Pubblicato il 30 Novembre 2009

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Pubblicato il 25 Novembre 2009

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Pubblicato il 25 Novembre 2009

INTRODUZIONE

L’art. 1158 c.c. individua una modalità di acquisto della proprietà o altri diritti reali di godimento1, attraverso il possesso continuato per venti anni; si tratta di un acquisto a titolo originario che il legislatore ha voluto definire “usucapione”.

Affinché si realizzi l’usucapione è, pacificamente, necessario che vi sia un possesso (non violento o clandestino) per un certo periodo di tempo (senza interruzioni).

L’istituto de quo si fonda, secondo una certa impostazione2, sull’esigenza di rendere certa e stabile la proprietà: se non esistesse l’usucapione, la prova della provenienza del diritto di proprietà (o diritto reale di godimento) “che chi si afferma proprietario dovrebbe dare non avrebbe limiti, e si dovrebbe risalire di autore in autore nella notte dei tempi”, con la conseguenza logica giuridica che sarebbe una prova di difficile dimostrazione, se non impossibile ( probatio diabolica).

Al fine, quindi, di agevolare l’onere probatorio del titolare del diritto sarebbe stato formulato tale istituto.

D’altronde, è pur vero che tale impostazione non è del tutto esente da critiche in quanto ben sarebbe possibile precisare che, a rigore, al fine di evitare la ricostruzione indietro nel tempo di autore in autore ad infinitum, soccorrerebbe già l’istituto della trascrizione3 che, ragionevolmente, potrebbe arginare il rischio evidenziato; id est è la trascrizione che è deputata ad evitare le ricostruzioni a ritroso nel tempo, nell’ambito dei diritti reali, e non l’usucapione (al più l’usucapione può completare ed agevolare la risoluzione di contrasti tra titolari, o apparenti tali, di diritti reali, ma, comunque, non è la funzione primaria dell’istituto).

 

RATIO DELL’ISTITUTO E PROFILI CRITICI

La ratio giustificatrice che generalmente viene, invero, ricondotta all’istituto dell’usucapione è quella che cerca di far leva sulle ragioni sociali che possono aver ispirato tale istituto; infatti, si dice4, l’usucapione sarebbe l’effetto dell’atteggiamento di sfavore del legislatore verso colui che è titolare di un diritto e non lo esercita: deve essere premiato colui che, pur senza averne il diritto, utilizza i beni e li rende produttivi, a scapito del proprietario rimasto inerte per lungo tempo5.

In questo senso, d’altronde, sembrerebbe deporre un’interpretazione costituzionalmente orientata dell’istituto, soprattutto laddove si evidenzi l’art. 42 Cost. che spiega come la legge determina i modi di acquisto della proprietà nonché di godimento, determinando, altresì, i limiti “allo scopo di assicurare la funzione sociale e di renderla accessibile a tutti”.

Se, pertanto, deve essere garantita la funzione sociale della proprietà e l’accesso alla stessa da parte di tutti, ben si giustifica un istituto giuridico che premia il soggetto produttivo che riesce ad acquisire un diritto per il possesso continuato, senza discriminazioni economiche; in particolare, infatti, assicurare la funzione sociale vorrebbe dire proprio realizzare un sistema meritocratico effettivo: chi utilizza un bene deve essere avvantaggiato rispetto a colui che non lo usa.

Da questa prospettiva, allora, il concetto di funzione sociale ben si potrebbe tradurre un meritocrazia reale.

Inoltre, la garanzia di libero accesso alla proprietà starebbe proprio a significare che essa non è accessibile solo economicamente, ma anche attraverso il possesso, poiché, diversamente, vi sarebbe il rischio di vulnerare, in qualche modo, il principi di uguaglianza, ex art. 3 Cost.: se tutti i cittadini devono essere uguali davanti alla legge, allora, tutti i cittadini devono poter accedere a tutti i diritti, comprendendo anche quelli reali, indipendentemente dalla sola posizione economica, in un’ottica sociale di giustizia distributiva.

In fondo, poi, la logica ispiratrice dell’istituto dell’espropriazione6 (ex art. 42, III comma, Cost.) ben entrerebbe in linea con i rilievi esposti (in tema di usucapione), in quanto ispirato, comunque, a concezioni sociali7 volte a favorire la realizzazione di opere pubbliche (attività), in svantaggio di proprietari terrieri che non utilizzano il loro bene (senza farlo fruttare).

Tuttavia, anche tale ricostruzione, seppure generalmente condivisa, non è del tutto esente da rilievi critici.

Se, infatti, si ritiene che la finalità dell’istituto dell’usucapione sia essenzialmente sociale, nel senso meritocratico del termine, allora, il legislatore avrebbe dovuto prevedere una disciplina dettagliata ed uniforme, con riferimento alla fase successiva all’acquisto della proprietà per mezzo dell’usucapione; se, cioè, l’obiettivo era premiare il soggetto che utilizza un bene rispetto a colui che non lo utilizza, allora, per esigenze di coerenza il legislatore avrebbe, nella sostanza, dovuto assicurare che il soggetto che ha usucapito continui ad utilizzare il bene nel tempo, altrimenti vi sarà stato un bene utilizzato per il periodo utile a realizzare l’usucapione, ma poi, ad usucapione avvenuta, il bene agevolmente potrebbe tornare a non essere utilizzato.

In altri termini, ben potrebbe accadere (e nella prassi accade spesso) che colui che usucapisce il bene, poi, se ne disinteressa, con il corollario applicativo che, nella sostanza, il bene oggetto di usucapione tornerà a non essere utilizzato, con l’ulteriore conseguenza che non verrebbe, comunque, realizzata quella funzione sociale che il Costituente avrebbe voluto garantire; la mancata previsione di una norma che imponga a colui che ha usucapito di continuare ad usare il bene (almeno nella stessa misura del periodo ante usucapionem ) sembrerebbe tradursi, in questa visuale prospettica, in un vulnus all’art. 42 Cost., difficilmente giustificabile.

In questo senso, allora, ben potrebbe essere, alla luce delle contraddizioni esposte, che il legislatore ha voluto attribuire all’usucapione una funzione sociale in un senso diverso da quello comunemente inteso, non tanto, quindi, movendosi in un’ottica meritocratica, quanto piuttosto in una prospettiva di tutela dei bisogni essenziali della famiglia8 (per cui ha diritto ad usucapire colui che deve soddisfare i bisogni propri e della propria famiglia, attraverso un’interpretazione sistematica dell’art. 1021 c.c. con l’art. 1158 c.c.).

 

NATURA GIURIDICA E PROFILI CRITICI

Relativamente alla natura giuridica dell’usucapione è stato detto che si tratterebbe di una particolare modalità di acquisto, basata sulla prescrizione acquisitiva.

Vi sarebbe una prescrizione che opererebbe in sfavore del proprietario ed a vantaggio del possessore (o utilizzatore); poiché il proprietario non esprime il diritto di cui è titolare, allora, un altro soggetto che, al contrario, esprime i diritti corrispondenti a quelli del proprietario, ex art. 1140 c.c., acquisterà il diritto del proprietario (o titolare di altro diritto reale)9.

In altri termini, si prescrive (prescrizione estintiva) il diritto del titolare per non uso e per uso acquista il bene il possessore (o utilizzatore); da un lato la prescrizione opera in senso estintivo e dall’altro in senso acquisitivo; id est per il proprietario si prescrive il diritto di agire per la restituzione del bene (ovvero, secondo altra ricostruzione, si prescrive proprio il diritto di proprietà).

