Pubblicato il 31 Luglio 2009

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Pubblicato il 31 Luglio 2009

ORDINI PROFESSIONALI VDA CHIEDONO PIANO CASA A TERMINE
(NOTIZIARIO ECONOMIA E LAVORO VALLE D'AOSTA)
  (ANSA) - AOSTA, - Piano casa sì, ma circoscritto temporalmente e soggetto a verifiche e controlli. E' la richiesta che fanno gli ordini professionali valdostani in merito al disegno di legge regionale, riguardante le misure per la semplificazione delle procedure urbanistiche e la riqualificazione del patrimonio edilizio della Valle d'Aosta. La proposta è stata fatta alla commissione regionale 'Assetto del territorio' presieduta da Dario Comé, che sta attualmente esaminando il ddl.

"Gli ordini - spiega Comé - hanno chiesto che il cosiddetto Piano casa abbia una durata limitata per poter poi effettuare una verifica sull'effettiva efficacia e validità". Il disegno di legge regionale composto da 12 articoli e proposto dall'assessorato regionale all'ambiente e territorio, consente incrementi volumetrici del 20 per cento, rispetto agli indici di edificabilità, in deroga agli strumenti urbanistici generali e ai regolamenti edilizi. Nel caso dell'integrale demolizione e ricostruzione degli edifici, l'ampliamento consentito è del 35 per cento, a condizione che "si utilizzino criteri e tecniche di edilizia sostenibile, fonti di energia rinnovabile o misure di risparmio delle risorse energetiche o idriche".

Gli immobili destinati ad attività produttive, artigianali o commerciali potranno essere ulteriormente ingranditi (fino al 45 per cento degli indici urbanistici di zona), "qualora si ricorra a programmi integrati, a intese ed a concertazioni promossi dai Comuni". Sono esclusi dalle deroghe le aree di inedificabilità assoluta, gli edifici abusivi e con particolari vincoli. La commissione 'Assetto del territorio' sta procedendo ad una serie di audizioni: "L'obiettivo - garantisce Comé - è quello portare il ddl in Consiglio regionale prima della pausa estiva". (ANSA).

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Pubblicato il 31 Luglio 2009

Disciplina delle locazioni di immobili urbani

Legge 392/1978 sull'equo canone

TITOLO I Del contratto di locazione

Capo I - Locazione di immobili urbani adibiti ad uso di abitazione 
Capo II - Locazione di immobili urbani adibiti ad uso diverso da quello di abitazione 
Capo III - Disposizioni processuali
Capo III - Disposizioni processuali
Capo I - Locazione di immobili urbani adibiti ad uso di abitazione

Art.1. (Durata della locazione).
La durata della locazione avente per oggetto immobili urbani per uso abitazione non può essere inferiore a quattro anni. Se le parti hanno determinato una durata inferiore o hanno convenuto una locazione senza determinazione di tempo la durata si intende convenuta per quattro anni. Il disposto del comma precedente non si applica quando si tratti di locazioni stipulate per soddisfare esigenze abitative di natura transitoria.

Art.2. (Disciplina della sublocazione).
Il conduttore non può sublocare totalmente l'immobile, nè può cedere ad altri il contratto senza il consenso del locatore. Salvo patto contrario il conduttore ha la facoltà di sublocare parzialmente l'immobile, previa comunicazione al locatore con lettera raccomandata che indichi la persona del subconduttore, la durata del contratto ed i vani sublocati.

Art.3. (Rinnovazione tacita).
Il contratto si rinnova per un periodo di quattro anni se nessuna delle parti comunica all'altra, almeno sei mesi prima della scadenza, con lettera raccomandata, che non intende rinnovarlo. La stessa disciplina si applica ad ogni altra successiva scadenza

Art.4. (Recesso del conduttore).
E' in facoltà delle parti consentire contrattualmente che il conduttore possa recedere in qualsiasi momento dal contratto dandone avviso al locatore, con lettera raccomandata, almeno sei mesi prima della data in cui il recesso deve avere esecuzione. Indipendentemente dalle previsioni contrattuali il conduttore, qualora ricorrano gravi motivi, può recedere in qualsiasi momento dal contratto con preavviso di almeno sei mesi da comunicarsi con lettera raccomandata.

Art.5. (Inadempimento del conduttore).
Salvo quanto previsto dall'articolo 55, il mancato pagamento del canone decorsi venti giorni dalla scadenza prevista, ovvero il mancato pagamento, nel termine previsto, degli oneri accessori quando l'importo non pagato superi quello di due mensilità del canone, costituisce motivo di risoluzione, ai sensi dell'articolo 1455 del codice civile.

Art.6. (Successione nel contratto).
In caso di morte del conduttore, gli succedono nel contratto il coniuge, gli eredi ed i parenti ed affini con lui abitualmente conviventi *In caso di separazione giudiziale, di scioglimento del matrimonio o di cessazione degli effetti civili dello stesso, nel contratto di locazione succede al conduttore l'altro coniuge, se il diritto di abitare nella casa familiare sia stato attribuito dal giudice a quest'ultimo. In caso di separazione consensuale o di nullità matrimoniale al conduttore succede l'altro coniuge se tra i due si sia così con venuto.

Art.7. (Clausola di scioglimento in caso di alienazione).
E' nulla la clausola che prevede la risoluzione del contratto in caso di alienazione della cosa locata.

Art.8. (Spese di registrazione).
Le spese di registrazione del contratto di locazione sono a carico del conduttore e del locatore in parti uguali.

Art.9. (Oneri accessori).
Sono interamente a carico del conduttore, salvo patto contrario, le spese relative al servizio di pulizia, al funzionamento e all'ordinaria manutenzione dell'ascensore, alla fornitura dell'acqua, dell'energia elettrica, del riscaldamento e del condizionamento dell'aria, allo spurgo dei pozzi neri e delle latrine, nonchè alla fornitura di altri servizi comuni. Le spese per il servizio di portineria sono a carico del conduttore nella misura del 90 per cento, salvo che le parti abbiano convenuto una misura inferiore. Il pagamento deve avvenire entro due mesi dalla richiesta. Prima di effettuare il pagamento il conduttore ha diritto di ottenere l'indicazione specifica delle spese di cui ai commi precedenti con la menzione dei criteri di ripartizione. Il conduttore ha inoltre diritto di prendere visione dei documenti giustificativi delle spese effettuate. Gli oneri di cui al primo comma addebitati dal locatore al conduttore devono intendersi corrispettivi di prestazioni accessorie a quella di locazione ai sensi e per gli effetti dell'art. 12 del D.P.R. 26 ottobre 1972, n. 633 (1/b). La disposizione di cui al quarto comma non si applica ove i servizi accessori al contratto di locazione forniti siano per loro particolare natura e caratteristiche riferibili a specifica attività imprenditoriale del locatore e configurino oggetto di un autonomo contratto di prestazione dei servizi stessi

Art.10. (Partecipazione del conduttore all'assemblea dei condomini).
Il conduttore ha diritto di voto, in luogo del proprietario dell'appartamento locatogli, nelle delibere dell'assemblea condominiale relative alle spese e alle modalità di gestione dei servizi di riscaldamento e di condizionamento d'aria. Egli ha inoltre diritto di intervenire, senza diritto di voto, sulle delibere relative alla modificazione degli altri servizi comuni. La disciplina di cui al primo comma si applica anche qualora si tratti di edificio non in condominio. In tale ipotesi i conduttori si riuniscono in apposita assemblea convocati dal proprietario dell'edificio o da almeno tre conduttori. Si osservano, in quanto applicabili, le disposizioni del codice civile sull'assemblea dei condomini.

Art.11. (Deposito cauzionale).
Il deposito cauzionale non può essere superiore a tre mensilità del canone. Esso è produttivo di interessi legali che debbono essere corrisposti al conduttore alla fine di ogni anno.

Art.12. (Equo canone degli immobili adibiti ad uso di abitazione).
Il canone di locazione e sublocazione degli immobili adibiti ad uso di abitazione non può superare il 3,85 per cento del valore locativo dell'immobile locato. Il valore locativo è costituito dal prodotto della superficie convenzionale dell'immobile per il costo unitario di produzione del medesimo. Il costo unitario di produzione è pari al costo base moltiplicato per i coefficienti correttivi indicati nell'articolo 15. Gli elementi che concorrono alla determinazione del canone di affitto, accertati dalle parti, vanno indicati nel contratto di locazione. Se l'immobile locato è completamente arredato con mobili forniti dal locatore e idonei, per consistenza e qualità, all'uso convenuto, il canone determinato ai sensi dei commi precedenti può essere maggiorato fino ad un massimo del 30 per cento .

Art.13. (Superficie convenzionale).
La superficie convenzionale è data dalla somma dei seguenti elementi: a) l'intera superficie dell'unità immobiliare; b) il 50 per cento della superficie delle autorimesse singole; c) il 20 per cento della superficie del posto macchina in autorimesse di uso comune; d) il 25 per cento della superficie di balconi, terrazze, cantine ed altri accessori simili; e) il 15 per cento della superficie scoperta di pertinenza dell'immobile in godimento esclusivo del conduttore; f) il 10 per cento della superficie condominiale a verde nella misura corrispondente alla quota millesimale dell'unità immobiliare. E' detratto il 30 per cento dalla superficie dei vani con altezza utile inferiore a metri 1.70. Le superfici di cui alle lettere a), b) e d) si misurano al netto dei muri perimetrali e di quelli interni. L'elemento di cui alla lettera e) entra nel computo della superficie convenzionale fino ad un massimo non eccedente la superficie di cui alla lettera a). Alla superficie di cui alla lettera a) si applicano i seguenti coefficienti: a) 1,00 per l'unità immobiliare di superficie superiore a metri quadrati 70; b) 1,10 per l'unità immobiliare di superficie compresa fra metri quadrati 46 e metri quadrati 70 ; c) 1,20 per l'unità immobiliare inferiore a metri quadrati 46 I coefficienti di cui alle lettere b) e c) del quinto comma non si applicano agli immobili il cui stato di conservazione e manutenzione è scadente ai sensi dell'articolo 2

Art.14. (Costo base).
Il costo base a metro quadrato per gli immobili, la cui costruzione è stata ultimata entro il 31 dicembre 1975, è fissato in: a) L. 250.000 per gli immobili situati in Piemonte, Valle d'Aosta, Liguria, Lombardia, Trentino-Alto Adige, Veneto, Friuli-Venezia Giulia, Emilia-Romagna, Toscana, Umbria, Marche e Lazio; b) L. 225.000 per gli immobili situati in Campania, Abruzzi, Molise, Puglia, Basilicata, Calabria, Sicilia e Sardegna. La data di ultimazione dei lavori è quella risultante dal certificato di abitabilità o, in mancanza, dal certificato di ultimazione dei lavori presentato agli uffici delle imposte, oppure quella comunque accertata.

Art.15. (Coefficienti correttivi del costo base).
I coefficienti correttivi sono stabiliti in funzione del tipo, della classe demografica dei comuni, dell'ubicazione, del livello di piano, della vetustà e dello stato di conservazione e manutenzione dell'immobile.

Art.16. (Tipologia).
In relazione alla tipologia si fa riferimento alla categoria catastale con i coefficienti risultanti dalla tabella seguente: a) 2.00 per le abitazioni di tipo signorile (A/1); b) 1.25 per le abitazioni di tipo civile (A/2); c) 1.05 per le abitazioni di tipo economico (A/3); d) 0.80 per le abitazioni di tipo popolare (A/4); e) 0,50 per le abitazioni di tipo ultrapopolare (A/5); f) 0,70 per le abitazioni di tipo rurale (A/6); g) 1,40 per le abitazioni di tipo villini (A/7); h) 0,80 per le abitazioni ed alloggi tipici dei luoghi (A/11). Qualora gli immobili non risultino censiti in catasto, ed ai soli fini del comma precedente, la categoria catastale viene stabilita dall'ufficio tecnico erariale sulla base delle categorie catastali delle unità immobiliari che siano ubicate nella stessa zona censuaria ed abbiano caratteristiche analoghe. A tale fine gli interessati devono presentare all'ufficio tecnico erariale competente per territorio apposita domanda corredata da una planimetria dell'immobile con una sommaria descrizione dell'edificio, delle rifiniture dell'unità immobiliare locata nonchè degli impianti in essa installati. L'ufficio provvede entro novanta giorni dalla richiesta senza obbligo di sopralluogo.

Art.17. (Classe demografica dei comuni). In relazione alla classe demografica si applicano i seguenti coefficienti: a) 1,20 per gli immobili siti in comuni con popolazione superiore a 400.000 abitanti; b) 1,10 per gli immobili siti in comuni con popolazione superiore a 250.000 abitanti; c) 1,05 per gli immobili siti in comuni con popolazione superiore a 100.000 abitanti; d) 0,95 per gli immobili siti in comuni con popolazione superiore a 50.000 abitanti; e) 0,90 per gli immobili siti in comuni con popolazione superiore a 10.000 abitanti; f) 0,80 per gli immobili siti in comuni con popolazione fino a 10.000 abitanti. Il numero degli abitanti di un comune è stabilito sulla base degli ultimi dati sulla popolazione residente pubblicati dall'ISTAT.

Art.18. (Ubicazione).
In relazione all'ubicazione i consigli comunali dei comuni con popolazione superiore a 20.000 abitanti provvedono a ripartire il territorio comunale in cinque zone alle quali si applicano i coefficienti della tabella seguente: a) 0,85 per la zona agricola; b) 1 per la zona edificata periferica; c) 1,20 per la zona edificata compresa fra quella periferica e il centro storico; d) 1,20 per le zone di pregio particolare site nella zona edificata periferica o nella zona agricola; e) 1,30 per il centro storico. I consigli comunali devono provvedere alla ripartizione del territorio comunale in zone entro tre mesi dall'entrata in vigore della presente legge. Nei comuni con popolazione non superiore ai 20.000 abitanti si applicano le perimetrazioni previste nell'articolo 16 della legge 22 ottobre 1971, n. 865 (2), con i seguenti coefficienti: a) 0,85 per la zona agricola; b) 1 per il centro edificato; c) 1,10 per il centro storico. All'interno delle zone di cui alle lettere b), c) ed e) del primo comma ed alle lettere b) e c) del terzo comma i consigli comunali possono individuare edifici o comparti di edifici particolarmente degradati ai quali si applica il coefficiente 0,90 in sostituzione dei coefficienti suindicati.

Art.19. (Livello di piano).
In relazione al livello di piano, limitatamente alle unità immobiliari situate in immobili costituiti da almeno tre piani fuori terra, si applicano i seguenti coefficienti: a) 0,80 per le abitazioni situate al piano seminterrato; b) 0,90 per le abitazioni situate al piano terreno; c) 1,00 per le abitazioni situate nei piani intermedi e all'ultimo piano; d) 1,20 per le abitazioni situate al piano attico. Per le abitazioni situate al quarto piano e superiori di immobili sprovvisti di ascensore, i coefficienti previsti alle lettere c) e d) del comma precedente sono rispettivamente ridotti a 0,95 e 1,10.

Art.20. (Vetustà).
In relazione alla vetustà si applica un coefficiente di degrado per ogni anno decorrente dal sesto anno successivo a quello di costruzione dell'immobile e stabilito nel modo seguente: a) 1 per cento per i successivi quindici anni; b) 0,50 per cento per gli ulteriori trenta anni. Se si è proceduto a lavori di integrale ristrutturazione o di completo restauro dell'unità immobiliare, anno di costruzione è quello della ultimazione di tali lavori comunque accertato.

Art.21. (Stato di conservazione e manutenzione).
In relazione allo stato di conservazione e manutenzione dell'immobile si applicano i seguenti coefficienti: a) 1,00 se lo stato è normale; b) 0,80 se lo stato è mediocre; c) 0,60 se lo stato è scadente.
Per la determinazione dello stato di conservazione e manutenzione si tiene conto dei seguenti elementi propri dell'unità immobiliare: 1) pavimenti; 2) pareti e soffitti; 3) infissi; 4) impianto elettrico; 5) impianto idrico e servizi igienico-sanitari; 6) impianto di riscaldamento;
nonchè dei seguenti elementi comuni: 1) accessi, scale e ascensore; 2) facciate, coperture e parti comuni in genere.
Lo stato dell'immobile si considera mediocre qualora siano in scadenti condizioni tre degli elementi di cui sopra, dei quali due devono essere propri dell'unità immobiliare. Lo stato dell'immobile si considera scadente qualora siano in scadenti condizioni almeno quattro degli elementi di cui sopra, dei quali tre devono essere propri dell'unità immobiliare. Lo stato dell'immobile si considera scadente in ogni caso se l'unità immobiliare non dispone di impianto elettrico o dell'impianto idrico con acqua corrente nella cucina e nei servizi, ovvero se non dispone di servizi igienici privati o se essi sono comuni a più unità immobiliari. Il Ministro dei lavori pubblici, con suo decreto da emanarsi entro tre mesi dalla entrata in vigore della presente legge, indicherà analiticamente gli elementi di valutazione fissati nei commi precedenti.

Art.22. (Immobili ultimati dopo il 31 dicembre 1975).
Per gli immobili adibiti ad uso di abitazione che sono stati ultimati dopo il 31 dicembre 1975, il costo base di produzione a metro quadrato è fissato con decreto del Presidente della Repubblica, su proposta del Ministro dei lavori pubblici, di concerto con quello di grazia e giustizia, sentito il Consiglio dei Ministri, da emanare entro il 31 marzo di ogni anno e da pubblicare nella Gazzetta Ufficiale della Repubblica. Il costo base di produzione è determinato, anche in misura differenziata per regione o per gruppi di regioni, tenendo conto: a) dei costi di produzione dell'edilizia convenzionata; b) dell'incidenza del contributo di concessione; c) del costo dell'area, che non potrà essere superiore al 25 per cento del costo di produzione; d) degli oneri di urbanizzazione che gravano sul costruttore.
Se, ai fini dell'imposta sul valore aggiunto o di quella di registro o di altra imposizione fiscale, ovvero relativamente agli oneri delle assicurazioni obbligatorie o in base ad altre documentazioni di origine pubblica, risultano costi maggiori di quelli indicati nel decreto ai sensi delle lettere a), b) e d) del comma precedente, il costo base si modifica nei singoli casi, tenendo conto di tali maggiori costi. Il costruttore, in quanto di sua spettanza, è tenuto a fornire al proprietario tali dati, se la richiesta venga fatta anteriormente al primo trasferimento dell'immobile; in tal caso gli stessi elementi dovranno essere comunicati agli uffici del catasto edilizio urbano. Agli effetti di cui sopra non si tiene comunque conto del valore dell'immobile accertato ai fini dell'imposta di registro relativa al suo trasferimento a qualsiasi titolo, in quanto il valore di riferimento per la determinazione del canone è quello dei costi come sopra definiti. Ai fini della determinazione del canone di locazione per gli immobili urbani ultimati dopo il 31 dicembre 1975, al costo base, determinato a norma del presente articolo, si applicano le disposizioni di cui agli articoli da 15 a 21; nelle ipotesi di cui al precedente comma non si applicano i coefficienti previsti nell'articolo 16 nei casi in cui il maggior costo riguardi il costo di produzione.

Art.23. (Riparazioni straordinarie).
Quando si eseguano sull'immobile importanti ed improrogabili opere necessarie per conservare ad esso la sua destinazione o per evitare maggiori danni che ne compromettano l'efficienza in relazione all'uso a cui è adibito, o comunque opere di straordinaria manutenzione di rilevante entità, il locatore può chiedere al conduttore che il canone risultante dall'applicazione degli articoli precedenti venga integrato con un aumento non superiore all'interesse legale sul capitale impiegato nelle opere e nei lavori effettuati, dedotte le indennità e i contributi di ogni natura che il locatore abbia percepito o che successivamente venga a percepire per le opere eseguite. L'aumento decorre dalla data in cui sono state ultimate le opere, se la richiesta è fatta entro trenta giorni dalla data stessa; in caso diverso decorre dal primo giorno del mese successivo al ricevimento della richiesta. Le disposizioni dei commi precedenti sono applicabili anche quando il locatore venga assoggettato a contributi di miglioria per trasformazioni urbane nella zona in cui è situato l'immobile. Le controversie derivanti dall'applicazione del presente articolo sono decise con le modalità indicate negli articoli 43 e seguenti.

