Pubblicato il 30 Dicembre 2009

Il mercato immobiliare porgerà l’altra guancia?
pubblicato: mercoledì 30 dicembre 2009 da matteo in: Varie Casa Investire


Il 2009 è stato un anno nero e il 2010 – per quanto ci si provi – non riuscirà che a riparare solo parzialmente i danni fatti dal suo predecessore. A parlare di una ripresa lenta e incerta del mercato immobiliare è Assoedilizia, che invita gli operatori del settori a non riporre troppe speranze sul nuovo anno.

Cauto ottimismo
Per la prima parte del 2010, Assoedilizia prevede che i valori e le compravendite immobiliari continueranno a scendere. Toccato il fondo, quindi, con la seconda metà dell’anno venturo, inizierà la ripresa. La crescita, tuttavia, non dovrebbe riguardare il settore nel complesso: a riacquistare valore, secondo le previsioni, dovrebbero essere solo gli immobili di alta qualità presenti sui due principali mercati nazionali, Milano e Roma. Timidi segnali positivi, inoltre, si potranno cogliere anche in particolari nicchie dei mercati di Venezia, Firenze e nelle zone centrali di Torino, Genova e Bologna. Nelle città del Sud, invece, secondo Assoedilizia, continueranno i ribassi, soprattutto nei grandi centri come Napoli, Bari e Palermo.

Tutti i numeri del crollo
Ci vorrebbe qualcosa di più di quanto stimato da Assoedilizia, insomma, per rimettere in salute un mercato che viene fuori da una stagione davvero difficile. Secondo gli ultimi dati diffusi dall’Istat, infatti, nei primi sei mesi del 2009 le compravendite nel settore immobiliare hanno dovuto fare fronte a un vero e proprio crollo: tra gennaio e giugno i passaggi di proprietà sono stati 406.735, vale a dire il 13,6% in meno rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente. Segno negativo, nel raffronto con il 2008, anche per quanto riguarda le richieste di mutui, calate del 13,1%.

Fonte : http://www.soldiblog.it

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Pubblicato il 29 Dicembre 2009

Cosa fare in caso di cambio abitazione

CAMBIO DI RESIDENZA

Il cambio di abitazione da un Comune all'altro deve essere comunicato all'Ufficio Anagrafe del Comune di nuova residenza entro 20 giorni da quando si è effettivamente residenti. Per denunciare il proprio trasferimento di residenza il cittadino interessato deve recarsi all'Anagrafe del Comune dove si trova la nuova abitazione; il Comune di provenienza sarà informato direttamente dall'ufficio.
Quando si trasferisce un nucleo familiare è sufficiente che la dichiarazione sia fatta da uno dei suoi componenti maggiorenni.

La variazione di residenza può essere sottoposta ad accertamento da parte dell'Ufficio Anagrafe, per cui i tempi di perfezionamento possono essere più o meno lunghi.
Tuttavia la variazione decorre da giorno di denuncia all' Ufficio Anagrafe.
Dal giorno della denuncia ogni volta che è necessario dichiarare in un atto la propria residenza si fa riferimento a quella nuova, anche se sono ancora in corso gli accertamenti.

La carta di identità non viene più cambiata: il documento resta valido anche se riporta una residenza non più attuale. Il cittadino deve solo dichiarare il nuovo indirizzo quando utilizza il documento.
 
Vai alla scheda che riguarda la tua situazione:

CAMBIO DI DOMICILIO

Prendere invece un domicilio diverso rispetto al luogo di residenza è un evento che non ha bisogno di denuncia (perciò non potrà essere certificato dal Comune) o di altre comunicazioni, è comunque interesse della persona ricordarsi di informare del fatto gli enti e/o le aziende ai quali è legato per pratiche o contratti in corso, in modo da evitare di perdere corrispondenza importante.

Vai alla scheda:

PRATICHE ELETTORALI

Per poter votare in un Comune occorre essere iscritti nelle sue liste elettorali.
Quando si trasferisce la residenza in un altro Comune le operazioni di cancellazione e di iscrizione avvengono in automatico, senza che il cittadino debba fare niente. Tuttavia i tempi non coincidono con quelli della cancellazione e dell'iscrizione come residente perché per legge le liste elettorali sono modificabili solo ogni sei mesi e un certo numero di giorni prima di nuove elezioni.
Sapere che l'iscrizione in una lista elettorale non avviene contemporaneamente all'acquisto della residenza è importante nel caso si debba dichiarare in un documento in quali liste elettorali siamo iscritti.
Inoltre se si è chiesta la residenza in una data molto vicina alle elezioni è bene informarsi su dove si deve votare.
Una volta avvenuta l'iscrizione alle liste elettorali del nuovo Comune di residenza si prenderà una nuova tessera elettorale.

VARIAZIONE SU PATENTE GUIDA E CARTA DI CIRCOLAZIONE

I TRIBUTI SUGLI IMMOBILI: TARSU ed ICI COSA CAMBIA?

TARSU (Tassa sui rifiuti solidi urbani)  
La tassa per lo smaltimento dei rifiuti solidi urbani, è a carico delle persone che utilizzano l'immobile: il proprietario, quando vi risiede o lo mantiene sfitto, o l'inquilino.

Cosa fare riguardo la precedente abitazione:
Ci sono adempimenti soltanto per coloro che già pagavano la tassa.

Caso A) si è persa la disponibilità dell'immobile perché venduto o affittato o perché sciolto il contratto di affitto

il cittadino deve dichiarare la cessazione della disponibilità all'ufficio competente del Comune ove è posto l'immobile, altrimenti resta iscritto nell'elenco dei contribuenti, con relativi obblighi.

Caso B) si è mantenuta la disponibilità dell'immobile

il cittadino resta obbligato al pagamento della tassa (si consiglia di verificare se l'importo dovuto deve essere calcolato nel medesimo modo).

NB: si è descritta la regola generale, scendendo nel dettaglio del caso concreto possono esserci diverse variabili importanti perciò si consiglia di descrivere al personale degli uffici la situazione di partenza e quella di arrivo rispetto alla composizione familiare, l'intestatario del tributo, l'importo dovuto ed eventuali agevolazioni godute.

Cosa fare rispetto alla nuova abitazione:

Pagamento: l'obbligo nasce nel momento in cui l'immobile diventa disponibile (esempio: nel caso di nuovo acquisto quando sono allacciate le utenze, persino se a nome altrui), ovvero spesso prima che si sia presa la residenza.
Alla prima scadenza utile, anche se ancora non si è fatta la dichiarazione, si deve versare quanto dovuto. Per conoscere le scadenze, come calcolare l'importo e come effettuare il versamento rivolgersi all'ufficio tributi.

Denuncia Tarsu: la persona interessata deve presentare all'ufficio competente la denuncia di iscrizione, se proviene da un altro comune o se è la prima volta che è obbligato al pagamento della TARSU oppure la denuncia di variazione, se già iscritto come contribuente nel comune.
La legge nazionale sulla TARSU indica quale termine ultimo entro cui presentare la denuncia il 20 gennaio dell'anno successivo a quello dell'occupazione dei locali (esempio: ho allacciato le utenze nella casa appena comprata il 15.02.05, devo fare la denuncia entro il 20.01.06)
Tuttavia ogni Comune italiano con proprio regolamento può stabilire regole diverse.


Per conoscere con esattezza la scadenza per presentare la denuncia contattare l'ufficio tributi del Comune ove ricade l'immobile.


I.C.I. - Imposta Comunale sugli Immobili  
Quando si possiedono fabbricati, aree fabbricabili, terreni agricoli siamo assoggettati al pagamento dell'ICI (fanno eccezione i nudi proprietari).
Non riguarda pertanto coloro che sono semplici inquilini (con contratto di affitto o comodato gratuito), ma spetta invece a chi è usufruttuario.

L'obbligo di pagamento e quello di dichiarazione ICI sono legati alla data di acquisto o di perdita del possesso degli immobili (si paga, ma non si fa nessuna dichiarazione per quelli acquisiti per successione ereditaria, tuttavia ad ogni mutamento di residenza o di uso di un'abitazione corrisponde un nuovo valore dell'importo ICI dovuto per il proprio patrimonio immobiliare.

L'abitazione di residenza è la cosiddetta abitazione principale che gode di una riduzione di imposta grazie ad una specifica detrazione.



Passo Carrabile

Vai alla scheda
richiesta passo carrabile  .
Chi prende un immobile in affitto privo di passo carrabile consideri che spetta esclusivamente al proprietario richiedere la concessione, perciò è con lui che dovrà accordarsi.

Come nuovi proprietari si deve essere in regola rispetto:
1. alla concessione, che deve indicare il numero civico e le dimensioni reali
del passo ed essere collegata al proprio nominativo
2. al pagamento di quanto dovuto

Nota bene:

1. nel caso di passi carrabili ad uso condominiale la richiesta può essere fatta dall'amministratore, la concessione sarà a nome del condominio o dell'amministratore, così come l'obbligo al pagamento della tassa (che rientrerà tra le spese condominiali), non ci sono pertanto adempimenti in caso di trasferimento di proprietà o locazione delle singole unità immobiliari.
2. se si vogliono modificare le caratteristiche del passo carrabile occorre fare richiesta di nuova concessione

LE UTENZE: GAS, RETE ELETTRICA, TELEFONIA

Il primo passo è realizzare, se ancora mancano, gli allacciamenti perciò si deve verificare se sono possibili e di quale genere; si farà poi un nuovo contratto di fornitura.
Se sono già realizzati dobbiamo soltanto attivare un contratto a nostro nome.
Le alternative, anche se non sempre tutte praticabili, sono:

  • stipulare un nuovo contratto
  • se già titolari di un contratto per il vecchio indirizzo trasferirlo al nuovo
  • se il precedente occupante dell'alloggio è d'accordo trasferire a proprio nome il suo contratto.
Alcune utenze prevedono tariffe variabili per residenti e non residenti: controllare quindi con attenzione le condizioni contrattuali, soprattutto se manteniamo le utenze nell'alloggio precedentemente occupato.
Cambiare casa può essere un'ottima occasione per cercare un contratto con condizioni più favorevoli, specie nel caso dei servizi di telefonia.