Tale assunto, poi, sarebbe desumibile da un’interpretazione combinata dell’art. 1158 c.c. con l’art. 1165 c.c.

Anche tale tesi, tuttavia, presenta ombre difficilmente superabili.

In particolare, infatti, tale tesi sembra entrare in contrasto con il principio di imprescrittibilità del diritto di proprietà10.

Invero, il diritto di proprietà è imprescrittibile, per cui non si comprenderebbe agevolmente come, a fronte di tale diritto, possa sussistere una prescrizione acquisitiva in favore di un soggetto che utilizza un bene11.

Inoltre, dalla lettura dell’art. 832 c.c. emergerebbe chiaramente come il titolare di un diritto di proprietà ben potrebbe anche arrivare a distruggere il bene stesso di cui è titolare12, con la conseguenza logica giuridica che dovrebbe, a fortiori, avere il diritto di non utilizzare il bene; id est se il legislatore garantisce il diritto a distruggere la “propria proprietà”, almeno implicitamente, dovrebbe garantire il diritto di non utilizzarla.

D’altronde, la libertà di distruzione del proprio bene emerge a chiare lettere dall’inciso “diritto di godere e disporre delle cose in modo pieno ed esclusivo”, ex art. 832 c.c., dove, in particolare, la disposizione piena implica anche la distruzione (mentre il godimento esclusivo implica lo ius excludendi alios); il concetto di disposizione piena, quindi, depone nel senso della possibilità di distruzione, tanto più che, diversamente argomentando, lo stesso diritto di disposizione non potrebbe ritenersi pieno: la disposizione è piena se comprende l’intera gestione del bene, senza escluderne l’eventuale distruzione.

Ancora, altro profilo critico emerge proprio dalla lettura dell’art. 1165 c.c., laddove, optando per una ricostruzione rigorista, non viene detto in alcun modo che l’usucapione è una forma di prescrizione acquisitiva, ma che alcune norme sulla prescrizione (in particolare quelle in tema di causa di sospensione, d’interruzione e di computo dei termini) vanno applicate anche all’istituto dell’usucapione: l’usucapione non è una forma di prescrizione, ma una modalità di acquisto di un diritto, in cui vengono applicate alcune norme sulla prescrizione.

In altri termini, la disciplina giuridica della prescrizione è parzialmente applicabile anche all’istituto dell’usucapione, ma non ne identifica la natura giuridica.

Altresì, il soggetto che mira ad usucapire un bene e concretamente pone in essere condotte finalizzate a tale obiettivo compie un illecito che, a rigore, ben potrebbe rientrare nell’ambito applicativo dell’art. 2043 c.c.; precisamente, si tratterebbe di una sorta di tentata appropriazione indebita. Sebbene, dunque, il soggetto intenzionato ad usucapire non deve agire in modo violento o clandestino, ciò non toglie, comunque, che possa configurarsi un vero e proprio illecito (al più di natura colposa), in quanto vi sarebbe comunque la violazione di un diritto di proprietà (o altro diritto reale) spettante ad altri.

Ebbene, secondo la concezione della prescrizione acquisitiva sarebbe vero che si tratterebbe di un illecito, ma comunque questo si prescriverebbe (l’illecito aquiliano si prescrive in cinque anni, per cui il diritto al risarcimento del danno sarebbe ampiamente prescritto, visto che per l’usucapione di cui si discorre, ex art. 1158 c.c., sarebbero necessari venti anni).

Invero, proprio con riferimento al dies a quo , tuttavia, emergono profili di dubbia condivisione.

Infatti, l’azione risarcitoria di tipo aquiliano si prescrive in cinque anni dal giorno del compimento dell’illecito o dal giorno della sua conoscenza (soprattutto in tema di danni lungolatenti13), con la conseguenza logico applicativa che, il soggetto che abbia perso il bene per usucapione altrui, agevolmente potrà agire per il risarcimento del danno, evidenziando di essere venuto a conoscenza dell’usucapione in un momento successivo alla sua realizzazione; diversamente argomentando verrebbe vulnerato in concreto il diritto di difesa, ex art. 24 Cost., e l’art. 2935 c.c. (laddove si interpreti l’inciso “il diritto può essere fatto valere” in modo concreto e non meramente astratto).

Inoltre, pur non condividendo tale assunto, comunque, la prescrizione in tema di illecito permanente inizia a decorrere dal giorno in cui la permanenza dell’illecito è terminata, e non dal giorno in cui è stato posto in essere il primo atto causale dell’illecito permanente (o con effetti permanenti). Ne deriva che il soggetto che ha perso il diritto di proprietà, una volta perso il bene per possesso altrui continuato per venti anni (senza violenza o clandestinità), comunque potrà agire per il risarcimento nei cinque anni successivi all’avvenuto usucapione.

Ma veramente si può dire che l’usucapione possa essere ritenuto un illecito permanente di tipo colposo?

Ebbene, se si parte dall’idea che vi è un soggetto danneggiato (che perde un diritto) in modo almeno colposo, per un comportamento altrui abusivo, non vi sarebbero ostacoli alla considerazione che vengano integrati tutti gli estremi dell’illecito aquiliano; d’altronde, se la P.A. quando espropria un bene, legittimamente, per realizzare un’opera pubblica eroga verso il privato un indennizzo, a fortiori, il privato che usucapisce un bene per finalità di natura egoistica deve risarcire il danno cagionato, ovvero almeno una forma di indennizzo da atto lecito (in considerazione del fatto che l’usucapione è un istituto giuridico ammesso nel nostro ordinamento).

In altri termini, va bene che il privato che era proprietario perda il relativo diritto, ma colui che usucapisce dovrebbe ben riconoscere “qualcosa di economico” in favore del precedente proprietario, tanto più che la funzione sociale non viene, comunque, garantita14 e che addirittura la P.A. eroga indennizzi verso il privato a cui sottrae un diritto, pur agendo per finalità pubblicistiche.

Colui che usucapisce un bene dovrebbe, da questa angolazione prospettica, almeno erogare un indennizzo in favore del precedente proprietario; diversamente argomentando, non sarebbe del tutto fuori luogo ipotizzare l’incostituzionalità dell’istituto dell’usucapione, in quanto si mirerebbe a trattare in modo diseguale (esproprio e usucapione) situazioni giuridiche analoghe (ponendo l’accento sul fatto che vi è, nella sostanza, un soggetto che perde un diritto), in contrasto con l’art. 3 Cost.

Tuttavia, al di là di questi rilievi critici, un confine di liceità piena deve pur sussistere nella condotta di colui che usucapisce, in quanto un comportamento per essere sanzionato deve essere illecito e/o abusivo, così che è utile chiedersi quale sia, appunto, il discrimen tra liceità ed illiceità (ovvero tra diritto ad usucapire esercitato legittimamente e diritto esercitato in modo abusivo).

Quali sono, pertanto, i limiti di esercizio del legittimo diritto ad usucapire?

Invero, una possibile soluzione interpretativa15 potrebbe derivare da una lettura combinata della disciplina sull’usucapione con quella dell’uso, trattandosi pur sempre di forme di uso, lato sensu intese.


CONCLUSIONI E TESI DIROMPENTE

Le argomentazioni esposte hanno evidenziato alcune contraddizioni del sistema giuridico con riferimento all’istituto dell’usucapione, almeno nella misura in cui si voglia optare per le ricostruzioni classiche.