Art.24. (Aggiornamento del canone).
Per gli immobili ad uso d'abitazione il canone di locazione definito ai sensi degli articoli da 12 a 23 è aggiornato ogni anno in misura pari al 75 per cento della variazione, accertata dall'ISTAT dell'indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati verificatasi nell'anno precedente. L'aggiornamento del canone decorrerà dal mese successivo a quello in cui ne viene fatta richiesta con lettera raccomandata

Art.25. (Adeguamento del canone).
Ciascuna delle parti, in ogni momento del rapporto contrattuale, ha diritto all'adeguamento del canone in relazione all'eventuale mutamento degli elementi di cui agli articoli 13 e 15, escluso il parametro relativo alla vetustà che si applica al momento del rinnovo contrattuale. L'adeguamento del canone avrà effetto dal mese successivo a quello durante il quale sia stato richiesto mediante lettera raccomandata. )

Art.26. (Ambito di applicazione).
Le disposizioni di cui al presente capo non si applicano: a) alle locazioni stipulate per soddisfare esigenze abitative di natura transitoria, salvo che il conduttore abiti stabilmente nell'immobile per motivi di lavoro o di studio; b) alle locazioni relative ad alloggi costruiti a totale carico dello Stato per i quali si applica il canone sociale determinato in base alle disposizioni vigenti; c) alle locazioni relative ad alloggi soggetti alla disciplina dell'edilizia convenzionata (2/d); d) alle locazioni relative ad immobili inclusi nelle categorie catastali A/8 e A/9 (2/cost). Le disposizioni di cui agli articoli da 12 a 25 non si applicano alle locazioni concernenti gli immobili siti in comuni che al censimento del 1971 avevano popolazione residente fino a 5.000 abitanti qualora, nel quinquennio precedente la entrata in vigore della presente legge, e successivamente ogni quinquennio, la popolazione residente non abbia subito variazioni in aumento, o comunque l'aumento percentuale sia stato inferiore a quello medio nazionale, secondo i dati pubblicati dall'ISTAT. Il comune provvede a dare pubblica notizia della condizione di cui al precedente comma e delle eventuali variazioni.
Capo II - Locazione di immobili urbani adibiti ad uso diverso da quello di abitazione

Art.27. (Durata della locazione).
La durata delle locazioni e sublocazioni di immobili urbani non può essere inferiore a sei anni se gli immobili sono adibiti ad una delle attività appresso indicate: 1) industriali, commerciali e artigianali; 2) di interesse turistico comprese tra quelle di cui all'articolo 2 della legge 12 marzo 1968, n. 326 (2/e). La disposizione di cui al comma precedente si applica anche ai contratti relativi ad immobili adibiti all'esercizio abituale e professionale di qualsiasi attività di lavoro autonomo. La durata della locazione non può essere inferiore a nove anni se l'immobile, anche se ammobiliato, è adibito ad attività alberghiere. Se è convenuta una durata inferiore o non è convenuta alcuna durata, la locazione si intende pattuita per la durata rispettivamente prevista nei commi precedenti. Il contratto di locazione può essere stipulato per un periodo più breve qualora l'attività esercitata o da esercitare nell'immobile abbia, per sua natura, carattere transitorio. Se la locazione ha carattere stagionale, il locatore è obbligato a locare l'immobile, per la medesima stagione dell'anno successivo, allo stesso conduttore che gliene abbia fatta richiesta con lettera raccomandata prima della scadenza del contratto. L'obbligo del locatore ha la durata massima di sei anni consecutivi o di nove se si tratta di utilizzazione alberghiera. E' in facoltà delle parti consentire contrattualmente che il conduttore possa recedere in qualsiasi momento dal contratto dandone avviso al locatore, mediante lettera raccomandata, almeno sei mesi prima della data in cui il recesso deve avere esecuzione. Indipendentemente dalle previsioni contrattuali il conduttore, qualora ricorrano gravi motivi, può recedere in qualsiasi momento dal contratto con preavviso di almeno sei mesi da comunicarsi con lettera raccomandata.

Art.28. (Rinnovazione del contratto).
Per le locazioni di immobili nei quali siano esercitate le attività indicate nei commi primo e secondo dell'articolo 27, il contratto si rinnova tacitamente di sei anni in sei anni, e per quelle di immobili adibiti ad attività alberghiere, di nove anni in nove anni; tale rinnovazione non ha luogo se sopravviene disdetta da comunicarsi all'altra parte, a mezzo di lettera raccomandata, rispettivamente almeno 12 o 18 mesi prima della scadenza. Alla prima scadenza contrattuale, rispettivamente di sei o di nove anni, il locatore può esercitare la facoltà di diniego della rinnovazione soltanto per i motivi di cui all'articolo 29 con le modalità e i termini ivi previsti.

Art.29. (Diniego di rinnovazione del contratto alla prima scadenza).
Il diniego della rinnovazione del contratto alla prima scadenza di cui all'articolo precedente è consentito al locatore ove egli intenda: a) adibire l'immobile ad abitazione propria o del coniuge o dei parenti entro il secondo grado in linea retta; b) adibire l'immobile all'esercizio, in proprio o da parte del coniuge o dei parenti entro il secondo grado in linea retta, di una delle attività indicate nell'articolo 27, o, se si tratta di pubbliche amministrazioni, enti pubblici o di diritto pubblico, all'esercizio di attività tendenti al conseguimento delle loro finalità istituzionali; c) demolire l'immobile per ricostruirlo, ovvero procedere alla sua integrale ristrutturazione o completo restauro, ovvero eseguire su di esso un intervento sulla base di un programma comunale pluriennale di attuazione ai sensi delle leggi vigenti. Nei casi suddetti il possesso della prescritta licenza o concessione è condizione per l'azione di rilascio; gli effetti del provvedimento di rilascio si risolvono se, prima della sua esecuzione, siano scaduti i termini della licenza o della concessione e quest'ultima non sia stata nuovamente disposta; d) ristrutturare l'immobile al fine di rendere la superficie dei locali adibiti alla vendita conforme a quanto previsto nell'articolo 12 della legge 11 giugno 1971, n. 426 e ai relativi piani comunali, sempre che le opere da effettuarsi rendano incompatibile la permanenza del conduttore nell'immobile. Anche in tal caso il possesso della prescritta licenza o concessione è condizione per l'azione di rilascio; gli effetti del provvedimento di rilascio si risolvono alle condizioni previste nella precedente lettera c).
Per le locazioni di immobili adibiti all'esercizio di albergo, pensione o locanda, anche se ammobiliati, il locatore può negare la rinnovazione del contratto nelle ipotesi previste dall'articolo 7 della legge 2 marzo 1963, n. 191 ), modificato dall'articolo 4-bis del decreto-legge 27 giugno 1967, n. 460, convertito, con modificazioni, nella legge 28 luglio 1967, n. 628, qualora l'immobile sia oggetto di intervento sulla base di un programma comunale pluriennale di attuazione ai sensi delle leggi vigenti. Nei casi suddetti il possesso della prescritta licenza o concessione è condizione per l'azione di rilascio. Gli effetti del provvedimento di rilascio si risolvono alle condizioni previste nella precedente lettera c). Il locatore può altres" negare la rinnovazione se intende esercitare personalmente nell'immobile o farvi esercitare dal coniuge o da parenti entro il secondo grado in linea retta la medesima attività del conduttore, osservate le disposizioni di cui all'art. 5 della L. 2 marzo 1963, n. 191, modificato dall'art. 4-bis del D.L. 27 giugno 1967, n. 460, convertito, con modificazioni, nella L. 28 luglio 1967, n. 628. Ai fini di cui ai commi precedenti il locatore, a pena di decadenza, deve dichiarare la propria volontà di conseguire, alla scadenza del contratto, la disponibilità dell'immobile locato; tale dichiarazione deve essere effettuata, con lettera raccomandata, almeno 12 o 18 mesi prima della scadenza, rispettivamente per le attività indicate nei commi primo e secondo dell'articolo 27 e per le attività alberghiere. Nella comunicazione deve essere specificato, a pena di nullità, il motivo, tra quelli tassativamente indicati nei commi precedenti, sul quale la disdetta è fondata. Se il locatore non adempie alle prescrizioni di cui ai precedenti commi il contratto s'intende rinnovato a norma dell'articolo precedente.

Art.30. (Procedura per il rilascio).
Avvenuta la comunicazione di cui al terzo comma dell'articolo 29 e prima della data per la quale è richiesta la disponibilità ovvero quando tale data sia trascorsa senza che il conduttore abbia rilasciato l'immobile, il locatore può convenire in giudizio il conduttore, osservando le norme previste dall'art. 447-bis del codice di procedura civile ). [La controversia è di competenza del conciliatore qualora il canone annuo non superi lire seicentomila; negli altri casi è di competenza del pretore] Competente per territorio è il giudice nella cui circoscrizione è posto l'immobile. Sono nulle le clausole derogative dalla competenza per territorio. Alla prima udienza, se il convenuto compare e non si oppone, il giudice ad istanza del locatore, pronunzia ordinanza di rilascio per la scadenza di cui alla comunicazione prevista dall'articolo 29. L'ordinanza costituisce titolo esecutivo e definisce il giudizio. Nel caso di opposizione del convenuto il giudice esperisce il tentativo di conciliazione. Se il tentativo riesce viene redatto verbale che costituisce titolo esecutivo. In caso contrario o nella contumacia del convenuto si procede a norma dell'articolo 420 e seguenti del codice di procedura civile. Il giudice, su istanza del ricorrente, alla prima udienza e comunque in ogni stato del giudizio, valutate le ragioni addotte dalle parti e le prove raccolte, può disporre il rilascio dell'immobile con ordinanza costituente titolo esecutivo.

Art.31. (Sanzioni).
Il locatore che abbia ottenuto la disponibilità dell'immobile per uno dei motivi previsti dall'art. 29 e che, nel termine di sei mesi dall'avvenuta consegna, non abbia adibito l'immobile ad abitazione propria, del coniuge o dei parenti entro il secondo grado in linea retta, o non abbia adibito l'immobile ad esercizio in proprio di una delle attività indicate all'art. 27, ovvero non abbia rispettato i termini della concessione o quelli del piano comunale di intervento per quanto attiene l'inizio dei lavori di demolizione, ricostruzione, ristrutturazione o restauro dell'immobile ovvero, in caso di immobili adibiti ad esercizio di albergo, pensione o locanda, non abbia completato i lavori di ricostruzione nel termine stabilito dal Ministero del turismo e dello spettacolo, è tenuto, se il conduttore lo richiede, al ripristino del contratto, salvi i diritti acquistati da terzi in buona fede, e al rimborso delle spese di trasloco e degli altri oneri sopportati, ovvero al risarcimento del danno nei confronti del conduttore in misura non superiore a quarantotto mensilità del canone di locazione percepito prima della risoluzione del contratto, oltre alle indennità previste ai sensi dell'art. 34. Il giudice, oltre a determinare il ripristino o il risarcimento del danno, ordina al locatore il pagamento di una somma da L. 500.000 a L. 2.000.000 da devolvere al comune nel cui territorio è sito l'immobile, ad integrazione del fondo sociale previsto dal titolo III della presente legge.

Art.32. (Aggiornamento del canone).
Le parti possono convenire che il canone di locazione sia aggiornato annualmente su richiesta del locatore per eventuali variazioni del potere di acquisto della lira. Le variazioni in aumento del canone non possono essere superiori al 75 per cento di quelle, accertate dall'ISTAT, dell'indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai ed impiegati. Le disposizioni del presente articolo si applicano anche ai contratti di locazione stagionale

Art.33. (Canone delle locazioni stagionali).
Il canone delle locazioni stagionali può essere aggiornato con le modalità di cui all'articolo 32.

Art.34. (Indennità per la perdita dell'avviamento).
In caso di cessazione del rapporto di locazione relativo agli immobili di cui all'articolo 27, che non sia dovuta a risoluzione per inadempimento o disdetta o recesso del conduttore o a una delle procedure previste dal regio decreto 16 marzo 1942, n. 267 , il conduttore ha diritto, per le attività indicate ai numeri 1) e 2) dell'articolo 27, ad una indennità pari a 18 mensilità dell'ultimo canone corrisposto; per le attività alberghiere l'indennità è pari a 21 mensilità. Il conduttore ha diritto ad una ulteriore indennità pari all'importo di quelle rispettivamente sopra previste qualora l'immobile venga, da chiunque, adibito all'esercizio della stessa attività o di attività incluse nella medesima tabella merceologica che siano affini a quella già esercitata dal conduttore uscente ed ove il nuovo esercizio venga iniziato entro un anno dalla cessazione del precedente. L'esecuzione del provvedimento di rilascio dell'immobile è condizionata dall'avvenuta corresponsione dell'indennità di cui al primo comma. L'indennità di cui al secondo comma deve essere corrisposta all'inizio del nuovo esercizio. Nel giudizio relativo alla spettanza ed alla determinazione dell'indennità per la perdita dell'avviamento, le parti hanno l'onere di quantificare specificatamente la entità della somma reclamata o offerta e la corresponsione dell'importo indicato dal conduttore, o, in difetto, offerto dal locatore o comunque risultante dalla sentenza di primo grado, consente, salvo conguaglio all'esito del giudizio, l'esecuzione del provvedimento di rilascio dell'immobile

Art.35. (Limiti).
Le disposizioni di cui all'articolo precedente non si applicano in caso di cessazione di rapporti di locazione relativi ad immobili utilizzati per lo svolgimento di attività che non comportino contatti diretti con il pubblico degli utenti e dei consumatori nonchè destinati all'esercizio di attività professionali, ad attività di carattere transitorio, ed agli immobili complementari o interni a stazioni ferroviarie, porti, aeroporti, aree di servizio stradali o autostradali, alberghi e villaggi turistici.

Art.36. (Sublocazione e cessione del contratto di locazione).
Il conduttore può sublocare l'immobile o cedere il contratto di locazione anche senza il consenso del locatore, purchè venga insieme ceduta o locata l'azienda, dandone comunicazione al locatore mediante lettera raccomandata con avviso di ricevimento. Il locatore può opporsi, per gravi motivi, entro trenta giorni dal ricevimento della comunicazione. Nel caso di cessione, il locatore, se non ha liberato il cedente, può agire contro il medesimo qualora il cessionario non adempia le obbligazioni assunte. Le indennità previste dall'articolo 34 sono liquidate a favore di colui che risulta conduttore al momento della cessazione effettiva della locazione.

Art.37. (Successione nel contratto).
In caso di morte del conduttore, gli succedono nel contratto coloro che, per successione o per precedente rapporto risultante da atto di data certa anteriore alla apertura della successione, hanno diritto a continuarne l'attività. In caso di separazione legale o consensuale, di scioglimento o di cessazione degli effetti civili del matrimonio, il contratto di locazione si trasferisce al coniuge, anche se non conduttore, che continui nell'immobile la stessa attività già ivi esercitata assieme all'altro coniuge prima della separazione legale o consensuale ovvero prima dello scioglimento o della cessazione degli effetti civili del matrimonio. Se l'immobile è adibito all'uso di più professionisti, artigiani o commercianti e uno solo di essi è titolare del contratto, in caso di morte gli succedono nel contratto, in concorso con gli aventi diritto di cui ai commi precedenti, gli altri professionisti, artigiani o commercianti. Nelle ipotesi di recesso del titolare del contratto, succedono nello stesso gli altri professionisti, artigiani o commercianti. In tal caso il locatore può opporsi alla successione nel contratto, per gravi motivi, con le modalità di cui all'articolo precedente.

Art.38. (Diritto di prelazione).
Nel caso in cui il locatore intenda trasferire a titolo oneroso l'immobile locato, deve darne comunicazione al conduttore con atto notificato a mezzo di ufficiale giudiziario. Nella comunicazione devono essere indicati il corrispettivo, da quantificare in ogni caso in denaro, le altre condizioni alle quali la compravendita dovrebbe essere conclusa e l'invito ad esercitare o meno il diritto di prelazione. Il conduttore deve esercitare il diritto di prelazione entro il termine di sessanta giorni dalla ricezione della comunicazione, con atto notificato al proprietario a mezzo di ufficiale giudiziario, offrendo condizioni uguali a quelle comunicategli . Ove il diritto di prelazione sia esercitato, il versamento del prezzo di acquisto, salvo diversa condizione indicata nella comunicazione del locatore, deve essere effettuato entro il termine di trenta giorni decorrenti dal sessantesimo giorno successivo a quello dell'avvenuta notificazione della comunicazione da parte del proprietario, contestualmente alla stipulazione del contratto di compravendita o del contratto preliminare. Nel caso in cui l'immobile risulti locato a più persone, la comunicazione di cui al primo comma deve essere effettuata a ciascuna di esse. Il diritto di prelazione può essere esercitato congiuntamente da tutti i conduttori, ovvero, qualora taluno vi rinunci, dai rimanenti o dal rimanente conduttore. L'avente titolo che, entro trenta giorni dalla notificazione di cui al primo comma, non abbia comunicato agli altri aventi diritto la sua intenzione di avvalersi della prelazione, si considera avere rinunciato alla prelazione medesima. Le norme del presente articolo non si applicano nelle ipotesi previste dall'articolo 732 del codice civile, per le quali la prelazione opera a favore dei coeredi, e nella ipotesi di trasferimento effettuato a favore del coniuge o dei parenti entro il secondo grado.

Art.39. (Diritto di riscatto).
Qualora il proprietario non provveda alla notificazione di cui all'articolo precedente, o il corrispettivo indicato sia superiore a quello risultante dall'atto di trasferimento a titolo oneroso dell'immobile, l'avente diritto alla prelazione può, entro sei mesi dalla trascrizione del contratto, riscattare l'immobile dall'acquirente e da ogni altro successivo avente causa. Ove sia stato esercitato il diritto di riscatto, il versamento del prezzo deve essere effettuato entro il termine di tre mesi che decorrono, quando non vi sia opposizione al riscatto, dalla prima udienza del relativo giudizio, o dalla ricezione dell'atto notificato con cui l'acquirente o successivo avente causa comunichi prima di tale udienza di non opporsi al riscatto. Se per qualsiasi motivo, l'acquirente o successivo avente causa faccia opposizione al riscatto, il termine di tre mesi decorre dal giorno del passaggio in giudicato della sentenza che definisce il giudizio.

Art.40. (Diritto di prelazione in caso di nuova locazione).
Il locatore che intende locare a terzi l'immobile, alla scadenza del contratto rinnovato ai sensi dell'articolo 28, deve comunicare le offerte al conduttore, mediante raccomandata con avviso di ricevimento, almeno sessanta giorni prima della scadenza. Tale obbligo non ricorre quando il conduttore abbia comunicato che non intende rinnovare la locazione e nei casi di cessazione del rapporto di locazione dovuti a risoluzione per inadempimento o recesso del conduttore o ad una delle procedure previste dal regio decreto 16 marzo 1942, n. 267, e successive modificazioni, relative al conduttore medesimo. Il conduttore ha diritto di prelazione se, nelle forme predette ed entro trenta giorni dalla ricezione della comunicazione di cui al primo comma, offra condizioni uguali a quelle comunicategli dal locatore. Egli conserva tale diritto anche nel caso in cui il contratto tra il locatore e il nuovo conduttore sia sciolto entro un anno, ovvero quando il locatore abbia ottenuto il rilascio dell'immobile non intendendo locarlo a terzi, e, viceversa, lo abbia concesso in locazione entro i sei mesi successivi.

Art.41. (Norme applicabili).
Ai contratti previsti nell'articolo 27 si applicano le disposizioni degli articoli da 7 a 11. Le disposizioni di cui agli articoli 38, 39 e 40 non si applicano ai rapporti di locazione di cui all'articolo 35.

Art.42. (Destinazione degli immobili a particolari attività).
I contratti di locazione e sublocazione di immobili urbani adibiti ad attività ricreative, assistenziali, culturali e scolastiche, nonchè a sede di partiti o di sindacati, e quelli stipulati dallo Stato o da altri enti pubblici territoriali in qualità di conduttori, hanno la durata di cui al primo comma dell'articolo 27. A tali contratti si applicano le disposizioni degli articoli 32 e 41, nonchè le disposizioni processuali di cui al titolo I capo III, ed il preavviso per il rilascio di cui all'articolo 28.
Capo III - Disposizioni processuali

Art.43. (Improcedibilità della domanda).
La domanda concernente controversie relative alla determinazione, all'aggiornamento e all'adeguamento del canone non può essere proposta se non è preceduta dalla domanda di conciliazione di cui all'articolo seguente. L'improcedibilità è rilevabile, anche d'ufficio, in ogni stato e grado del procedimento

Art.44. (Tentativo obbligatorio di conciliazione).
La domanda di conciliazione concernente la determinazione, l'aggiornamento e l'adeguamento del canone è presentata al giudice competente. Il giudice convoca le parti, con comunicazione da effettuarsi a cura della cancelleria, per una udienza da tenersi non oltre quindici giorni dalla presentazione della domanda di conciliazione, per l'amichevole componimento della vertenza. Se le parti si conciliano, viene redatto processo verbale sottoscritto dalle parti e dal giudice e depositato in cancelleria. Il processo verbale costituisce titolo esecutivo. Se la conciliazione non riesce, il giudice ne dà atto nel verbale. Nell'udienza di cui sopra il giudice può essere affiancato da due esperti, uno per ciascuna delle parti, che possono sceglierli anche nell'ambito delle organizzazioni di inquilini o di proprietari. Le parti possono partecipare all'udienza personalmente o a mezzo di procuratore speciale e possono farsi assistere dal difensore

Art.45. (Ricorso al giudice).
Se il tentativo di conciliazione non riesce, o comunque decorso il termine di novanta giorni dalla presentazione della domanda di cui all'articolo precedente, le parti possono chiedere al giudice la determinazione del canone (4/a) (4/b). Le controversie relative alle opere di conservazione dell'immobile di cui all'articolo 23, alle indennità di cui all'articolo 34 e alla indennità per i miglioramenti di cui agli articoli 1592 del codice civile e 12 del R.D.L. 18 gennaio 1937, n. 975 , convertito, con modificazioni, nella L. 30 dicembre 1937, n. 2651, sono di competenza del pretore qualunque ne sia il valore Sono nulle le clausole derogative dalla competenza per territorio (4/a). In primo grado la parte può stare in giudizio personalmente, quando il valore della causa non eccede lire 50.000 mensili nelle controversie aventi ad oggetto la determinazione, l'aggiornamento o l'adeguamento del canone, e lire 600.000 nelle controversie previste dal terzo comma . Fino al termine del giudizio il conduttore è obbligato a corrispondere, salvo conguaglio, l'importo non contestato.