Gas
Rete Elettrica
Telefonia

Superato il monopolio Telecom l'offerta è quanto mai varia: si può scegliere tra operatori attivi a livello nazionale o solo localmente, tra operatori che offrono tutta la gamma di servizi o solo un settore (telefonia fissa, telefonia mobile, ADSL).
E' importante confrontare le varie offerte e ricordarsi che non sempre sono espresse nel medesimo modo, occorre dunque fare attenzione e verificare se ci sono e a quanto ammontano i costi fissi, se le tariffe sono comprensive di IVA, se sono al minuto o al secondo di conversazione.
Nel caso si richiedano servizi accessori o piani tariffari particolari si raccomanda di informarsi scrupolosamente sui tempi di attivazione e sulle modalità di disdetta.


ABBONAMENTO RAI

I vecchi abbonati possono comunicare la variazione del proprio indirizzo utilizzando l'apposito modulo inserito nel libretto di abbonamento e spedirlo all'indirizzo indicato.
Per i nuovi abbonamenti in ogni ufficio postale si trovano i bollettini prestampati per versare l'importo del canone dovuto a partire dal mese di iscrizione.
Maggiori informazioni si possono aprendo la pagina www.abbonamenti.rai.it che prevede la possibilità di svolgere operazioni online.
La Rai ha una sede in ogni regione, per le Marche è
Piazza della Repubblica 1 60121 Ancona
Tel. 071/5896233 071/5896313

BANCA

Il cambio di casa non influisce in alcun modo sulla scelta dell'istituto bancario.
Può risultare comodo cercare l'agenzia della propria banca più vicina e informarsi su quali operazioni sono possibili ai suoi sportelli pur essendo correntista presso un'altra agenzia.

ADEMPIMENTI FISCALI

Se si è comprata e/o venduta una casa è cambiato il proprio reddito da fabbricati, al momento dell'acquisto della residenza come si è visto per l'ICI scattano delle agevolazioni nella tassazione.

Chi è titolare di una partita IVA, anche se libero professionista o ditta individuale, è obbligato a comunicare il cambio di residenza all'amministrazione finanziaria entro trenta giorni dalla denuncia all'ufficio anagrafe su modelli conformi a quelli approvati dal ministero (non è valida una semplice lettera).

La dichiarazione può essere presentata:
- in duplice esemplare direttamente (anche a mezzo di persona appositamente delegata) ad uno qualsiasi degli uffici dell'Agenzia delle entrate a prescindere dal domicilio fiscale del contribuente;
- in unico esemplare a mezzo servizio postale e mediante raccomandata, allegando copia fotostatica di un documento di identificazione del dichiarante, da inviare ad uno qualsiasi degli uffici dell'Agenzia delle Entrate a prescindere dal domicilio fiscale del contribuente. In tal caso le dichiarazioni si considerano presentate nel giorno in cui risultano spedite;
- in via telematica direttamente dal contribuente o tramite i soggetti incaricati della trasmissione telematica.
In tal caso le dichiarazioni si considerano presentate nel giorno in cui sono trasmesse telematicamente all'Agenzia delle Entrate;
- presso l'ufficio del registro delle imprese esclusivamente da parte dei soggetti tenuti all'iscrizione nel registro delle imprese ovvero alla denuncia al repertorio delle notizie economiche ed amministrative
Approfondimento 

Sito dell' Agenzia delle Entrate
www.agenziaentrate.gov.it 


La comunicazione di variazione di residenza deve essere fatta anche all'Ufficio Registro delle Imprese della Camera di Commercio dove è iscritta la propria attività.

A chi rivolgersi?
- Agenzia delle Entrate Sede di Fabriano - Via Dante, 270 Tel. 0732 639511
- Camera di Commercio Sede di Fabriano - Via Dante, 268 Tel. 0732 23846 0732 23853
- Ufficio del Catasto (per la visura della rendita immobiliare): Comune di Fabriano - Piazzetta del Comune Tel. 0732 709258

PENSIONE

Il titolare di pensione INPS deve comunicare il cambio di residenza alla sede INPS, tramite autocertificazione che indichi il nuovo indirizzo.

A chi rivolgersi?

INPS - Agenzia FABRIANO (AN)
Via De Gasperi, 50 Centralino 0732 232711 - Fax 0732 232760

POSTE- Il nuovo recapito della corrispondenza

Ogni volta che ci si sposta si rischia di perdere la corrispondenza inviata al vecchio indirizzo o di riceverla in ritardo perché il mittente ha scoperto successivamente il nuovo recapito.
Quando si cambia casa bisogna ricordarsi di informare tutte le persone, le aziende e gli enti con i quali siamo in rapporto, soprattutto se è un nuovo domicilio e non una residenza.
Assicurazioni, utenze di altri immobili, associazioni... la lista può essere lunga; in alternativa la soluzione, anche se a pagamento, è offerta dal servizio delle Poste Italiane:
"seguimi temporaneo" adatto a trasferimenti di massimo sei mesi grazie ai quali tutta la corrispondenza che arriva al vecchio indirizzo (sono esclusi pacchi e postacelere) è inviata al nuovo.
La richiesta di questi servizi si fa presso ciascun ufficio postale.


A chi rivolgersi?
- Sede Centrale ufficio postale a Fabriano Piazzale G.B. Miliani centralino 0732 639211

Fonte http://www.piazzalta.it/

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Pubblicato il 29 Dicembre 2009

Detrazione del 55% per la riqualificazione energetica degli edifici

Finalmente disponibile tutta la documentazione ed i moduli per le richieste:

Agenzia entrate RISOLUZIONE N. 244/E del 11 Settembre 2007

Notizie dell’ultima ora: Regioni più severe dello Stato sul risparmio energetico

DECRETO 11 MARZO 2008 DEL MINISTERO DELLO SVILUPPO ECONOMICO

Attuazione dell’articolo 1, comma 24, lettera a), della legge 24 dicembre 2007, n.

244, per la definizione dei valori limite di fabbisogno di energia primaria annuo e di

trasmittanza termica ai fini dell’applicazione dei commi 344 e 345 dell’articolo 1

della legge 27 dicembre 2006, n. 296.

Detrazione risparmio energetico del 55%Circolare n. 46 del 19 luglio 2007 chiarimenti sulla disciplina fiscale degli incentivi sui Pannelli Solari

Troppi errori nella richiesta di incentivo per pannelli solari fotovoltaici

Circolare definitiva con le norme operative ed i parametri e coefficienti imposti 31.05.2007 Read more

dic
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Agenzia delle Entrate – N. 2007/194022 – Comunicazione, per via telematica, all’Agenzia delle entrate, dei dati acquisiti nell’attività di gestione da parte dei soggetti che gestiscono, anche in concessione, il servizio di smaltimento dei rifiuti urbani.

IL DIRETTORE DELL’AGENZIA

In base alle attribuzioni conferitegli dalle norme riportate nel seguito del presente provvedimento,

Dispone:

1. Soggetti obbligati alla comunicazione

Gli enti locali che gestiscono la tassa per lo smaltimento dei rifiuti solidi urbani e le società loro concessionarie che gestiscono la Tariffa di Igiene ambientale effettuano annualmente le comunicazioni all’Agenzia delle Entrate dei dati in loro possesso relativi alle dichiarazioni degli utenti, acquisiti nell’ambito dell’attività di gestione, che abbiano rilevanza ai fini delle imposte sui redditi, secondo le disposizioni del presente provvedimento.

2. Dati oggetto della comunicazione

2.1. Sono oggetto di comunicazione i soli dati, di cui al tracciato record allegato al presente provvedimento, rilevanti ai fini dei controlli e relativi ad ogni immobile insistente sul territorio comunale per il quale il servizio è istituito.

2.2. I dati riguardano nello specifico:

• dati identificativi del soggetto che gestisce il servizio di smaltimento rifiuti (denominazione, codice fiscale);

• dati identificativi (denominazione, codice fiscale) dell’occupante – detentore dell’immobile;

• dati relativi all’immobile occupato o detenuto.

3. Modalità di trasmissione

3.1 I soggetti obbligati alla comunicazione devono trasmettere, secondo le specifiche tecniche indicate nell’allegato 1 del presente provvedimento, i dati richiesti di cui al punto 2, utilizzando il servizio Entratel, come specificato nel decreto del Presidente della Repubblica 22 luglio 1998, n. 322, e nel decreto 31 luglio 1998 e successive modificazioni, nonché dei relativi allegati, avvalendosi anche degli intermediari abilitati al servizio. Per effettuare la trasmissione telematica di tali comunicazioni, i soggetti obbligati sono tenuti ad utilizzare i prodotti software di controllo distribuiti gratuitamente dall’Agenzia delle Entrate, al fine di verificare la congruenza dei dati comunicati con quanto previsto dalle suddette specifiche tecniche.

3.2 Gli archivi contenenti le comunicazioni da trasmettere tramite il servizio telematico dovranno avere dimensioni non superiori a tre MegaByte.

3.3 E’ consentita la trasmissione di un file in sostituzione di un altro precedentemente inviato purché esso si riferisca al medesimo periodo di riferimento e la sostituzione avvenga, previo annullamento del file precedentemente inviato, non oltre un mese dal termine di trasmissione dei dati da sostituire, utilizzando l’apposita procedura di annullamento, prevista in ambiente Entratel.

4. Modalità della trasmissione sostitutiva

4.1 L’Agenzia delle Entrate, a seguito dell’implementazione delle procedure di controllo della qualità dei dati contenuti nelle comunicazioni, invita, con lettera raccomandata, i soggetti che hanno effettuato una delle comunicazioni obbligatorie all’Anagrafe Tributaria, a trasmettere una comunicazione integrativa o sostitutiva della precedente.

4.2 La trasmissione di un file in sostituzione o integrazione di un altro precedentemente inviato, viene effettuata tramite le modalità standard previste dai Servizi telematici messi a disposizione dall’Agenzia delle Entrate.