Optando per le ricostruzioni classiche, infatti, si è visto che la funzione sociale della proprietà non è, comunque, garantita (perché il bene usucapito ben potrebbe essere utilizzato dal nuovo proprietario anche in misura inferiore rispetto al precedente proprietario) e che l’attribuzione della natura giuridica di prescrizione acquisitiva pone significativi problemi di coerenza giuridica rispetto alla tradizionale concezione dell’imprescrittibilità del diritto di proprietà.

Inoltre, si è visto che vi è un significativo problema di individuazione del dies a quo della prescrizione estintiva e di configurabilità di un illecito aquiliano ovvero di un indennizzo da attività lecita.

E’ davvero così? Veramente non vi sono soluzioni interpretative idonee a ridurre al minimo le evidenziate contraddizioni logico-giuridiche?

Una possibile soluzione, forse, potrebbe derivare dall’interpretazione del concetto di funzione sociale, non tanto in una prospettiva meritocratica, quanto piuttosto in una visuale collettivistica e di giustizia distributiva; in questo senso, il legislatore non avrebbe istituito l’usucapione al fine di premiare chi utilizza un bene rispetto a colui che non lo usa, quanto piuttosto di permettere l’acquisto di un bene (in modo sostanzialmente gratuito) a soggetti bisognosi, laddove il proprietario non usi lo stesso bene.

Il concetto di usucapione, cioè, anche in considerazione della sua etimologia, sarebbe una forma di uso (usu-capione, ovvero dal latino “impossessarsi con l’uso”), ex art. 1021 c.c., con la conseguenza che colui che usucapisce può, comunque, utilizzare il bene “per quanto occorre ai bisogni suoi e della propria famiglia”; è vero che per realizzarsi l’usucapione, in linea di massima, è necessario il possesso continuato per diverso tempo, laddove per possesso, ex art. 1140 c.c., si intende il potere sulla cosa “corrispondente all’esercizio della proprietà o altro diritto reale”, con la conseguenza che per usucapire il diritto di proprietà bisognerebbe esercitare tale diritto in modo continuato, ma ciò non toglie che tale diritto possa essere esercitato con i limiti dell’uso, ex art. 1021 c.c.

In altri termini, si dice, affinché si realizzi correttamente l’usucapione, in questa prospettiva, il possesso continuato della cosa deve manifestarsi entro i limiti dei bisogni (essenziali) di colui che usucapisce e della sua famiglia.

Il Costituente, così, avrebbe inteso realizzare la funzione sociale nel senso di attribuire il diritto di usucapire un certo bene solo a colui che ne ha bisogno, nei limiti del non utilizzo da parte del proprietario: se c’è un bene che non viene utilizzato, corrisponde alla funzione sociale che tale bene possa essere usucapito da chi ne ha bisogno; colui che non ne ha bisogno e, ciononostante, prova ad usucapire un bene altrui porrebbe in essere un comportamento illecito, idoneo a giustificare una certa pretesa risarcitoria.

Optando per questa ricostruzione, allora, si realizzerebbe un’interpretazione più coerente con la lettera della legge (in particolare con il termine stesso “usucapione”) e la Costituzione (laddove si parla di funzione sociale della proprietà e proprietà accessibile a tutti, ex art. 42 Cost.), oltre al fatto che sarebbe più agevole individuare il discrimen tra condotta lecita ed illecita.

Inoltre, in questo senso, verrebbe a monte limitato il problema del dies a quo della prescrizione, in quanto resterebbe riferibile alle sole ipotesi di usucapione per volontà di soggetti, per così dire, non bisognosi (rectius: coloro che non usano il bene nei limiti dei propri bisogni e di quelli della propria famiglia).

Tale visuale prospettica, tuttavia, presta il fianco ad una critica particolarmente forte: se un soggetto si serve della cosa nei limiti del bisogno, può usucapire il diritto di uso, ma non altri diritti reali; se, infatti, colui che intende usucapire un bene limita l’utilizzo dello stesso ai propri bisogni e quelli della famiglia, ben potrà sostenersi che l’usucapione ha avuto per oggetto l’uso e non altri diritti reali.

In effetti, tale rilievo argomentativo è particolarmente convincente, almeno che non si voglia sottolineare (ed ipotizzare) che per usucapire è necessario utilizzare i beni nei limiti dell’uso, ma ciò non vuol dire che si usucapisce il diritto di uso; la tesi esposta, infatti, ipotizza un collegamento giuridico (dettato dallo stesso termine “usucapione”) tra l’esercizio di un diritto ed i limiti indicati nella disciplina giuridica dell’uso, ma non dice che si usucapisce un diritto reale maggiore (ad esempio quello di proprietà) attraverso l’uso.

L’uso riguarderebbe solo i limiti dell’esercizio del diritto che si vuole usucapire, ma non il contenuto; così, ad esempio, se un soggetto vuole usucapire una servitù di passaggio, fruirà della servitù nei limiti dei propri bisogni (e della propria famiglia), mentre ad usucapione avvenuta potrà fruire della stessa servitù in modo più ampio, facendola utilizzare a terzi (parenti, amici, ecc.) o addirittura darla in locazione (si pensi alla servitù di parcheggio16).

Tale tesi innovativa, in definitiva, potrebbe portare l’interprete ad attribuire un ruolo sociale pieno all’usucapione (come, forse, voluto dal Costituente), salvaguardando i titolari di diritti suscettibili di usucapione.


1 Le servitù non apparenti non possono essere usucapite.

2 Si veda Torrente, Schlesinger, Manuale di diritto privato, Milano, 1997, 374.

3 Si legge in Gazzoni, Manuale di diritto privato, Napoli, 2001, 290, che “la trascrizione assolve a funzioni diverse, ma la funzione sua tipica è quella di dirimere i conflitti tra più aventi causa dallo stesso autore (o dante causa)”.

4 Perlingieri, Manuale di diritto civile, Napoli, 1997.

5 Perlingieri, cit.

6 Si segnala, con l’occasione, la recentissima sentenza della Corte Costituzionale 191/2006 (reperibile anche su http://www.diritto-in-rete.com/sentenza.asp?id=103, 2006), che ha dichiarato parzialmente incostituzionale il T.U. sull’espropriazione (D.P.R. 327/2001), nella parte in cui attribuiva tutta la materia dell’espropriazione alla competenza esclusiva del giudice amministrativo.

7 Sul tema della funzione sociale della proprietà, anche con riferimento all’espropriazione, si veda Gambaro, La proprietà, Milano, 1990, 119.

8 Questo ultimo rilievo è approfondito nella parte finale del presente scritto.

9 In un certo senso, è possibile ritenere che nell’istituto dell’usucapione (ordinario) prevale la sostanza sulla forma.

10 Si legge in Bigliazzi Geri, Breccia, Busnelli, Natoli, Diritto civile 2 – Diritti reali, Torino, 1998, 393, che il rilievo che il legislatore guarderebbe con sfavore il mancato utilizzo del bene è contraddetto dall’imprescrittibilità del diritto di proprietà, quasi a voler sottolineare che ben potrebbe esistere anche un diritto a non utilizzare il bene, desumibile proprio da una lettura estensiva dell’art. 832 c.c.; tra l’altro, se si ritiene che al proprietario spetti anche il diritto di distruggere il proprio bene, a fortiori, potrebbe vantare il diritto a non utilizzare un determinato bene.