Art.46. (Rinvio alle norme relative al procedimento sulle controversie individuali di lavoro).
Il procedimento per le controversie di cui agli articoli 30 e 45, per tutto ciò che non è regolato dalla presente legge, è disciplinato dagli articoli 414, 415, 416, 417, commi secondo, terzo, quarto e quinto, 418, 419, 420, 421, comma primo, 422, 424, 429, commi primo e secondo, 430 del codice di procedura civile e dall'articolo 431 dello stesso codice, in quanto applicabile. Si applica altres" l'art. 145 delle disposizioni di attuazione del codice di procedura civile

Art.47. (Poteri istruttori del giudice).
Il giudice può disporre d'ufficio, in qualsiasi momento, l'ispezione dell'immobile e l'ammissione di ogni mezzo di prova, anche fuori dei limiti stabiliti dal codice civile, ad eccezione del giuramento decisorio, nonchè la richiesta di informazioni, sia scritte sia orali, alle associazioni di categoria indicate dalle parti*

Art.48. (Passaggio dal rito ordinario al rito speciale).
Il pretore quando rileva che una causa promossa nelle forme ordinarie riguarda una delle controversie previste negli articoli 30 e 45, fissa con ordinanza l'udienza di cui all'articolo 420 del codice di procedura civile e il termine perentorio entro il quale le parti dovranno provvedere all'eventuale integrazione degli atti introduttivi mediante deposito di memorie e documenti in cancelleria . Qualora la causa non rientri nella rispettiva competenza per valore, il pretore o il conciliatore la rimette con ordinanza non impugnabile al giudice competente, fissando un termine perentorio non superiore a trenta giorni per la riassunzione

Art.49. (Passaggio dal rito speciale al rito ordinario).
Il giudice, quando rileva che una causa promossa nelle forme stabilite nel presente capo riguarda una controversia diversa da quelle previste negli articoli 30 e 45, qualora la causa non rientri nella sua competenza, la rimette con ordinanza al giudice competente, fissando un termine perentorio non superiore a trenta giorni per la riassunzione con rito ordinario. In tal caso le prove acquisite avranno l'efficacia consentita dalle norme ordinarie

Art.50. (Incompetenza del giudice).
Quando una causa relativa alle controversie di cui agli articoli 30 e 45 sia stata proposta dinanzi a giudice incompetente, l'incompetenza può essere eccepita dal convenuto soltanto nella memoria difensiva di cui all'articolo 416 del codice di procedura civile, ovvero rilevata d'ufficio dal giudice non oltre l'udienza di cui all'articolo 420 dello stesso codice. Quando l'incompetenza sia stata eccepita o rilevata ai sensi del comma precedente, il giudice rimette la causa al giudice competente, fissando un termine perentorio non superiore a trenta giorni per la riassunzione

Art.51. (Delle impugnazioni).
L'appello contro le sentenze del pretore nei processi relativi alle controversie previste negli articoli 30 e 45 si propone al tribunale Il procedimento di appello, per tutto ciò che non è regolato dalla presente legge, è disciplinato dagli articoli 434, 435, 436, 437, commi primo, secondo e terzo, 438, primo comma, del codice di procedura civile. E' applicabile la disposizione di cui al secondo comma dell'articolo 429 dello stesso codice

Art.52. (Cambiamento del rito in appello).
Il giudice, se ritiene che il procedimento in primo grado non si sia svolto secondo il rito prescritto, procede a norma degli artt. 48 e 49

Art.53. (Consulente tecnico in appello).
Il giudice, nell'udienza di cui al primo comma dell'articolo 437 del codice di procedura civile, può nominare un consulente tecnico rinviando ad altra udienza da fissarsi non oltre venti giorni. Il consulente deve depositare il proprio parere non oltre dieci giorni prima della nuova udienza

Art.54. (Clausola compromissoria).
E' nulla la clausola con la quale le parti stabiliscono che le controversie relative alla determinazione del canone siano decise da arbitri.

Art.55. (Termine per il pagamento dei canoni scaduti).
La morosità del conduttore nel pagamento dei canoni o degli oneri di cui all'articolo 5 può essere sanata in sede giudiziale per non più di tre volte nel corso di un quadriennio se il conduttore alla prima udienza versa l'importo dovuto per tutti i canoni scaduti e per gli oneri accessori maturati sino a tale data, maggiorato degli interessi legali e delle spese processuali liquidate in tale sede dal giudice. Ove il pagamento non avvenga in udienza, il giudice, dinanzi a comprovate condizioni di difficoltà del conduttore, può assegnare un termine non superiore a giorni novanta. In tal caso rinvia l'udienza a non oltre dieci giorni dalla scadenza del termine assegnato. La morosità può essere sanata, per non più di quattro volte complessivamente nel corso di un quadriennio, ed il termine di cui al secondo comma è di centoventi giorni, se l'inadempienza, protrattasi per non oltre due mesi, è conseguente alle precarie condizioni economiche del conduttore, insorte dopo la stipulazione del contratto e dipendenti da disoccupazione, malattie o gravi, comprovate condizioni di difficoltà.


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Pubblicato il 31 Luglio 2009

Patti in deroga

D.L. 11/7/1992 n. 333

Convertito in legge 8-8-1992 n. 359

11. Fino alla revisione della disciplina delle locazioni degli immobili urbani, le disposizioni di cui agli articoli 12 e seguenti della legge 27 luglio 1978, n. 392, concernenti l'equo canone degli immobili adibiti ad uso di abitazione, non si applicano ai contratti di locazione stipulati successivamente alla data di entrata in vigore del presente decreto, aventi ad oggetto immobili per i quali, alla predetta data, non sia stata presentata la dichiarazione di ultimazione dei lavori e semprechè, alla data del contratto, sia stata richiesta la certificazione di abitabilità e sia stata presentata domanda per l'accatastamento.

2. Nei contratti di locazione relativi ad immobili non compresi fra quelli di cui al comma 1, stipulati o rinnovati successivamente alla data di entrata in vigore della legge di conversione del presente decreto, le parti, con l'assistenza delle organizzazioni della proprietà edilizia e dei conduttori maggiormente rappresentative a livello nazionale, tramite le loro organizzazioni provinciali, possono stipulare accordi in deroga alle norme della citata legge n. 392 del 1978. La disposizione si applica per i contratti ad uso abitativo limitatamente ai casi in cui il locatore rinunzi alla facoltà di disdettare i contratti alla prima scadenza a meno che egli intenda adibire l'immobile agli usi o effettuare sullo stesso le opere di cui, rispettivamente, agli articoli 29 e 59 della citata legge n. 392 del 1978. Resta ferma l'applicazione, per i contratti indicati nel presente comma, degli articoli 24 e 30 della citata legge n. 392 del 1978 .

2-bis. Nei casi in cui, alla prima scadenza del contratto successiva alla data di entrata in vigore della legge di conversione del presente decreto, le parti non concordino sulla determinazione del canone, il contratto stesso è prorogato di diritto per due anni .

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Pubblicato il 31 Luglio 2009

Disciplina dei contratti di locazione e di affitto dei beni immobili ai fini dell'imposta di registro

Legge 27 dicembre 1997, n. 449, articolo 21, commi 18, 19 e 20

1. GENERALITA'

La legge 27 dicembre 1997, n.449, recante "Misure per la stabilizzazione della finanza pubblica", con l'articolo 21, commi 18, 19 e 20, e' intervenuta, tra l'altro, nella disciplina dei contratti di locazione e di affitto dei beni immobili.

Le modifiche riguardano in particolare il Testo Unico delle disposizioni concernenti l'imposta di registro, approvato con D.P.R 26 aprile 1986, n.131 con specifico riferimento agli articoli 17 (Cessioni, risoluzioni e proroghe anche tacite dei contratti di locazione e di affitto di beni immobili), 31 (Cessione del contratto) e 35 (Contratti a tempo indeterminato).

Sono state, inoltre, introdotte modifiche alla tariffa, con l'aggiunta di due note all'articolo 5 della parte prima nonche' con l'integrazione dell'articolo 2 e la sostituzione dell'articolo 2-bis della parte seconda.

Infine, il comma 19 del soprarichiamato articolo 21 della legge n.449 del 1997, nello stabilire la decorrenza dell'applicabilita' delle nuove disposizioni, ha regolamentato il regime transitorio sia per i contratti di durata pluriennale gia' registrati sia per i contratti finora non registrati in quanto con corrispettivo annuo non superiore a lire 2.500.000.

Come precisato nella relazione al provvedimento in esame, con le disposizioni di cui si tratta si e' inteso perseguire il fine di acquisire i dati relativi ai contratti di locazione e di affitto, per contrastare il fenomeno dell'evasione delle imposte sui relativi redditi fondiari; a tale scopo e', infatti, previsto l'obbligo della registrazione per tutti i suddetti contratti di qualsiasi ammontare, purche' di durata superiore ai trenta giorni complessivi nell'anno.

 

2. NUOVA DISCIPLINA DELLA REGISTRAZIONE DEI CONTRATTI DI LOCAZIONE E AFFITTO DI BENI IMMOBILI.

La nuova disciplina tributaria recata dall'articolo 21, commi 18, 19 e 20 della legge 27 dicembre 1997, n.449, dispone l'obbligo della registrazione in termine fisso per i contratti di locazione e di affitto relativi a tutti i beni immobili esistenti nel territorio nazionale, indipendentemente dall'ammontare del canone annuo.

Unica eccezione a tale regola generale e' quella prevista dall'articolo 2-bis della tariffa parte seconda del Testo Unico delle disposizioni concernenti l'imposta di registro come sostituito dall'articolo 21, comma 18, lettera e), punto 2), che introduce, tra gli atti soggetti a registrazione soltanto in caso d'uso (individuati nella parte seconda della tariffa del gia' richiamato Testo Unico), le locazioni e gli affitti di immobili, non formati per atto pubblico o scrittura privata autenticata di durata non superiore a trenta giorni complessivi nell'anno; al fine di stabilire tale durata occorre far riferimento al rapporto di locazione e di affitto dell'immobile intercorso nell'anno con lo stesso locatario e affittuario.

Le novita' introdotte riguardano, quindi, sia i fabbricati che i terreni, indipendentemente dall'uso cui vengono adibiti; non riguardano, invece, i contratti di affitto di beni mobili nonche' quelli di azienda ancorche' nell'ambito della stessa risultino essere compresi beni immobili purche' funzionali alla attivita' produttiva.

L'Amministrazione Finanziaria in materia di affitto di azienda, fin dal 24 febbraio 1975, con risoluzione n.301939 della soppressa Direzione Generale delle Tasse e Imposte Indirette sugli Affari, si e' espressa nel senso di ritenere che "Al fine di stabilire se (...) la locazione di beni immobili e di macchinari possa considerarsi quale locazione di azienda, e' necessario condurre una accurata indagine di fatto (...). Trattasi infatti di accertare se, al momento della stipula del contratto in questione, sussisteva un collegamento funzionale tra i vari beni locati, tale da farli obiettivamente considerare come strumento di attivita' produttiva, e quindi azienda secondo l'accezione giuridica di tale termine ai sensi dell'art.2555 del codice civile".

Nessuna novita' quindi e' intervenuta nel regime fiscale riservato ai contratti di affitto di azienda (vedi anche circolare della stessa Direzione Generale n.26 del 19 marzo 1985).

E' appena il caso di precisare che la normativa tributaria in argomento riguarda esclusivamente i contratti di locazione e di affitto e, cioe', i contratti disciplinati dagli articoli 1571 e ss. del codice civile.

Pertanto, non avendo l'articolo 21, commi 18, 19 e 20, della legge n.449 del 1997, introdotto modifiche per i contratti diversi da quelli di locazione, il loro trattamento fiscale, ai fini dell'imposta di registro, e' rimasto immutato.

 

3. ADEMPIMENTI DEL CONTRIBUENTE

3.1. SOGGETTI OBBLIGATI

Ai sensi della lettera b) dell'articolo 10 del D.P.R. n.131 del 1986, sono obbligati a chiedere la registrazione, qualora i contratti di locazione siano redatti in forma pubblica o per scrittura privata autenticata, i notai e gli altri pubblici ufficiali per gli atti da essi redatti, ricevuti o autenticati. Per le scritture private non autenticate e per i contratti verbali sono obbligate invece le parti contraenti.

Oltre ai pubblici ufficiali sopraindividuati, al versamento dell'imposta sono solidalmente obbligate le parti contraenti. Si puo', quindi, affermare che, in caso di contratto di locazione posto in essere con scrittura privata, sia la richiesta di registrazione che il versamento dell'imposta possono essere eseguiti da una delle parti contraenti che dovra' provvedere a versare l'intero tributo, in quanto ai fini fiscali non ha rilevanza il disposto dell'articolo 8 della legge 27 luglio 1978, n.392, che pone le spese di registrazione a carico del conduttore e del locatore in parti uguali.

 

3.2. UFFICI COMPETENTI

Non si ritiene di doversi soffermare sugli uffici competenti a registrare gli atti pubblici e le scritture private autenticate in quanto, nella generalita' dei casi per i contratti di locazione e di sublocazione si ricorre alla scrittura privata o al contratto verbale; in tali ipotesi la registrazione puo' essere eseguita da qualsiasi Ufficio del registro o, dove esistenti, dagli Uffici delle entrate.

Il contribuente, individuato l'ufficio presso il quale presentare la richiesta di registrazione, deve effettuare il versamento al concessionario del servizio di riscossione dei tributi (articolo 4 del decreto legislativo 9 luglio 1997, n.237) nel cui ambito territoriale ha sede il suddetto ufficio finanziario. Si precisa che, ai sensi dell'articolo 1, comma 5, del Decreto Dirigenziale del 9 dicembre 1997 - concernente "Approvazione dei modelli e modalita' di riscossione delle entrate gia' di competenza dei servizi di cassa degli uffici dipendenti dal Dipartimento delle entrate e dal Dipartimento del territorio" - il versamento puo' essere eseguito o direttamente al concessionario stesso o presso una dipendenza di banca sita nell'ambito territoriale di detto concessionario ovvero presso un ufficio postale, sull'apposito conto corrente intestato al concessionario competente.

 

3.3. TERMINI

Si ritiene opportuno rammentare che l'obbligo della registrazione per i contratti di locazione e di affitto formati in Italia, deve essere adempiuto nel termine fisso di venti giorni (articolo 13, comma 1, del D.P.R. 26 aprile 1986, n.131).

Per i contratti scritti tale termine decorre dalla data di formazione dell'atto; per i contratti verbali dalla data di inizio della loro esecuzione (articolo 13, comma 2, del D.P.R. n.131 citato).

Il contribuente, prima di presentare all'ufficio competente i contratti per la registrazione, deve determinare l'imposta dovuta e versarla - cosi' come stabilito dall'articolo 17, comma 1, del D.P.R. n.131 del 1986, sostituito dall'articolo 21, comma 18, della legge in oggetto - entro il termine di venti giorni, presso uno dei soggetti incaricati della riscossione.

 

4. DETERMINAZIONE DELL'IMPOSTA

Per determinare l'imposta di registro dovuta, si deve applicare l'aliquota, prevista dall'articolo 5 della tariffa parte prima del gia' citato T.U. dell'imposta di registro, alla base imponibile costituita dall'ammontare del corrispettivo in denaro pattuito per l'intera durata del contratto (articolo 43, comma 1, lett.h) dello stesso T.U.).

I versamenti di imposta sono eseguiti con arrotondamento a lire 10.000, per difetto se la frazione non e' superiore a lire 5.000 (da 1 a 5.000 lire ) e per eccesso se superiore (da 5001 a 9999 lire ) ai sensi dell'articolo 41 del D.P.R. n.131 del 1986.

 

4.1. AFFITTO DI FONDI RUSTICI

Per i fondi rustici si dovra' applicare l'aliquota dello 0,50 per cento al corrispettivo annuo moltiplicato per il numero delle annualita'.

Ad esempio se un fondo rustico viene affittato per 10 anni ed il corrispettivo annuo e' di lire 4.000.000, l'imposta di registro da versare e' di lire 200.000 pari a: 0,50% di (L. 4.000.000 X 10) e cioe' 0,50% di L. 40.000.000

 

4.2. LOCAZIONE DI IMMOBILI DIVERSI DAGLI URBANI E DAI FONDI RUSTICI

Per tutti gli altri immobili si dovra' applicare l'aliquota del 2 per cento al corrispettivo annuo moltiplicato per il numero delle annualita'.

Ad esempio se per un immobile non classificato e non classificabile urbano, il canone di locazione annuo e' di lire 2.160.000 (pari a lire 180.000 mensili) e la durata del contratto e' di 4 anni, l'imposta di registro da versare e' di lire 170.000 pari a: 2% di (L. 2.160.000 X 4) e cioe' 2% di L. 8.640.000 = L. 172.800 (da arrotondare per difetto)

 

4.3. LOCAZIONE DI IMMOBILI URBANI DI DURATA PLURIENNALE

Alla regola generale fin qui esposta fanno eccezione i contratti di locazione di immobili urbani di durata pluriennale, la cui disciplina risulta dalla nuova formulazione dell'articolo 17, comma 3, e dalla nota I) all'articolo 5 della tariffa parte prima del piu' volte citato Testo Unico delle disposizioni concernenti l'imposta di registro, come da ultimo modificato.

Per tali contratti, infatti, il succitato comma 3 prevede espressamente che "l'imposta puo' essere assolta sul corrispettivo pattuito per l'intera durata del contratto ovvero annualmente sull'ammontare del canone relativo a ciascun anno" e la nota I) all'articolo 5 dispone che "l'imposta, se corrisposta per l'intera durata del contratto, si riduce di una percentuale pari alla meta' del tasso di interesse legale moltiplicato per il numero delle annualita';"

Per i contratti di locazione e sublocazione di immobili urbani di durata pluriennale, quindi, l'imposta di registro dovuta puo' essere assolta annualmente nella misura del 2% sull'importo del canone annuo di locazione ovvero puo' essere assolta per l'intera durata del contratto, mediante unico versamento effettuato al momento della registrazione del contratto medesimo.

In tale ultima ipotesi e' prevista una detrazione dall'imposta in misura percentuale, pari alla meta' del tasso di interesse legale moltiplicato per il numero delle annualita'.

Per facilita' di calcolo si riporta di seguito una tabella nella quale sono indicate le detrazioni dall'imposta, calcolate tenendo conto del vigente tasso d'interesse legale del 5 per cento.

 

TABELLA

Durata del contratto espressa in anni
Meta' del tasso di interesse legale

Detrazioni percentuale

10
2,5

25 %

9
2,5
22,5 %
8
2,5
20 %
7
2,5
17,5 %
6
2,5
15 %
5
2,5
12,5 %
4
2,5
10 %
3
2,5
7,5 %
2
2,5
5 %

Ad esempio se per un immobile urbano il canone di locazione annuo e' di lire 8.400.000 (pari a lire 700.000 mensili) e la durata del contratto e' di quattro anni, il contribuente puo' eseguire o un versamento annuale di lire 170.000 - calcolato come alla successiva lettera A) - ovvero un versamento unico di lire 600.000 - calcolato come alla successiva lettera B).

A) 2% di L. 8.400.000 = L. 168.000 (da arrotondare per eccesso a L. 170.000)

B) 2% di (L. 8.400.000 X 4) pari a 2% di L. 33.600.000 = L. 672.000 meno la detrazione del 10% (2,5% X 4) L. 67.200

----------------
imposta L. 604.800
(da arrotondare per difetto a L. 600.000)

Nel caso di risoluzione anticipata del contratto di locazione di durata pluriennale, per il quale sia stata versata l'imposta di registro sul corrispettivo pattuito per l'intera durata contrattuale, il contribuente ha diritto al rimborso della parte dell'imposta relativa alle annualita' successive a quella in corso, ai sensi dell'articolo 17, comma 3, del piu' volte citato D.P.R. n.131 del 1986, come modificato dall'articolo 21, comma 18, della legge n.449 del 1997 (vedi 5.1.3.).