5. Termini per le comunicazioni

5.1 Le comunicazioni di cui al punto 2 relative all’anno solare precedente, a partire da quelle concernenti il periodo 2007, sono effettuate entro il 30 aprile dell’anno solare successivo.

5.2 Le comunicazioni relative agli anni successivi al 2007 vanno trasmesse solo in caso di variazione dei dati di cui al tracciato record.

6. Trattamento dei dati

6.1 I dati e le notizie raccolti, che sono trasmessi nell’osservanza della normativa in materia di riservatezza e protezione dei dati personali, sono inseriti nei sistemi informativi dell’Anagrafe Tributaria e sono trattati, secondo il principio di necessità, attraverso particolari sistemi di elaborazione, prevalentemente consistenti nei c.d. «data warehouse», che consentono di eseguire analisi selettive che limitano il trattamento dei dati personali, e di individuare i soli soggetti che posseggono i requisiti fissati per l’esecuzione dei controlli fiscali.

6.2 Il trattamento dei dati acquisiti da parte dell’Agenzia delle Entrate è riservato esclusivamente agli operatori incaricati dei controlli, le cui operazioni sono compiutamente tracciate.

7. Sicurezza dei dati

7.1. La sicurezza nella trasmissione dei dati, di cui al punto 2, è garantita dal sistema di invio telematico dell’Anagrafe Tributaria, che è basato su un meccanismo di autorizzazione a doppio fattore, consistente in un codice identificativo dell’utente abbinato ad una specifica password. Per usufruire di alcuni servizi erogati in rete è previsto l’inserimento di un ulteriore codice PIN personale dell’utente, non utilizzabile da altri soggetti. Le predette credenziali di autenticazione sono esclusivamente personali per ciascun incaricato del trattamento. La riservatezza nella trasmissione dei dati è altresì realizzata attraverso un meccanismo basato su chiavi «asimmetriche» che garantiscono la cifratura dell’archivio da trasmettere.

7.2 La consultazione sicura degli archivi del sistema informativo dell’Anagrafe Tributaria è garantita da misure che prevedono un sistema di profilazione, identificazione, autenticazione ed autorizzazione dei soggetti abilitati alla consultazione, di tracciatura degli accessi effettuati, con indicazione dei tempi e della tipologia delle operazioni svolte nonchè della conservazione delle copie di sicurezza.

8. Consultazione del Garante per la protezione dei dati personali

Il Garante per la protezione dei dati personali è stato consultato all’atto della predisposizione del presente provvedimento ai sensi dell’art. 154, comma 5, del decreto legislativo 30 giugno 2003, n. 196.

Motivazioni

Le disposizioni del presente provvedimento rispondono all’esigenza di rendere più incisiva l’azione di contrasto ai fenomeni di evasione realizzati attraverso la locazione di unità immobiliari non rilevate ai fini dell’imposta di registro e/o non dichiarate ai fini delle imposte sul reddito.

A tale scopo i gestori del servizio di smaltimento rifiuti, non trasmettono all’Agenzia delle Entrate tutti i dati in loro possesso ma esclusivamente le informazioni minime necessarie per effettuare i controlli.

In particolare, le informazioni relative alle singole unità immobiliari ottenute dai gestori del servizio di smaltimento rifiuti, che contengono i dati sui soggetti che risultano occupanti o detentori delle medesime, sono utili per essere confrontate con le informazioni messe a disposizione dall’Agenzia del Territorio, facenti riferimento alle identiche unità, che contengono i dati relativi ai proprietari delle stesse. Per poter realizzare tale comparazione è necessario che i soggetti obbligati comunichino i dati catastali identificativi dell’immobile presso cui è attivato il servizio. La mancata rispondenza tra occupante/detentore e proprietario dell’immobile segnala, presuntivamente, la presenza di un contratto di affitto che necessita di apposita registrazione e che fornisce reddito per il dante causa dello stesso.

Riferimenti normativi

a) Attribuzioni del Direttore dell’Agenzia delle Entrate:

Decreto legislativo 30 luglio 1999, n. 300 (art. 57; art. 62; art. 66; art. 67, comma 1; art. 68 comma 1; art. 71, comma 3, lettera a); art. 73, comma 4).

Statuto dell’Agenzia delle Entrate, pubblicato nella Gazzetta Ufficiale n. 42 del 20 febbraio 2001 (art. 5, comma 1; art. 6, comma 1).

Regolamento di amministrazione dell’Agenzia delle Entrate, pubblicato nella Gazzetta Ufficiale n. 36 del 13 febbraio 2001 (art. 2, comma 1).

Decreto del Ministro delle finanze 28 dicembre 2000, pubblicato nella Gazzetta Ufficiale n. 9 del 12 febbraio 2001.

b) Disciplina normativa di riferimento:

Decreto 31 luglio 1998, pubblicato nella Gazzetta Ufficiale n. 187 del 12 agosto 1998.

Decreto del Presidente della Repubblica, 28 dicembre 2000 n. 445 e successive modificazione e integrazioni, pubblicato nella Gazzetta Ufficiale n. 42 del 20 febbraio 2001.

Decreto legislativo 30 giugno 2003 n. 196, pubblicato nella Gazzetta Ufficiale n. 174 del 29 luglio 2003.

Deliberazione dell’Autorità per l’informatica nella pubblica amministrazione n. 42 del 13 dicembre 2001, integralmente sostituita dalla deliberazione del Centro Nazionale per l’informatica nella Pubblica Amministrazione del 19 febbraio 2004 n. 11, pubblicata nella Gazzetta Ufficiale n. 57 del 9 marzo 2004.

Decreto legislativo 7 marzo 2005, n. 82, pubblicato nella Gazzetta Ufficiale n. 112 del 16 maggio 2005.

Legge 27 dicembre 2006, n. 296, art. 1, commi 106, 107 e 108.

Il presente provvedimento sarà pubblicato nella Gazzetta Ufficiale della Repubblica italiana.

Rumori molesti nel condominio

 

Il cittadino può rivolgersi al Giudice di Pace (art.7 C.P.C.) per ottenere il rispetto dell’art.844 del Codice Civile che, regolando i rapporti di vicinato, vieta le immissioni, le esalazioni, i rumori e gli scuotimenti che superano la “normale tollerabilità”. Non è necessaria l’assistenza di un patrocinatore legale e per questa materia il Giudice di Pace è competente qualsiasi sia il valore della controversia. Avvalendosi di un consulente tecnico d’ufficio per gli accertamenti, il Giudice potrà inibire immediatamente l’attività rumorosa, oppure imporre, se tecnicamente possibile, determinati accorgimenti che riducano il fastidio provocato.
Il trasgressore potrà essere condannato al risarcimento dei danni nei confronti di coloro che hanno dovuto subire il fastidio provocato dal rumore.
Nei confronti di chi provoca rumore può anche essere intentata anche una causa penale sulla base dell’art.659 del Codice Penale:
il disturbo delle occupazioni e del riposo delle persone (ad esempio a causa di schiamazzi notturni provenienti dai frequentatori di un locale, abuso di strumenti sonori o segnalazioni acustiche);
L’art.659 C.P. è disposto a tutela della quiete pubblica e privata e colui che viene riconosciuto colpevole di reato è sottoposto ad una serie di “spiacevoli” conseguenze. L’azione penale inizia con un atto di denunzia-querela presentato alla Polizia Giudiziaria (ad es. Carabinieri, Polizia) che lo trasmette immediatamente alla Pretura (competente in base all’art.7 c.p.p.) perché proceda agli accertamenti volti a verificare la sussistenza del reato.

L’ente certificatore dei livelli sonori è l’ARPA.
Il suo intervento può essere richiesto dal comune cittadino o dal giudice ed è oneroso per il richiedente.
L’A.R.P.A., che è l’ente tecnico competente alla misurazione dei livelli di rumore, provvederà a contattare l’esponente per poter effettuare i rilievi ed i controlli di merito; se risultano superati i limiti previsti dalla legge, il verbale di rilevamento viene trasmesso al Comune, affinché con opportuni provvedimenti sia imposto al titolare dell’attività rumorosa di adeguarsi ai valori limite di rumore previsti dalla legge.
I tecnici dell’ARPA verificheranno in seguito se è avvenuto il risanamento e, nel caso in cui accertino la continuazione dell’attività rumorosa, è prevista una sanzione amministrativa da € 258 a € 10.329 ai sensi dell’art. 10 co.3 L.Q. 447/95 e può essere inoltrata l’informativa di reato all’Autorità Giudiziaria competente (giudice unico) ai sensi dell’art.650 del Codice Penale, per inosservanza di un provvedimento legalmente dato dall’autorità.

SENTENZA

Poiché nel nostro Paese mancano norme di legge circa l’isolamento acustico e i rumori ammissibili nelle abitazioni, la giurisprudenza, necessitata a supplire alla carenza legislativa, ha elaborato, al fine di stabilire i livelli di tollerabilità delle immissioni, un criterio comparativo-relativo che “determina” come punto di riferimento il rumore di fondo e ritiene intollerabili le immissioni che lo superano di oltre 3 dB. Poiché il decibel, unità di misura dell’intensità del suono, ha scala logaritmica, il limite massimo ammissibile di 3 dB sul rumore di fondo comporta un raddoppio della intensità del rumore e significa che la componente del rumore immesso, considerata da sola, non può superare il rumore di fondo.
* Corte app. civ. Milano, sez. IV, 17 luglio 1992, n. 1351, Di Corleto c. Rimini e altri e Soc. Negri Immobiliare, in Arch. Loc. e Cond.1993, 496.