11 E’ argomento dibattuto se possa sussistere un’usucapione a favore di terzo, seppure la tesi prevalente opta per una risposta negativa, in quanto l’usucapione pur essendo un modo di acquisto della proprietà come il contratto, in cui si ammette la clausola “a favore di terzo”, non è acquisto a titolo derivativo, ma originario; tale diversità strutturale giustificherebbe la non estensibilità della disciplina del contratto a favore di terzo all’istituto giuridico dell’usucapione.

12 Torrente, cit.; Bigliazzi Geri, cit.

13 Per un approfondimento sul punto, sia consentito il rinvio a Viola, La prescrizione dei danni lungolatenti, 2005.

14 Come spiegato precedentemente (nella parte iniziale del presente scritto).

15 Piuttosto coraggiosa, si aggiunge.

16 Cass. civ. 8262/2002 ha precisato che la proprietà delle aree interne o circostanti ai nuovi fabbricati di nuova costruzione, su cui grava il vincolo pubblicistico di destinazione a parcheggio, può essere acquistata per usucapione, non comportandone tale vincolo indisponibilità, inalienabilità ed in commerciabilità. Sul tema dei parcheggi si segnala la sentenza Cass. SS.UU. 12793/2005, in tema di disponibilità degli stessi nella misura di eccedenza rispetto ai parametri richiesti dalla legge.
Fonte http://www.altalex.com

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Pubblicato il 25 Novembre 2009

Sentenza della Corte (Prima Sezione) 10 aprile 2008

(domanda di pronuncia pregiudiziale proposta dall'Oberlandesgericht

Stuttgart

 

Germania) Annelore

Hamilton/Volksbank Filder eG

(Causa C-412/06)

 

 

(Tutela dei consumatori

 

Contratti negoziati fuori dei locali

commerciali

 

Direttiva 85/577/CEE Artt. 4, primo

comma, e 5, n. 1

 

Contratto di mutuo a lungo termine

Diritto di recesso)

(2008/C 128/16)

Lingua processuale: il tedesco

Giudice del rinvio

Oberlandesgericht Stuttgart

Parti

Ricorrente:

 

 

Convenuta:

 

 

Oggetto

Domanda di pronuncia pregiudiziale

 

Oberlandesgericht Stuttgart

 

Interpretazione degli artt. 4 e 5 della direttiva del Consiglio

20 dicembre 1985, 85/577/CEE, per la tutela dei consumatori

in caso di contratti negoziati fuori dei locali commerciali

(GU L 372, pag. 31)

 

Risoluzione di un contratto di mutuo

finalizzato all'acquisto di quote di un fondo di investimento

immobiliare negoziato al di fuori dei locali commerciali

 

Normativa nazionale che prevede un termine di un mese a

partire dall'integrale adempimento contrattuale di entrambe le

parti per l'esercizio del diritto di recesso di un consumatore non

informato di tale diritto

Dispositivo

La direttiva del Consiglio 20 dicembre 1985, 85/577/CEE, per la

tutela dei consumatori in caso di contratti negoziati fuori dei locali

commerciali, dev'essere interpretata nel senso che il legislatore nazionale

può prevedere che il diritto di recesso introdotto all'art. 5, n. 1, di detta

direttiva può essere esercitato entro un mese dal pieno adempimento, ad

opera delle parti contraenti, degli obblighi derivanti da un contratto di

mutuo a lungo termine, qualora il consumatore abbia ricevuto un'informazione

errata sulle modalità di esercizio di detto diritto.

(

 

1

) GU C 310 del 16.12.2006.

Sentenza della Corte (Seconda Sezione) 10 aprile 2008

 

Commissione delle Comunità europee/Repubblica italiana

(Causa C-442/06)

 

 

(Inadempimento di uno Stato

 

Direttiva 1999/31/CE

Discariche di rifiuti

 

Normativa nazionale relativa alle

discariche esistenti

 

Trasposizione non corretta)

(2008/C 128/17)

Lingua processuale: l'italiano

Parti

Ricorrente:

 

 

Convenuta:

 

 

Oggetto

Inadempimento di uno Stato

 

Violazione degli artt. 2, 3, 4, 5,

6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13 e 14 della direttiva del Consiglio

26 aprile 1999, 1999/31/CE, relativa alle discariche di rifiuti

(GU L 182, pag. 1)

 

Normativa nazionale non conforme alla

direttiva

Dispositivo

1)

 

Avendo adottato e mantenuto in vigore il decreto legislativo

13 gennaio 2003, n. 36, così come modificato, che traspone

nell'ordinamento nazionale le disposizioni della direttiva del Consiglio

26 aprile 1999, 1999/31/CE, relativa alle discariche di

rifiuti,

 

in quanto tale decreto legislativo non prevede l'applicazione

degli artt. 2-13 della direttiva 1999/31 alle discariche autorizzate

dopo la data di scadenza del termine di trasposizione di

tale direttiva e prima di quella dell'entrata in vigore del detto

decreto legislativo e

 

in quanto esso non provvede alla trasposizione dell'art. 14,

lett. d), i), della detta direttiva,la Repubblica italiana è venuta

meno agli obblighi che ad essa incombono in forza degli

artt. 2-14 della direttiva 1999/31.

2)

 

La Repubblica italiana è condannata alle spese.

(

 

1

) GU C 326 del 30.12.2006.

24.5.2008

 

IT

Gazzetta ufficiale dell'Unione europea C 128/11

fonte :  http://eur-lex.europa.eu

Repubblica italiana (rappresentanti: I.M. Braguglia,

agente, G. Fiengo, avvocato)

Commissione delle Comunità europee (rappresentanti:

D. Recchia e M. Konstantinidis, agenti)

(1

)

Volksbank Filder eGAnnelore Hamilton(1

)

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Pubblicato il 24 Novembre 2009

Taormina. Congresso Nazionale Fiaip. Negrao (Cei): “Il mercato immobiliare è pronto a ripartire nel 2010″

fiaip

Oltre 1000 tra 450 delegati, e più di 500 partecipanti provenienti da tutt’ Italia ed Europa, tra players di
mercato ed operatori del settore creditizio, assicurativo e dell’ ICT si sono dati appuntamenti in questi giorni al Palazzo dei Congressi di Taormina per eleggere i propri dirigenti e tracciare le nuove idee per sconfiggere la crisi, e delineare il futuro della Fiaip - Federazione Italiana Agenti Immobiliari Professionisti.

Molte le associazioni di categoria del settore immobiliare che hanno portato un saluto all’ Assemblea Congressuale della Fiaip. Tra queste Confedilizia e i partner internazionali di Fiaip tra cui Nar (National Association of Realtors) e Cei (Confederation Europeenne de l’Immobilier). Sebbene si intraveda all’ orizzonte per gli operatori una certa fiducia, è chiaro ormai come in piena crisi il settore immobiliare, che in Italia rappresenta oltre il 17% del Pil nazionale, necessiti da subito interventi immediati per gli operatori nazionali e per rianimare il mercato.

“Sono ottimista e penso che il mercato immobiliare sia pronto a ripartire nel 2010″. Lo ha affermato Manuel Negrao, Presidente della Confederation europeenne de l’ immobilier (Cei) che riunisce le più importanti associazioni degli agenti immobiliari, a margine del Congresso nazionale della Fiaip di Taormina.