 

5. REGISTRAZIONE DEI CONTRATTI

Il Decreto Dirigenziale 9 dicembre 1997 sopracitato prevede all'articolo 4, che il soggetto che chiede la registrazione degli atti deve presentare all'ufficio competente, oltre all'attestazione del pagamento effettuato, anche un apposito modello (allegato n.6 al citato decreto), che assolve alla duplice funzione di distinta degli atti presentati per la registrazione nonche' di ricevuta di deposito necessaria per il ritiro degli atti stessi dopo la registrazione.

Anche per la registrazione dei contratti di locazione e di affitto devono essere, quindi, osservate le stesse modalita'.

Per quanto attiene i contratti di locazione di durata pluriennale, per i quali al momento della registrazione e' stata versata l'imposta relativa soltanto alla prima annualita', si dovra' provvedere ad eseguire i versamenti per le annualita' successive, entro venti giorni dalla scadenza di ciascuna di esse, senza ulteriori adempimenti a carico del contribuente.

Si rammenta che per il versamento del tributo dovuto per le annualita' successive alla prima, ai fini della determinazione della base imponibile, si deve tener conto anche degli aggiornamenti e degli adeguamenti del canone intervenuti a norma della legge 27 luglio 1978, n.392, come stabilito dall'articolo 35, comma 2 del D.P.R. 26 aprile 1986, n.131.

Per completezza di argomento si ritiene opportuno evidenziare, inoltre, che, secondo il disposto dello stesso articolo 35, integrato dall'articolo 21, comma 18, lettera c), della piu' volte citata legge n.449 del 1997, gli aggiornamenti e gli adeguamenti del canone sopra indicati, non hanno effetto per i contratti di locazione di immobili urbani di durata pluriennale per i quali, al momento della registrazione, sia stata versata l'imposta commisurata all'intera durata del contratto.

 

5.1. CESSIONI, RISOLUZIONI E PROROGHE DEI CONTRATTI

Le cessioni, risoluzioni e proroghe, anche tacite, dei contratti di locazione e di affitto di beni immobili, sono regolate dal piu' volte citato articolo 17 del D.P.R. n.131 del 1986 il quale, al comma 1, prevede che il versamento dell'imposta venga effettuato entro venti giorni dal verificarsi del relativo evento, con le stesse modalita' e allo stesso concessionario presso il quale e' stato eseguito il pagamento al momento della registrazione.

Per l'individuazione dei soggetti presso i quali deve essere eseguito il pagamento, si rinvia al precedente punto 3.2 e, per quel che concerne le modalita' di liquidazione e versamento, a quanto precedentemente precisato.

Il successivo comma 2, inoltre, dispone espressamente che "L'attestato di versamento relativo alle cessioni, alle risoluzioni e alle proroghe deve essere presentato all'ufficio del registro presso cui e' stato registrato il contratto entro venti giorni dal pagamento".

E' appena il caso di evidenziare che scopo della disposizione e' quello di portare a conoscenza dell'ufficio impositore le vicende giuridiche del contratto, evitando, comunque, gli ulteriori obblighi connessi alla formalita' della registrazione.

Ferma restando la cura che dovra' porre il soggetto incaricato della riscossione nel dare immediata comunicazione dell'avvenuto versamento all'ufficio fiscale competente, il contribuente deve, comunque, presentare l'attestato di versamento entro venti giorni successivi al pagamento.

Si perviene a tale conclusione anche nella considerazione che l'Amministrazione Finanziaria gia' precedentemente, con la risoluzione ministeriale n.260193 del 18 giugno 1990, emanata dalla soppressa Direzione Generale della Tasse e Imposte Indirette sugli Affari, si era espressa nel senso di ritenere che "il tributo relativo alle cessioni, risoluzioni, proroghe tacite e legali di precedenti contratti pluriennali di locazione e sublocazione gia' registrati, si configuri come principale ( ... ).

Gli atti in oggetto, infatti, hanno natura autonoma ed innovano rispetto ai precedenti contratti di locazione e sublocazione, facendo sorgere diritti in capo a persone diverse, risolvendo o prolungando nel contempo i passati rapporti contrattuali".

 

5.1.1. CESSIONI

Per quanto concerne le cessioni dei contratti, giova evidenziare che l'articolo 31, comma 1, del D.P.R. n.131 del 1986 stabilisce che l'aliquota applicabile e' quella propria del contratto ceduto e il successivo articolo 43, comma 1, lett.d), dispone che la base imponibile e' costituita dal corrispettivo pattuito per la cessione e dal valore delle prestazioni da eseguire.

Nel caso di cessione senza corrispettivo che abbia per oggetto un contratto pluriennale di locazione o sublocazione di immobile urbano, per il quale l'imposta di registro sia stata versata per l'intera durata del contratto, la nota I all'articolo 5 della tariffa parte prima del piu' volte citato D.P.R. n.131 del 1986 prevede l'applicazione dell'imposta nella misura fissa di lire 100.000.

 

5.1.2. PROROGHE

Con riferimento alla proroga dei contratti in argomento e' appena il caso di rammentare che, qualora la stessa sia relativa ad un contratto di locazione di immobile urbano di durata pluriennale, il pagamento puo' essere eseguito annualmente ovvero, qualora il contratto sia prorogato per piu' annualita', per l'intero periodo mediante unico versamento con le stesse modalita' previste al punto 3.

A tale proposito occorre tener presente che e' stato integrato l'articolo 35 del piu' volte citato D.P.R. n.131 del 1986 con la previsione che, in caso di proroga del contratto, si deve tener conto, ai fini della determinazione della base imponibile, degli aggiornamenti o adeguamenti del canone.

 

5.1.3. RISOLUZIONI

Nell'ipotesi della risoluzione anticipata del contratto di locazione di immobile urbano di durata pluriennale, per il quale sia stata corrisposta l'imposta dovuta per l'intera durata del contratto, come gia' precedentemente accennato, il contribuente ha diritto al rimborso del tributo relativo alle annualita' successive a quella in corso; quindi, riprendendo l'esempio del punto 4.3, qualora il contribuente, per il contratto di locazione di durata quadriennale con canone annuale di lire 8.400.000, abbia eseguito il versamento di lire 600.000, se il contratto si risolve nel corso della seconda annualita' il rimborso dovuto e' pari a lire 300.000 e cioe' (L. 600.000 : 4) X 2 = L. 300.000

 

6. MISURA MINIMA DELL'IMPOSTA

Tra le altre modifiche introdotte nel testo unico delle disposizioni concernenti l'imposta di registro, e' stata aggiunta la nota II) all'articolo 5 della tariffa parte prima che espressamente prevede: "In ogni caso l'ammontare dell'imposta per le locazioni e gli affitti di beni immobili non puo' essere inferiore alla misura fissa di lire 100.000"; in tal modo l'imposta fissa da corrispondere per la registrazione dei contratti in argomento e' stata ridotta da lire 150.000 a lire 100.000.

Anche nelle ipotesi di cessioni, risoluzioni e proroghe dei contratti di locazione e sublocazione e affitto di durata pluriennale, l'imposta dovuta non puo' essere inferiore alla misura fissa prevista dalla norma sopra riportata. Cio' in quanto, come gia' precedentemente affermato da questa Amministrazione (Ris.n.260193 del 18 giugno 1990, gia' citata al punto 5.1), il tributo dovuto nelle suddette ipotesi si configura come principale poiche' "Gli atti in oggetto hanno natura autonoma ed innovano rispetto ai precedenti contratti di locazione e sublocazione".

Con riferimento ai contratti di locazione di immobili urbani di durata pluriennale per i quali sia stato versato soltanto il tributo commisurato al canone relativo alla prima annualita', l'imposta da versare per le annualita' successive puo' essere anche di importo inferiore a quello della imposta fissa (attualmente lire 100.000). Cio' in quanto l'imposta deve ritenersi di natura complementare, come ribadito nella risoluzione sopra richiamata.

E' appena il caso, infine, di precisare che, qualora oggetto di registrazione sia un contratto relativo ad un immobile il cui corrispettivo e' assoggettato all'imposta sul valore aggiunto, resta ferma l'applicazione dell'imposta fissa di registro nella misura di lire 100.000.

 

7. DECORRENZA

Il comma 19 dell'articolo 21 della legge in commento stabilisce la decorrenza delle nuove disposizioni relative ai contratti di locazione, prevedendo che queste si applicano agli atti pubblici formati, alle scritture private autenticate, alle scritture private non autenticate e alle denunce presentate per la registrazione dalla data di entrata in vigore della legge che, a norma del successivo articolo 65, e' fissata al 1 gennaio 1998.

La nuova disciplina dei contratti di locazione e affitto si applica, inoltre, alle proroghe, anche tacite, intervenute dalla predetta data.

 

8. REGIME TRANSITORIO

Oltre a fissare la decorrenza della nuova normativa, l'articolo 21, comma 19, gia' richiamato, detta anche il regime transitorio per i contratti che, alla data del 1 gennaio 1998, siano gia' stati posti in essere e quindi in corso di esecuzione.

In proposito la norma regola due ipotesi: a) contratti di locazione gia' in essere ma non registrati in quanto con corrispettivo annuo non superiore a lire 2.500.000;

b) contratti gia' registrati.

Con riferimento ai contratti di cui alla lettera a) - che, in virtu' delle modifiche in commento, sono soggetti all'obbligo della registrazione dal 1 gennaio 1998 - e' previsto che la registrazione deve essere richiesta entro 20 giorni dall'inizio dell'annualita' successiva a quella in corso.

Ad esempio per un contratto pluriennale avente durata dal 1 maggio 1997 al 30 aprile 2001 l'annualita' in corso alla data del 1 gennaio 1998 che, come gia' detto, e' la data di entrata in vigore della legge n.449 del 1997, scadra' il 30 aprile 1998.

In tal caso, quindi, il versamento dell'imposta e la registrazione del contratto dovranno essere effettuati entro il 20 maggio 1998.

In particolare i contratti di locazione di durata pluriennale con scadenza in data successiva al 1 gennaio 1998 e con corrispettivo annuo non superiore a lire 2.500.000 le cui annualita' hanno decorrenza 1 gennaio-31 dicembre, devono essere registrati entro il 20 gennaio 1999; cio' in quanto per essi l'annualita' in corso alla data di entrata in vigore della legge (1 gennaio 1998), corrisponde all'inizio dell'annualita' che scadra', evidentemente, il 31 dicembre 1998.

A tale proposito si rinvia a quanto gia' precisato per la registrazione dei contratti.

Con riferimento ai contratti individuati alla lettera b), cioe' quelli gia' registrati alla data del 1 gennaio 1998, la norma dispone che il pagamento dell'imposta relativa alle successive annualita' deve essere eseguito con le modalita' previste dall'articolo 17 del D.P.R. n. 131 del 1986, nel testo attualmente vigente.

In tale ipotesi, tuttavia, non sara' necessario che il contribuente produca l'attestato di versamento all'ufficio fiscale competente.

E' evidente, anche per i suddetti contratti, che il contribuente puo' optare per il versamento dell'imposta in unica soluzione, usufruendo della detrazione in misura percentuale calcolata in relazione al numero delle annualita' residue, ovvero puo' continuare a corrispondere l'imposta anno per anno, fermo restando il termine previsto per il versamento di 20 giorni dalla scadenza dell'annualita'.

L'art. 21, comma 20, stabilisce che apposite procedure per l'acquisizione telematica dei dati concernenti i contratti di locazione e delle relative formalita', con particolare riferimento alla registrazione, potranno essere previste con apposito decreto dirigenziale.

Le Direzioni Regionali in indirizzo, considerata l'importanza delle modifiche introdotte dall'art.21, commi 18, 19 e 20 della legge n.449 del 1997 nonche' il rilevante numero di soggetti interessati, provvederanno a dare la piu' ampia diffusione alle istruzioni contenute nella presente circolare.

Sara' cura delle stesse Direzioni Regionali adottare tutti i provvedimenti ritenuti necessari al fine di facilitare gli adempimenti dei contribuenti, soprattutto in considerazione del fatto che, contemporaneamente all'entrata in vigore delle novita' in argomento, e' stata data attuazione alla norma con la quale sono stati soppressi i servizi di cassa operanti presso gli Uffici del Registro fino al 31 dicembre 1997 .

A tale fine, si suggerisce di adoperarsi affinche', presso gli Uffici fiscali competenti, siano fornite adeguate informazioni al contribuente in modo che lo stesso sia in grado di assolvere autonomamente le incombenze connesse con l'obbligo della registrazione, quali ad esempio, l'autoliquidazione prevista dall'articolo 17, comma 1, del D.P.R. 26 aprile 1986, n.131, nel testo modificato dalla norma in oggetto richiamata.

Tali informazioni potrebbero essere fornite anche mediante appositi prospetti esemplificativi esposti nei locali degli uffici dai quali risultino in evidenza i codici di uso piu' comune, che per l'imposta di registro di cui si tratta sono:

107 T IMPOSTA DI REGISTRO PER CONTRATTI DI LOCAZIONE

108 T IMPOSTA REGISTRO LOCAZIONE TERRENI

Si potrebbe, inoltre, evidenziare quanto gia' riportato nelle avvertenze al modello allegato 1 al Decreto Dirigenziale 9 dicembre 1997 piu' volte richiamato e cioe' che, qualora il versamento riguardi l'imposta dovuta per la registrazione del contratto di locazione o di affitto, non devono essere compilati i campi del modello di pagamento che individuano il numero di riferimento e la descrizione del tributo.

Si evidenzia che, nel caso invece di versamento relativo ad annualita' successive alla prima nonche' relativo a cessioni, risoluzioni e proroghe di un contratto gia' registrato, occorre indicare con precisione gli estremi di registrazione del contratto stesso (anno nonche' serie e numero di registrazione separati da una barra).

Sara' opportuno segnalare, inoltre, gli uffici competenti presso i quali devono essere eseguite le formalita' ed effettuati i pagamenti, anche riguardanti le annualita' successive alla prima e le ulteriori vicende del contratto, specificando i codici degli uffici fiscali da riportare nel modello di versamento.

Si dovra', infine, dare opportuno rilievo alla necessita' che i versamenti siano arrotondati per eccesso o per difetto a lire 10.000, come precisato nel punto 4 della circolare.

Le Direzioni Regionali provvederanno al necessario coordinamento con tutti i soggetti operanti sul territorio, presso i quali possono essere effettuati i versamenti, al fine di limitare le eventuali difficolta' che i contribuenti potrebbero incontrare nel periodo di prima applicazione della normativa in commento, concordando anche le iniziative da adottare per garantire una corretta informazione.

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Scritto da Notizie immobiliari

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Pubblicato il 31 Luglio 2009

Disciplina delle locazioni e del rilascio degli immobili adibiti ad uso abitativo

Legge 9 dicembre 1998 n. 431

Art. 1.
(Ambito di applicazione).

1. I contratti di locazione di immobili adibiti ad uso abitativo, di seguito denominati "contratti di locazione", sono stipulati o rinnovati, successivamente alla data di entrata in vigore della presente legge, ai sensi dei commi 1 e 3 dell'articolo 2.

2. Le disposizioni di cui agli articoli 2, 3, 4, 7, 8 e 13 della presente legge non si applicano:
a) ai contratti di locazione relativi agli immobili vincolati ai sensi della legge 1^ giugno 1939, n. 1089, o inclusi nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9, che sono sottoposti esclusivamente alla disciplina di cui agli articoli 1571 e seguenti del codice civile qualora non siano stipulati secondo le modalità di cui al comma 3 dell'articolo 2 della presente legge;
b) agli alloggi di edilizia residenziale pubblica, ai quali si applica la relativa normativa vigente, statale e regionale;
c) agli alloggi locati esclusivamente per finalità turistiche.

3. Le disposizioni di cui agli articoli 2, 3, 4, 7 e 13 della presente legge non si applicano ai contratti di locazione stipulati dagli enti locali in qualità di conduttori per soddisfare esigenze abitative di carattere transitorio, ai quali si applicano le disposizioni di cui agli articoli 1571 e seguenti del codice civile. A tali contratti non si applica l'articolo 56 della legge 27 luglio 1978, n. 392.

4. A decorrere dalla data di entrata in vigore della presente legge, per la stipula di validi contratti di locazione è richiesta la forma scritta

Art. 2.
(Modalità di stipula e di rinnovo

1. Le parti possono stipulare contratti di locazione di durata non inferiore a quattro anni, decorsi i quali i contratti sono rinnovati per un periodo di quattro anni, fatti salvi i casi in cui il locatore intenda adibire l'immobile agli usi o effettuare sullo stesso le opere di cui all'articolo 3, ovvero vendere l'immobile alle condizioni e con le modalità di cui al medesimo articolo 3. Alla seconda scadenza del contratto, ciascuna delle parti ha diritto di attivare la procedura per il rinnovo a nuove condizioni o per la rinuncia al rinnovo del contratto, comunicando la propria intenzione con lettera raccomandata da inviare all'altra parte almeno sei mesi prima della scadenza. La parte interpellata deve rispondere a mezzo lettera raccomandata entro sessanta giorni dalla data di ricezione della raccomandata di cui al secondo periodo. In mancanza di risposta o di accordo il contratto si intenderà scaduto alla data di cessazione della locazione. In mancanza della comunicazione di cui al secondo periodo il contratto è rinnovato tacitamente alle medesime condizioni.

2. Per i contratti stipulati o rinnovati ai sensi del comma 1, i contraenti possono avvalersi dell'assistenza delle organizzazioni della proprietà edilizia e dei conduttori.

3. In alternativa a quanto previsto dal comma 1, le parti possono stipulare contratti di locazione, definendo il valore del canone, la durata del contratto, anche in relazione a quanto previsto dall'articolo 5, comma 1, nel rispetto comunque di quanto previsto dal comma 5 del presente articolo, ed altre condizioni contrattuali sulla base di quanto stabilito in appositi accordi definiti in sede locale fra le organizzazioni della proprietà edilizia e le organizzazioni dei conduttori maggiormente rappresentative, che provvedono alla definizione di contratti-tipo. Al fine di promuovere i predetti accordi, i comuni, anche in forma associata, provvedono a convocare le predette organizzazioni entro sessanta giorni dalla emanazione del decreto di cui al comma 2 dell'articolo 4. I medesimi accordi sono depositati, a cura delle organizzazioni firmatarie, presso ogni comune dell'area territoriale interessata.

4. Per favorire la realizzazione degli accordi di cui al comma 3, i comuni possono deliberare, nel rispetto dell'equilibrio di bilancio, aliquote dell'imposta comunale sugli immobili (ICI) più favorevoli per i proprietari che concedono in locazione a titolo di abitazione principale immobili alle condizioni definite dagli accordi stessi. I comuni che adottano tali delibere possono derogare al limite minimo stabilito, ai fini della determinazione delle aliquote, dalla normativa vigente al momento in cui le delibere stesse sono assunte. I comuni di cui all'articolo 1 del decreto-legge 30 dicembre 1988, n. 551, convertito, con modificazioni, dalla legge 21 febbraio 1989, n. 61, e successive modificazioni, per la stessa finalità di cui al primo periodo possono derogare al limite massimo stabilito dalla normativa vigente in misura non superiore al 2 per mille, limitatamente agli immobili non locati per i quali non risultino essere stati registrati contratti di locazione da almeno due anni.

5. I contratti di locazione stipulati ai sensi del comma 3 non possono avere durata inferiore ai tre anni, ad eccezione di quelli di cui all'articolo 5. Alla prima scadenza del contratto, ove le parti non concordino sul rinnovo del medesimo, il contratto è prorogato di diritto per due anni fatta salva la facoltà di disdetta da parte del locatore che intenda adibire l'immobile agli usi o effettuare sullo stesso le opere di cui all'articolo 3, ovvero vendere l'immobile alle condizioni e con le modalità di cui al medesimo articolo 3. Alla scadenza del periodo di proroga biennale ciascuna delle parti ha diritto di attivare la procedura per il rinnovo a nuove condizioni o per la rinuncia al rinnovo del contratto comunicando la propria intenzione con lettera raccomandata da inviare all'altra parte almeno sei mesi prima della scadenza. In mancanza della comunicazione il contratto è rinnovato tacitamente alle medesime condizioni.

6. I contratti di locazione stipulati prima della data di entrata in vigore della presente legge che si rinnovino tacitamente sono disciplinati dal comma 1 del presente articolo.

Art. 3.
(Disdetta del contratto da parte del locatore).