Condominio, disturbo delle occupazioni e del riposo delle persone: devono incidere sulla tranquillità pubblica, per essere penalmente rilevanti, il rumore e gli schiamazzi vietati.
Tribunale di Caltagirone Sezione Penale – Sentenza n. 641/02 R.S.del 13/12/2002
In tema di disturbo delle occupazioni e del riposo delle persone, il rumore e gli schiamazzi vietati, per essere penalmente rilevanti, debbono incidere sulla tranquillità pubblica – essendo l’interesse specificatamente tutelato dal legislatore quello della pubblica tranquillità sotto l’aspetto della pubblica quiete – di guisa che gli stessi debbono avere la potenzialità di essere percepiti da un numero indeterminato di persone, pur se, in concreto, soltanto alcune se ne possono lamentare.
Ne consegue che la contravvenzione in esame non sussiste allorquando i rumori arrechino disturbo ai soli occupanti di un appartamento, all’interno del quale sono percepiti, e non ad altri soggetti abitanti nel condominio in cui è inserita detta abitazione ovvero nelle zone circostanti; infatti, in tale ipotesi non si produce disturbo della tranquillità di un numero indeterminato di soggetti, sicché un fatto del genere può costituire, se del caso, illecito civile, come tale fonte di risarcimento di danno, ma giammai assurge a violazione penalmente sanzionabile (cfr. cassazione 12 dicembre 1997 n. 1406).

 

Suprema Corte, Cass. pen., sez. I, 19/04/2001, “Rispondono del reato di cui all’art. 659 comma 1 c.p. un uomo e una donna che non impediscono il molesto abbaiare, anche in ore notturne, di due cani di loro proprietà, custoditi nel cortile di un edificio condominiale”.

 

Risarcibile chi non dorme per il cane che abbaia   (Cassazione 26107/2006) Chi non riesce a dormire a causa dell’abbaiare ininterrotto dei cani ha diritto ad un risarcimento. Lo ha stabilito la Settima Sezione Penale della Corte di Cassazione, che hanno accordato un risarcimento di mille euro ad un signore di Catania che, certificati medici alla mano, aveva dimostrato che il continuo abbaiare, anche di notte, dei due cani del vicino, avevano impedito il suo riposo. La Suprema Corte ha in proposito sottolineato che “il ridotto ambito delle molestie non esclude la sussistenza del reato potendo esso ravvisarsi anche nel caso in cui rimanga leso l’interesse di una persona singola”, considerato che, oltretutto, “l’abbaiare di cani, specialmente di notte, è un fatto potenzialmente idoneo a disturbare il riposo o l’occupazione delle persone che risiedono nelle vicinanze della fonte del rumore”.

 

Cani in condominio: abbaiano troppo forte? Si paga anche se disturbano un solo vicino Cassazione – Sezione prima penale (up) – sentenza 8 luglio-13 settembre 2004, n. 36241    Non ha importanza se a lamentarsi per i latrati dei cani e’ un solo vicino. A fare scattare la responsabilita’ del proprietario dell’animale, infatti, non e’ ”l’effettivo raggiungimento di plurime persone”, ma la ”potenzialita’ diffusiva” dell’abbaiare dell’animale. Contravvenzione all’articolo 659 Cp – Latrato dei cani, che di giorno e di notte rendevano impossibile il riposo e la quiete delle persone (Cassazione – Sezione prima penale (up) – sentenza 8 luglio-13 settembre 2004, n. 36241)Cassazione – Sezione prima penale (up) – sentenza 8 luglio-13 settembre 2004, n. 36241 Osserva Con la sentenza di cui in epigrafe, il Tribunale dichiarava il Cxxxxxx colpevole di contravvenzione all’articolo 659 Cp, condannandolo alla pena di 170 euro di ammenda, oltre alle pronunce accessorie, dichiarava invece l’improcedibilità dell’azione penale nei suoi confronti quanto al reato di minacce lievi, per mancanza di querela. Osservava il primo giudice che sia il denunciante Santarnecchi, sia il teste Licciardi, avevano confermato che il Cxxxxxx non aveva impedito il latrato dei propri cani, che di giorno e di notte rendevano impossibile il riposo e la quiete delle persone; si trattava di un fatto diffusivo – al di là del concreto numero delle persone raggiunte dai rumori molesti – che quindi integrava la contravvenzione contestata. Avverso tale pronuncia ricorreva per cassazione il Cxxxxxx, che denunciava violazione di legge e vizio della motivazione. Il reato in addebito sussiste solo quando la fonte sonora denunciata attinga un numero indeterminato di persone di media sensibilità; nella specie, i latrati disturbavano il solo Santarnecchi e non altri, come il confinante, che aveva deposto in proposito. Il luogo del reato era in campagna, lontano da altre abitazioni ed edifici, con la conseguente inidoneità della lamentata turbativa ad integrare una ipotesi penalmente rilevante.  Doveva altresì rilevarsi che, per quanto il capo d’imputazione contenesse una specifica data di accertamento, nessuna indagine era stata fatta in proposito, facendo la sentenza impugnata generico riferimento al fatto contestato, senza alcuna localizzazione cronologica. Il ricorso è infondato.  Contrariamente a quanto ritiene il ricorrente, la contravvenzione addebitatagli non si realizza per l’effettivo raggiungimento di plurime persone, da parte della fonte rumorosa, idonea a realizzare la turbativa lamentata in concreto dal denunciante; ciò che rileva penalmente è la potenzialità diffusiva della fonte stessa, che deve essere oggettivamente idonea – al di là delle caratteristiche soggettive della fattispecie – a disturbare le occupazioni o il riposo delle persone, ovvero della generalità di soggetti che fossero attinti dai rumori (nella specie, dai latrati); infatti, il reato in questione colpisce il  bene giuridico dell’ordine e della “tranquillità” pubblici. Nel caso in esame, la sentenza impugnata motiva senza incorrere in vizi logico-giuridici e alla stregua del compendio testimoniale esaminato su tale potenzialità; né a questa Corte è dato procedere ad una rivisitazione del quadro probatorio, che è indagine fattuale istituzionalmente interdetta al giudice della legittimità. Quanto alla collocazione nel tempo nell’ipotesi contravvenzionale in questione, la censura di un difetto di indagine sul giorno del contestato accertamento è speciosa, giacché quella data segna la denuncia del fatto lesivo, poi retrospettivamente accertato a mezzo appunto dell’indagine dibattimentale, cui la decisione gravata di ricorso fa richiamo. Il ricorso stesso deve dunque essere rigettato, colle ulteriori statuizioni indicate nel dispositivo. PQM  Rigetta il ricorso e condanna il ricorrente al pagamento delle spese processuali, oltre alla rifusione delle spese sostenute dalla parte civile nel presente giudizio, che liquida in complessivi euro 1600 di cui euro 1200 per onorari.

Vicino rumoroso? anche un solo inquilino può farlo condannare
Cass. Sez. I penale, sentenza n° 41478
L’inquilino rumoroso che se ne infischia dei “richiami bonari” del dirimpettaio la cui quiete viene turbata, può essere condannato penalmente anche se la lamentela è partita da un solo condomino. La rivoluzionaria sentenza riguarda il caso di un salernitano, che era solito fare con i suoi cani “un gioco induttivo del loro frequente abbaio” e suonare uno strumento elettrico anche a tarda ora.
La Prima sezione penale ha convalidato la condanna del condomino anche in ragione della “indifferenza” dell’inquilino rumoroso” a qualsivoglia bonario richiamo”, sottolineando “l’irrilevanza della mancata proposizione di doglianza da parte di altri condomini”.
Sicché, “pur quando dell’evento di disturbo si sia lamentata anche solo una persona, ben può ravvisarsi il reato di disturbo allorché i rumori abbiano determinato oggettivamente, in ragione della loro potenzialità diffusiva, una situazione tale da poter recare disturbo ad una pluralità di soggetti”.
Per questo motivo, invano è stato il ricorso dell’inquilino rumoroso (già multato dal Tribunale di Salerno per il reato previsto dall’art. 659 c.c.) in Cassazione facendo notare che il “maggioritario indirizzo giurisprudenziale” prevede che in tema di disturbo del riposo e delle occupazioni delle persone, il disturbo deve essere segnalato da una “pluralità di persone” altrimenti si resta nell’illecito civile.

Inquinamento acustico e potere regolamentare del comune  Cassazione , sez. I civile, sentenza 01.09.2006 n° 18953 Se nessun ente locale può disapplicare le disposizioni della legge n. 447/1995, introducendo, in specie, fuori dei casi espressamente consentiti (v. l’articolo 6, comma 1, lettera h), in relazione allo svolgimento di attività e manifestazioni temporanee) valori limite di emissione o di immissione dei rumori diversi e, comunque, inferiori rispetto a quelli risultati dai decreti emanati a norma dell’articolo 3, comma 1, lettera a) della legge statale (cfr. articoli 3 e 4 del Dpcm 14 novembre 1997), ciò non impedisce, tuttavia, ai comuni di adottare una più specifica regolamentazione dell’emissione e dell’immissione dei rumori nel loro territorio, la quale, nel rispetto dei vincoli derivanti dalla legge n. 447/1995, prenda in considerazione, non già il dato oggettivo del superamento di una certa sogli di rumorosità considerato, per presunzione assoluta, come generativo di un fenomeno di inquinamento acustico, a prescindere dall’accertamento dell’effettiva lesione del complesso di valori indicati nell’articolo 1, comma 1, lettera a), della legge, ma i concreti effetti negativi provocati dall’impiego di determinate sorgenti sonore sulle occupazioni o sul riposo delle persone e, quindi, sulla tranquillità pubblica o privata.   E’ quanto stabilito dai giudici della Corte di Cassazione con la sentenza 1 settembre 2006, n. 18953.  La disposizione di cui all’articolo 51 del Regolamento di Polizia urbana del Comune di Jesolo rientra per l’appunto nell’ambito della disposizioni dianzi indicate: inserita nel Titolo IV, dedicato alla «quieto e sicurezza nel centro abitato», e non già nel successivo Titolo V, specificamente finalizzato alla «tutela dall’inquinamento acustico», essa è rivolta infatti a salvaguardare la tranquillità degli abitanti del comune in confronto alla offese concretamente recate tramite l’inopportuno impiego, nell’ambito dall’«esercizio di locali da ballo», di «apparecchi per la riproduzione o l’amplificazione del suono o delle voci o delle attrazioni musicali o della esibizioni».    E ciò a prescindere dall’avvenuto obiettivo superamento dei limiti di rumorosità fissati dalla legge 447/95 e dal Dpcm 14 novembre 1997. integrativo dell’autonoma violazione prevista dall’articolo 10 della legge statale, che nella specie non è stata infatti contestata al ricorrente.    Pertanto, non si trattava di stabilire se fossero stati osservati i limiti massimi al riguardo introdotti da detto Dpcm, né di compiere le rilevazioni nelle località e con i criteri individuati dalle norma dianzi indicate, tali da richiedere l’utilizzazione di appositi apparecchi di precisione; bensì di accertare se il rumore generato dalla condotta ascrivibile al ricorrente fosso idoneo a determinare l’evento di disturbo della tranquillità pubblica avuto di mira dalla norma regolamentare.   In tale prospettiva, la sentenza impugnata ha dunque legittimamente fondato la verifica circa la sussistenza dell’illecito sugli accertamenti al riguardo compiuti dalla Polizia municipale, la quale ha evidenziato come le casse acustiche posta nel parcheggio antistante il parco acquatico ……, all’entrata dell’esercizio di intrattenimento e svago …… esercizio riconducibile al novero dei locali da ballo agli affetti dell’articolo 51 del regolamento diffondessero musica a volume tale da poter essere udita, anche in presenza di traffico veicolare, fino ad una distanza di settanta metri, ossia fino all’incrocio, munito di semaforo, tra le Vie Buonarroti e Padania (circostanza, questa, peraltro incontestata), cosi da recare disturbo e molestia alle vicine abitazioni residenziali, ubicate ad una distanza inferiore a quella dell’accertamento.