“Il business - ha proseguito Negrao - comincerà a dare segni di risveglio in Germania, Francia e Portogallo, ma qualcosa si muoverà anche nel Regno Unito. Per quel che riguarda l’ Italia, se gli altri Paesi crescono, anche l’ Italia seguirà”. I segni di miglioramento sono presenti sia dal punto di vista dei consumatori sia da quello degli istituti di credito.

“La gente ha maggiore fiducia nella situazione economica - spiega Negrao - e anche le banche stanno tornando a finanziare le famiglie. Il mercato immobiliare, in ogni caso, non tornerà ai livelli precrisi del 2007. Abbiamo avuto tempi d’ oro - prosegue il presidente della Confederation Europeenne de l’ Immobilier - ma i tempi d’ oro non durano per sempre e credo che non torneranno più. Oggi abbiamo un mercato più maturo e questa è una buona notizia perché avremo una situazione più armonizzata e con prezzi giusti“.

Anche gli agenti immobiliari devono attrezzarsi per gestire il nuovo contesto economico: “Dobbiamo prepararci alla ripresa“, ha detto Negrao agli agenti della Fiaip. In questo senso un ruolo fondamentale sarà dato dalla creazione di uno standard europeo per i servizi degli agenti immobiliari: “I benefici di una normativa europea riguardano una migliorata competività all’ interno del mercato europeo e questo ci consentirà di migliorare l’ efficienza del settore”.

Fonte: Ufficio Stampa Fiaip

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Pubblicato il 24 Novembre 2009

Regione Marche

Piano Casa Governo Berlusconi 2009

 

Applicazione del "Piano casa" in consiglio comunale a Grottammare

Giovedi 26 novembre alle ore 21, si riunirà il consiglio comunale per discutere principalmente, dell'applicazione del Piano casa sul territorio. Trasmesso in streaming sul sito: www.comune.grottammare.ap.it".
L'applicazione del Piano Casa sul territorio comunale è uno degli argomenti all'ordine del giorno del prossimo consiglio comunale, che si riunirà giovedì 26 novembre, alle ore 21. La seduta si aprirà con l'illustrazione e la risposta a tre interrogazioni presentate dai consiglieri di minoranza del gruppo Pdl che chiedono, nell'ordine, informazioni sulla riorganizzazione del servizio Legale e Contenzioso, sulle barriere frangiflutti, sul rifacimento del manto asfaltato della strada provinciale cuprense e la sistemazione della strada bianca Montesecco.
Il programma dei lavori proseguirà con un adempimento tecnico legato al bilancio 2009. Entro il 30 novembre, infatti, vanno fatte le ultime variazioni in assestamento dei vari capitoli che compongono il documento finanziario dell'ente. Tra le variazioni che saranno illustrate in sede di consiglio, si anticipa l'inserimento dell'accertamento di nuove entrate derivanti dal recupero di crediti e la previsione di nuovi contributi.
Altro punto riguarderà il passaggio finale dell'iter di modifica del vigente regolamento edilizio comunale, che va a rettificare il rapporto volumetrico tra edificio e vani tecnici di scale e ascensori. La variazione, adottata nella precedente seduta, torna in consiglio comunale per l'approvazione definitiva dopo il parere favorevole della Provincia di Ascoli Piceno.
In chiusura, un ordine del giorno dal titolo "ABC: Acqua Bene Comune", proposto dai consiglieri del gruppo: "Solidarietà e Partecipazione", precederà due mozioni. Entrambe, riguardanti la recente sentenza emessa dalla corte Europea dei diritti dell'uomo di Strasburgo, relativa all'esposizione del crocifisso.

Piano Casa: ecco come orientarsi

Il cosiddetto "Piano Casa", Legge Regionale 22/2009, è una tematica che può contribuire a fornire un nuovo impulso a molte attività economiche in un periodo certamente complesso.
"Conoscere come le Amministrazioni Pubbliche locali del nostro territorio intendono adoperarsi rispetto a tematiche di sicuro interesse per il nostro mondo e confrontarsi con loro direttamente - ha dichiarato Giuseppe Casali, presidente Confindustria Ancona - sono obiettivi fondamentali nell’operato della nostra associazione a sostegno dell’attività imprenditoriale dei soci".
In questa logica Confindustria Ancona ha programmato una serie di incontri con i Sindaci, gli assessori e i tecnici dei Comuni del territorio per approfondire le opportunità che la legge in questione prevede per le attività produttive e capire come le Amministrazioni locali intendono applicarla. Dopo gli incontri già svolti per la zona di Fabriano, Ancona Sud e a Senigallia, è fissato un nuovo incontro per il Comprensorio Anconetano (comuni di Agugliano, Ancona, Camerata Picena, Falconara Marittima, Offagna, Polverigi): martedì 24 novembre alle ore 15,00 presso Confindustria Ancona – Via R.Bianchi – Ancona L’incontro sarà coordinato dal Vice Presidente del Comitato Territoriale Paolo Bedetti.

Piano Casa e difensore civico in Consiglio comunale

Arriva in Consiglio il Piano Casa, ma torna anche la questione del difensore civico. Lunedì 23 novembre tornerà dunque a riunirsi l’assise (ore 15.30) per esaminare delibere di urbanistica e bilancio. Tra queste quella relativa agli indirizzi operativi per l’applicazione della legge regionale (8.10.09) sugli “interventi della Regione per il riavvio delle attività edilizie al fine di fronteggiare la crisi economica, difendere l’occupazione, migliorare la sicurezza degli edifici e promuovere tecniche di edilizia sostenibile”, ovvero il “Piano Casa”.
In assise torneranno anche la delibera riguardante la modifica dello Statuto comunale in materia di “difensore civico comunale” e l’altra relativa all’elezione del difensore civico.
Il Consiglio si aprirà con la discussione di interpellanze, interrogazioni, per poi passare alle delibere, e, successivamente, a mozioni e ordini del giorno.

Acquaviva, alla scoperta del nuovo Piano Casa

ACQUAVIVA PICENA - Si è tenuta nella serata di giovedì un'assemblea pubblica, convocata dall'assessore all'Urbanistica Andrea Infriccioli, per discutere e spiegare il Piano Casa, ossia la Legge Regionale n.29 dell'ottobre 2009 emanata dalla stessa Regione per riavviare le attività edilizia in tempi di crisi economica.
Maggiori informazioni le troverete nel prossimo numero di "Riviera Oggi", da lunedì 23 in edicola.

Incontri Confindustria, Piano casa: come orientarsi

Il cosiddetto "Piano Casa", Legge Regionale 22/2009, è una tematica che può contribuire a fornire un nuovo impulso a molte attività economiche in un periodo certamente complesso. "Conoscere come le Amministrazioni Pubbliche locali del nostro territorio intendono adoperarsi rispetto a tematiche di sicuro interesse per il nostro mondo e confrontarsi con loro direttamente - ha dichiarato Giuseppe Casali, presidente Confindustria Ancona - sono obiettivi fondamentali nell’operato della nostra associazione a sostegno dell’attività imprenditoriale dei soci".
In questa logica Confindustria Ancona ha programmato una serie di incontri con i Sindaci, gli assessori e i dirigenti dei Comuni del territorio per approfondire le opportunità che la legge in questione prevede per le attività produttive e capire come le Amministrazioni locali intendono applicarla.
Dopo gli incontri già svolti per la zona di Fabriano e di Ancona Sud, è fissato un nuovo incontro per il comprensorio di Senigallia e le sue valli (comuni di Arcevia, Barbara, Belvedere Ostrense, Castelcolonna, Castelleone di Suasa, Corinaldo, Montemarciano, Monterado, Ostra, Ostra Vetere, Ripe, Serra de' Conti, Senigallia) lunedì 23 novembre alle ore 17,30 presso Holiday Inn Hotel – Via Abbagnano, 12 – Senigallia L’incontro sarà coordinato dal Presidente del Comitato Territoriale Fausto Fabbrini.