1. Alla prima scadenza dei contratti stipulati ai sensi del comma 1 dell'articolo 2 e alla prima scadenza dei contratti stipulati ai sensi del comma 3 del medesimo articolo, il locatore può avvalersi della facoltà di diniego del rinnovo del contratto, dandone comunicazione al conduttore con preavviso di almeno sei mesi, per i seguenti motivi:
a) quando il locatore intenda destinare l'immobile ad uso abitativo, commerciale, artigianale o professionale proprio, del coniuge, dei genitori, dei figli o dei parenti entro il secondo grado;
b) quando il locatore, persona giuridica, società o ente pubblico o comunque con finalità pubbliche, sociali, mutualistiche, cooperative, assistenziali, culturali o di culto intenda destinare l'immobile all'esercizio delle attività dirette a perseguire le predette finalità ed offra al conduttore altro immobile idoneo e di cui il locatore abbia la piena disponibilità;
c) quando il conduttore abbia la piena disponibilità di un alloggio libero ed idoneo nello stesso comune;
d) quando l'immobile sia compreso in un edificio gravemente danneggiato che debba essere ricostruito o del quale debba essere assicurata la stabilità e la permanenza del conduttore sia di ostacolo al compimento di indispensabili lavori;
e) quando l'immobile si trovi in uno stabile del quale è prevista l'integrale ristrutturazione, ovvero si intenda operare la demolizione o la radicale trasformazione per realizzare nuove costruzioni, ovvero, trattandosi di immobile sito all'ultimo piano, il proprietario intenda eseguire sopraelevazioni a norma di legge e per eseguirle sia indispensabile per ragioni tecniche lo sgombero dell'immobile stesso;
f) quando, senza che si sia verificata alcuna legittima successione nel contratto, il conduttore non occupi continuativamente l'immobile senza giustificato motivo;
g) quando il locatore intenda vendere l'immobile a terzi e non abbia la proprietà di altri immobili ad uso abitativo oltre a quello eventualmente adibito a propria abitazione. In tal caso al conduttore è riconosciuto il diritto di prelazione, da esercitare con le modalità di cui agli articoli 38 e 39 della legge 27 luglio 1978, n. 392.

2. Nei casi di disdetta del contratto da parte del locatore per i motivi di cui al comma 1, lettere d) ed e), il possesso, per l'esecuzione dei lavori ivi indicati, della concessione o dell'autorizzazione edilizia è condizione di procedibilità dell'azione di rilascio. I termini di validità della concessione o dell'autorizzazione decorrono dall'effettiva disponibilità a seguito del rilascio dell'immobile. Il conduttore ha diritto di prelazione, da esercitare con le modalità di cui all'articolo 40 della legge 27 luglio 1978, n. 392, se il proprietario, terminati i lavori, concede nuovamente in locazione l'immobile. Nella comunicazione del locatore deve essere specificato, a pena di nullità, il motivo, fra quelli tassativamente indicati al comma 1, sul quale la disdetta è fondata.

3. Qualora il locatore abbia riacquistato la disponibilità dell'alloggio a seguito di illegittimo esercizio della facoltà di disdetta ai sensi del presente articolo, il locatore stesso è tenuto a corrispondere un risarcimento al conduttore da determinare in misura non inferiore a trentasei mensilità dell'ultimo canone di locazione percepito.

4. Per la procedura di diniego di rinnovo si applica l'articolo 30 della legge 27 luglio 1978, n. 392, e successive modificazioni.

5. Nel caso in cui il locatore abbia riacquistato, anche con procedura giudiziaria, la disponibilità dell'alloggio e non lo adibisca, nel termine di dodici mesi dalla data in cui ha riacquistato la disponibilità, agli usi per i quali ha esercitato facoltà di disdetta ai sensi del presente articolo, il conduttore ha diritto al ripristino del rapporto di locazione alle medesime condizioni di cui al contratto disdettato o, in alternativa, al risarcimento di cui al comma 3.

6. Il conduttore, qualora ricorrano gravi motivi, può recedere in qualsiasi momento dal contratto, dando comunicazione al locatore con preavviso di sei mesi.

Capo II
CONTRATTI DI LOCAZIONE STIPULATI IN BASE AD ACCORDI DEFINITI IN SEDE LOCALE

Art. 4. (Convenzione nazionale).

1. Al fine di favorire la realizzazione degli accordi di cui al comma 3 dell'articolo 2, il Ministro dei lavori pubblici convoca le organizzazioni della proprietà edilizia e dei conduttori maggiormente rappresentative a livello nazionale entro sessanta giorni dalla data di entrata in vigore della presente legge e, successivamente, ogni tre anni a decorrere dalla medesima data, al fine di promuovere una convenzione, di seguito denominata "convenzione nazionale", che individui i criteri generali per la definizione dei canoni, anche in relazione alla durata dei contratti, alla rendita catastale dell'immobile e ad altri parametri oggettivi, nonché delle modalità per garantire particolari esigenze delle parti. In caso di mancanza di accordo delle parti, i predetti criteri generali sono stabiliti dal Ministro dei lavori pubblici, di concerto con il Ministro delle finanze, con il decreto di cui al comma 2 del presente articolo, sulla base degli orientamenti prevalenti espressi dalle predette organizzazioni.
I criteri generali definiti ai sensi del presente comma costituiscono la base per la realizzazione degli accordi locali di cui al comma 3 dell'articolo 2 e il loro rispetto costituisce condizione per l'applicazione dei benefici di cui all'articolo 8.

2. I criteri generali di cui al comma 1 sono indicati in apposito decreto del Ministro dei lavori pubblici, di concerto con il Ministro delle finanze, da emanare entro trenta giorni dalla conclusione della convenzione nazionale ovvero dalla constatazione, da parte del Ministro dei lavori pubblici, della mancanza di accordo delle parti, trascorsi novanta giorni dalla loro convocazione. Con il medesimo decreto sono stabilite le modalità di applicazione dei benefici di cui all'articolo 8 per i contratti di locazione stipulati ai sensi del comma 3 dell'articolo 2 in conformità ai criteri generali di cui al comma 1 del presente articolo.

3. Entro quattro mesi dalla data di emanazione del decreto di cui al comma 2, il Ministro dei lavori pubblici, di concerto con il Ministro delle finanze, fissa con apposito decreto le condizioni alle quali possono essere stipulati i contratti di cui al comma 3 dell'articolo 2, nel caso in cui non vengano convocate da parte dei comuni le organizzazioni della proprietà edilizia e dei conduttori ovvero non siano definiti gli accordi di cui al medesimo comma 3 dell'articolo 2.

4. Fermo restando quanto stabilito dall'articolo 60, comma 1, lettera e), del decreto legislativo 31 marzo 1998, n. 112, con apposito atto di indirizzo e coordinamento, da adottare con decreto del Presidente della Repubblica, previa deliberazione del Consiglio dei ministri, ai sensi dell'articolo 8 della legge 15 marzo 1997, n. 59, sono definiti, in sostituzione di quelli facenti riferimento alla legge 27 luglio 1978, n. 392, e successive modificazioni, criteri in materia di determinazione da parte delle regioni dei canoni di locazione per gli alloggi di edilizia residenziale pubblica. Gli attuali criteri di determinazione dei canoni restano validi fino all'adeguamento da parte delle regioni ai criteri stabiliti ai sensi del presente comma.

Art. 5.
(Contratti di locazione di natura transitoria).

1. Il decreto di cui al comma 2 dell'articolo 4 definisce le condizioni e le modalità per la stipula di contratti di locazione di natura transitoria anche di durata inferiore ai limiti previsti dalla presente legge per soddisfare particolari esigenze delle parti.

2. In alternativa a quanto previsto dal comma 1, possono essere stipulati contratti di locazione per soddisfare le esigenze abitative di studenti universitari sulla base di contratti-tipo definiti dagli accordi di cui al comma 3.

3. E' facoltà dei comuni sede di università o di corsi universitari distaccati, eventualmente d'intesa con comuni limitrofi, promuovere specifici accordi locali per la definizione, sulla base dei criteri stabiliti ai sensi del comma 2 dell'articolo 4, di contratti-tipo relativi alla locazione di immobili ad uso abitativo per studenti universitari. Agli accordi partecipano, oltre alle organizzazioni di cui al comma 3 dell'articolo 2, le aziende per il diritto allo studio e le associazioni degli studenti, nonché cooperative ed enti non lucrativi operanti nel settore.

Capo III
ESECUZIONE DEI PROVVEDIMENTI DI RILASCIO DEGLI IMMOBILI ADIBITI AD USO ABITATIVO

Art. 6.
(Rilascio degli immobili).

1. Nei comuni indicati all'articolo 1 del decreto-legge 30 dicembre 1988, n. 551, convertito, con modificazioni, dalla legge 21 febbraio 1989, n. 61, e successive modificazioni, le esecuzioni dei provvedimenti di rilascio di immobili adibiti ad uso abitativo per finita locazione sono sospese per un periodo di centottanta giorni a decorrere dalla data di entrata in vigore della presente legge.

2. Il locatore ed il conduttore di immobili adibiti ad uso abitativo, per i quali penda provvedimento esecutivo di rilascio per finita locazione, avviano entro il termine di sospensione di cui al comma 1, a mezzo di lettera raccomandata con avviso di ricevimento, anche tramite le rispettive organizzazioni sindacali, trattative per la stipula di un nuovo contratto di locazione in base alle procedure definite all'articolo 2 della presente legge.

3. Trascorso il termine di cui al comma 1 ed in mancanza di accordo fra le parti per il rinnovo della locazione, i conduttori interessati possono chiedere, entro e non oltre i trenta giorni dalla scadenza del termine fissato dal comma 1, con istanza rivolta al pretore competente ai sensi dell'articolo 26, primo comma, del codice di procedura civile, che sia nuovamente fissato il giorno dell'esecuzione. Si applicano i commi dal secondo al settimo dell'articolo 11 del decreto-legge 23 gennaio 1982, n. 9, convertito, con modificazioni, dalla legge 25 marzo 1982, n. 94. Avverso il decreto del pretore è ammessa opposizione al tribunale che giudica con le modalità di cui all'articolo 618 del codice di procedura civile. Il decreto con cui il pretore fissa nuovamente la data dell'esecuzione vale anche come autorizzazione all'ufficiale giudiziario a servirsi dell'assistenza della forza pubblica.

4. Per i provvedimenti esecutivi di rilascio per finita locazione emessi dopo la data di entrata in vigore della presente legge, il conduttore può chiedere una sola volta, con istanza rivolta al pretore competente ai sensi dell'articolo 26, primo comma, del codice di procedura civile, che sia nuovamente fissato il giorno dell'esecuzione entro un termine di sei mesi salvi i casi di cui al comma 5. Si applicano i commi dal secondo al settimo dell'articolo 11 del citato decreto-legge n. 9 del 1982, convertito, con modificazioni, dalla legge n. 94 del 1982. Avverso il decreto del pretore il locatore ed il conduttore possono proporre opposizione per qualsiasi motivo al tribunale che giudica con le modalità di cui all'articolo 618 del codice di procedura civile.

5. Il differimento del termine delle esecuzioni di cui ai commi 3 e 4 può essere fissato fino a diciotto mesi nei casi in cui il conduttore abbia compiuto i 65 anni di età, abbia cinque o più figli a carico, sia iscritto nelle liste di mobilità, percepisca un trattamento di disoccupazione o di integrazione salariale, sia formalmente assegnatario di alloggio di edilizia residenziale pubblica ovvero di ente previdenziale o assicurativo, sia prenotatario di alloggio cooperativo in corso di costruzione, sia acquirente di un alloggio in costruzione, sia proprietario di alloggio per il quale abbia iniziato azione di rilascio. Il medesimo differimento del termine delle esecuzioni può essere fissato nei casi in cui il conduttore o uno dei componenti il nucleo familiare, convivente con il conduttore da almeno sei mesi, sia portatore di handicap o malato terminale.

6. Durante i periodi di sospensione delle esecuzioni di cui al comma 1 del presente articolo e al comma quarto dell'articolo 11 del citato decreto-legge n. 9 del 1982, convertito, con modificazioni, dalla legge n. 94 del 1982, nonché per i periodi di cui all'articolo 3 del citato decreto-legge n. 551 del 1988, convertito, con modificazioni, dalla legge n. 61 del 1989, come successivamente prorogati, e comunque fino all'effettivo rilascio, i conduttori sono tenuti a corrispondere, ai sensi dell'articolo 1591 del codice civile, una somma mensile pari all'ammontare del canone dovuto alla cessazione del contratto, al quale si applicano automaticamente ogni anno aggiornamenti in misura pari al settantacinque per cento della variazione, accertata dall'Istituto nazionale di statistica (ISTAT), dell'indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati verificatasi nell'anno precedente; l'importo così determinato è maggiorato del venti per cento. La corresponsione di tale maggiorazione esime il conduttore dall'obbligo di risarcire il maggior danno ai sensi dell'articolo 1591 del codice civile. Durante i predetti periodi di sospensione sono dovuti gli oneri accessori di cui all'articolo 9 della legge 27 luglio 1978, n. 392, e successive modificazioni. In caso di inadempimento, il conduttore decade dal beneficio, comunque concesso, della sospensione dell'esecuzione del provvedimento di rilascio, fatto salvo quanto previsto dall'articolo 55 della citata legge n. 392 del 1978.

7. Fatto salvo quanto previsto dai commi 2-bis e 2-ter dell'articolo 1 del citato decreto-legge n. 551 del 1988, convertito, con modificazioni, dalla legge n. 61 del 1989, nonché quanto previsto dai commi primo, secondo e terzo dell'articolo 17 del citato decreto-legge n. 9 del 1982, convertito, con modificazioni, dalla legge n. 94 del 1982, è data priorità ai destinatari di provvedimenti di rilascio con data di esecuzione fissata entro il termine di tre mesi.

Art. 7.
(Condizione per la messa in esecuzione del provvedimento di rilascio dell'immobile).

1. Condizione per la messa in esecuzione del provvedimento di rilascio dell'immobile locato è la dimostrazione che il contratto di locazione è stato registrato, che l'immobile è stato denunciato ai fini dell'applicazione dell'ICI e che il reddito derivante dall'immobile medesimo è stato dichiarato ai fini dell'applicazione delle imposte sui redditi. Ai fini della predetta dimostrazione, nel precetto di cui all'articolo 480 del codice di procedura civile devono essere indicati gli estremi di registrazione del contratto di locazione, gli estremi dell'ultima denuncia dell'unità immobiliare alla quale il contratto si riferisce ai fini dell'applicazione dell'ICI, gli estremi dell'ultima dichiarazione dei redditi nella quale il reddito derivante dal contratto è stato dichiarato nonché gli estremi delle ricevute di versamento dell'ICI relative all'anno precedente a quello di competenza.

Capo IV
MISURE DI SOSTEGNO AL MERCATO DELLE LOCAZIONI

Art. 8.
(Agevolazioni fiscali).

1. Nei comuni di cui all'articolo 1 del decreto-legge 30 dicembre 1988, n. 551, convertito, con modificazioni, dalla legge 21 febbraio 1989, n. 61, e successive modificazioni, il reddito imponibile derivante al proprietario dai contratti stipulati o rinnovati ai sensi del comma 3 dell'articolo 2 a seguito di accordo definito in sede locale e nel rispetto dei criteri indicati dal decreto di cui al comma 2 dell'articolo 4, ovvero nel rispetto delle condizioni fissate dal decreto di cui al comma 3 del medesimo articolo 4, determinato ai sensi dell'articolo 34 del testo unico delle imposte sui redditi, approvato con decreto del Presidente della Repubblica 22 dicembre 1986, n. 917, e successive modificazioni, è ulteriormente ridotto del 30 per cento. Per i suddetti contratti il corrispettivo annuo ai fini della determinazione della base imponibile per l'applicazione dell'imposta proporzionale di registro è assunto nella misura minima del 70 per cento.
2. Il locatore, per usufruire dei benefici di cui al comma 1, deve indicare nella dichiarazione dei redditi gli estremi di registrazione del contratto di locazione nonché quelli della denuncia dell'immobile ai fini dell'applicazione dell'ICI.
3. Le agevolazioni di cui al presente articolo non si applicano ai contratti di locazione volti a soddisfare esigenze abitative di natura transitoria, fatta eccezione per i contratti di cui al comma 2 dell'articolo 5 e per i contratti di cui al comma 3 dell'articolo 1.
4. Il Comitato interministeriale per la programmazione economica (CIPE), su proposta del Ministro dei lavori pubblici, di intesa con i Ministri dell'interno e di grazia e giustizia, provvede, ogni ventiquattro mesi, all'aggiornamento dell'elenco dei comuni di cui al comma 1, anche articolando ed ampliando i criteri previsti dall'articolo 1 del decreto-legge 29 ottobre 1986, n. 708, convertito, con modificazioni, dalla legge 23 dicembre 1986, n. 899. La proposta del Ministro dei lavori pubblici è formulata avuto riguardo alle risultanze dell'attività dell'Osservatorio della condizione abitativa di cui all'articolo 12. Qualora le determinazioni del CIPE comportino un aumento del numero dei beneficiari dell'agevolazione fiscale prevista dal comma 1, è corrispondentemente aumentata, con decreto del Ministro delle finanze, di concerto con il Ministro del tesoro, del bilancio e della programmazione economica, la percentuale di determinazione della base imponibile prevista dal medesimo comma. Tale aumento non si applica ai contratti stipulati prima della data di entrata in vigore del predetto decreto del Ministro delle finanze.
5. Al comma 1 dell'articolo 23 del testo unico delle imposte sui redditi, approvato con decreto del Presidente della Repubblica 22 dicembre 1986, n. 917, sono aggiunti, in fine, i seguenti periodi: "I redditi derivanti da contratti di locazione di immobili ad uso abitativo, se non percepiti, non concorrono a formare il reddito dal momento della conclusione del procedimento giurisdizionale di convalida di sfratto per morosità del conduttore. Per le imposte versate sui canoni venuti a scadenza e non percepiti come da accertamento avvenuto nell'ambito del procedimento giurisdizionale di convalida di sfratto per morosità è riconosciuto un credito di imposta di pari ammontare".
6. Per l'attuazione dei commi da 1 a 4 è autorizzata la spesa di lire 4 miliardi per l'anno 1999, di lire 157,5 miliardi per l'anno 2000, di lire 247,5 miliardi per l'anno 2001, di lire 337,5 miliardi per l'anno 2002, di lire 427,5 miliardi per l'anno 2003 e di lire 360 miliardi a decorrere dall'anno 2004.
7. Per l'attuazione del comma 5 è autorizzata la spesa di lire 94 miliardi per l'anno 2000 e di lire 60 miliardi a decorrere dall'anno 2001.

Art. 9.
(Disposizioni per i fondi per la previdenza complementare).

1. I fondi per la previdenza complementare regolamentati dal decreto legislativo 21 aprile 1993, n.124, che detengono direttamente beni immobili possono optare per la libera determinazione dei canoni di locazione oppure per l'applicazione dei contratti previsti dall'articolo 2, comma 3, della presente legge. Nel primo caso, tuttavia, i redditi derivanti dalle locazioni dei suddetti immobili sono soggetti all'IRPEG.

Art. 10.
(Ulteriori agevolazioni fiscali).

1. Con provvedimento collegato alla manovra finanziaria per il triennio 2000-2002 è istituito, a decorrere dall'anno 2001, un fondo per la copertura delle minori entrate derivanti dalla concessione, secondo modalità determinate dal medesimo provvedimento collegato, di una detrazione ai fini dell'imposta sul reddito delle persone fisiche in favore dei conduttori, appartenenti a determinate categorie di reddito, di alloggi locati a titolo di abitazione principale, da stabilire anche nell'ambito di una generale revisione dell'imposizione sugli immobili. Per gli esercizi successivi al triennio 2000-2002, alla dotazione del fondo si provvede con stanziamento determinato dalla legge finanziaria, ai sensi dell'articolo 11, comma 3, lettera d), della legge 5 agosto 1978, n. 468, e successive modificazioni.

2. Le detrazioni di cui al comma 1 non sono cumulabili con i contributi previsti dal comma 3 dell'articolo 11.

 

Art. 11.
(Fondo nazionale).

1. Presso il Ministero dei lavori pubblici è istituito il Fondo nazionale per il sostegno all'accesso alle abitazioni in locazione, la cui dotazione annua è determinata dalla legge finanziaria, ai sensi dell'articolo 11, comma 3, lettera d), della legge 5 agosto 1978, n. 468, e successive modificazioni.

2. Per ottenere i contributi di cui al comma 3 i conduttori devono dichiarare sotto la propria responsabilità che il contratto di locazione è stato registrato.

3. Le somme assegnate al Fondo di cui al comma 1 sono utilizzate per la concessione, ai conduttori aventi i requisiti minimi individuati con le modalità di cui al comma 4, di contributi integrativi per il pagamento dei canoni di locazione dovuti ai proprietari degli immobili, di proprietà sia pubblica sia privata, nonché, qualora le disponibilità del Fondo lo consentano, per sostenere le iniziative intraprese dai comuni anche attraverso la costituzione di agenzie o istituti per la locazione o attraverso attività di promozione in convenzione con cooperative edilizie per la locazione, tese a favorire la mobilità nel settore della locazione attraverso il reperimento di alloggi da concedere in locazione per periodi determinati.

4. Il Ministro dei lavori pubblici, entro novanta giorni dalla data di entrata in vigore della presente legge, previa intesa in sede di Conferenza permanente per i rapporti fra lo Stato, le regioni e le province autonome di Trento e di Bolzano, definisce, con proprio decreto, i requisiti minimi necessari per beneficiare dei contributi integrativi di cui al comma 3 e i criteri per la determinazione dell'entità dei contributi stessi in relazione al reddito familiare e all'incidenza sul reddito medesimo del canone di locazione.