FONTE:  http://condominiale.lavorincasa.it

 

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Pubblicato il 29 Dicembre 2009

La firma digitale è basata sulla tecnologia della crittografia a chiave pubblica o PKI. Dal punto di vista informatico essa rappresenta un sistema di autenticazione di documenti digitali tale da garantire non ripudio. La nozione di firma digitale ha in Italia anche un'accezione giuridica, in quanto individua quel tipo di firma che può essere apposta ai documenti informatici alla stessa stregua di come la firma autografa viene apposta ai documenti tradizionali.

Un tipico schema di firma digitale consiste di tre algoritmi:

1. un algoritmo per la generazione della chiave G che produce una coppia di chiavi (PK, SK). PK è la chiave pubblica di verifica della firma (Public Key) mentre SK è la chiave privata (Secret Key) posseduta dal firmatario, utilizzata per firmare il documento.

2. un algoritmo di firma S che, presi in input un messaggio m ed una chiave privata SK produce una firma σ.

3. un algoritmo di verifica V che, presi in input il messaggio m, la chiave pubblica PK e una firma σ, accetta o rifiuta la firma.

Sistemi per la creazione e la verifica di firme digitali
Il sistema per la creazione e la verifica di firme digitali sfrutta le caratteristiche della crittografia asimmetrica. Un sistema crittografico garantisce la riservatezza del contenuto dei messaggi, rendendoli incomprensibili a chi non sia in possesso di una "chiave" (intesa secondo la definizione crittologica) per interpretarli. Nei sistemi crittografici a chiave pubblica, detti anche a chiave pubblica o a chiave asimmetrica, ogni utente ha una coppia di chiavi: una chiave privata, da non svelare a nessuno, con cui può decifrare i messaggi che gli vengono inviati e firmare i messaggi che invia, e una chiave pubblica, che altri utenti utilizzano per cifrare i messaggi da inviargli e per decifrare la sua firma e stabilirne quindi l'autenticità. Per ogni utente, le due chiavi vengono generate da un apposito algoritmo con la garanzia che la chiave privata sia la sola in grado di poter decifrare correttamente i messaggi cifrati con la chiave pubblica associata e viceversa. Lo scenario in cui un mittente vuole spedire un messaggio ad un destinatario in modalità sicura è il seguente: il mittente utilizza la chiave pubblica del destinatario per la cifratura del messaggio da spedire, quindi spedisce il messaggio cifrato al destinatario; il destinatario riceve il messaggio cifrato e adopera la propria chiave privata per ottenere il messaggio "in chiaro".

Grazie alla proprietà delle due chiavi, inversa rispetto a quella appena descritta, un sistema di questo tipo è adatto anche per ottenere dei documenti firmati. Infatti, la chiave pubblica di un utente è la sola in grado di poter decifrare correttamente i documenti cifrati con la chiave privata di quell'utente. Se un utente vuole creare una firma per un documento, procede nel modo seguente: con l'ausilio di una funzione hash (pubblica) ricava l'impronta digitale del documento, detta anche message digest, un file di dimensioni relativamente piccole (160 bit) che contiene una sorta di codice di controllo relativo al documento stesso, dopodiché utilizza la propria chiave privata per cifrare l'impronta digitale: il risultato di questa codifica è la firma. La funzione hash, è fatta in modo da rendere minima la probabilità che da testi diversi si possa ottenere il medesimo valore dell'impronta, inoltre è one-way, a senso unico, questo significa che dall'impronta è impossibile ottenere nuovamente il testo originario ovvero essa è non invertibile. La firma prodotta dipende dall'impronta digitale del documento e, quindi, dal documento stesso, oltre che dalla chiave privata dell'utente. A questo punto la firma viene allegata al documento.

Chiunque può verificare l'autenticità di un documento: per farlo, decifra la firma del documento con la chiave pubblica del mittente, ottenendo l'impronta digitale del documento, e quindi confronta quest'ultima con quella che si ottiene applicando la funzione hash al documento ricevuto; se le due impronte sono uguali, l'autenticità e l'integrità del documento sono garantite.

La firma digitale assicura inoltre il non ripudio: il firmatario di un documento trasmesso non può negare di averlo inviato, né può il ricevente negare di averlo ricevuto. Detta in altre parole significa che l'informazione non può essere disconosciuta, come nel caso di una firma convenzionale su un documento cartaceo in presenza di testimoni.

Le operazioni di firma e di verifica possono essere demandate ad un apposito programma rilasciato dall'ente certificatore oppure al proprio provider di posta elettronica, che, con una semplice configurazione, le effettuerà automaticamente.

Schema di firme

I due elementi fondamentali di uno schema di firme sono l'algoritmo di firma e l'algoritmo di verifica.
L'algoritmo di firma crea una firma elettronica che dipende dal contenuto del documento a cui deve essere allegata, oltre che dalla chiave dell'utente. Una coppia (documento, firma) rappresenta un documento firmato, ovvero un documento a cui è stata allegata una firma. L'algoritmo di verifica può essere utilizzato da chiunque per stabilire l'autenticità della firma digitale di un documento.

L'utente calcola l'impronta digitale del documento con un algoritmo di Hash che restituisce una stringa funzione del documento. La stringa viene poi cifrata con l'algoritmo a chiave asimmetrica usando la chiave privata del mittente. Il risultato di tale codifica è la firma digitale del documento. La firma viene allegata al documento che ora risulta firmato digitalmente. Il documento firmato digitalmente è in chiaro ma possiede la firma del mittente e può essere spedito in modo che esso possa essere letto da chiunque ma non alterato poiché la firma digitale ne garantisce l'integrità. Il ricevente ricalcola la stringa hash dal documento con l'algoritmo di Hash. Poi decritta la firma digitale con la chiave pubblica del mittente ottenendo la stringa hash calcolata dal mittente, e confronta le due stringhe hash, verificando in questo modo l'identità del mittente e l'integrità ed autenticità del documento.

Siano D un insieme finito di possibili documenti, F un insieme finito di possibili firme, K un insieme finito di possibili chiavi;
se ∀ k ∈ K ∃ un algoritmo di firma sigk:D→F, ∃ un corrispondente algoritmo di verifica verk:D×F→{vero, falso} tale che ∀ d ∈ D, ∀ f ∈ F : verk(d,f) = { vero se f = sigk(d) ; falso se f ≠ sigk(d) }
allora (D, F, K, sigk, verk) costituisce uno schema di firme.

Dato un d ∈ D solo il firmatario deve essere in grado di calcolare f ∈ F tale che verk(d,f) = vero.

Uno schema di firme è detto incondizionatamente sicuro se non esiste un modo per la falsificazione di una firma f ∈ F. Segue che non esistono schemi di firme incondizionatamente sicuri poiché un malintenzionato potrebbe testare tutte le possibili firme y ∈ F di un documento d ∈ D di un utente, usando l'algoritmo pubblico verk fino a quando non trova la giusta firma. Naturalmente questo tipo di attacco alla sicurezza dello schema di firme risulta essere enormemente oneroso computazionalmente e praticamente irrealizzabile, anche adottando gli algoritmi più raffinati ed i processori più potenti, poiché si fa in modo che la cardinalità dell'insieme di possibili firme sia enormemente elevata.

Differenze tra firma digitale e firma convenzionale

  Firma autografa Firma digitale
Creazione manuale mediante algoritmo di creazione
Apposizione sul documento: la firma è parte integrante del documento come allegato: il documento firmato è costituito dalla coppia (documento, firma)
Verifica confronto con una firma autenticata: metodo insicuro mediante algoritmo di verifica pubblicamente noto: metodo sicuro
Documento copia distinguibile indistinguibile
Validità temporale illimitata limitata
Automazione dei processi non possibile possibile

Valore giuridico della firma digitale in Italia
Nell'ordinamento giuridico italiano il termine firma digitale sta ad indicare un tipo di firma elettronica, basato su crittografia asimmetrica, alla quale si attribuisce piena efficacia probatoria, tale da potersi equiparare, sul piano sostanziale, alla firma autografa. È da osservare tuttavia che al di fuori dell'ordinamento giuridico italiano il termine firma digitale è usato solo nel contesto della sicurezza informatica, per riferirsi genericamente alle tecniche che consentono di ottenere autenticazione e non ripudio di messaggi, senza quindi identificare specifici requisiti che debbono essere richiesti nel caso di firme con valore di legge. Proprio per evitare che questa omonimia possa ingenerare confusione, fuori dal contesto normativo italiano, la firma con valore legale viene denotata con termini diversi, come firma elettronica avanzata o come firma elettronica qualificata. A complicare il quadro interviene il fatto che l'ordinamento italiano, per recepimento della normativa europea, ha introdotto la nozione di firma elettronica qualificata, dandole il ruolo di genus della firma digitale, e attribuendole totale neutralità tecnologica (cosa che invece non vale per la firma digitale). Tuttavia, sul piano probatorio, firma digitale e firma elettronica qualificata si equivalgono.