Piano Casa: la delibera in Consiglio Comunale

Dopo essere stata discussa in giunta e prima del deferimento al Consiglio comunale, è stata presentata ieri pomeriggio ai Consigli delle tre Circoscrizioni la delibera relativa all’applicazione nel Comune di Ancona del Piano Casa, che prevede gli interventi stabiliti dalla Regione per il riavvio delle attività edilizie, al fine di fronteggiare la crisi economica, di difendere l’occupazione, di migliorare la sicurezza degli edifici e promuovere tecniche di edilizia sostenibile.
Lunedì 23 novembre il documento sarà esaminato dalla Commissione Urbanistica e alla fine della settimana, venerdì 27, sarà sottoposto al voto del Consiglio comunale. Come indicato dalla Legge regionale, i Comuni possono individuare ulteriori parametri urbanistico-edilizi, in aggiunta a quelli già elencati nella norma, al fine di consentire gli interventi previsti dalla legge in deroga ai regolamenti edilizi e alle previsioni dei piani urbanistici comunali. In base alla delibera predisposta dalla giunta, gli inteventi previsti dal piano, cioè gli ampliamenti di immobili, le demolizioni e le ricostruzioni, si concentreranno in gran parte nella seconda e nella terza Ancona. Per quanto riguarda il centro, sarà esclusa la parte classificata come centro storico. Il Piano, infatti, non è applicabile nel centro storico e nei nuclei storici delle frazioni, nelle zone limitate dal Piano ambientale idrogeologico (Pai) e nell’area del Parco del Conero. In base al Piano, gli interventi di ampliamento potranno essere effettuati con un massimo di 70 mq di superficie.
Per le demolizioni e le ricostruzioni non c’è invece un limite rispetto alla grandezza degli edifici. Gli edifici residenziali dovranno mantenere la destinazione d’uso. Nel caso di edifici non residenziali, sempre nel rispetto del Prg, è previsto il cambio di destinazione d’uso in senso residenziale, al fine di riqualificare gli ambiti produttivi dismessi. Per quanto riguarda le zone agricole, fatte salve quelle di tutela integrale, di pericolosità a rischio frane ed esondazioni, quelle all’interno del Parco del Conero (escluse quelle di promozione) e gli edifici di valore storico architettonico censiti dalla Legge regionale, è consentito un ampliamento fino a 400 metri quadrati se l’abitazione è di proprietà dell’imprenditore agricolo a titolo principale (non residenziale) altrimenti fino a 200 metri quadrati. Con un piano di recupero, inoltre, si possono demolire e ricostruire tutti gli annessi fino a un massimo di 70 metri quadri, cambiando la destinazione d’uso. Per l’applicazione del Piano, il Comune di Ancona stabilisce nel documento la deroga a quei parametri urbanistici che altrimenti non avrebbero permesso l’applicazione della Legge, quali l’indice di copertura (superficie coperta massima consentita all’interno del lotto) e l’indice di permeabilità (superficie verde minima da garantire all’interno del lotto).
Si deroga inoltre alle dotazioni di parcheggi e di verde aggiuntivi rispetto ai minimi di legge decisi dal Prg. Il documento stabilisce di limitare l’applicabilità della legge all’interno delle aree progetto Apc (aree progetto costruite) e Apl (aree progetto libere) previste dal Piano regolatore, salvo quelle completamente attuate o con convenzione scaduta: tutte le aree di trasformazione in essere, dunque, non potranno essere modificate in base al Piano Casa. Riguardo alla possibilità di monetizzazione degli standard pubblici prevista per la prima volta nelle Marche con il Piano Casa (il Comune deve valutare se applicarla o meno), il Comune di Ancona ha deciso la monetizzazione per tutti gli interventi di ampliamento. Negli interventi di demolizione e ricostruzione, che non hanno un limite dimensionale, è prevista la monetizzazioni per superfici inferiori ai 1000 metri quadrati, mentre per gli interventi superiori a questo valore il Comune dovrà valutare l’eventuale proposta di cessione delle aree per la realizzazione degli standard. Il valore della monetizzazione è fissato con tabelle redatte dall’Agenzia del Territorio che, in base al valore degli immobili, fissa una percentuale che varia a seconda della zona dove si trova l’immobile e determina il valore del metro quadro di standard da cedere.

Un piano casa bipartisan

Il Partito democratico ha approvato in consiglio comunale le disposizioni che regolano a livello territoriale la legge regionale sul piano casa.
“La Regione Marche –dice il capogruppo del Pd Oretta Ciancamerla- è tra le regioni che hanno già varato la legge sul piano casa. Il provvedimento si può annoverare tra quelli più estensivi licenziati fino ad ora. Non c’e dubbio che l’obbiettivo della Regione marche è di dare respiro ad imprese e lavoratori e servirà alle famiglie. Il piano è mirato al rilancio del settore edile ma rafforza anche la sostenibilità energetica e antisismica delle tecniche edilizie, a vantaggio della sicurezza dei cittadini, e soprattutto migliora la qualità complessiva della nostra edilizia.
il piano-casa delle marche si basa su due linee di intervento principali pienamente accolti dal Comune di Fano e per questo votato dal partito democratico di Fano. Gli interventi ammessi dalla legge regionale sono: interventi di ampliamento che sono consentiti nella misura massima (+20%) prevista dall'accordo nazionale. la proposta di legge delle marche estende tali interventi di ampliamento anche gli edifici non residenziali, per offrire uno stimolo alle ristrutturazioni delle attività economiche; interventi di demolizione e ricostruzione sono previsti con incremento di volumetria fino a +35%. tali interventi debbono migliorare la sicurezza antisismica e la sostenibilità energetico-ambientale degli edifici stessi, nonchè prevedere l'utilizzo di fonti rinnovabili. tale legame premia con maggiori incrementi volumetrici i soggetti che riescono a realizzare superiori prestazioni energetiche e antisismiche, misurati secondo parametri prestabiliti. anche tali interventi sono estesi all'edilizia non residenziale, per incentivare le ristrutturazioni e lo sviluppo delle attività produttive; il cambiamento di destinazione d'uso è concesso negli interventi di demolizione e ricostruzione per edifici non residenziali, in un quadro di riqualificazione urbanistica e territoriale (Pru)”.

Il Piano casa Marche non convince Lupi: "Troppe limitazioni"

Il giudizio del vicepresidente della Camera sulla legge regionale per l'edilizia non è positivo: "non rappresenta un vero stimolo per il rilancio dell’edilizia"
Potenza Picena - Il Piano casa approvato dalla Regione nelle settimane scorse è stato al centro di un convegno che si è tenuto ieri sera al Ristorante Il Casale degli Ulivi di Potenza Picena.
Tra i presenti anche l'onorevole Maurizio Lupi, vicepresidente della Camera dei deputati, e insieme a lui hanno partecipato il presidente del gruppo regionale consigliare Ottavio Brini, i consiglieri regionali Giacomo Bugaro, Enrico Cesaroni, Roberto Giannotti e Vittorio Santori, il sindaco di Civitanova Massimo Mobili e Michele Vigliotta, presidente del Circolo Giovani Fi-Pdl di Potenza Picena.
E il giudizio di Lupi sulla legge per l'edilizia marchigiana non è molto positivo, visto che "presenta delle ombre - dice una nota che parla dell'incontro - e che non rappresenta un vero stimolo per il rilancio dell’edilizia per le troppe limitazioni che contiene". L'onorevole, poi, ha parlato delle prossime elezioni amministrative di marzo "auspicando una vittoria - continua una nota - che in questa regione, anche alla luce degli ottimi risultati conquistati nelle elezioni amministrative dello scorso giugno, è certamente a portata di mano".

