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Pubblicato il 19 Aprile 2010

Lotta all'evasione - PARADISI FISCALI
I controlli passano il confine

Marco Mobili ROMA La procura di Torino e la Guardia di finanza sulla lista dei 10mila potenziali evasori italiani d'Oltralpe si trincerano dietro il silenzio. Intanto però i colleghi francesi, in particolare il procuratore di Nizza, Eric de Montgolfier, precisa all'agenzia di stampa Adnkronos, che la lista sottratta da Hervè Falciani alla divisione svizzera di Hsbc, su cui è stato dato il via libera alla rogatoria chiesta da Torino, non sarà disponibile prima di alcune settimane (si veda «Il Sole 24 Ore» di ieri). Il che potrebbe consentire ai pontenziali evasori di sfruttare l'ultima finestra utile dello scudo fiscale se il fisco italiano non potrà operare prima del prossimo 30 aprile. L'indicazione di 10mila rapporti riconducibili a cittadini italiani si limiterebbe, poi, a poco più di 7.094 conti. Oltre ad attendere il via libera del tribunale di Aix en Provence e del ministero della Giustizia francese, sarà necessario, precisa il procuratore di Nizza, ricostruire la banca dati. Complessivamente, rileva ancora Eric de Montgolfier, «ci sono circa 127.000 conti correnti per 80.000 persone fisiche: ci sono persone che hanno doppi conti e anche tripli». Non è ancora chiaro se e quando la procura di Torino potrà consultare il documento. Ma non è escluso che cerchi di acquisire, per via diretta o indiretta, la testimonianza di Falciani. Certo è che il via libera alla rogatoria lascerebbe presupporre, tra l'altro, la contestazione di reati di evasione fiscale, come l'omessa dichiarazione per importi superiori ai 75mila euro, o le frodi fiscali. Non si può neanche escludere il riciclaggio, se il titolare del conto sia a conoscenza della provenienza illecita dei valori depositati o sia parte attiva nel reato. L'operazione a questo punto è partita e una volta che la procura avrà acquisito la lista sarà la Gdf a muovere i primi passi in cerca di riscontri concreti per contestare illeciti e inadempienze amministrative e fiscali. L'agenzia delle Entrate, dal canto suo, conferma che prosegue anche nel 2010 l'azione di «forte contrasto» all'evasione fiscale internazionale. Attilio Befera, direttore delle Entrate, spiega che l'Agenzia si sta muovendo su migliaia di contribuenti «per i quali attraverso un incrocio dei dati sta rilevando la presenza di capitali all'estero non comunicati all'amministrazione». Per ricordare solo l'ultima delle azioni intraprese prima delle festività pasquali, il fisco ha inviato una richiesta di precisazione a 6mila contribuenti proprietari di immobili in Costa Azzurra e a Londra non dichiarati al fisco. Ancora prima sono stati messi sotto osservazione a novembre 40mila contribuenti rientrati dall'estero. Cui si aggiungono altri 