5. Le risorse assegnate al Fondo di cui al comma 1 sono ripartite tra le regioni e le province autonome di Trento e di Bolzano. La ripartizione è effettuata ogni anno, su proposta del Ministro dei lavori pubblici, dal CIPE, previa intesa in sede di Conferenza permanente per i rapporti fra lo Stato, le regioni e le province autonome di Trento e di Bolzano anche in rapporto alla quota di risorse messe a disposizione dalle singole regioni e province autonome ai sensi del comma 6.

6. Le regioni e le province autonome di Trento e di Bolzano possono concorrere al finanziamento degli interventi di cui al comma 3 con proprie risorse iscritte nei rispettivi bilanci.

7. Le regioni e le province autonome di Trento e di Bolzano provvedono alla ripartizione fra i comuni delle risorse di cui al comma 6 nonché di quelle ad esse attribuite ai sensi del comma 5, sulla base di parametri che premino anche la disponibilità dei comuni a concorrere con proprie risorse alla realizzazione degli interventi di cui al comma 3.

8. I comuni definiscono l'entità e le modalità di erogazione dei contributi di cui al comma 3, individuando con appositi bandi pubblici i requisiti dei conduttori che possono beneficiarne, nel rispetto dei criteri e dei requisiti minimi di cui al comma 4.

9. Per gli anni 1999, 2000 e 2001, ai fini della concessione dei contributi integrativi di cui al comma 3, è assegnata al Fondo una quota, pari a lire 600 miliardi per ciascuno degli anni 1999, 2000 e 2001, delle risorse di cui alla legge 14 febbraio 1963, n. 60, relative alle annualità 1996, 1997 e 1998. Tali disponibilità sono versate all'entrata del bilancio dello Stato per essere riassegnate, con decreti del Ministro del tesoro, del bilancio e della programmazione economica, ad apposita unità previsionale di base dello stato di previsione del Ministero dei lavori pubblici. Le predette risorse, accantonate dalla deliberazione del CIPE del 6 maggio 1998, non sono trasferite ai sensi dell'articolo 61 del decreto legislativo 31 marzo 1998, n. 112, e restano nella disponibilità della Sezione autonoma della Cassa depositi e prestiti per il predetto versamento.

10. Il Ministero dei lavori pubblici provvederà, a valere sulle risorse del Fondo di cui al comma 1, ad effettuare il versamento all'entrata del bilancio dello Stato nell'anno 2003 delle somme occorrenti per la copertura delle ulteriori minori entrate derivanti, in tale esercizio, dall'applicazione dell'articolo 8, commi da 1 a 4, pari a lire 67,5 miliardi, intendendosi ridotta per un importo corrispondente l'autorizzazione di spesa per l'anno medesimo determinata ai sensi del comma 1 del presente articolo.

11. Le disponibilità del Fondo sociale, istituito ai sensi dell'articolo 75 della legge 27 luglio 1978, n. 392, sono versate all'entrata del bilancio dello Stato per essere riassegnate con decreto del Ministro del tesoro, del bilancio e della programmazione economica al Fondo di cui al comma 1.

Capo V
DISPOSIZIONI FINALI

Art. 12.
(Osservatorio della condizione abitativa).

1. L'Osservatorio della condizione abitativa, istituito dall'articolo 59 del decreto legislativo 31 marzo 1998, n. 112, è costituito presso il Ministero dei lavori pubblici ed effettua la raccolta dei dati nonché il monitoraggio permanente della situazione abitativa. Il Ministro dei lavori pubblici, con proprio decreto da emanare entro sessanta giorni dalla data di entrata in vigore della presente legge, definisce l'organizzazione e le funzioni dell'Osservatorio, anche ai fini del collegamento con gli osservatori istituiti dalle regioni con propri provvedimenti.

Art. 13.
(Patti contrari alla legge).

 

1. E' nulla ogni pattuizione volta a determinare un importo del canone di locazione superiore a quello risultante dal contratto scritto e registrato.

2. Nei casi di nullità di cui al comma 1 il conduttore, con azione proponibile nel termine di sei mesi dalla riconsegna dell'immobile locato, può chiedere la restituzione delle somme corrisposte in misura superiore al canone risultante dal contratto scritto e registrato.

3. E' nulla ogni pattuizione volta a derogare ai limiti di durata del contratto stabiliti dalla presente legge.

4. Per i contratti di cui al comma 3 dell'articolo 2 è nulla ogni pattuizione volta ad attribuire al locatore un canone superiore a quello massimo definito, per immobili aventi le medesime caratteristiche e appartenenti alle medesime tipologie, dagli accordi definiti in sede locale. Per i contratti stipulati in base al comma 1 dell'articolo 2, sono nulli, ove in contrasto con le disposizioni della presente legge, qualsiasi obbligo del conduttore nonché qualsiasi clausola o altro vantaggio economico o normativo diretti ad attribuire al locatore un canone superiore a quello contrattualmente stabilito.

5. Nei casi di nullità di cui al comma 4 il conduttore, con azione proponibile nel termine di sei mesi dalla riconsegna dell'immobile locato, può richiedere la restituzione delle somme indebitamente versate. Nei medesimi casi il conduttore può altresì richiedere, con azione proponibile dinanzi al pretore, che la locazione venga ricondotta a condizioni conformi a quanto previsto dal comma 1 dell'articolo 2 ovvero dal comma 3 dell'articolo 2. Tale azione è altresì consentita nei casi in cui il locatore ha preteso l'instaurazione di un rapporto di locazione di fatto, in violazione di quanto previsto dall'articolo 1, comma 4, e nel giudizio che accerta l'esistenza del contratto di locazione il pretore determina il canone dovuto, che non può eccedere quello definito ai sensi del comma 3 dell'articolo 2 ovvero quello definito ai sensi dell'articolo 5, commi 2 e 3, nel caso di conduttore che abiti stabilmente l'alloggio per i motivi ivi regolati; nei casi di cui al presente periodo il pretore stabilisce la restituzione delle somme eventualmente eccedenti.

6. I riferimenti alla registrazione del contratto di cui alla presente legge non producono effetti se non vi è obbligo di registrazione del contratto stesso.

Art. 14.
(Disposizioni transitorie e abrogazione di norme).

1. In sede di prima applicazione dell'articolo 4 della presente legge, non trova applicazione il termine di novanta giorni di cui al comma 2 del medesimo articolo 4.

2. Con l'attuazione del decreto legislativo 19 febbraio 1998, n. 51, nell'articolo 6 e nell'articolo 13, comma 5, della presente legge al pretore si intende sostituito il tribunale in composizione monocratica e al tribunale il tribunale in composizione collegiale.

3. Sono abrogati l'articolo 11 del decreto-legge 11 luglio 1992, n. 333, convertito, con modificazioni, dalla legge 8 agosto 1992, n. 359, nonché gli articoli 1-bis, 2, 3, 4, 5 e 8 del decreto-legge 30 dicembre 1988, n. 551, convertito, con modificazioni, dalla legge 21 febbraio 1989, n. 61.

4. Sono altresì abrogati gli articoli 1, 3, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23, 24, 25, 26, 54, 60, 61, 62, 63, 64, 65, 66, 75, 76, 77, 78, 79, limitatamente alle locazioni abitative, e 83 della legge 27 luglio 1978, n. 392, e successive modificazioni.

5. Ai contratti per la loro intera durata ed ai giudizi in corso alla data di entrata in vigore della presente legge continuano ad applicarsi ad ogni effetto le disposizioni normative in materia di locazioni vigenti prima di tale data.

Art. 15.
(Copertura finanziaria).

1. All'onere derivante dall'attuazione dei commi da 1 a 5 dell'articolo 8, valutato in lire 4 miliardi per l'anno 1999 e in lire 420 miliardi a decorrere dall'anno 2000, si provvede mediante utilizzo delle proiezioni per i medesimi anni degli stanziamenti iscritti, ai fini del bilancio triennale 1998-2000, nell'ambito dell'unità previsionale di base di parte corrente "Fondo speciale" dello stato di previsione del Ministero del tesoro, del bilancio e della programmazione economica per l'anno finanziario 1998, allo scopo parzialmente utilizzando, quanto a lire 4 miliardi per l'anno 1999 e quanto a lire 299 miliardi per l'anno 2000, l'accantonamento relativo al Ministero dei lavori pubblici, nonché, quanto a lire 107 miliardi per l'anno 2000, l'accantonamento relativo alla Presidenza del Consiglio dei ministri e, quanto a lire 14 miliardi per l'anno 2000, l'accantonamento relativo al Ministero di grazia e giustizia.

2. Il Ministro del tesoro, del bilancio e della programmazione economica è autorizzato ad apportare, con propri decreti, le occorrenti variazioni di bilancio.

dei contratti di locazione).

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Pubblicato il 31 Luglio 2009

Tutela degli inquilini , Vendita alloggi,

D.M. 4/8/1999

Determinazione di particolari disposizioni di tutela dei conduttori di beni ad uso abitativo da dismettere, ove versino in condizioni di disagio economico e sociale, ovvero in presenza, nel nucleo familiare del conduttore medesimo, di soggetto di cui all'art. 3 della L. 5 febbraio 1992, n. 104.

 

IL MINISTRO DEL LAVORO  E DELLA PREVIDENZA SOCIALE

di concerto con

IL MINISTRO DEL TESORO, DEL BILANCIO  E DELLA PROGRAMMAZIONE ECONOMICA

e con

IL MINISTRO DEI LAVORI PUBBLICI

 

Visto il decreto legislativo 16 febbraio 1996, n. 104, di attuazione della delega conferita dall'art. 3, comma 27, della legge 8 agosto 1995, n. 335, in materia di dismissioni del patrimonio immobiliare degli enti previdenziali pubblici e di investimenti degli stessi in campo immobiliare;

Visto, in particolare, l'art. 6, comma 5, che stabilisce che con decreto del Ministro del lavoro e della previdenza sociale di concerto con il Ministro del tesoro, del bilancio e della programmazione economica e con il Ministro dei lavori pubblici, sono determinate particolari disposizioni allo scopo di tutelare i conduttori di beni ad uso abitativo da dismettere, ove versino in condizioni di disagio economico e sociale ovvero in presenza, nel nucleo familiare del conduttore medesimo, di soggetto di cui all'art. 3 della legge 5 febbraio 1992, n. 104;

Visto l'art. 3, comma 109, della legge n. 662/1996 che reca le modalità di dismissione del patrimonio immobiliare delle amministrazioni pubbliche non ricomprese nell'ambito di applicazione della legge n. 560/1993;

Visto l'art. 7 del decreto-legge 28 marzo 1997, n. 79, convertito nella legge 28 maggio 1997, n. 140, che prevede che, nel caso di vendita frazionata degli immobili il soggetto acquirente si impegni a garantire il rispetto del diritto di prelazione degli eventuali conduttori secondo i criteri di cui all'art. 6 del decreto legislativo n. 104/1996 ed all'art. 3, comma 109, della legge 23 dicembre 1996, n. 662;

Ritenuto di dover provvedere a determinare particolari disposizioni che tutelino in caso di dismissione, i conduttori di beni ad uso abitativo in condizioni di disagio economico e sociale, ovvero i conduttori che abbiano nel proprio nucleo familiare soggetti di cui all'art. 3 della legge n. 104/1992;

 

Decreta:

 

1. 1. Destinatari delle particolari disposizioni di tutela, di cui all'art. 2, in caso di dismissioni di beni ad uso abitativo, sono i conduttori con nuclei familiari in cui è presente un soggetto portatore di handicap ed i conduttori che versano in condizioni di disagio sia economico che sociale.

2. Le condizioni di disagio sociale riguardano i conduttori:

ultrasessantacinquenni;

con 5 o più figli a carico;

con famiglia monoparentale;

iscritti nelle liste di mobilità;

titolari di trattamenti di disoccupazione o di integrazione salariale;

costituenti giovani coppie, anche di fatto, che non abbiano superato i 35 anni di età.

3. Le condizioni di disagio economico sono costituite dal possesso di un reddito familiare complessivo inferiore ai limiti di decadenza previsti per la permanenza negli alloggi di edilizia popolare, aumentato del 20%.

 

2. 1. Nel caso di alienazioni di beni ad uso abitativo con pagamento dilazionato del prezzo, ai sensi dell'art. 6, comma 7, lettera b), del decreto legislativo n. 104/1996, oltre alle misure di sostegno già previste dall'art. 6, comma 8 del predetto decreto, deve essere garantita alle categorie di conduttori indicate nell'art. 1, qualora interessati all'acquisto dell'alloggio da essi occupato, una dilazione dell'anticipo del prezzo di vendita, che non pregiudichi, comunque, il valore attualizzato.

2. In caso di mancato esercizio del diritto di prelazione all'acquisto, alle medesime categorie di conduttori, in alternativa al rinnovo del contratto, ai sensi dell'art. 3, comma 109, lettera b), della legge n. 662/1996, deve essere assicurata la sostituzione dell'alloggio locato con altro, adeguato alle esigenze del nucleo familiare, con determinazione del canone in base alla normativa applicabile al precedente contratto di locazione

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Pubblicato il 31 Luglio 2009

Proroga della disciplina transitoria per i termini di deposito della documentazione prescritta dall'articolo 567 del codice di procedura civile, relativa all'istan

Decreto legge del 18/10/2000 n° 291

DECRETO LEGGE 18 ottobre 2000 n. 291
(coordinato e modificato dalla legge di conversione n. 372/2000 )

(pubblicato nella Gazzetta Ufficiale del 19 ottobre 2000 n. 245
e la legge di conversione nella Gazzetta Ufficiale n. 292 del 15 dicembre 2000)


PROROGA DELLA DISCIPLINA TRANSITORIA PER I TERMINI DI DEPOSITO DELLA DOCUMENTAZIONE PRESCRITTA DALL'ARTICOLO 567 DEL CODICE DI PROCEDURA CIVILE, RELATIVA ALL'ISTANZA DI VENDITA NELL'ESPROPRIAZIONE IMMOBILIARE.

Il Presidente della Repubblica

Visti gli articoli 77 e 87 della Costituzione;

Vista la legge 3 agosto 1998, n. 302, ed in particolare l'articolo 1 che, nel riformulare l'articolo 567 del codice di procedura civile, ha introdotto, per il creditore che richieda la vendita dell'immobile pignorato, l'obbligo del deposito della documentazione necessaria alla vendita nel termine di sessanta giorni, a pena di estinzione della procedura esecutiva;

Visto l'articolo 13-bis della citata legge n. 302 del 1998, aggiunto dall'articolo 4 del decreto-legge 21 settembre 1998, n. 328, convertito, con modificazioni, dalla legge 19 novembre 1998, n. 399, che ha introdotto una disciplina transitoria relativamente ai procedimenti per i quali l'istanza di vendita risultava proposta anteriormente alla data di entrata in vigore della medesima legge;

Visto l'articolo 1 del decreto-legge 17 marzo 1999, n. 64, convertito, con modificazioni, dalla legge 14 maggio 1999, n. 134, che ha riformulato l'articolo 13-bis della legge n. 302 del 1998;

Visto l'articolo 1 del decreto-legge 17 dicembre 1999, n. 480, convertito, con modificazioni, dalla legge 16 febbraio 2000, n. 25, che ha nuovamente riformulato lo stesso articolo 13-bis;

Considerato che i termini stabiliti nelle citate disposizioni si sono rilevati inadeguati in relazione alle obiettive difficoltà riscontrate nell'acquisizione della documentazione presso gli uffici competenti e che, per effetto di tale difficoltà, si profila il concreto pericolo che molte procedure esecutive siano dichiarate estinte con la relativa cancellazione del pignoramento;

Ritenuta la straordinaria necessità ed urgenza di adottare disposizioni dirette alla proroga dei termini sopra indicati;

Vista la deliberazione del Consiglio dei Ministri, adottata nella riunione del 18 ottobre 2000;

Sulla proposta del Presidente del Consiglio dei Ministri e del Ministro della giustizia;

E m a n a  il seguente decreto legge:

Articolo 1
  1. L'articolo 13-bis della legge 3 agosto 1998, n. 302, come sostituito dall'articolo 1 del decreto-legge 17 dicembre 1999, n. 480, convertito, con modificazioni, dalla legge 16 febbraio 2000, n. 25, è sostituito dal seguente:

    "Art. 13-bis (Norma transitoria).
    1. Il termine per l'allegazione della documentazione prescritta dall'articolo 567 del codice di procedura civile, come modificato dall'articolo 1 della presente legge, scade il 30 giugno 2001 per tutte le procedure esecutive nelle quali l'istanza di vendita sia stata depositata entro il 31 dicembre 1999, il 21 dicembre 2001 per tutte le procedure esecutive nelle quali l'istanza di vendita risulta depositata entro il 30 aprile 2001.
    2. Gli uffici pubblici ed i notai che non rilasciano la documentazione di cui al comma 1, sono tenuti, trascorsi trenta giorni dalla richiesta, ad attestare per iscritto mediante dichiarazione rilasciata al richiedente i motivi del mancato rilascio. Il giudice, su istanza di parte anteriore alla scadenza del termine di cui al comma 1, se accerta l'impossibilità per il creditore di osservare tale termine per fatto a lui non imputabile, proroga lo stesso termine per il tempo strettamente necessario e per una sola volta. Il giudice può impartire le necessarie disposizioni affinché siano rimosse le cause impeditive al rilascio della documentazione.".



Riferimenti normativi
  • La legge 3 agosto 1998, n. 302, reca: "Norme in tema di espropriazione forzata e di atti affidabili ai notai".

  • Il testo vigente dell'art. 567 del codice di procedura civile, reca: "567. Istanza di vendita. - Decorso il termine di cui all'art. 501, il creditore pignorante e ognuno dei creditori intervenuti muniti di titolo esecutivo possono chiedere la vendita dell'immobile pignorato.

    Il creditore che richiede la vendita deve provvedere, entro sessanta giorni dal deposito del ricorso ad allegare allo stesso l'estratto del catasto e delle mappe censuarie il certificato di destinazione urbanistica di cui all'art. 18 della legge 28 febbraio 1985, n. 47, di data non anteriore a tre mesi dal deposito del ricorso, nonché i certificati delle iscrizioni e trascrizioni relative all'immobile pignorato; tale documentazione può essere sostituita da un certificato notarile attestante le risultanze delle visure catastali e dei registri immobiliari.

    La documentazione di cui al secondo comma può essere allegata anche a cura di un creditore intervenuto munito di titolo esecutivo.

    Qualora non sia depositata nei termini prescritti la documentazione di cui al secondo comma, ovvero il certificato notarile sostitutivo della stessa, il giudice dell'esecuzione pronuncia ad istanza del debitore o di ogni altra parte interessata o anche d'ufficio l'ordinanza di estinzione della procedura esecutiva di cui all'art. 630, secondo comma, disponendo che sia cancellata la trascrizione del pignoramento. Si applica l'art. 562, secondo comma.".

Articolo 2
  1. Il presente decreto entra in vigore il giorno successivo a quello della sua pubblicazione nella Gazzetta Ufficiale della Repubblica italiana e sarà presentato alle Camere per la conversione in legge.

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Pubblicato il 31 Luglio 2009

Locazione di immobili , Modifiche alla legge 9 dicembre 1998, n. 431, in materia di tipi di contratto di locazione di immobili

Legge 8 gennaio 2002, n. 2

Pubblicata sulla Gazzetta Ufficiale n. 11 del 14 gennaio 2002

 

Art. 1
Disposizioni in materia di tipi di contratto di locazione di immobili

  1. Dopo l’articolo 4 della legge 9 dicembre 1998, n. 431, e inserito il seguente:
    Art. 4-bis. (Tipi di contratto).
    1. La convenzione nazionale di cui all’articolo 4, comma 1, approva i tipi di contratto per la stipula dei contratti agevolati di cui all’articolo 2, comma 3, nonché dei contratti di locazione di natura transitoria di cui all’articolo 5, comma 1, e dei contratti di locazione per studenti universitari di cui all’articolo 5, commi 2 e 3.
    2. I tipi di contratto possono indicare scelte alternative, da definire negli accordi locali, in relazione a specifici aspetti contrattuali, con particolare riferimento ai criteri per la misurazione delle superfici degli immobili.
    3. In caso di mancanza di accordo delle parti, i tipi di contratto sono definiti con il decreto di cui all’articolo 4, comma 2
    ”.

 

Art. 2
Modifiche alla legge 9 dicembre 1998, n. 431

  1. Alla legge 9 dicembre 1998, n. 431, sono apportate le seguenti modificazioni:
    1. all’articolo 1, commi 2 e 3, dopo le parole: “agli articoli 2, 3, 4,” sono inserite le seguenti: “4-bis,
    2. all’articolo 2, comma 3, le parole: “, che provvedono alla definizione di contratti-tipo” sono soppresse;
    3. all’articolo 4, comma 1, ultimo periodo, dopo le parole: “e il loro rispetto” sono inserite le seguenti: “, unitamente all’utilizzazione dei tipi di contratto di cui all’articolo 4-bis,”;
    4. all’articolo 5:
      1. al comma 2, le parole: “di contratti-tipo definiti dagli accordi di cui al comma 3” sono sostituite dalle seguenti: “dei tipi di contratto di cui all’articolo 4-bis”;
      2. al comma 3, le parole: “di contratti-tipo relativi alla” sono sostituite dalle seguenti: “dei canoni di”.