L'assessore Infriccioli convoca un'assemblea pubblica per discutere sul "Piano casa regionale"

Acquaviva Picena - Tema: "interventi della Regione per il riavvio delle attività edilizie al fine di fronteggiare la crisi economica, difendere l'occupazione, migliorare la sicurezza degli edifici e promuovere tecniche di edilizia sostenibile".

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Pubblicato il 24 Novembre 2009

Edilizia residenziale Milano: presto la bonifica del quartiere Palmanova

interventi bonifica edilizia

Buone notizie a Milano per il quartiere Palmanova Casette. Nel corso della prossima riunione della Giunta comunale, infatti, sarà discusso ed approvato un provvedimento grazie al quale si procederà a mettere a punto interventi di manutenzione straordinaria e di bonifica del quartiere dall’amianto.


Ad annunciarlo sono stati, congiuntamente, Gianni Verga, Assessore alla Casa ed al Demanio, e Bruno Simini, Assessore ai Lavori pubblici ed alle Infrastrutture, sottolineando come gli stanziamenti complessivi per gli interventi sugli edifici di edilizia pubblica residenziale ammontino a ben 1,7 milioni di euro.
 
Nel quartiere Palmanova Casette saranno un centinaio gli appartamenti sui quali si interverrà per la rimozione delle lastre di amianto che saranno sostituite da pannelli in fibra minerale che, tra l’altro, garantiranno, sia a livello acustico, sia a livello energetico, un miglior isolamento con
un impatto positivo sui costi e sul rispetto dell’ambiente.
 
Quello di Palmanova Casette è un quartiere costruito negli anni ‘50, si estende per una superficie pari ad oltre 12.500 metri quadrati ed è stato costruito al tempo per soddisfare i bisogni abitativi della città di Milano. Secondo quanto dichiarato congiuntamente dai due assessori, inoltre, per i prossimi anni si provvederà alla rimozione delle lastre di amianto che ricoprono i tetti anche da tutti
gli edifici di edilizia popolare che sono di proprietà del Comune di Milano.
Fonte :i vostrisoldi

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Pubblicato il 24 Novembre 2009

Affitti: Finanziaria 2010, niente cedolare secca

cedolare secca affitti



Fumata nera in Parlamento ieri per l’introduzione della cosiddetta “cedolare secca” sugli affitti. La mancata approvazione di tale misura, secondo l’Assoedilizia, rappresenta un grave errore di politica economica, visto che in questo modo non si contribuisce a far “emergere” le locazioni in nero.


In particolare, l’Assoedilizia stima che l’introduzione della “cedolare secca” in Italia potrebbe apportare un contributo di prodotto interno lordo stimabile tra l’1% e l’,1,5% con un imponibile annuo soggetto a tassazione pari a quasi venti miliardi di euro.
 
La misura bocciata, e
riguardante la cedolare sugli affitti, rientra nell’ambito del cosiddetto “pacchetto Baldassarri” che, tra l’altro, comprende una misura di tagli all’Irap, bocciata allo stesso modo ieri a seguito di alcune astensioni, per le imprese aventi un numero di dipendenti inferiore a 50.
 
Nell’iter di approvazione della Legge Finanziaria 2010, non è detto che la cedolare non possa essere riproposta, visto che si tratterebbe di un provvedimento che nel breve termine incide sulle casse dello Stato, ma che nel medio e lungo termine apporta vantaggi, equità fiscale ed un abbattimento dell’evasione
in un settore come quello degli affitti dove è ampia e diffusa.
Fonte http://mutui.vostrisoldi.it/

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Pubblicato il 24 Novembre 2009

EDILIZIA

Così la cessione gratuita di aree o immobili
In attesa della riforma organica del governo del territorio, previsto che negli strumenti urbanistici possano essere individuate zone in cui sia possibile la cessione gratuita da parte dei proprietari di aree o immobili destinati a edilizia residenziale sociale. Possibile, inoltre, fornire alloggi a canone calmierato, concordato e sociale.

Edifici di nuova costruzione e fonti rinnovabili
Dal 2009, stabilito che i regolamenti comunali, che disciplinano le modalità costruttive, devono prevedere, per gli edifici di nuova costruzione, ai fini del rilascio del permesso di costruire, l'installazione di impianti di produzione di energia elettrica da fonti rinnovabili che garantiscano per ciascuna abitazione almeno 1 kW di energia. Per i fabbricati industriali con superficie non inferiore a 100 metri quadrati, la produzione energetica minima viene fissata in 5 kW.

Ammortamenti e immobili strumentali
Chiarisce che gli ammortamenti dei terreni su cui sono ubicati fabbricati strumentali dedotti negli esercizi precedenti al 4 luglio 2006 (data di entrata in vigore della nuova disciplina di cui alla legge 248/2006) sono da imputare al fabbricato e al terreno in proporzione al costo attribuito a ciascun cespite.

Permesso di costruire e certificazione energetica
In attesa dell'attuazione delle nuove norme sul rendimento energetico in edilizia, dal 2009, previsto che il rilascio del permesso di costruire sia subordinato alla certificazione energetica dell'edificio (articolo 6, Dlgs 192/2005) e delle caratteristiche strutturali dell'immobile che consentano risparmi idrici e reimpiego delle acque meteoriche.

Le agevolazioni per le ristrutturazioni
Proroga al 31 dicembre 2010 della normativa relativa alla detrazione Irpef e all'aliquota agevolata Iva al 10% relativa alle spese per interventi di recupero del patrimonio edilizio, fatturate dal 1 gennaio 2008. Il precedente termine di applicazione scadeva il 31 dicembre 2007. Si tratta della detrazione del 36% , fino a un tetto massimo di 48mila euro per unità immobiliare, e l'aliquota agevolata al 10% anche in favore dei soggetti privati che diventano proprietari, entro il 30 giugno 2011, di immobili ceduti dall'impresa che ha ristrutturato l'intero fabbricato entro il 31 dicembre 2010. Le agevolazioni spettano a condizione che il costo della manodopera sia evidenziato nella fattura.

Trasferimento di immobili in aree destinate all'edilizia residenziale
Previsto un riordino della disciplina in materia di imposte di registro, ipotecaria e catastale agevolate per i trasferimenti di immobili all'interno di piani particolareggiati. In particolare, viene fissata all'1% sia l'aliquota dell'imposta di registro da applicare sia quella catastale, mentre l'imposta ipotecaria è stabilita in misura pari al 3 per cento. Ampliata la gamma degli immobili agevolabili, da quelli destinati all'attuazione dei programmi prevalentemente di edilizia residenziale convenzionata a quelli destinati all'edilizia residenziale, ma viene introdotto il vincolo temporale di 5 anni entro cui occorre terminare l'intervento cui è finalizzato il trasferimento.