20mila cittadini italiani segnalati dagli intermediari finanziari. Inoltre, Fiamme gialle e Agenzia stanno approfondendo ancora la posizione di altri 2mila contribuenti per i quali sono emersi movimenti sospetti di capitali oltre frontiera. Sulle residenze fittizie, poi, l'attività di controllo e verifica è a tutto campo, a partire dai circa 100mila contribuenti iscritti all'Aire (Anagrafe dei residenti all'estero). L'Agenzia su Hsbc resta in attesa, ma come ricorda il direttore Accertamento delle Entrate, Luigi Magistro, questa volta il Fisco ha un'arma in più se dovessero emergere illeciti fiscali: «Dal 2009 entra in gioco l'inversione dell'onere della prova. In sostanza sarà il contribuente a dover dimostrare che capitali e beni detenuti all'estero non denunciati al fisco italiano non sono frutto di evasione». In più la riapertura dello scudo fiscale a fine aprile porta con sé anche il raddoppio delle sanzioni se il contribuente è "pizzicato" in paradisi fiscali. Sulla legalità dei dati raccolti, infine, occorre ricordare che la lista Hsbc, essendo stata richiesta con una rogatoria, potrà essere utilizzata da Gdf ed Entrate non appena la procura di Torino rilascerà la sua autorizzazione (si veda l'intervento in pagina). © RIPRODUZIONE RISERVATALE TAPPE Il via libera da Nizza Nelle prossime settimane la procura di Nizza, prima di rilasciare la lista dei presunti evasori italiani richiesta dall'Italia, dovrà attendere il parere della gerarchia giudiziaria, ovvero del tribunale di Aix en Provence e del ministro della Giustizia L'esame dei dati Prima della trasmissione dei dati a Torino si dovranno indivuare i nominativi degli italiani inclusi in un elenco che riguarda contribuenti di 18 paesi differenti e 127.000 conti correnti, di cui 80.000 intestati a persone fisiche Il fisco in gioco Dopo l'acquisizione della lista e il via libera della procura di Torino, la Guardia di finanza e l'agenzia delle Entrate potranno procedere ai riscontri e alle eventuali contestazioni di evasione fiscale o riciclaggioGLI STATI SOTTO CONTROLLO Alderney Andorra Angola * Anguilla Antigua e Barbuda * Antille Olandesi Aruba Bahamas Bahrein * Barbados Barbuda Belize Bermuda Brunei Cipro Corea del Sud * Costa Rica * Dominica * Ecuador * Emirati Arabi Uniti * Filippine Giamaica * Gibilterra Gibuti Grenada Guatemala Guernsey Herm Hong Kong Isola di Man Isole Cayman Isole Cook Isole Marshall Isole Turks e Caicos Isole Vergini Britanniche Isole Vergini Statunitensi Jersey Kenya* Kiribati Libano Liberia Liechtenstein Lussemburgo* Macao Malaysia Maldive Malta * Mauritius * Monaco Montserrat Nauru Niue Nuova Caledonia Oman Panama * Polinesia Francese Portorico* Saint Kitts e Nevis Saint Lucia Saint Vincent e Grenadine Salomone Samoa San Marino Sant'Elena Sark Seychelles Singapore Svizzera * Taiwan Tonga Tuvalu Uruguay * Vanuatu