Il primo atto normativo che ha stabilito la validità della firma digitale per la sottoscrizione dei documenti elettronici è stato il D.P.R. 10 novembre 1997 n. 513 (regolamento recante criteri e modalità per la formazione, l'archiviazione e la trasmissione di documenti con strumenti informatici e telematici), emanato in attuazione dell'articolo 15 della legge 15 marzo 1997, n. 59. Successivamente, tale normativa è stata trasposta nel D.P.R. 28 dicembre 2000 n. 445 (il Testo Unico sulla documentazione amministrativa), più volte modificato negli anni successivi all'emanazione, per conformare la disciplina italiana alla normativa comunitaria contenuta nella Direttiva 99/93 in materia di firme elettroniche. Oggi, la legge che disciplina la firma digitale è il "Codice dell'amministrazione digitale" (Decreto Legislativo 7 marzo 2005, n. 82, così come modificato dal D.Lgs. 4 aprile 2006, n. 159). Il Codice, all'articolo 1, distingue i concetti di "firma elettronica", "firma elettronica qualificata" e "firma digitale".

a) Per "firma elettronica" la legge intende l'insieme dei dati in forma elettronica, allegati oppure connessi tramite associazione logica ad altri dati elettronici, utilizzati come metodo di identificazione informatica.

b) La "firma elettronica qualificata" è definita come la firma elettronica basata su una procedura che permetta di identificare in modo univoco il titolare, attraverso mezzi di cui il firmatario deve detenere il controllo esclusivo, e la cui titolarità è certificata da un certificato qualificato. È inoltre richiesto l'uso del dispositivo di firma sicuro, capace cioè di proteggere efficacemente la segretezza della chiave privata. Inoltre, la firma stessa deve essere in grado di rilevare qualsiasi alterazione del documento avvenuta dopo l'apposizione della firma stessa. Qualunque tecnologia che permetta tale identificazione univoca, rientra nel concetto di "firma elettronica qualificata".

c) La "firma digitale", è considerata dalla legge come una particolare specie di "firma elettronica qualificata", basata sulla tecnologia della crittografia a chiavi asimmetriche.

All'articolo 21, il D.Lgs. 82/2005 stabilisce, con un rimando all'art. 2702 del Codice Civile, che la firma digitale (o altra firma elettronica qualificata) fa piena prova fino a querela di falso se colui contro il quale la scrittura è prodotta ne riconosce la sottoscrizione, ovvero se questa è legalmente considerata come riconosciuta, equiparando così il documento informatico sottoscritto con firma digitale alla scrittura privata sottoscritta con firma autografa (e non, come avveniva in precedenza, alla scrittura privata con firma autenticata). Tuttavia secondo un orientamento vi sarebbe una significativa differenza tra firma autografa e firma digitale rispetto alla procedura di disconoscimento. Nel primo caso infatti sarebbe sufficiente che il convenuto avvii una formale istanza di disconoscimento senza doversi assumere alcun onere probatorio. Con riguardo al secondo caso (firma digitale), si nota che l'articolo 21 del il D.Lgs. 82/2005 stabilisce che l'utilizzo del dispositivo di firma si presume riconducibile al titolare, salvo che questi dia la prova contraria. Vi sarebbe quindi un'inversione dell'onere della prova dall'attore verso il convenuto.

Un altro orientamento, peraltro, ha posto in evidenza che la presunzione della riconducibilità della firma al titolare del dispositvo di firma si deve formare "ai sensi dell'art. 21, comma 2" (art. 20, comma 2, del D.Lgs. 82/2005), secondo il quale "il documento informatico, sottoscritto con firma digitale o con un altro tipo di firma elettronica qualificata, ha l'efficacia prevista dall'articolo 2702 del codice civile. L'utilizzo del dispositivo di firma si presume riconducibile al titolare, salvo che questi dia prova contraria". Se ne ricava che, come nel caso della scrittura tradizionale, anche la scrittura elettronica munita di firma digitale farebbe piena prova della provenienza delle dichiarazioni solo se la firma digitale che vi è apposta è riconosciuta da colui contro il quale è prodotta in giudizio. Altrimenti, colui che la produce deve fare istanza di verificazione, da sostenere con qualsiasi mezzo di prova utile (art. 216 c.p.c.). In tale prospettiva, solo nel corso del giudizio di verificazione colui che vuol fare valere la scrittura può provare, mediante la verificazione informatica, l'avvenuto utilizzo del dispositivo di firma attribuito al titolare, fatto che - si evidenzia - costituisce circostanza ben diversa dalla materiale apposizione della firma stessa per gesto del titolare o comunque sotto il suo controllo. A tali condizioni, l'eventuale dimostrazione dell' avvenuto utilizzo del dispositivo di firma resa nel corso del giudizio di verificazione darebbe luogo alla presunzione legale di cui all'art. 21, comma 2, cit. in ordine alla riconducibilità di tale utilizzo alla sfera di controllo del titolare e, quindi, in ordine all'imputazione della firma apposta a quel soggetto.


La titolarità della firma digitale è garantita dai "certificatori " (disciplinati dagli articoli 26-32): si tratta di soggetti con particolari requisiti di onorabilità, che possono essere accreditati presso il Centro Nazionale per l'Informatica nella Pubblica Amministrazione (CNIPA) (in tal caso vengono chiamati certificatori accreditati), che tengono registri delle chiavi pubbliche, presso i quali è possibile verificare la titolarità del firmatario di un documento elettronico. Fra le caratteristiche per svolgere l'attività di certificatore di firma elettronica vi è quella per cui occorre essere una società con capitale sociale non inferiore a quello richiesto per svolgere l'attività bancaria (2000000€, come una S.p.A). I certificatori non sono quindi soggetti singoli (come i notai), ma piuttosto grosse società (per esempio, un certificatore è la società Postecom (Poste Italiane)).

L'acquisizione di una coppia di chiavi (chiave privata, inserita nel dispositivo di firma sicuro, e chiave pubblica, inserita nel certificato) è a pagamento, nonostante il fatto che la firma (sia manuale che digitale) sia un mezzo legale per l'esercizio di diritti naturali della persona. La coppia di chiavi ha una scadenza temporale.

È fondamentale che il rilascio avvenga previa identificazione certa del firmatario da parte del certificatore perché sia certa l'associazione che il certificato effettua tra chiave pubblica e dati anagrafici del titolare della firma.

Vulnerabilità

Vulnerabilità del processo di firma

La vulnerabilità più nota è strettamente correlata al fatto che una smart card è un computer limitato, poiché manca dei dispositivi di I/O. Pertanto, in generale il processo globale di generazione della firma digitale non può essere considerato sicuro, poiché il PC utilizzato per generare l'impronta del documento da firmare (cui la smart card è necessariamente interfacciata) è potenzialmente insicuro. Il rischio concreto è che alla fine il PC possa ottenere dalla smart card una firma su un documento arbitrariamente scelto, diverso da quello visualizzato sullo schermo ed effettivamente scelto dall'utente. Chiaramente l'utente potrebbe non essere consapevole dell'esistenza di un siffatto documento, per cui tale problema può essere considerato molto grave. Secondo il parere di Rivest esiste una contraddizione intrinseca tra possedere un dispositivo sicuro ed usare una “interfaccia utente ragionevolmente personalizzabile” che supporti il download delle applicazioni. In altri termini, si potrebbe pensare ad un’applicazione molto sicura per la firma digitale che sia eseguibile su computer stand-alone (portatili), tali da non permettere l'esecuzione di altri programmi. In caso contrario, il processo di firma digitale rimane inerentemente insicuro, poiché i PC non possono rappresentare piattaforme sicure. Secondo Rivest la firma digitale non dovrebbe essere considerata come una prova non ripudiabile, ma semplicemente come un'evidenza plausibile. Così per gli utenti dovrebbero esistere casi ben definiti in cui poter ripudiare la firma. Il problema, ben noto in letteratura, è complesso e non ammette una soluzione completa fintanto che il PC è parte del processo di generazione della firma. Recentemente sono state proposte soluzioni euristiche che permettono di mitigarne le conseguenze.

Documenti contenenti macro-istruzioni o codice eseguibile

Un'altra ben nota vulnerabilità è derivante dalla possibilità per i documenti di incorporare macro-istruzioni o codice eseguibile (si pensi ad esempio alle macro dei documenti Word, oppure al codice Javascript dei documenti PDF). Il problema è che un documento contenente istruzioni non è statico, nel senso che la visualizzazione (la presentazione) del suo contenuto potrebbe dipendere da tali istruzioni. Per esempio, si consideri il caso di un contratto che include un valore che dipende dalla data di sistema, in modo tale che, dopo una certa data, il valore visualizzato sia modificato. La firma digitale dovrebbe essere in grado di evitare la modifica di ciò che un documento mostra all'utente, allo scopo di garantire l'integrità dell'informazione, non solo in termini tecnici, ma anche dal punto di vista degli effetti (legali) prodotti dai bit che compongono i documenti digitali. Nell’esempio precedente, chiaramente i bit del contratto digitale non variano, ma il loro effetto, in termini di contenuto rappresentato, sì. Sfortunatamente, la firma digitale non è in grado di rilevare il comportamento dinamico del documento, tantomeno i suoi (pericolosamente dinamici) effetti legali, in quanto è ottenuta a partire dai bit che compongono il documento mediante l'applicazione di una funzione di hash crittografico prima, e l'esecuzione di un algoritmo di crittografia asimmetrica (tipicamente RSA) poi. Questa vulnerabilità è ben nota ed il modo per contrastarla è banalmente quello di forzare l'utente a verificare la presenza di macro nel documento prima della firma, quindi assumendo che egli sia in grado di svolgere tale compito. Esistono anche alcuni lavori scientifici in letteratura che definiscono approcci sistematici per contrastare tale vulnerabilità. Un'ulteriore metodo suggerito è quello di restringere i formati permessi per i documenti a quelli che non supportano l'inclusione di istruzioni, come il testo (es. ASCII), PDF/A, le immagini. Altri possibili attacchi, documentati in letteratura, riguardano l'uso dei font ed altre tecniche legate alla visualizzazione non statica del contenuto del documento (es, inclusione di oggetti esterni, attacchi basati sulla versione del browser per documenti HTML, testo nascosto attraverso il colore dei font, etc.).