Sì ad aumenti delle volumetrie premiali
Negli strumenti urbanistici, previsto che il Comune possa consentire aumenti di volumetrie premiali per favorire la realizzazione di edilizia residenziale sociale, il rinnovo urbanistico ed edilizio, oltre che la riqualificazione e il miglioramento della qualità ambientale.
Fonte Il sole24 ore

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Pubblicato il 24 Novembre 2009

Come cresce e come si sta sviluppando il mercato immobiliare italiano. Ma soprattutto: è ancora possibile per un agente immobiliare lavorare da solo o è preferibile collaborare con altri professionisti.
Ne abbiamo parlato con Andrea Chiusano, Amministratore Delegato di Chiusano & C. s.r.l. e Presidente Rete Unica.

 


di Pierpaolo Molinengo

Come si sta sviluppando il mercato immobiliare? Ma soprattutto come e in che modo si relaziona con l’attuale crisi?

La prima considerazione che possiamo fare e che mi pare fondamentale per analizzare questa fase di mercato e che non è assolutamente andato in crisi il desiderio degli italiani di investire in immobili sia residenziali che industriali e commerciali.
Si è prodotto a seguito della crisi economica globale, nei livelli medio alti, uno stato confusionale che ha disorientato e reso difficili le scelte sia di acquirenti che venditori. Nei livelli medio bassi la paura di un futuro incerto li ha allontanati dall'idea di indebitarsi e ha costretto a rimandare scelte già fatte a tempi migliori.
Tutto ciò ha creato i seguenti effetti: una rilevante diminuzione delle compravendite a tutti i livelli, 50% in meno rispetto al 2007 e una leggera diminuzione di prezzi nelle tipologie medio alte, una consistente diminuzione dei prezzi nelle tipologie medio basse (20/30% in meno).
Rispetto ad altre crisi precedenti

(vedi 1993) questa è stata caratterizzata dal fatto che la contrattazione ha continuato ad essere abbastanza vivace ma le aspettative dell acquirente che sperava in una forte riduzione del prezzo non venivano corrisposte dal venditore che ha avuto la forza di resistere e tenere alto il prezzo. Questo sarà per il futuro un ulteriore rafforzamento del gradimento all'investimento immobiliare: in situazione drammatica l'immobile ha tenuto in modo più che decoroso.
Il mercato immobiliare nei prossimi mesi manterrà queste caratteristiche : tempi di conclusione più lunghi degli anni precedenti, consapevolezza dell'acquirente di una stabilizzazione dei prezzi che aiuterà a decidere, consapevolezza da parte del venditore di poter realizzare un prezzo onorevole, un timido riavvicinamento da parte di acquirenti al sistema creditizio peraltro mai cosi vantaggioso come ora, e con alcuni istituti bancari molto attivi nel settore mutui.
Pertanto previsioni di cauto ottimismo. Fattori determinanti saranno: lo "scudo fiscale" se come previsto arriveranno

risorse di nuovi investitori, agevolazioni fiscali cosi come la tassazione fissa del 20% sulle locazioni, ma sopratutto un miglioramento delle retribuzioni che riadegui la possibilità di indebitamento con le risorse delle famiglie, e naturalmente un miglioramento complessivo del sistema economico -finanziario a cui il mercato immobiliare è strettamente legato.

Lavorare da soli o entrare in una rete immobiliare. L'importanza del marchio e della strategia di gruppo per far crescere il fatturato dell'agenzia. Quali sono i benefici e i costi di entrare in un franchising?

Sicuramente il franchising immobiliare ha prodotto in questi anni una razionalizzazione dell'intermediazione, che presentava una vasta frammentazione di società operanti con scarse regole e metodologie incontrollate.
Imporre ai franchisee un sistema di lavoro standardizzato ha dato la possibilità a nuovi soggetti di intraprendere l'attività immobiliare protetti e sostenuti dalla casa madre.

 

 

 

Intervista a: ANDREA CHIUSANO

 

Quindi collaborazione in rete ma sapendo bene chi è il partner con cui andrò ad operare e quindi con la certezza di incontrare la stessa professionalità.
Le gestione delle agenzie immobiliari unite in rete ha costi decisamente più bassi del franchising e soprattutto privilegia l'identità dei singoli partner che possono continuare a gestire liberamente secondo i loro criteri individuali l'attività delle proprie agenzie.
Le agenzie immobiliari unite in rete non hanno limiti di esclusiva territoriale fattore che si è rivelato vincente in questo periodo di crisi permettendo ad alcuni partner di spostarsi ad operare in zone più favorevoli.
Il cliente gode della maturata esperienza di agenzie già affermate e quindi di grande professionalità, sicuro di ottenerla qualunque sia il partner, senza dover confidare nella fortuna di trovare il soggetto "giusto" cosi come accade spesso nel mondo del franchising.

Immobili e investimenti. E' meglio investire in Italia o all'estero?

La crisi ha dimostrato la grande tenuta del mercato immobiliare italiano rispetto ad altre realtà che si sono rivelate drammatiche.
Un mercato poco speculativo e con un livello di indebitamento più che ragionevole.
Durante tutto il periodo la volontà e il desiderio di possedere una proprietà immobiliare non sono venute meno e in tanti aspettano una ripresa economica che possa trasformare i desideri in fatti concreti.
Quindi l'investimento in Italia è sicuramente il più sicuro di tutto il mondo perché non esiste altro paese che abbia un cosi radicato amore verso il mattone e questo è un elemento essenziale per giudicare la validità o meno di un mercato.

La scelta di affidare a ciascun punto vendita un’esclusiva di zona ha consentito una radicalizzazione sul territorio, che peraltro si è rivelata efficace solo dove il titolare ha svolto con professionalità la propria attività.
La crisi economica che ha investito il mercato immobiliare ha evidenziato i limiti del sistema in franchising, bloccandone di fatto la crescita e in alcuni casi provocando una riduzione significativa dei punti vendita.
Il dato medio di riduzione di oltre il 50% dal 2006 ad oggi del numero delle contrattazioni effettuate nella compravendita, va valutato non in modo uniforme ma differenziato rispetto alla tipologia degli immobili e alla zona in cui sono ubicati; è chiaro che la esclusiva di zona imposta dal sistema franchising è stato drammatico per molti operatori che si son trovati a lavorare in zone dove il mercato è inesistente (tipologie economiche popolari dove è venuta meno la possibilità di acquisto con mutui).
In questa fase i costi sono decisamente superiori ai benefici,

sopratutto per chi ha già qualche anno di esperienza ha imparato il lavoro e si costruito un rispetto professionale personale. Per questi soggetti sostenere costi per il solo sfruttamento del marchio di appartenenza può non essere più conveniente e sufficiente.
Lavorare da soli oggi è impensabile. Lo stesso strumento oggi più efficace, Internet, invita alla collaborazione, all'interscambio obbliga l'agente immobiliare a dare risposte veloci ed esaustive al proprio cliente se non vuole che il cliente sia più veloce di lui a risolvere in altro modo.
Ma Internet è solo uno strumento e i vari operatori un agglomerato indistinto e disaggregato.
Le reti di agenzie già esistenti aggregate sotto un unico marchio, nascono per rispondere a queste esigenza.
Una serie di agenti immobiliari in rete che prima di tutto condividono, non perché imposto dall'alto, metodi e filosofia di comportamenti, operando con un sistema informatico efficace, sono in grado di fornire al cliente un servizio professionale esclusivo.

     
fonte Newspages
 

 

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