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Deaglio: «Prima regola, investire nell'immobiliare quando ...............
Pubblicato il 13 Settembre 2009
Deaglio: «Prima regola, investire nell'immobiliare quando c'è inflazione»
Più che dare consigli posso farle alcune previsioni sul mercato immobiliare". Poi qualche consiglio se lo lascia sfuggire Mario Deaglio, professore di economia all'università di Torino, che accetta di anticipare al Sole 24 Ore alcuni passaggi del suo intervento previsto nel pomeriggio di venerdì al Forum di Santa Margherita Ligure, organizzato per la diciassettesima volta da Scenari immobiliari.
Professore le chiedo di commentare tre parole legate all'immobiliare. La prima è comprare.
La caratteristica principale del mercato immobiliare di oggi è la frantumazione, tipica delle situazioni di crisi mentre quando il mercato tira tutti i settori si muovono in maniera unitaria. In periodi come questo in cui le cose vanno male si formano diverse nicchie, tanto geografiche quanto settoriali, che compongono un mercato a diverse velocità. Il volume delle compravendite di tutto l'immobiliare è sceso del 50% ma non credo che scenderà di più. Anzi, credo che nei prossimi mesi si registrerà qualche lieve aumento.
Anche per i prezzi c'è un'elevata frammentazione che si fa più forte nel mercato delle seconde case in località turistiche, che vedono variare i prezzi con molto disordine. Altro fenomeno in atto nel residenziale delle città è la presenza di varie fasce di prezzo nelle nuove costruzioni, anche in questo caso molto diversi tra loro. Vedo ancora una diminuzione dei prezzi solo per il livello medio-basso del mercato perché in Italia non è come in Inghilterra dove il crollo è stato abbastanza compatto. Da noi la gente non ha fretta di vendere perché ha una situazione finanziaria più tranquilla. Aumenti di prezzi li prevedo solo per alcuni settori delle seconde case.
Diverso invece l'andamento delle proprietà commerciali e degli uffici, con prezzi che nel mondo sono crollati in maniera molto brusca. In Italia stanno scendendo, ma al momento in modo lieve.
La seconda parola è investire.
Le saprò dire di più tra 2-3 mesi. Adesso che i rendimenti dei titoli, come i Bot in Italia, sono vicini allo zero, i governi emetteranno titoli per sostenere il debito, in particolare nell'Unione europea, in quanto la Banca centrale per statuto non può fare prestiti ai governi. Per questo il costo del denaro tenderà ad aumentare di nuovo.
Gli scenari possibili sono due:
1 uno scenario di deflazione, con il rialzo dei i tassi d'interesse;
2 oppure, per paura della deflazione, gli stati spenderanno soldi senza farseli prestare e stamperanno moneta. Uno scenario che si potrebbe complicare con l'aumento del prezzo del petrolio e delle materie prime. Al momento, dietro l'angolo non vedo questo scenario che prevedo invece per la fine del 2010 quando, quindi, sarà il momento giusto per comprare casa come investimento, come i quadri d'autore o le azioni, purché non si detenga liquidità Fino ad allora dovrebbe prevalere la tendenza più cauta e quindi è bene comprare solo se c'è una buona occasione.
L'ultima parola è affittare
In questo caso penso al settore commerciale, ai negozi, dove in quadro molto frammentato con valori in ribasso se uno ha un business plan su cui puntare entro 4-5 anni, le condizioni per procedere sono abbastanza buone e migliori rispetto a un anno o a sei mesi fa.
Mondo Immobiliare, il supplemento del Sole 24 ore dedicato ai trend, ai protagonisti, alle società del real estate, nel numero in edicola sabato 12 settembre con il quotidiano pubblica i risultati di un'indagine sull'asset management condotta dalla società di consulenza Invesco. Se prima della crisi gli "hedge funds" erano considerati la principale fonte di rendimento assoluto, oggi gli investitori europei puntano decisamente sugli investimenti immobiliari, risultati nell'indagine al secondo posto con un 15% di preferenze raccolte tra i 117 investitori istituzionali europei. Al primo posto figurano i prodotti a reddito fisso, con una percentuale di preferenze pari al 16%. In Italia, come segnalato da Mario Breglia, presidente di Scenari immobiliari, questa tendenza si sta concretizzando nella caccia agli immobili a uso ufficio nella fascia da 2 a 10 milioni di euro, cioè quella tipica del private banking, in grado di offrire un rendimento di circa il 7%.