La vigente normativa italiana, comunque, esclude espressamente la validità della firma per le sopraddette tipologie di documenti: l'art. 3, comma 3 del DPCM 30 marzo 2009 (nuove regole tecniche in vigore dal 6 dicembre 2009) recita infatti "Il documento informatico, sottoscritto con firma digitale o altro tipo di firma elettronica qualificata, non produce gli effetti di cui all'art. 21, comma 2, del codice, se contiene macroistruzioni o codici eseguibili, tali da attivare funzionalità che possano modificare gli atti, i fatti o i dati nello stesso rappresentati" .

Vulnerabilità connesse all'ambiguità della codifica del documento

Il 21 giugno 2008 viene divulgato un articolo in cui si descrive la scoperta fatta dal gruppo del Professor Francesco Buccafurri, ordinario alla facoltà di Ingegneria di Reggio Calabria, di una nuova vulnerabilità che affligge la firma digitale. Ciò che viene provato non è la vulnerabilità degli algoritmi di firma o dei dispositivi: si tratta di un attacco mai prima documentato che consente di firmare documenti con contenuto ambiguo e che sfrutta tecniche fino a quella data non note, agendo su formati ritenuti esenti da tale comportamento "dinamico". Dal punto di vista degli effetti, tale vulnerabilità, è assimilabile a quella già nota determinata dalla presenza di istruzioni nei documenti. Tuttavia la tecnica con la quale opera è significativamente diversa. La vulnerabilità sfrutta la caratteristica di quei Sistemi Operativi di identificare il tipo di file, e quindi il software da utilizzare per renderne intelligibile il contenuto, attraverso l'estensione (infatti il comportamento "dinamico" del documento viene attivato dalla modifica della sua estensione), risultando quindi applicabile solo in tali Sistemi Operativi. In linea di principio la vulnerabilità potrebbe essere facilmente risolta includendo negli “authenticated attributes” della busta PKCS#7 il mime-type del file soggetto a firma, di modo da eliminare l'ambiguità sul software da utilizzare per visualizzare il documento e neutralizzare l'attacco. Tuttavia una soluzione del genere comporterebbe l'adeguamento dei software di verifica della firma attualmente in uso, quindi non è di facile attuazione pratica.

Non esiste giurisprudenza applicabile a questa tipologia di casi, a causa della novità della fattispecie, ma è presumibile che essi ricadano sotto l'applicazione dell'art. 3 comma 3 del DPCM 30 marzo del 2009 (nuove regole tecniche in vigore dal 6 dicembre 2009), e che quindi i documenti con tale ambiguità non producano gli effetti probatori previsti dall'art. 21 del Codice dell'Amministrazione Digitale

Fpnte : http://it.wikipedia.org

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Pubblicato il 29 Dicembre 2009

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Calendario corsi 2010 sulla Norma SA8000
È disponibile on line il calendario 2010 dei corsi del Network Lavoro Etico dedicati alla norma SA8000. Tutti i corsi sono aggiornati alla nuova edizione 2008 della norma. Continua a valere anche per il 2010 la nuova modalità di iscrizione ai corsi. Chi si iscrive, infatti, ad uno qualunque degli eventi a catalogo con almeno novanta giorni di anticipo sulla data prevista, otterrà uno sconto di circa il 30% sul prezzo di mercato del corso. Tale possibilità sarà inoltre garantita a tutti coloro che si iscriveranno ad uno qualunque dei nostri corsi entro il 7 gennaio 2010.

Corso per Sistemisti SA8000 - 17/18 febbraio 2010 - BOLOGNA-
Il corso è rivolto a consulenti e a manager aziendali che intendano acquisire la capacità di progettare, sviluppare ed implementare un sistema di gestione della responsabilità sociale in azienda anche in forma integrata con altri sistemi di gestione....

CORSO PER RAPPRESENTANTE DEI LAVORATORI SA 8000 - 1 Aprile 2010 - BOLOGNA
La norma SA8000 richiede che "Il personale operativo scelga un rappresentante fra i propri membri, con il compito di facilitare la comunicazione con la Direzione, in materie collegate alla norma stessa. Nella realtà delle nostre Organizzazioni, spess...
Fonte:http://www.lavoroetico.org

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Pubblicato il 29 Dicembre 2009

Certificazione marcature CE per Infrastrutture & Real Estate
 


RINA - Infrastrutture & Real EstateL'impegno del RINA nel settore delle infrastrutture e costruzioni inizia negli anni '70 -'80, con il Controllo di Qualità grandi opere, per poi intensificarsi e consolidarsi ulteriormente negli anni '90.
Queste le tappe principali che hanno portato il Gruppo RINA a raggiungere la quota di 23.000 clienti in Italia (dato riferito sia al mass market che alle aziende produttrici), ed ad essere protagonista su alcuni dei principali progetti, relativamente a questo settore:

1999 - RINA certifica la qualità del prodotto secondo le direttive per l'applicazione della marcatura CE

2000 - viene affidato alla consociata SOA RINA il compito di verificare i requisiti di capacità ed affidabilità di un'impresa, valutandone l'idoneità a partecipare ad appalti per l'esecuzione di lavori pubblici

Dal 2001 RINA è Organismo di terza parte indipendente per la verifica ai fini della validazione dei progetti di opere pubbliche e per le attività di supporto al Responsabile del Procedimento, nonché per il controllo tecnico indipendente in cantiere (su opera pubblica e privata) ai fini assicurativi, in particolare del rilascio della polizza indennitaria decennale postuma.

2002 - RINA è attivo nella
certificazione della Qualità delle Infrastrutture Autostradali

2003 - RINA definisce, in partnership con Confedilizia, le linee guida per la certificazione della qualità dell'immobile ed emette il relativo Regolamento RINA, introducendo i fondamenti della certificazione energetica degli edifici
RINA intende porsi oggi come maggiore ente nazionale di riferimento per il settore del Real Estate italiano sulle tematiche che la nuova legge ha introdotto in materia di certificazione energetica, in particolare nei confronti dei grandi patrimoni, degli investitori, del settore bancario ed assicurativo.

Per gli stessi riferimenti RINA è partner fornitore di controllo indipendente dei servizi di global service e facility management, nonché valutatore tecnico/economico ed amministrativo per la diagnostica di asset immobiliari.

RINA è infine oggi advisor tecnico e di mercato di riferimento per gli istituti finanziatori di sviluppi infrastrutturali ed immobiliari su schema project financing/PPP/PFI, nonché project/construction manager di realizzazioni in campo nazionale ed internazionale.
Fonte :http://www.rina.org

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Pubblicato il 29 Dicembre 2009

2010 REAL ESTATE IMMOBILIARE FRANCHISING.INTERVISTA A MATTEO CORSINI : IL MATTONE NEL PROSSIMO FUTURO.

Cortina 27 Dicembre 2009 (Corsera.it)

Intervistiamo Matteo Corsini Presidente di Corsini real estate consulting sulle previsioni immobiliari per il 2010.

Corsini : Saremo ancora noi a trascinare l'economia italiana,vento in poppa per il mercato immobiliare per l'inizio dell'estate.

Geronzi: Ma non c'è la crisi del settore immobiliare?

Corsini:Assistiamo ad un periodo di contrazione,ma come sappiamo è stata salutare e quando i prezzi scendono si vende meglio e più velocemente di prima.Nell'ultima fase dell'anno abbiamo fatto ancora il pieno di vendite...



...immobiliari.Sopratutto nelle grandi città le occasioni fioccano.

Geronzi: Quali ad esempio sono le migliori occasioni per linvestimento immobiliare?

Corsini: a Roma le migliori occasioni sono i grandi stabili a buon mercato,le grandi società o i fondi che hanno sbagliato strategia a medio termine,devono uscire dagli investimenti poco remunerativi e i prezzi sono allettanti.

Geronzi: Dove consiglia quindi di mettere mano nel mattone per il 2010?

Corsini : Il migliore investimento per il 2010 sono le unità immobiliari commerciali a reddito,come ad esempio ipermercati,supermercati,comunque centri commerciali con il cuore pulsante del food.Ma vedo bene anche grandi unità immobiliari ad uso ufficio nei centri storici,tagli che vanno bene per le medie e grandi imprese.Un ottimo investimento su cui noi siamo specializzati.

Geronzi: Cosa significa investire nel mattone e nell'immobiliare? Sopratutto conoscenza delle normative urbanistiche ed edilizie,una conoscenza specifica che rende digeribile gli aspetti giuridici delle transazioni immbiliari.Senza cultura non si emerge in nessun mestiere.

Geronzi: Come vede lo sviluppo del settore?

 

Corsini :Io credo che il mercato immobiliare in Italia per il 2010 si evolverà verso una professionalizzazione nei vari settori del real estate : terziario,commerciale,uffici e residenziale.Ci sono grandi gruppi che stanno facendo bene come Toscano nel settore residenziale,ma nel segmento corporate uffici e commerciale,le strutture operanti hanno bisogno di personale altamente qualificato,che oggi in Italia è difficile individuare.Molti studi legali si improvvisano nel settore real estate,ma poi agli avvocati manca l'anima commerciale e quando un avvocato mette le mani in una vendita immobiliare ,quasi sempre questa non decolla.Il loro punto di vista è quello giuridico,lo scontro processuale,noi invece dobbiamo amalgamare le esigenze dei venditori con quella dei compratori.