 

Fonte :ilsole24ore

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Pubblicato il 19 Aprile 2010

Fisco. La tassazione dell'intermediazione avviene nella nazione in cui ha sede il committente
La fattura segue il cliente

Ai fini della tassazione Iva, per le intermediazioni tra soggetti passivi d'imposta non è rilevante il Paese ove si trova il bene o dove viene eseguita la prestazione principale ma vale lo Stato in cui è stabilito il committente. Infatti, le prestazioni d'intermediazione tra soggetti passivi d'imposta seguono la regola generale di territorialità e sono tassate nel paese ove è stabilito il committente, ai sensi dell'articolo 7-ter del Dpr 633/72. Pertanto, non è rilevante il luogo in cui viene effettuata l'operazione sottostante, qualora l'operazioni avvenga tra soggetti passivi d'imposta. Per esempio, un agente italiano che effettua un'intermediazione per conto di una società italiana per merci che vanno dalla Francia alla Spagna deve emettere fattura con Iva, in quanto il committente è un soggetto passivo stabilito in Italia. Se, invece, lo stesso agente rende una prestazione di intermediazione a una società francese per una cessione di beni effettuata interamente nel territorio dello Stato italiano, la prestazione non è territorialmente rilevante in Italia e l'agente emette una fattura senza applicazione d'imposta, indicando il compenso nel modello Intra 1-quater nel periodo in cui si considera effettuata l'operazione ed è stata registrata la relativa fattura. Nuove regole La nuova territorialità delle prestazioni di servizi ha però scisso le operazioni d'intermediazione a seconda che le stesse siano rese nei confronti di soggetti passivi d'imposta (operazioni B2B) o nei confronti di soggetti che non agiscono sotto tale veste (operazioni B2C); in questo ultimo caso le intermediazioni sono considerate rilevanti in base al luogo e alla natura dell'operazione intermediata. Nel caso di intermediazioni effettuate in nome e per conto di soggetti non passivi d'imposta, queste si considerano territorialmente rilevanti in Italia se l'operazione intermediata è ivi effettuata a prescindere quindi dal luogo di stabilimento del committente e del prestatore. Con riferimento alle intermediazioni effettuate fra soggetti passivi d'imposta occorrerà sempre fare riferimento al luogo ove è stabilito il committente tranne i casi in cui l'intermediazione si riferisca a prestazioni di un agente immobiliare che segue la regola del paese in cui è situato l'immobile (articolo 7-quater, lettera a). Operazioni non imponibili Fatto salvo il principio della territorialità, le prestazioni di intermediazione possono essere non imponibili. Infatti ai sensi dell'articolo 9, comma 1, numero 7, sono considerate non imponibili le intermediazioni relative a beni in esportazione, importazione o transito; trasporti internazionali di persone o beni; noleggi e locazioni, anche finanziarie, di navi, aeromobili, autoveicoli, vagoni ferroviari, cabine letto, container e carrelli impiegati nei trasporti internazionali. Inoltre la non imponibilità si applica anche alle intermediazioni di beni effettuate al di fuori del territorio della Comunità. A titolo esemplificativo, un'intermediazione resa da un agente italiano, per merci che vanno dall'India alla Cina, in nome e per conto di una società italiana è territorialmente rilevante in Italia, paese ove è stabilito il committente (articolo 7-ter del Dpr 633/72) ma non imponibile Iva. L'agente, quindi, emette una fattura alla società italiana in regime di non imponibilità ai sensi dell'articolo 9, comma 1, numero 7 del Dpr 633/72. Invece le operazioni d'intermediazione effettuate nei confronti di committenti soggetti passivi d'imposta stabiliti in altri paesi della Comunità Europea sono territorialmente rilevanti nel paese del committente; ma l'agente che esegue l'intermediazione deve provvedere a compilare il modello Intra1- quater per il servizio reso. Quando invece, ad effettuare un intermediazione, è un soggetto passivo comunitario per conto di un impresa italiana, l'operazione è territorialmente rilevante in Italia; in questo caso il committente emette un'autofattura ai sensi dell'articolo 17, comma 2, Dpr 633/72 o integra la fattura emessa dal prestatore comunitario ed ha l'obbligo di trasmettere il modello Intra2-quater. Nei casi in cui l'intermediazione è non imponibile, ai sensi dell'articolo 9, comma 1, numero 7, del Dpr 633/72 gli elenchi riepilogativi non devono includere tali operazioni (articolo 5, comma 4, del Dm 22.02.2010).

