L’acquisitore immobiliare non è un dipendente dell’agenzia

Pubblicato il 9 Ottobre 2009

L’acquisitore immobiliare non è un dipendente dell’agenzia
L'acquisizione di immobili, da vendere o da locare, è, evidentemente, un'attività tipica e necessaria dell'agente immobiliare il quale cerca, continuamente, di mantenere ed incrementare il cosiddetto portafoglio clienti, cioè il numero di immobili da offrire. Nella fase di acquisizione si racchiude, sostanzialmente, la bontà dell'affare, nel senso che è in questa fase che si devono acquisire tutte le informazione necessarie per avviare una migliore campagna promozionale, una miglior trattativa e concluderla in tempi brevi. L'agente immobiliare, solitamente, affida tale attività di ricerca e acquisizione di incarichi a persone, che non sono suoi dipendenti, ma con le quali collabora in modo continuativo, impartendo loro delle direttive di carattere generale riferite agli obiettivi, (zone, tipologia di immobile, etc.), esercitando un controllo sui risultati ottenuti, determinando un rimborso spe se, per esempio, in misura fissa, che, magari, viene corrisposto, mensilmente, unitamente ad un compenso determinato in percentuale agli incarichi acquisiti, mettendo a sua disposizione i locali e le attrezzature dell'agenzia, ovviamente, secondo l'orario di lavoro dell'agenzia.
Nella prassi questa tipologia di rapporto, solitamente, veniva regolato nell'ambito del cosiddetto contratto di collaborazione coordinata e continuativa, (altrimenti detto co.co.co.), ora sostituito dal contratto di lavoro a progetto (co.pro.) . Tuttavia, come sempre accade, non è mancato chi ha ritenuto che tale rapporto andasse regolato nell'ambito delle norme codicistiche in tema di rapporto di lavoro subordinato e, conseguentemente, ha portato la questione avanti un magistrato, in funzione di Giudice del Lavoro perché accertasse, cosi dice, il cosiddetto vincolo della subordinazione, con conseguente riconoscimento del diritto all'inquadramento nel 1° livello del CCNL commercio e con la condanna al pagamento delle somme derivanti dalla detta contrattazione collettiva.
La Corte d'Appello di Roma nella sentenza del 27 agosto 2009 si è occupata della richiesta, nei termini di cui sopra, di un acquisitore di incarichi di vendita e di proposte di acquisto che, appunto, operava all'interno dei locali di un’agenzia immobiliare, in forza di un contratto di collaborazione coordinata e continuativa. I Giudici d'Appello hanno confermato la sentenza di primo grado, che aveva escluso il vincolo della subordinazione, respingendo le richieste dell'acquisitore immobiliare, con la seguente motivazione: “
… tra le parti sono stati stipulati e sottoscritti, in data … maggio 1997 e … dicembre 1999, due contratti di collaborazione coordinata e continuativa, integrati con allegati in pari data. I detti contratti descrivono in dettaglio l'oggetto della prestazione (acquisire incarichi di vendita e raccogliere proposte di acquisto), la zona e le modalità di svolgimento dell'incarico, prevedendosi anche la messa a disposizione all'interno degli uffici aziendali, dietro compenso, di alcuni servizi e strutture, nonché il