Geronzi: Dunque investimento immobiliare per il 2010,ma prima è necessario uno studio approfondito.

Corsini: Quando scrissi che Dubai era un pericolo per il real estate,nessuno mi ha creduto,eppure quella intervista venne pubblicata su Il Sole 24 Ore e Volpes in quei tempi apriva un ufficio accanto alla Scala di Milano per indorare la pillola degl investimenti megli Emirati Arabi.Ero andato prima di tutti gli altri in Dubai,per primo avevo intravisto una possibilità di investimento,ma a seguito di specifiche analisi del settore,la qualità delle costruzioni,cominciarono a sorgermi dei dubbi e gli affari sono quasi sempre fiuto,sopratutto.

Geronzi: Pericoli dunque per il real estate 2010?

Corsini : No ma dobbiamo stare attenti,circostanziati,capire bene cosa facciamo e sopratutto negoziare il prezzo alla morte.Che dio inoltre ci scampi dagli avvocati incapaci e gli operatori improvvisati,che immaginano questo mestiere sia aprire la porta di casa,senza capire se le fondamenta reggeranno al primo colpo di vento.

 

Copyright 2009 Corsera.it

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Pubblicato il 29 Dicembre 2009

Sulla casa una falsa partenza federalista
di Saverio Fossati
 
 

 

La politica del mattone, per quest'anno che se ne va, è rimasta appesa a molte buone intenzioni ma a pochi fatti. A cominciare dai tre provvedimenti che, in momenti diversi, hanno meritato il nome di piano casa: il più popolare, quello che consente di allargare del 20% le villette, è stato annunciato a inizio 2009e solo ora il quadro normativo regionale è stato completato. Ma dove gli enti locali erano stati più rapidi, come in Toscana, le pratiche già avviate sono poche decine. Mentre le attese erano (e sono) di centinaia di migliaia, con il rilancio del settore edilizio.

Il secondo, per assicurare affitti calmierati in case costruite con incentivi fiscali e finanziari (l'housing sociale) ha ricevuto poche settimane fa la prima tanche di finanziamenti per le Regioni: se un anno se n'è andato per cercare i soldi, speriamo che ne bastino tre per avviare il piano. Nel frattempo, cresce la fetta di cittadini esclusi dall'acquisto di una casa perché considerati dalle banche incapaci di sostenere il mutuo richiesto: l'applicazione più rigida della regola, che fissa a un terzo del reddito netto disponibile la quota per un prestito casa, blocca le ambizioni di qualunquefamiglia che non arrivi almeno a 2.700 euro, dato che con meno di 920 euro mensili non si riesce ad avere quanto basta per un comprare un trilocale da 90 metri quadrati in periferia da 250mila euro. Così la stessa famiglia è costretta a rivolgersi al mercato degli affitti, dove potrà affittare un bilocale a 700 euro in attesa che decolli l'housing sociale.
Il terzo, che avrebbe dovuto semplificare le pratiche edilizie, è fermo alla Conferenza StatoRegioni-Autonomie e ormai non ne parla più nessuno. Speriamo in bene per il 2010.

Anche la politica sugli affitti si è rivelata molto prudente: da una parte non sono stati messi a frutto i dati raccolti dal 2006 dalla Sogei sull'erogazione dei servizi domestici, che permettono di individuare a colpo sicuro gli immobili dove proprietario e in-testatario di utenze sono diversi e quindi c'è probabilmente una locazione. Nessuna voce da recupero di evasione immobiliare è infatti mai comparsa nei conti pubblici. Dall'altro la tassazione con aliquota a forfait del 20% (la cedolare secca) sui redditi da locazione si è ridotta alla sola provincia dell'Aquila, per agevolare chi affitta ai terremotati.

Il risparmio energetico, per il quale il 2009 avrebbe potuto essere l'anno della svolta, si sta rivelando un pasticcio: la certificazione energetica dell'edificio, di fatto, è stata resa facoltativa (se si esclude il momento della vendita, e solo grazie ai notai), con il risultato che nessuno conoscerà quanto e perché consuma la sua casa e come si potrebbe migliorarne le prestazioni. Del resto, questo è anche l'ultimo anno per usufruire della detrazione fiscale del 55% sulle spese per il risparmio energetico, quindi il disinteresse normativo suona come un abbandono della centralità di questo tema. E le Regioni ci hanno messo del loro: un'altra occasione mancata è stata quella delle linee guida "nazionali" per la definizione delle classi energetiche, che sono state snobbate, così ora lo stesso identico edificio, in identiche condizioni, riceve classi diverse a seconda delle Regioni, come illustra il servizio a pagina 7.

Occasioni mancate, dunque, alcune per vincoli di finanza pubblica, ma più spesso per inanità normativa e gelosie federaliste. Occasioni mancate ma non definitivamente perdute, se nel 2010 si saprà rimettere mano seriamente alla politica del mattone. Che poi vuol dire politica delle famiglie.

Fonte :il sole24 ore

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Pubblicato il 28 Dicembre 2009

DISDETTA SENZA MOTIVAZIONE DOPO IL SECONDO RINNOVO

Alla scadenza di un contratto di  affitto di un locale commerciale  i proprietari   comunicano per tempo   la disdetta per mezzo raccomandata, ma senza specificare la motivazione. Si  limitano  a dire che non intendono riaffittare il locale. È valida questa raccomandata? Si puo esercitare il diritto di tacito rinnovo per altri sei anni? Spetta all'inqulino   qualche indennizzo per l'avviamento commerciale? Il contratto è stato stipulato il 15 ottobre 1998.

La disdetta deve ritenersi legittima, posto che al termine del secondo periodo di rinnovo del contratto, non è necessaria la motivazione. L’articolo 28 della legge 392/78 dispone infatti che «per le locazioni di immobili nei quali siano esercitate le attività indicate nei commi primo e secondo dell'articolo 27, il contratto si rinnova tacitamente di sei anni in sei anni, e per quelle di immobili adibiti ad attività alberghiere o all'esercizio di attività teatrali, di nove anni in nove anni; tale rinnovazione non ha luogo se sopravviene disdetta da comunicarsi all'altra parte, a mezzo di lettera raccomandata, rispettivamente almeno 12 o 18 mesi prima della scadenza. Alla prima scadenza contrattuale, rispettivamente di sei o di nove anni, il locatore può esercitare la facoltà di diniego della rinnovazione soltanto per i motivi di cui all'articolo 29 con le modalità e i termini ivi previsti».L’indennità di avviamento commerciale – pari a 18 mensilità dell'ultimo canone corrisposto – spetta solo ove l’attività del conduttore comporti contatti diretti con il pubblico di utenti e consumatori a norma degli articoli 34 e 35 della legge 392/78.
Fonte : ilsole 24 ore

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Pubblicato il 28 Dicembre 2009

Studio Nomisma. Conviene se lo scarto con il canone di mercato non supera il 33%
Cedolare al 20%: vince l'affitto concordato

Luigi Dell'Olio Una cedolare secca del 20% sugli affitti per combattere il problema dilagante degli affitti in nero. La proposta, da tempo al centro del dibattito politico, ha ripreso quota negli ultimi giorni dopo che un emendamento alla Finanziaria 2010 ha introdotto questa misura in via sperimentale per L'Aquila, andando a sostituire nella città colpita dal terremoto la tassazione oggi applicata sul reddito complessivo dei proprietari. Da anni si discute se adottarla come misura anti-evasione, anche a impatto iniziale fortemente negativo sui conti pubblici. Altro contrasto si è sviluppato sulla reale portata della misura sul disagio abitativo. Uno studio condotto da Nomisma sul mercato bolognese offre una prospettiva concreta, basata sull'esperienza di Bologna, dove lo scarto tra canoni "di mercato" e "concordato" si aggira sul 30-35 per cento. «In base alle nostre simulazioni – commenta Luca Dondi, autore della ricerca – l'eventuale adozione generalizzata della cedolare secca sui redditi da locazione andrebbe ad alterare i rapporti tra canone libero e concordato, rendendo quest'ultima opzione meno attrattiva per i proprietari. Così l'imposta sostitutiva perderebbe la valenza sociale che è indicata dai sostenitori, al fianco della portata anti-evasiva». Oltre ad aggravarne l'impatto sui conti dello Stato (si parla di minori entrate per oltre 2,5 miliardi di euro, ndr). Da qui il suggerimento di Nomisma (si veda la tabella) di introdurre la cedolare secca del 20% limitatamente ai contratti a canone concordato, affiancata da un consistente innalzamento della detrazione a favore degli inquilini (fino al 19% del canone corrisposto). «In particolare, il beneficio risulterebbe rilevante per tutte le fasce di reddito dichiarato superiore ai 28mila euro annui, mentre al di sotto di tale soglia si attenuerebbe l'attuale squilibrio in favore dell'opzione a canone libero», aggiunge Dondi. La posizione è allineata a quella espressa negli ultimi giorni dai sindacati degli inquilini, mentre Confedilizia e Fiaip (agenti immobiliari) chiedono un'adozione rapida e generalizzata della cedolare. Le simulazioni effettuate da Nomisma fanno riferimento a un'abitazione tipo di 70 metri quadri ubicata nelle tre differenti aree omogenee in cui è stato suddiviso il territorio bolognese, nelle quali si registra uno scarto medio tra canone libero e concordato del 33 per cento. L'efficacia della cedolare secca limitata al segmento concordato tende quindi a calare nelle città e nelle aree in cui questo scarto è maggiore, come Milano. La riforma della fiscalità sulle locazioni sarà tra i temi del convegno «Dimensione del disagio abitativo e strategie di intervento», in programma il 18 dicembre a Bologna e organizzato dallo stesso Osservatorio Immobiliare di Nomisma.
Fonte :ilsole 24 ore

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