 

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Pubblicato il 31 Luglio 2009

Affitti, ecco i nuovi contratti tipo

Modifiche articoli Legge 9 dicembre 1998

Costituiscono gli allegati al decreto interministeriale contenente i criteri per la realizzazione degli accordi in sede locale

Validi per i contratti agevolati, transitori e per studenti universitari

LOCAZIONE ABITATIVA AGEVOLATA TIPO DI CONTRATTO
(Legge 9 dicembre 1998, n. 431, articolo 2, comma 3 )

Il/La sig./soc. (1) ......................... di seguito denominato/a locatore (assistito/a da (2)..................... in persona di ...........................) concede in locazione al/ alla sig. (1) ............................................. di seguito denominato/ a conduttore, identificato/ a mediante (3)................................................. (assistito/ a da (2) ................. in persona di .....................), che accetta, per sè e suoi aventi causa, l'unita immobiliare posta in ..............................via .................................................... n. ............. piano ........ scala ........ int. ....... composta di n. ......... vani, oltre cucina e servizi, e dotata altres" dei seguenti elementi accessori (indicare quali: solaio, cantina, autorimessa singola, posto macchina in comune o meno, ecc.) ............................................................................................
.......................................................... non ammobiliata/ammobiliata (4) come da elenco a parte sottoscritto dalle parti. TABELLE MILLESIMALI: proprieta ..................................... riscaldamento ............................. acqua ................................ altre ............................................................................................
..... COMUNICAZIONE ex articolo 8, 3! comma, del decreto-legge 11 luglio 1992, n.333 convertito dalla legge 8 agosto 1992, n. 359: a) estremi catastali identificativi dell'unita immobiliare ........................................................... b) codice fiscale del locatore ............................................................................................
............ DOCUMENTAZIONE AMMINISTRATIVA E TECNICA SICUREZZA IMPIANTI: ............................................................................................
.......................................................... CERTIFICATO DI COLLAUDO E CERTIFICAZIONE ENERGETICA: ...............................

La locazione e regolata dalle pattuizioni seguenti.

Articolo 1
(Durata)

Il contratto e stipulato per la durata di .....anni (5), dal ..... al ... , e alla prima scadenza, ove le parti non concordino sul rinnovo del medesimo, e senza che sia necessaria disdetta per finita locazione, il contratto e prorogato di diritto di due anni, fatta salva la facolta di disdetta da parte del locatore che intenda adibire l'immobile agli usi o effettuare sullo stesso le opere di cui all'articolo 3 della legge n. 431/98, ovvero vendere l'immobile alle condizioni e con le modalita di cui al citato articolo 3. Alla scadenza del periodo di proroga biennale ciascuna parte ha diritto di attivare la procedura per il rinnovo a nuove condizioni ovvero per la rinuncia al rinnovo del contratto, comunicando la propria intenzione con lettera raccomandata da inviare all'altra parte almeno sei mesi prima della scadenza. In mancanza della comunicazione, il contratto e rinnovato tacitamente alle stesse condizioni. Nel caso in cui il locatore abbia riacquistato la disponibilita dell'alloggio alla prima scadenza e non lo adibisca, nel termine di dodici mesi dalla data in cui ha riacquistato tale disponibilita, agli usi per i quali ha esercitato la facolta di disdetta, il conduttore ha diritto al ripristino del rapporto di locazione alle stesse condizioni di cui al contratto disdettato o, in alternativa, ad un risarcimento pari a trentasei mensilita dell'ultimo canone di locazione corrisposto.


Articolo 2
(Canone)

A. Il canone annuo di locazione, secondo quanto stabilito dall'Accordo locale definito tra ......................... e depositato il ...................... presso il Comune di .............................................., e convenuto in euro ..................., che il conduttore si obbliga a corrispondere nel domicilio del locatore ovvero a mezzo di bonifico bancario, ovvero..................., in n. ............... rate eguali anticipate di euro ............................... ciascuna, alle seguenti date: ....................................... (4) Nel caso in cui l'Accordo territoriale di cui al presente punto lo preveda, il canone viene aggiornato ogni anno nella misura contrattata del .............................., che comunque non può superare il 75% della variazione Istat. B. Il canone annuo di locazione, secondo quanto stabilito dal decreto di cui all'articolo 4, comma 3, della legge n. 431/ 1998, e convenuto in euro ..................., importo che il conduttore si obbliga a corrispondere nel domicilio del locatore ovvero a mezzo di bonifico bancario, ovvero .............., in n. ............... rate eguali anticipate di euro ................... ciascuna, alle seguenti date .......................................(4) Nel caso in cui nel predetto decreto sia previsto, il canone e aggiornato annualmente nella misura contrattata del ............, che comunque non può superare il 75% della variazione Istat. (6)

Articolo 3
(Deposito cauzionale)

A garanzia delle obbligazioni assunte col presente contratto, il conduttore versa/non versa (4) al locatore (che con la firma del contratto ne rilascia, in caso, quietanza) una somma di euro ........pari a ....mensilita del canone, non imputabile in conto canoni e produttiva - salvo che la durata contrattuale minima non sia superiore ad anni quattro, ferma la proroga del contratto per due anni - di interessi legali, riconosciuti al conduttore al termine di ogni anno di locazione. Il deposito cauzionale così costituito viene reso al termine della locazione, previa verifica sia dello stato dell'unita immobiliare sia dell'osservanza di ogni obbligazione contrattuale. Altre forme di garanzia: ............................................................................................
............. (4)

Articolo 4
(Oneri accessori)

Per gli oneri accessori le parti fanno applicazione della Tabella oneri accessori, allegato G al decreto emanato dal Ministro delle infrastrutture e dei trasporti di concerto con il Ministro dell'economia e delle finanze ai sensi dell'articolo 4, comma 2, della legge n. 431/1998 e di cui il presente contratto costituisce l'allegato A. Il pagamento degli oneri anzidetti deve avvenire - in sede di consuntivo - entro sessanta giorni dalla richiesta. Prima di effettuare il pagamento, il conduttore ha diritto di ottenere l'indicazione specifica delle spese anzidette e dei criteri di ripartizione. Ha inoltre diritto di prendere visione - anche tramite organizzazioni sindacali - presso il locatore (o il suo amministratore o l'amministratore condominiale, ove esistente) dei documenti giustificativi delle spese effettuate. Insieme con il pagamento della prima rata del canone annuale, il conduttore versa una quota di acconto non superiore a quella di sua spettanza risultante dal consuntivo dell'anno precedente.

Articolo 5
(Spese di bollo e di registrazione)

Le spese di bollo per il presente contratto e per le ricevute conseguenti, sono a carico del conduttore. Il locatore provvede alla registrazione del contratto, dandone notizia al conduttore. Questi corrisponde la quota di sua spettanza, pari alla meta. Le parti possono delegare alla registrazione del contratto una delle organizzazioni sindacali che abbia prestato assistenza ai fini della stipula del contratto medesimo.

Articolo 6
(Pagamento, risoluzione e prelazione)

Il pagamento del canone o di quant'altro dovuto anche per oneri accessori non può venire sospeso o ritardato da pretese o eccezioni del conduttore, quale ne sia il titolo. Il mancato puntuale pagamento, per qualsiasi causa, anche di una sola rata del canone (nonchè di quant'altro dovuto, ove di importo pari almeno ad una mensilita del canone), costituisce in mora il conduttore, fatto salvo quanto previsto dall'articolo 55 della legge 27 luglio 1978, n. 392. La vendita dell'unita immobiliare locata - in relazione alla quale viene /non viene (4) concessa la prelazione al conduttore - non costituisce motivo di risoluzione del contratto.

Articolo 7
(Uso)

L'immobile deve essere destinato esclusivamente a civile abitazione del conduttore e delle seguenti persone attualmente con lui conviventi ....................................................................... Salvo espresso patto scritto contrario, e fatto divieto di sublocazione, sia totale sia parziale. Per la successione nel contratto si applica l'articolo 6 della legge n. 392/78, nel testo vigente a seguito della sentenza della Corte costituzionale n. 404/1988.

Articolo 8
(Recesso del conduttore)

é facolta del conduttore recedere dal contratto per gravi motivi, previo avviso da recapitarsi tramite lettera raccomandata almeno sei mesi prima.

Articolo 9
(Consegna)

Il conduttore dichiara di aver visitato l'unita immobiliare locatagli, di averla trovata adatta all'uso convenuto e, pertanto, di prenderla in consegna ad ogni effetto col ritiro delle chiavi, costituendosi da quel momento custode della stessa. Il conduttore si impegna a riconsegnare l'unita immobiliare nello stato in cui l'ha ricevuta, salvo il deperimento d'uso, pena il risarcimento del danno; si impegna, altres", a rispettare le norme del regolamento dello stabile ove esistente, accusando in tal caso ricevuta dello stesso con la firma del presente contratto, così come si impegna ad osservare le deliberazioni dell'assemblea dei condomini. é in ogni caso vietato al conduttore compiere atti e tenere comportamenti che possano recare molestia agli altri abitanti dello stabile. Le parti danno atto, in relazione allo stato dell'unita immobiliare, ai sensi dell'articolo 1590 del Codice civile di quanto segue: ............................................................................................
................................ ovvero di quanto risulta dall'allegato verbale di consegna. (4)

Articolo 10
(Modifiche e danni)

Il conduttore non può apportare alcuna modifica, innovazione, miglioria o addizione ai locali locati ed alla loro destinazione, o agli impianti esistenti, senza il preventivo consenso scritto del locatore. Il conduttore esonera espressamente il locatore da ogni responsabilita per danni diretti o indiretti che possano derivargli da fatti dei dipendenti del locatore medesimo nonchè per interruzioni incolpevoli dei servizi.

Articolo 11
(Assemblee)

Il conduttore ha diritto di voto, in luogo del proprietario dell'unita immobiliare locatagli, nelle deliberazioni dell'assemblea condominiale relative alle spese ed alle modalita di gestione dei servizi di riscaldamento e di condizionamento d'aria. Ha inoltre diritto di intervenire, senza voto, sulle deliberazioni relative alla modificazione degli altri servizi comuni. Quanto stabilito in materia di riscaldamento e di condizionamento d'aria si applica anche ove si tratti di edificio non in condominio. In tale caso (e con l'osservanza, in quanto applicabili, delle disposizioni del codice civile sull'assemblea dei condomini) i conduttori si riuniscono in apposita assemblea, convocata dalla proprieta o da almeno tre conduttori.

Articolo 12
(Impianti)

Il conduttore - in caso d'installazione sullo stabile di antenna televisiva centralizzata - si obbliga a servirsi unicamente dell'impianto relativo, restando sin d'ora il locatore in caso di inosservanza autorizzato a far rimuovere e demolire ogni antenna individuale a spese del conduttore, il quale nulla può pretendere a qualsiasi titolo, fatte salve le eccezioni di legge. Per quanto attiene all'impianto termico autonomo, ove presente, vale la normativa del DPR n. 412/93, con particolare riferimento a quanto stabilito dall'articolo 11, comma 2, del citato DPR.

Articolo 13
(Accesso)

Il conduttore deve consentire l'accesso all'unita immobiliare al locatore, al suo amministratore nonchè ai loro incaricati ove gli stessi ne abbiano - motivandola - ragione. Nel caso in cui il locatore intenda vendere l'unita immobiliare locata, il conduttore deve consentirne la visita una volta la settimana, per almeno due ore, con esclusione dei giorni festivi oppure con le seguenti modalita: ........................................................................................... (4)

Articolo 14
(Commissione di conciliazione)

La Commissione di conciliazione, di cui all'articolo 6 del decreto del Ministro delle infrastrutture e dei trasporti di concerto con il Ministro dell'economia e delle finanze, emanato ai sensi dell'articolo 4, comma 2, della legge 431/98, e composta al massimo da tre membri di cui due scelti fra appartenenti alle rispettive organizzazioni firmatarie dell'Accordo territoriale sulla base delle designazioni, rispettivamente, del locatore e del conduttore ed un terzo - che svolge funzioni di presidente - sulla base della scelta operata dai due componenti come sopra designati qualora gli stessi ritengano di nominarlo. La richiesta di intervento della Commissione non determina la sospensione delle obbligazioni contrattuali.

Articolo 15
(Varie)

A tutti gli effetti del presente contratto, compresa la notifica degli atti esecutivi, e ai fini della competenza a giudicare, il conduttore elegge domicilio nei locali a lui locati e, ove egli piu non li occupi o comunque detenga, presso l'ufficio di segreteria del Comune ove e situato l'immobile locato. Qualunque modifica al presente contratto non può aver luogo, e non può essere provata, se non con atto scritto. Il locatore ed il conduttore si autorizzano reciprocamente a comunicare a terzi i propri dati personali in relazione ad adempimenti connessi col rapporto di locazione (legge n. 675/96). Per quanto non previsto dal presente contratto le parti rinviano a quanto in materia disposto dal Codice civile, dalle leggi n. 392/78 e n. 431/98 o comunque dalle norme vigenti e dagli usi locali nonchè alla normativa ministeriale emanata in applicazione della legge n. 431/98 ed all'Accordo territoriale.

Altre clausole: ............................................................................................
............................. ............................................................................................
...................................................... Letto, approvato e sottoscritto ................., li .......................... Il locatore
Il conduttore
A mente dell'articolo 1342, secondo comma, codice civile, le parti specificamente approvano i patti di cui agli articoli 1, 2, 3, 4, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14 e 15 del presente contratto.
Il locatore
Il conduttore

NOTE
(1) Per le persone fisiche, riportare: nome e cognome; luogo e data di nascita; domicilio e codice fiscale. Per le persone giuridiche, indicare: ragione sociale, sede, codice fiscale, partita Iva, numero d'iscrizione al Tribunale; nonchè nome, cognome, luogo e data di nascita del legale rappresentante. (2) L'assistenza e facoltativa. (3) Documento di riconoscimento: tipo ed estremi. I dati relativi devono essere riportati nella denuncia da presentare all'autorità di P.S., da parte del locatore, ai sensi dell'articolo 12 del decreto-legge 21 marzo 1978, n. 59 convertito dalla legge 18 maggio 1978, n. 191. Nel caso in cui il conduttore sia cittadino extracomunitario, deve essere data comunicazione all'autorità di P.S., ai sensi dell'articolo 7 del decreto legislativo n. 286/98. (4) Cancellare la parte che non interessa. (5) La durata minima e di anni tre. (6) Cancellare la lettera A oppure B.



LOCAZIONE ABITATIVA DI NATURA TRANSITORIA TIPO DI CONTRATTO
(Legge 9 dicembre 1998, n. 431, articolo 5, comma 1)

Il/La sig./soc. (1) ..................................di seguito denominato/a locatore (assistito/a da (2) .................... in persona di ...............) concede in locazione al/alla sig. (1) ......................... di seguito denominato/a conduttore, identificato/a mediante (3) .............. (assistito/a da (2) ....................... in persona di ......................), che accetta, per sè e suoi aventi causa, l'unita immobiliare posta in .................. via ............................................ n. .......... piano ......... scala .......... int. ........... composta di n. ................ vani, oltre cucina e servizi, e dotata altres" dei seguenti elementi accessori (indicare quali: solaio, cantina, autorimessa singola, posto macchina in comune o meno, ecc.) ............................................................................................
............. non ammobiliata / ammobiliata (4) come da elenco a parte sottoscritto dalle parti. TABELLE MILLESIMALI: proprieta ................................... riscaldamento ............................... acqua ........................................ altre ......................................................................................... COMUNICAZIONE ex articolo 8, 3! comma, del decreto-legge 11 luglio 1992, n.333 convertito dalla legge 8 agosto 1992, n. 359: a) estremi catastali identificativi dell'unita immobiliare: ............................................................ b) codice fiscale del locatore ............................................................................................
............ DOCUMENTAZIONE AMMINISTRATIVA E TECNICA SICUREZZA IMPIANTI: ............................................................................................
.......................................................... CERTIFICATO DI COLLAUDO E CERTIFICAZIONE ENERGETICA: ............................................................................................
..........................................................

La locazione e regolata dalle pattuizioni seguenti.

Articolo 1
(Durata)

Il contratto e stipulato per la durata di ........................ mesi (5), dal ................... al ................. , allorchè, fatto salvo quanto previsto dall'articolo 2 cessa senza bisogno di alcuna disdetta.

Articolo 2
(Esigenza del locatore)
(4)
Il locatore, nel rispetto di quanto previsto dal decreto del Ministro delle infrastrutture e dei trasporti di concerto con il Ministro dell'economia e delle finanze, emanato ai sensi dell'articolo 4, comma 2, della legge n. 431/98 - di cui il presente tipo di contratto costituisce l'allegato C- e dall'Accordo tra .............. depositato il .............. presso il Comune di ........... , dichiara la seguente esigenza che giustifica la transitorieta del contratto: ..................................................... Il locatore ha l'onere di confermare il verificarsi di quanto ha giustificato la stipula del presente contratto di natura transitoria tramite lettera raccomandata da inviarsi al conduttore entro ................. giorni prima della scadenza del contratto. In caso di mancato invio della lettera oppure del venire meno delle condizioni che hanno giustificato la transitorieta, il contratto s'intende ricondotto alla durata prevista dall'articolo 2, comma 1, della legge n. 431/98. In ogni caso, ove il locatore abbia riacquistato la disponibilita dell'alloggio alla scadenza dichiarando di volerlo adibire ad un uso determinato e non lo adibisca, nel termine di sei mesi dalla data in cui ha riacquistato la detta disponibilita, a tale uso, il conduttore ha diritto al ripristino del rapporto di locazione alle condizioni di cui all'articolo 2, comma 1, della legge n. 431/98 o, in alternativa, ad un risarcimento in misura pari a trentasei mensilita dell'ultimo canone di locazione corrisposto.

Articolo 3
(Esigenza del conduttore)
(4)
Ai sensi di quanto previsto dall'Accordo tra ..................... depositato il ...................... presso il Comune di ...................., le parti concordano che la presente locazione ha natura transitoria in quanto il conduttore espressamente ha l'esigenza di abitare l'unita immobiliare per un periodo non eccedente i .............................. mesi per il seguente motivo: ........................................, che documenta allegando al presente contratto .......................................................................

Articolo 4
(Canone)

A. Il canone di locazione e convenuto in euro ............................ importo che il conduttore si obbliga a corrispondere nel domicilio del locatore ovvero a mezzo di bonifico bancario, ovvero .........................., in n. ....................... rate eguali anticipate di euro ...................... ciascuna, alle seguenti date: .............................(4). B. Il canone di locazione (per le aree metropolitane di Roma, Milano, Venezia, Genova, Bologna, Firenze, Napoli, Torino, Bari, Palermo e Catania, nei comuni con essi confinanti e negli altri comuni capoluogo di provincia) e convenuto in euro ..............., importo che il conduttore si obbliga a corrispondere nel domicilio del locatore ovvero a mezzo di bonifico bancario, ovvero ........................., in n. ................... rate eguali anticipate di euro ................ ciascuna, alle seguenti date: ........................... (4). C. Il canone di locazione, secondo quanto stabilito dal decreto di cui all'articolo 4, comma 3, della legge n. 431/1998, e convenuto in euro ..............., che il conduttore si obbliga a corrispondere nel domicilio del locatore ovvero ..................., in n. .................. rate eguali anticipate di euro ........................... ciascuna, alle seguenti date: ........................... (4).

Articolo 5
(Deposito cauzionale)

A garanzia delle obbligazioni assunte col presente contratto, il conduttore versa/non versa (4) al locatore (che con la firma del contratto ne rilascia, in caso, quietanza) una somma di euro ......... pari a n. ....... mensilita del canone (7), non imputabile in conto canoni e produttiva di interessi legali, riconosciuti al conduttore al termine di ogni periodo di locazione. Il deposito cauzionale così costituito viene reso al termine della locazione previa verifica dello stato dell'unita immobiliare e dell'osservanza di ogni obbligazione contrattuale. Altre forme di garanzia: ............................................................................................
...........(4)

Articolo 6
(Oneri accessori)
Per gli oneri accessori le parti fanno applicazione della Tabella oneri accessori, allegato G al decreto emanato ai sensi dell'articolo 4, comma 2, della legge n. 431/98. Il pagamento degli oneri anzidetti deve avvenire - in sede di consuntivo - entro sessanta giorni dalla richiesta. Prima di effettuare il pagamento, il conduttore ha diritto di ottenere l'indicazione specifica delle spese anzidette e dei criteri di ripartizione. Ha inoltre diritto di prendere visione - anche tramite organizzazioni sindacali - presso il locatore (o il suo amministratore o l'amministratore condominiale, ove esistente) dei documenti giustificativi delle spese effettuate. Insieme con il pagamento della prima rata del canone annuale, il conduttore versa una quota di acconto non superiore a quella di sua spettanza risultante dal consuntivo dell'anno precedente.