Fonte: ilsole24ore

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Pubblicato il 19 Aprile 2010

I chiarimenti delle Entrate. Per il contenzioso sugli scostamenti tra prezzo di vendita e valore normale
Cambio di rotta sugli immobili

Angelo Busani L'abbandono di qualsiasi contenzioso in essere in tema di reddito d'impresa e di Iva con riferimento alle compravendite immobiliari nei confronti delle quali il Fisco abbia contestato lo scostamento del corrispettivo dichiarato rispetto al valore normale del bene venduto. A meno che vi siano, nel caso concreto, circostanze gravi, precise e concordanti che depongano nel senso della infedeltà del prezzo dichiarato (quali ad esempio il maggior valore del mutuo richiesto dall'acquirente per pagare il prezzo): è quanto l'agenzia delle Entrate indica ai suoi uffici periferici con la circolare n. 18/E del 14 aprile 2010. Con il decreto legge n. 223/2006 (convertito in legge 248/2006) erano state introdotte le seguenti regole di accertamento (applicabili come presunzioni semplici prima del 4 luglio 2006 e come presunzioni legali relative da tale data in avanti, ai sensi della norma interpretativa contenuta nell'articolo 1, comma 265, della legge 244/2007): a) in tema di Iva, l'articolo 35, comma 2 (in modifica dell'articolo 54 Dpr 633/1972) aveva consentito al fisco di procedere direttamente alla rettifica della dichiarazione annuale Iva, senza necessità di una verifica della contabilità del contribuente, considerando provata l'esistenza di operazioni imponibili per un ammontare superiore a quello dichiarato nel caso in cui il corrispettivo dichiarato per la cessione di beni immobili fosse inferiore al valore normale dei beni ceduti; b) in tema di reddito d'impresa, l'articolo 35, comma 3, in modifica all'articolo 39 del Dpr 600/1973, aveva disposto che l'Amministrazione potesse rettificare il reddito dell'impresa venditrice considerando anche qui provata l'esistenza di ricavi non dichiarati qualora, pure in questo caso il corrispettivo dichiarato fosse inferiore a detto valore normale. Venne poi disposto che «i criteri utili per la determinazione del valore normale dei fabbricati» (articolo 1, comma 307, legge 296/2006) avrebbero dovuto essere periodicamente individuati con provvedimento del direttore dell'agenzia delle Entrate, il quale a sua volta emanò il decreto il 27 luglio 2007. Tutte queste disposizioni in tema di presunzione di maggior fatturato e di maggior reddito sono state adesso abrogate dall'articolo 24, comma 4, lettera f), e comma 5, legge 88/2009 (perché ritenute in violazione dell'articolo 73 della direttiva 2006/112/CE, secondo la quale la base imponibile ai fini Iva è il corrispettivo dichiarato), con la conseguenza che gli uffici del Fisco non possono più utilizzare le suddette presunzioni legali per fondare i loro accertamenti, ma debbono utilizzare le regole vigenti anteriormente al 4 luglio 2006 e tuttora applicabili; e quindi: a) in tema di Iva, il disposto dell'articolo 54, comma 2, dpr 633/1972, secondo il quale l'accertamento di un maggior fatturato può essere fondato «anche sulla base di presunzioni semplici, purché queste siano gravi, precise e concordanti»; b) il tema di imposte sui redditi, il disposto dell'articolo 39, comma 1, lettera d), del Dpr 600/1973, pure per il quale l'esistenza di attività non dichiarate «è desumibile anche sulla base di presunzioni semplici, purché queste siano gravi, precise e concordanti». Con riguardo alle controversie pendenti, gli uffici devono pertanto, secondo l'Agenzia, valutare se le motivazioni degli accertamenti impugnati si dimostrino comunque adeguate o se, invece, alla luce dell'intervenuta modifica normativa, si rivelano insufficienti. In particolare, il contenzioso verrà continuato qualora l'infedeltà del corrispettivo dichiarato sia sostenuta, oltre che dal suo scostamento rispetto a un valore normale di entità superiore, anche da ulteriori elementi presuntivi, quali il valore del mutuo (se di importo superiore a quello della compravendita), i prezzi che emergono dagli accertamenti effettuati sulla base di indagini finanziarie o i prezzi che emergono da precedenti atti di compravendita del medesimo immobile. © RIPRODUZIONE RISERVATALe tappePrima del 4 luglio 2006 Lo scostamento tra valore normale e prezzo era da ritenere una presunzione semplice di occultamento di fatturato e di ricaviDopo il 4 luglio 2006 Il maggior valore normale rispetto al prezzo era da ritenere una presunzione legale relativa di occultamento di fatturato e di ricavi (era però ammessa la prova contraria del contribuente, difficilissima da fornire)I nuovi effettiPer effetto della legge 88/09, sia prima che dopo il 4 luglio 2006 l'accertamento del maggior fatturato o del maggior reddito può essere fondato non più sul puro e semplice scostamento tra valore normale e prezzo ma solo su un insieme di elementi presuntivi gravi, precisi e concordanti

Fonte : il sole24ore

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Pubblicato il 19 Aprile 2010

Contenzioso. Dagli immobili agli studi di settore, le Entrate si stanno adeguando alle posizioni giurisprudenziali consolidate
Fisco in ritirata dalle liti inutili