corrispettivo determinato in percentuale rispetto ai risultati conseguiti (art. 5 e allegato 3).
Sono anche disciplinati la durata dell'incarico, a tempo indeterminato con possibilità di recesso con preavviso ovvero senza preavviso in caso di giusta causa e l'obbligo per il collaboratore di stipulare apposita assicurazione contro il rischio di infortuni.
Secondo la previsione contrattuale il rapporto ha, quindi e senza dubbio alcuno, natura autonoma, dovendo il signor X rispondere solo del risultato, non essendo soggetto a orari di lavoro, non essendo tenuto a minimi di prestazione né a giustificare le ragioni della mancata prestazione e con facoltà di svolgere o meno le attività previste, salva la mancata acquisizione del compenso; l'accordo, inoltre è a tempo indeterminato con possibilità di recesso senza giustificazione, salvo preavviso e i compensi, come detto sono determinati, in relazione agli incarichi e proposte procurati, in misura percentuale e omnicomprensiva, ciò comportando per il ricorrente l'onere delle spese sostenute per la prestazione.
Orbene a fronte delle riferite risultanze documentali e quindi della non equivoca volontà delle parti intesa alla stipulazione di un rapporto di natura autonoma, l'esito dell'espletata istruttoria … non consente di ritenere provata in n relazione al periodo compreso tra maggio 1997 e dicembre 1999, la sussistenza di un rapporto di lavoro caratterizzato dal vincolo della subordinazione, inteso come vincolo di natura personale che sottopone il lavoratore al potere direttivo, organizzativo e disciplinare dell'imprenditore, elemento questo fondamentale da valutare anche nel caso in esame, né quelle relative agli indici sussidiari della subordinazione richiamati in premessa. Infatti, i testi indotti, compresi quelli di parte ricorrente … non hanno indicato alcuna sottoposizione al potere direttivo, che si sia concretato in ordini precisi, specifici e vincolanti, emergendo dalle deposizioni rese solo la prova di semplici direttive di carattere generale specie in ordine agli obiettivi di produttività da raggiungere e al relativo controllo dei risultati conseguiti.
Neppure è risultato che lo … fosse assoggettato al potere disciplinate dell'imprenditore, non ravvisabile certo nei meri solleciti alla presenza in ufficio o, comunque, al lavoro emersi dalla prova, ovvero nel controllo sull'effettivo svolgimento dell'incarico e sull'andamento degli affari (poteri che l'imprenditore può esercitare nel rapporto di collaborazione autonomo), anche in difetto di qualsiasi elemento, seppur indiziario, su possibili conseguenze sfavorevoli ovvero sanzionatorie a carico del collaboratore che, peraltro aveva un proprio specifico interesse alla prestazione, essendo retribuito in percentuale in rapporto agli incarichi procurati. Allo stesso modo non appare decisiva ai fini dell'accertamento della subordinazione la riferita costante presenza in ufficio dello …, posto che, per un verso, il predetto aveva per contratto, la disponibilità a pagamento di
servizi e strutture all'interno dell'agenzia … di zona ed era quindi suo chiaro interesse utilizzare detti

supporti e, per altro verso, non sono emersi elementi certi sul fatto che una tale presenza fosse comunque conseguente ad un preciso obbligo imposto al collaboratore dalla parte datoriale; neppure risulta la teorica possibilità di subire sanzioni disciplinari in caso di mancata presenza, né l'obbligo per il collaboratore di giustificare le assenze, rilevandosi in proposito che non vi e prosa che il richiesto preavviso di esse costituisse un obbligo e potesse dar luogo a sanzioni, trovando tale richiesta ragione nella comprensibile e logica necessità di coordinamento della attività dell'allora ricorrente con le esigenze aziendali: infine nessuna prova è emersa circa l'avvenuto riconoscimento allo … di ferie retribuite, non essendo significativa a tal fine la sola mancata prestazione del lavoro nel periodo di chiusura estiva della agenzia (tre settimane in agosto)….
In conclusione, le circostanze di fatto come sopra accertate non descrivono modalità di svolgimento del rapporto di lavoro, nel periodo per cui è causa, incompatibili con quelle che si desumono dalle dichiarazioni di volontà delle parti espresse nei contratti scritti di collaborazione coordinata e continuativa, e ciò nonostante la compiuta verifica di esse alla luce dell'atteggiarsi in concreto dei rapporto tra lo X e l'odierna appellata … Pertanto, sulla base delle previsioni contrattuali e delle concrete modalità di esecuzione del contratto, nonché di tutte le circostanze emerse e sopra esposte, … atteso che l'attività svolta dall'odierno appellante nell'intero periodo … ben può essere inquadrato nella fattispecie della para subordinazione, che si individua nella prestazione d'opera continuativa coordinata, prevalentemente personale e non a carattere subordinato, i cui elementi caratterizzanti sono appun to la continuità, che ricorre quando la prestazione sia non meramente occasionale o istantanea, e quindi sia destinata a protrarsi per un tempo apprezzabilmente lungo, la coordinazione, che implica che il lavoro sia strutturalmente e funzionalmente in relazione con l'attività svolta dal committente, in modo da collegarsi con la sua organizzazione produttiva, e che consiste nella soggezione alle direttive generali del preponente circa le modalità della prestazione, senza che questa sia svolta in regime di subordinazione, e la prevalenza dell'attività del lavoratore rispetto agli altri fattori impiegati per l'esecuzione dell'obbligazione, nonché il rischio della attività svolta posto a carico dello stesso prestatore d'opera.

In sintesi, dalla lettura della motivazione della sentenza emerge che i punti salienti a favore della mancanza del vincolo della subordinazione sono stati rivenuti nella obbligazione di risultato senza orari di lavoro e senza minimi di produzione dell'acquisitore, nella determinazione del compenso in relazione percentuale agli incarichi e nella prova di semplici direttive di carattere generale riferite agli obiettivi.
Avv. Roberto Bella Presidente IRCAT

Fonte :Newspages

Scritto da Notizie immobiliari

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