Articolo 7
(Spese di bollo e registrazione)

Le spese di bollo per il presente contratto, e per le ricevute conseguenti, sono a carico del conduttore. Il locatore provvede alla registrazione del contratto, dandone notizia al conduttore. Questi corrisponde la quota di sua spettanza, pari alla meta. Le parti possono delegare alla registrazione del contratto una delle organizzazioni sindacali che abbia prestato assistenza ai fini della stipula del contratto medesimo.

Articolo 8
(Pagamento, risoluzione e prelazione)

Il pagamento del canone o di quant'altro dovuto anche per oneri accessori non può venire sospeso o ritardato da pretese o eccezioni del conduttore, qualunque ne sia il titolo. Il mancato puntuale pagamento, per qualunque causa, anche di una sola rata del canone (nonchè di quant'altro dovuto, ove di importo pari almeno ad una mensilita del canone), costituisce in mora il conduttore, fatto salvo quanto previsto dall'articolo 55 della legge n 392/78. La vendita dell'unita immobiliare locata - in relazione della quale viene/non viene (4) concessa la prelazione al conduttore - non costituisce motivo di risoluzione del contratto.

Articolo 9
(Uso)

L'immobile deve essere destinato esclusivamente a civile abitazione del conduttore e delle seguenti persone attualmente con lui conviventi: ....................................................................... Salvo patto scritto contrario, e fatto divieto di sublocare o dare in comodato, nè in tutto nè in parte, l'unita immobiliare, pena la risoluzione di diritto del contratto. Per la successione nel contratto, si applica l'articolo 6 della legge n. 392/78, nel testo vigente a seguito della sentenza della Corte costituzionale n. 404 del 1988.

Articolo 10
(Recesso del conduttore)

Il conduttore ha facolta di recedere per gravi motivi dal contratto previo avviso da recapitarsi mediante lettera raccomandata almeno ............................................... prima.

Articolo 11
(Consegna)

Il conduttore dichiara di aver visitato l'unita immobiliare locatagli, di averla trovata adatta all'uso convenuto e, pertanto, di prenderla in consegna ad ogni effetto col ritiro delle chiavi, costituendosi da quel momento custode della stessa. Il conduttore si impegna a riconsegnare l'unita immobiliare nello stato in cui l'ha ricevuta, salvo il deperimento d'uso, pena il risarcimento del danno; si impegna, altres", a rispettare le norme del regolamento dello stabile ove esistente, accusando in tal caso ricevuta dello stesso con la firma del presente contratto, così come si impegna ad osservare le deliberazioni dell'assemblea dei condomini. é in ogni caso vietato al conduttore compiere atti e tenere comportamenti che possano recare molestia agli altri abitanti dello stabile. Le parti danno atto, in relazione allo stato dell'immobile, ai sensi dell'articolo 1590 del Codice civile, di quanto segue: ............................................................................................
................. ovvero di quanto risulta dall'allegato verbale di consegna (4).
Il conduttore non può apportare alcuna modifica, innovazione, miglioria o addizione ai locali locati ed alla loro destinazione, o agli impianti esistenti, senza il preventivo consenso scritto del locatore. Il conduttore esonera espressamente il locatore da ogni responsabilita per danni diretti o indiretti che possano derivargli da fatti dei dipendenti del locatore medesimo nonchè per interruzioni incolpevoli dei servizi.,

Articolo 13
(Assemblee)

Il conduttore ha diritto di voto, in luogo del proprietario dell'unita immobiliare locatagli, nelle deliberazioni dell'assemblea condominiale relative alle spese ed alle modalita di gestione dei servizi di riscaldamento e di condizionamento d'aria. Ha inoltre diritto di intervenire, senza voto, sulle deliberazioni relative alla modificazione degli altri servizi comuni. Quanto stabilito in materia di riscaldamento e di condizionamento d'aria si applica anche ove si tratti di edificio non in condominio. In tale caso (e con l'osservanza, in quanto applicabili, delle disposizioni del codice civile sull'assemblea dei condomini) i conduttori si riuniscono in apposita assemblea, convocata dalla proprieta o da almeno tre conduttori.

Articolo 14
(Impianti)

Il conduttore - in caso d'installazione sullo stabile di antenna televisiva centralizzata - si obbliga a servirsi unicamente dell'impianto relativo, restando sin d'ora il locatore, in caso di inosservanza, autorizzato a far rimuovere e demolire ogni antenna individuale a spese del conduttore, il quale nulla può pretendere a qualsiasi titolo, fatte salve le eccezioni di legge. Per quanto attiene all'impianto termico autonomo, ove presente, vale la normativa del DPR n. 412/93, con particolare riferimento a quanto stabilito dall'articolo 11, comma 2, dello stesso.

Articolo 15
(Accesso)

Il conduttore deve consentire l'accesso all'unita immobiliare al locatore, al suo amministratore nonchè ai loro incaricati ove gli stessi ne abbiano - motivandola - ragione. Nel caso in cui il locatore intendesse vendere l'unita immobiliare locata il conduttore deve consentire la visita all'unita immobiliare una volta la settimana, per almeno due ore, con esclusione dei giorni festivi oppure con le seguenti modalita: ...................................................... (4).

Articolo 16
(Commissione di conciliazione)

La Commissione di conciliazione, di cui all'articolo 6 del decreto del Ministro delle infrastrutture e dei trasporti di concerto con il Ministro dell'economia e delle finanze, emanato ai sensi dell'articolo 4, comma 2, della legge 431/98, e composta al massimo da tre membri di cui due scelti fra appartenenti alle rispettive organizzazioni firmatarie dell'Accordo territoriale sulla base delle designazioni, rispettivamente, del locatore e del conduttore ed un terzo - che svolge funzioni di presidente - sulla base della scelta operata dai due componenti come sopra designati qualora gli stessi ritengano di nominarlo. La richiesta di intervento della Commissione non determina la sospensione delle obbligazioni contrattuali.

Articolo 17
(Varie)

A tutti gli effetti del presente contratto, comprese la notifica degli atti esecutivi, e ai fini della competenza a giudicare, il conduttore elegge domicilio nei locali a lui locati e, ove egli piu non li occupi o comunque detenga, presso l'ufficio di segreteria del Comune ove e situato l'immobile locato. Qualunque modifica al presente contratto non può aver luogo, e non può essere provata, se non con atto scritto. Il locatore ed il conduttore si autorizzano reciprocamente a comunicare a terzi i propri dati personali in relazione ad adempimenti connessi col rapporto di locazione (legge n. 675/96). Per quanto non previsto dal presente contratto le parti rinviano a quanto in materia disposto dal Codice civile, dalle leggi n. 392/78 e n. 431/98 o comunque dalle norme vigenti e dagli usi locali nonchè alla normativa ministeriale emanata in applicazione della legge n. 431/98 ed all'Accordo territoriale.

Altre clausole ............................................................................................
...............................
Letto, approvato e sottoscritto .................,
li ..........................
Il locatore
Il conduttore
A mente dell'articolo 1342, secondo comma, del Codice civile, le parti specificamente approvano i patti di cui agli articoli 1, 2, 3, 4, 5, 6, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16 e 17 del presente contratto.
Il locatore
Il conduttore

NOTE
(1) Per le persone fisiche, riportare: nome e cognome; luogo e data di nascita; domicilio e codice fiscale. Per le persone giuridiche, indicare: ragione sociale, sede, codice fiscale, partita Iva, numero d'iscrizione al Tribunale; nonchè nome, cognome, luogo e data di nascita del legale rappresentante. (2) L'assistenza e facoltativa. (3) Documento di riconoscimento: tipo ed estremi. I dati relativi devono essere riportati nella denuncia da presentare all'autorità di P.S., da parte del locatore, ai sensi dell'articolo 12 del decreto-legge 21 marzo 1978, n. 59 convertito dalla legge 18 maggio 1978, n. 191. Nel caso in cui il conduttore sia cittadino extracomunitario, deve essere data comunicazione all'autorità di P.S., ai sensi dell'articolo 7 del decreto legislativo n. 286/98. (4) Cancellare la parte che non interessa. (5) La durata minima e di mesi uno e quella massima e di mesi diciotto. (6) Cancellare delle lettere A, B e C le due che non interessano. (7) Massimo tre mensilita.



LOCAZIONE ABITATIVA PER STUDENTI UNIVERSITARI TIPO DI CONTRATTO
(Legge 9 dicembre 1998, n. 431, articolo 5, comma 2)

Il/La sig./soc. (1) ...........................di seguito denominato/a locatore (assistito/a da (2)................ in persona di ..................................) concede in locazione al/alla sig. (1) ....................................... ai sig.ri
(1)........................................................................ di seguito denominato/a/i conduttore/i, identificato/a/i mediante (3) ............................................................................................
..............
(assistito/a/i da (2) .............. in persona di.............), che accetta/no, per sè e aventi causa, l'unita immobiliare posta in ....................
via ..........................
n. .......................
piano ........................ scala .................
int. ................. composta di n. ................... vani, oltre cucina e servizi, e dotata altres" dei seguenti elementi accessori (indicare quali: solaio, cantina, autorimessa singola, posto macchina in comune o meno, ecc. ) ...................................................................................
non ammobiliata/ammobiliata (4) come da elenco a parte sottoscritto dalle parti.
TABELLE MILLESIMALI:
proprieta .............................. riscaldamento .................................... acqua ....................................... altre ............................................................................................

COMUNICAZIONE ex articolo 8, 3! comma, del decreto-legge 11 luglio 1992, n.333 convertito dalla legge 8 agosto 1992, n. 359:
a) estremi catastali identificativi dell'unita immobiliare .............................................................
b) codice fiscale del locatore ............................................................................................
............
DOCUMENTAZIONE AMMINISTRATIVA E TECNICA
SICUREZZA
IMPIANTI: ............................................................................................
.......................................................... CERTIFICATO DI COLLAUDO E CERTIFICAZIONE ENERGETICA: ...............................

La locazione e regolata dalle pattuizioni seguenti.

Articolo 1
(Durata)

Il contratto e stipulato per la durata di ................. mesi (5),
dal ..........................
al ....................
Alla prima scadenza il contratto si rinnova automaticamente per uguale periodo se il conduttore non comunica al locatore disdetta almeno tre mesi prima della data di scadenza del contratto.

Articolo 2
(Natura transitoria)

Secondo quanto previsto dall'Accordo territoriale stipulato ai sensi dell'articolo 5, comma 3, della legge n. 431/98, tra ............................. depositato il .................. presso il Comune di .............. , le parti concordano che la presente locazione ha natura transitoria in quanto il conduttore espressamente ha l'esigenza di abitare l'immobile per un periodo non eccedente i .................... frequentando il corso di studi di ................... presso l'Universita di .......................................................

Articolo 3
(Canone)

Il canone di locazione, secondo quanto stabilito dall'Accordo di cui all'articolo 2 e convenuto in euro .............., che il conduttore si obbliga a corrispondere nel domicilio del locatore ovvero a mezzo di bonifico bancario, ovvero ..................................., in n. ....................... rate eguali anticipate di euro ................. ciascuna, alle seguenti date: ...................................................................... (4).

Articolo 4
(Deposito cauzionale)

A garanzia delle obbligazioni assunte col presente contratto, il conduttore versa/non versa (4) al locatore (che con la firma del contratto ne rilascia, in caso, quietanza) una somma di euro ............... pari a ...........................mensilita del canone (6), non imputabile in conto pigioni e produttiva di interessi legali, riconosciuti al conduttore al termine di ogni periodo di locazione. Il deposito cauzionale così costituito viene reso al termine della locazione, previa verifica sia dello stato dell'unita immobiliare sia dell'osservanza di ogni obbligazione contrattuale. Altre forme di
garanzia: ............................................................................................
.............(4)

Articolo 5
(Oneri accessori)

Per gli oneri accessori le parti fanno applicazione della Tabella oneri accessori, allegato G al decreto del Ministro delle infrastrutture e dei trasporti di concerto con il Ministro dell'economia e delle finanze, emanato ai sensi dell'articolo 4, comma 2, della legge n. 431/98 e di cui il presente contratto costituisce l'allegato E. Il pagamento degli oneri anzidetti deve avvenire - in sede di consuntivo - entro sessanta giorni dalla richiesta. Prima di effettuare il pagamento, il conduttore ha diritto di ottenere l'indicazione specifica delle spese anzidette e dei criteri di ripartizione. Ha inoltre diritto di prendere visione - anche tramite organizzazioni sindacali - presso il locatore (o il suo amministratore o l'amministratore condominiale, ove esistente) dei documenti giustificativi delle spese effettuate. Insieme con il pagamento della prima rata del canone annuale, il conduttore versa una quota di acconto non superiore a quella di sua spettanza risultante dal consuntivo dell'anno precedente.

Articolo 6
(Spese di bollo e di registrazione)

Le spese di bollo per il presente contratto, e per le ricevute conseguenti, sono a carico del conduttore. Il locatore provvede alla registrazione del contratto, dandone notizia al conduttore. Questi corrisponde la quota di sua spettanza, pari alla meta. Le parti possono delegare alla registrazione del contratto una delle organizzazioni sindacali che abbia prestato assistenza ai fini della stipula del contratto medesimo.

Articolo 7
(Pagamento, risoluzione e prelazione)

Il pagamento del canone o di quant'altro dovuto anche per oneri accessori non può venire sospeso o ritardato da pretese o eccezioni del conduttore, quale ne sia il titolo. Il mancato puntuale pagamento, per qualsiasi causa, anche di una sola rata del canone (nonchè di quant'altro dovuto, ove di importo pari almeno ad una mensilita del canone), costituisce in mora il conduttore, fatto salvo quanto previsto dall'articolo 55 della legge n. 392/78. La vendita dell'unita immobiliare locata - in relazione alla quale viene/non viene (5) concessa la prelazione al conduttore - non costituisce motivo di risoluzione del contratto.

Articolo 8
(Uso)

L'immobile deve essere destinato esclusivamente ad uso di civile abitazione del conduttore. Salvo patto scritto contrario, e fatto divieto di sublocare o dare in comodato, nè in tutto nè in parte, l'unita immobiliare, pena la risoluzione di diritto del contratto.

Articolo 9
(Recesso del conduttore)

Il conduttore ha facolta di recedere dal contratto per gravi motivi, previo avviso da recapitarsi mediante lettera raccomandata almeno tre mesi prima della scadenza. Tale facolta e consentita anche ad uno o piu dei conduttori firmatari ed in tal caso, dal mese dell'intervenuto recesso, la locazione prosegue nei confronti degli altri, ferma restando la solidarieta del conduttore recedente per i pregressi periodi di conduzione.

Articolo 10
(Consegna)

Il conduttore dichiara di aver visitato l'unita immobiliare locatagli, di averla trovata adatta all'uso convenuto e - così - di prenderla in consegna ad ogni effetto col ritiro delle chiavi, costituendosi da quel momento custode della stessa. Il conduttore si impegna a riconsegnare l'unita immobiliare nello stato in cui l'ha ricevuta, salvo il deperimento d'uso, pena il risarcimento del danno. Si impegna altres" a rispettare le norme del regolamento dello stabile ove esistente, accusando in tal caso ricevuta dello stesso con la firma del presente contratto, così come si impegna ad osservare le deliberazioni dell'assemblea dei condomini. é in ogni caso vietato al conduttore compiere atti e tenere comportamenti che possano recare molestia agli altri abitanti dello stabile. Le parti danno atto, in relazione allo stato dell'immobile, ai sensi dell'articolo 1590 del Codice civile di quanto segue: ............................................................................. ovvero di quanto risulta dall'allegato verbale di consegna (4).

Articolo 11
(Modifiche e danni)

Il conduttore non può apportare alcuna modifica, innovazione, miglioria o addizione ai locali locati ed alla loro destinazione, o agli impianti esistenti, senza il preventivo consenso scritto del locatore. Il conduttore esonera espressamente il locatore da ogni responsabilita per danni diretti o indiretti che possano derivargli da fatti dei dipendenti del locatore medesimo nonchè per interruzioni incolpevoli dei servizi.

Articolo 12
(Assemblee)

Il conduttore ha diritto di voto, in luogo del proprietario dell'unita immobiliare locatagli, nelle deliberazioni dell'assemblea condominiale relative alle spese ed alle modalita di gestione dei servizi di riscaldamento e di condizionamento d'aria. Ha inoltre diritto di intervenire, senza voto, sulle deliberazioni relative alla modificazione degli altri servizi comuni. Quanto stabilito in materia di riscaldamento e di condizionamento d'aria si applica anche ove si tratti di edificio non in condominio. In tale caso (e con l'osservanza, in quanto applicabili, delle disposizioni del codice civile sull'assemblea dei condomini) i conduttori si riuniscono in apposita assemblea, convocata dalla proprieta o da almeno tre conduttori.

Articolo 13
(Impianti)

Il conduttore - in caso di installazione sullo stabile di antenna televisiva centralizzata - si obbliga a servirsi unicamente dell'impianto relativo, restando sin d'ora il locatore in caso di inosservanza autorizzato a far rimuovere e demolire ogni antenna individuale a spese del conduttore, il quale nulla può pretendere a qualsiasi titolo, fatte salve le eccezioni di legge. Per quanto attiene all'impianto termico autonomo, ove presente, vale la normativa del DPR n. 412/93, con particolare riferimento a quanto stabilito dall'articolo 11, comma 2, dello stesso DPR.

Articolo 14
(Accessi)

Il conduttore deve consentire l'accesso all'unita immobiliare al locatore, al suo amministratore nonchè ai loro incaricati ove gli stessi ne abbiano - motivandola - ragione. Nel caso in cui il locatore intenda vendere l'unita immobiliare locata, il conduttore deve consentire la visita all'unita immobiliare una volta la settimana, per almeno due ore, con esclusione dei giorni festivi ovvero con le seguenti modalita:. ..................................... (4).

(4).
Articolo 15
(Commissione di conciliazione)

La Commissione di conciliazione, di cui all'articolo 6 del decreto del Ministro delle infrastrutture e dei trasporti di concerto con il Ministro dell'economia e delle finanze, emanato ai sensi dell'articolo 4, comma 2, della legge 431/98, e composta al massimo da tre membri di cui due scelti fra appartenenti alle rispettive organizzazioni firmatarie dell'Accordo territoriale sulla base delle designazioni, rispettivamente, del locatore e del conduttore ed un terzo - che svolge funzioni di presidente - sulla base della scelta operata dai due componenti come sopra designati qualora gli stessi ritengano di nominarlo. La richiesta di intervento della Commissione non determina la sospensione delle obbligazioni contrattuali.

Articolo 16
(Varie)

A tutti gli effetti del presente contratto, comprese la notifica degli atti esecutivi, e ai fini della competenza a giudicare, il conduttore elegge domicilio nei locali a lui locati e, ove egli piu non li occupi o comunque detenga, presso l'ufficio di segreteria del Comune ove e situato l'immobile locato. Qualunque modifica al presente contratto non può aver luogo, e non può essere provata, se non con atto scritto. Il locatore ed il conduttore si autorizzano reciprocamente a comunicare a terzi i propri dati personali in relazione ad adempimenti connessi col rapporto di locazione (legge n. 675/96). Per quanto non previsto dal presente contratto le parti rinviano a quanto in materia disposto dal Codice civile, dalle leggi n. 392/78 e n. 431/98 o comunque dalle norme vigenti e dagli usi locali nonchè alla normativa ministeriale emanata in applicazione della legge n. 431/98 ed agli Accordi di cui agli articoli 2 e 3.

Altre clausole ............................................................................................
.....................................
Letto, approvato e sottoscritto
.................,
li ..........................
Il locatore
Il conduttore
A mente dell'articolo 1342, secondo comma, del Codice civile, le parti specificamente approvano i patti di cui agli articoli 1, 2, 3, 4, 5, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16 del presente contratto. Il locatore Il conduttore
NOTE
(1) Per le persone fisiche, riportare: nome e cognome; luogo e data di nascita; domicilio e codice fiscale. Per le persone giuridiche, indicare: ragione sociale, sede, codice fiscale, partita Iva, numero d'iscrizione al Tribunale; nonchè nome, cognome, luogo e data di nascita del legale rappresentante. (2) L'assistenza e facoltativa. (3) Documento di riconoscimento: tipo ed estremi. I dati relativi devono essere riportati nella denuncia da presentare all'autorità di P.S., da parte del locatore, ai sensi dell'articolo 12 del decreto-legge 21 marzo 1978, n. 59 convertito dalla legge 18 maggio 1978, n. 191. Nel caso in cui il conduttore sia cittadino extracomunitario, deve essere data comunicazione all'autorità di P.S., ai sensi dell'articolo 7 del decreto legislativo n. 286/98. (4) Cancellare la parte che non interessa. (5) La durata minima e di sei mesi e quella massima di trentasei mesi. (6) Massimo tre mensilita.


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