Antonio Criscione MILANO Dalle Entrate lo stop al contenzioso inutile diventa sistematico. E le due circolari arrivate nei giorni scorsi (la 18/E e la 19/E del 14 aprile 2010) non sono solo un caso, ma la testimonianza di un lavoro avviato. A illustrare la strategia delle Entrate Vincenzo Busa, direttore centrale Contenzioso del l'Agenzia: «È in atto – afferma – un monitoraggio della giurisprudenza per vedere se ci sono delle posizioni consolidate che contraddicono la prassi dell'amministrazione fiscale». E aggiunge «altri casi potrebbero essere individuati perciò in futuro», se verranno individuati altri casi in cui il contenzioso non è sostenibile. Quindi oltre ai più recenti rappresentati dalle circolari 19 e 20 di quest'anno, altri interventi arriveranno in futuro su questo fronte. Spiega Busa: «Occorre però che ci sia un orientamento consolidato, quindi non basterà qualche sentenza che va in una certa direzione». In realtà la circolare 19/E sugli studi di settore è il primo frutto "pieno" di questa revisione sistematica perché quella immediatamente precedente non fa seguito a un orientamento della giurisprudenza, ma a un mutamento legislativo. La circolare 18/E dell'Agenzia, pur avendo di mira anche il contenzioso, parte dal fatto che la Comunitaria 2008 ha cambiato le regole fissate dalla Visco-Bersani per l'accertamento sugli immobili delle imprese quando il valore dichiarato fosse stato differente dal valore normale. Nel caso della circolare 19/E l'Agenzia ha abbandonato il contenzioso (quando fosse mancato il contraddittorio) a seguito delle sentenze delle Sezioni unite della Cassazione del dicembre 2009 (26635 e seguenti) che hanno fissato il principio per cui in assenza di contraddittorio non si "forma" la prova da Gerico. In passato c'erano già stati altri casi di "ritiro" dal contenzioso, in presenza di pronunce dei giudici, specialmente se si trattava di sentenze della Corte di giustizia Ue. E così si ricorda nel 2004 l'abbandono delle cause per la tassa per l'iscrizione al registro delle imprese contraria alla normativa Ue. Oppure, sempre per contrasti alle regole Ue, la circolare 62/E del 2008 aveva sancito l'abbandono del contenzioso sugli incentivi all'esodo. La scorsa estate poi, con una nota di luglio, l'agenzia delle Entrate aveva chiesto di fermare i controlli (e l'eventuale contenzioso già instaurato) sulla questione dell'imponibilità dello sconto dei produttori di auto ai concessionari. Un altro caso è stato quello dell'Irap, quando la circolare 45/E del 2008, aveva invitato gli uffici a riesaminare il contenzioso pendente, stabilendo l'abbandono in caso di mancanza del requisito di autonoma organizzazione, così come stabilito, in questo caso, dalla Cassazione. La vera novità delle recenti circolari è però la ricognizione sistematica in atto del contenzioso come, del resto, annunciato proprio da Busa al Sole 24 Ore (si veda «Il Sole 24 Ore» del 19 gennaio 2010). L'Agenzia – aveva spiegato Busa – nell'ambito dell'obiettivo "qualità del contenzioso" sta mettendo sotto monitoraggio le liti in atto, anche per attribuire a esse un "indice di sostenibilità", che diventa un criterio per la loro prosecuzione.

Fonte :il sole 24 roe

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Pubblicato il 19 Aprile 2010

GLI INTERVENTI AGEVOLATI
Lo sconto del 55% può arrivare a 100mila euro


La detrazione fiscale del 55% per il risparmio energetico premia quattro tipi di interventi, per ognuno dei quali è previsto un tetto massimo di spesa (e quindi di sconto fiscale). Al momento – e salvo proroghe – il bonus è previsto per le spese sostenute fino al 31 dicembre di quest'anno e dovrà essere suddiviso in cinque rate annuali di uguale importo. Per le spese sostenute nel 2007 e nel 2008, la rateazione è diversa.
La procedura per il 55% non richiede una comunicazione di inizio lavori all'agenzia delle Entrate (che è invece richiesta per il 36%), ma prevede l'invio telematico della documentazione all'Enea entro 90 giorni dalla fine dei lavori. La documentazione varia a seconda del tipo di intervento.

Riqualificazione globale. Occorre raggiungere determinati valori annui di fabbisogno di energia, che dipendono dal rapporto superficie/volume dell'edificio nonché dalla zona climatica attribuita al Comune in cui è situato. I parametri sono fissati dal decreto del ministero dello Sviluppo 11 marzo 2008.
Si tratta di combinare interventi "attivi" sugli impianti e "passivi" di contenimento del calore sulle strutture, quindi di affrontare spese notevoli. E questo ne fa la categoria di opere meno "gettonata", anche perché coinvolge quasi solo le villette o le case isolate: i condomìni sono penalizzati dal fatto che i limiti di detrazione previsti valgono per tutto il palazzo, e andrebbero quindi spartiti tra tutti i comproprietari, a differenza di quel che capita per le altre opere agevolate dal 55 per cento. Non è finita: la detrazione sulla riqualificazione non è cumulabile con le altre detrazioni previste (coibentazioni e caldaie a condensazione), fatta l'unica eccezione dell'installazione di pannelli solari termici. Il Dm 26 gennaio 2010 ha sciolto il nodo dei casi in cui la riqualificazione prevede impianti dotati di generatori di calore alimentati da biomasse combustibili (per esempio, a legna), identificandone i requisiti minimi.