Più che dare consigli posso farle alcune previsioni sul mercato immobiliare". Poi qualche consiglio se lo lascia sfuggire Mario Deaglio, professore di economia all'università di Torino, che accetta di anticipare al Sole 24 Ore alcuni passaggi del suo intervento previsto nel pomeriggio di venerdì al Forum di Santa Margherita Ligure, organizzato per la diciassettesima volta da Scenari immobiliari.
Professore le chiedo di commentare tre parole legate all'immobiliare. La prima è comprare.
La caratteristica principale del mercato immobiliare di oggi è la frantumazione, tipica delle situazioni di crisi mentre quando il mercato tira tutti i settori si muovono in maniera unitaria. In periodi come questo in cui le cose vanno male si formano diverse nicchie, tanto geografiche quanto settoriali, che compongono un mercato a diverse velocità. Il volume delle compravendite di tutto l'immobiliare è sceso del 50% ma non credo che scenderà di più. Anzi, credo che nei prossimi mesi si registrerà qualche lieve aumento.
Anche per i prezzi c'è un'elevata frammentazione che si fa più forte nel mercato delle seconde case in località turistiche, che vedono variare i prezzi con molto disordine. Altro fenomeno in atto nel residenziale delle città è la presenza di varie fasce di prezzo nelle nuove costruzioni, anche in questo caso molto diversi tra loro. Vedo ancora una diminuzione dei prezzi solo per il livello medio-basso del mercato perché in Italia non è come in Inghilterra dove il crollo è stato abbastanza compatto. Da noi la gente non ha fretta di vendere perché ha una situazione finanziaria più tranquilla. Aumenti di prezzi li prevedo solo per alcuni settori delle seconde case.
Diverso invece l'andamento delle proprietà commerciali e degli uffici, con prezzi che nel mondo sono crollati in maniera molto brusca. In Italia stanno scendendo, ma al momento in modo lieve.
La seconda parola è investire.
Le saprò dire di più tra 2-3 mesi. Adesso che i rendimenti dei titoli, come i Bot in Italia, sono vicini allo zero, i governi emetteranno titoli per sostenere il debito, in particolare nell'Unione europea, in quanto la Banca centrale per statuto non può fare prestiti ai governi. Per questo il costo del denaro tenderà ad aumentare di nuovo.
Gli scenari possibili sono due:
1 uno scenario di deflazione, con il rialzo dei i tassi d'interesse;
2 oppure, per paura della deflazione, gli stati spenderanno soldi senza farseli prestare e stamperanno moneta. Uno scenario che si potrebbe complicare con l'aumento del prezzo del petrolio e delle materie prime. Al momento, dietro l'angolo non vedo questo scenario che prevedo invece per la fine del 2010 quando, quindi, sarà il momento giusto per comprare casa come investimento, come i quadri d'autore o le azioni, purché non si detenga liquidità Fino ad allora dovrebbe prevalere la tendenza più cauta e quindi è bene comprare solo se c'è una buona occasione.
L'ultima parola è affittare
In questo caso penso al settore commerciale, ai negozi, dove in quadro molto frammentato con valori in ribasso se uno ha un business plan su cui puntare entro 4-5 anni, le condizioni per procedere sono abbastanza buone e migliori rispetto a un anno o a sei mesi fa.
Mondo Immobiliare, il supplemento del Sole 24 ore dedicato ai trend, ai protagonisti, alle società del real estate, nel numero in edicola sabato 12 settembre con il quotidiano pubblica i risultati di un'indagine sull'asset management condotta dalla società di consulenza Invesco. Se prima della crisi gli "hedge funds" erano considerati la principale fonte di rendimento assoluto, oggi gli investitori europei puntano decisamente sugli investimenti immobiliari, risultati nell'indagine al secondo posto con un 15% di preferenze raccolte tra i 117 investitori istituzionali europei. Al primo posto figurano i prodotti a reddito fisso, con una percentuale di preferenze pari al 16%. In Italia, come segnalato da Mario Breglia, presidente di Scenari immobiliari, questa tendenza si sta concretizzando nella caccia agli immobili a uso ufficio nella fascia da 2 a 10 milioni di euro, cioè quella tipica del private banking, in grado di offrire un rendimento di circa il 7%.