Coibentazioni e finestre. Occorre raggiungere particolari requisiti di "trasmittanza termica", stabiliti per il biennio 2009-10 dal decreto dello Sviluppo 11 marzo 2008, come modificato da quello del 26 gennaio 2010. I limiti dipendono dalla zona energetica, nonché da quattro tipi di strutture coibentate: pareti, tetti, pavimenti e finestre comprensive di infissi. Ogni singolo intervento è agevolato: ciò ha reso questo tipo di opera la più popolare tra quelle per cui si chiede l'agevolazione.
Queste opere prevedono, come quelle di riqualificazione globale, la compilazione dell'attestato di qualificazione energetica (Aqe) rintracciabile sul sito dell'Enea, nonché di quello di certificazione energetica (Ace), da conservare in caso di controlli. Fanno eccezione gli infissi, per cui basta la certificazione del produttore, nonché la compilazione dell'allegato F al decreto Economia e finanze 19 febbraio 2007. Dall'11 ottobre 2009 non è più necessaria la certificazione dei singoli componenti (vetri e profilati) e ora sono incluse anche le porte che danno sull'esterno o su locali non riscaldati.

Pannelli solari termici. Lo scopo è la produzione di acqua calda per usi domestici o industriali. I pannelli e i bollitori devono avere garanzia di almeno cinque anni e gli accessori e i componenti di due anni. Così come per gli infissi, anche l'installazione dei pannelli solari termici non serve la compilazione dell'Aqe ma solo della scheda informativa (allegato F) che richiede i dati dei metri quadrati dei pannelli, il tipo (piani o sottovuoto), la modalità di installazione (su tetto piano o falda), l'accumulo di litri d'acqua.

Sostituzione di caldaie. Dal 2008 è ammesso sostituire i vecchi apparecchi non più solo con caldaie a condensazione, ma anche con «pompe di calore ad alta efficienza e impianti geotermici a bassa entalpia». Le prestazioni delle pompe di calore sono riportate negli allegati H e I al Dm 19 febbraio 2007, (modificato dal Dm 6 agosto 2009).
Per l'installazione di caldaie a condensazione, ad aria o ad acqua, il decreto pone requisiti aggiuntivi. Occorre che l'apparecchio abbia una certa «potenza termica utile nominale». Devono essere installate valvole termostatiche su tutti i caloriferi, con unica eccezione per gli impianti a pavimento. L'impianto deve essere dotato di bruciatore di tipo modulante, regolazione climatica sul bruciatore, pompa di tipo elettrico a giri variabili. Si tratta di dispositivi che mirano a far sì che il bruciatore non funzioni al massimo regime, ma quanto basta. È infine esclusa la trasformazione dell'impianto da centralizzato a individuale o autonomo. È stato abrogato, dal 16 ottobre 2009, l'obbligo di produrre l'Aqe (allegato A al decreto Economia e finanze 19 febbraio 2007) in caso di sostituzione di caldaie.

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Con tag #Normative energetiche

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Pubblicato il 18 Aprile 2010

Più portali e meno agenzie
La crisi non frena il boom dei siti immobiliari. Offrono un servizio più ricco, ma che ancora non incide sui costi di intermediazione - 01/02/2010, 11:39 | Italy, Milano Finanza

Ogni appuntamento in agenzia per vedere una casa richiede almeno un'oretta, spostamenti inclusi. Non è poco, per i molti che possono dedicare alla ricerca solo i ritagli di tempo dopo il lavoro; ed è troppo, se poi si scopre che «l'appartamento spazioso in stabile d'epoca con finiture di pregio zona centrale», di cui parlava l'inserzione, non è poi tanto spazioso e va ristrutturato completamente, come tutto «lo stabile d'epoca», spesso solo una casa vecchia, in cui è situato. Utilizzando invece uno dei molti portali immobiliari che permettono di cercare casa on-line, bastano pochi minuti per dare un'occhiata all'immobile grazie alla presenza di fotografie, piantine in scala, mappe, immagini satellitari e, qualche volta, perfino video per una visita virtuale dell'appartamento: quanto basta per effettuare una prima scrematura, selezionando solo le inserzioni che possono valere l'appuntamento con l'agente immobiliare. Non a caso se nel 2009, nonostante il netto calo delle compravendite nel mattone, gli utenti dei siti italiani specializzati in annunci immobiliari sono cresciuti del 22% (dati Nielsen). «Due i fattori che hanno contribuito ad aumentare le visite», chiarisce Marco Prosdocimi, responsabile settore informatico di Tecnocasa, «la maggiore diffusione di internet e della banca larga, ma anche portali più ricchi di informazioni rispetto a tre o quattro anni fa». In un solo anno, i due più visitati hanno raddoppiato il numero delle inserzioni, raggiungendo, rispettivamente, 600 mila (Casa.it) e 560 mila annunci (Immobiliare.it), in prevalenza relativi a immobili residenziali. Anche le reti di agenzie in franchising sembrano utilizzare meglio lo strumento web: «Il 95% delle inserzioni disponibili presso le agenzie fisiche viene pubblicato anche on-line», calcola Prosdocimi; Gabetti, Grimaldi e il gruppo Toscano mettono a disposizione sui rispettivi portali l'intero patrimonio di inserzioni. E gli utenti sembrano gradire visto che per Gabetti, Toscano e Remax, nel 50% dei casi il primo contatto avviene on-line (10% per Tecnocasa).

Ma come sta evolvendo il mondo del real estate sul web? «Fino a pochi anni fa, i portali immobiliari erano molto più numerosi, e gli annunci online, in molti casi, consistevano in un semplice copia&incolla delle inserzioni pubblicate su riviste specializzate», ricorda Carlo Giordano di Immobiliare.it. Oggi, invece, l'importanza delle immagini è tale che su alcuni portali è possibile impostare i criteri di ricerca in modo da visionare soltanto gli annunci corredati di foto o video dell'immobile. Non solo. Negli ultimi mesi, dopo aver integrato le piattaforme di ricerca con le mappe di Google, diversi portali hanno reso disponibile anche l'applicazione Street View: una funzione che consente di visualizzare sulle Google Maps le foto del contesto in cui si trova la casa e di visitare la zona. Spesso, tuttavia, l'annuncio non indica l'ubicazione esatta dell'immobile, rendendo impossibile l'utilizzo di Street View. «Questo avviene di solito quando l'agenzia non ha un mandato in esclusiva e teme che l'immobile le venga sottratto da altri agenti», chiarisce Christina Lundari di Google Italia.

L'ultima novità è quella lanciata da Idealista.it nel novembre dello scorso anno: attraverso un'applicazione disponibile sui telefoni con sistema operativo Android e iPhone 3gs, è possibile trovare, tra gli annunci disponibili sul portale, tutte le case nuove o in costruzione presenti in un raggio fino a 25 km dal punto in cui l'utente si trova, con tanto di scheda e fotografia. In partnership con ModoModo, anche Casaclick ha sviluppato una soluzione analoga mentre, per chi possiede un navigatore satellitare Garmin, ha messo a punto un'altra funzione: mentre si guida compaiono sul display gli alert con l'indicazione degli appartamenti in vendita o affitto in un raggio di 100 metri. «Noi invece abbiamo creato un blog per dare consigli agli utenti e rispondere a eventuali dubbi sulla compravendita dell'immobile o sul finanziamento», rivendica Daniele Mancini, amministratore delegato di Casa.it. Infine, ci sono i servizi di alert via e-mail o sms: l'utente può compilare una scheda con le caratteristiche dell'immobile cercato e, se sul portale compaiono nuovi annunci corrispondenti ai parametri selezionati, viene avvisato con un messaggio via posta elettronica o sul telefono cellulare.

Va detto che il miglioramento dei servizi si è accompagnato, talvolta, a un aumento dei costi: se, infatti, fino a pochi anni fa le inserzioni erano quasi sempre gratuite, oggi il privato che vuole pubblicare un annuncio in vendita paga fino a un massimo di 99 euro per annuncio. Per le agenzie, sono previsti abbonamenti mensili o annuali, mentre chi cerca casa può accedere ai portali gratuitamente. Ma i portali devono ancora fare progressi quanto a tempestività nell'aggiornamento delle informazioni: non è raro che gli annunci rimangano on-line per diversi giorni anche se l'appartamento è già stato venduto o affittato. «Proprio per questo abbiamo attivato un servizio che sollecita le agenzie a cancellare prontamente le inserzioni di immobili già venduti o affittati, per evitare telefonate a vuoto», risponde Mancini. «Tramite un sistema interno al sito controlliamo che chi ha un annuncio gratuito legga i messaggi ricevuti e in caso negativo, dopo pochi giorni, mettiamo il suo annuncio off-line», spiega Paolo Venturini di Affitto.it.

Proprio per la loro semplicità, i portali immobiliari potrebbero essere lo strumento ideale per bypassare l'agenzia, risparmiando sulla parcella, il 3% del prezzo pagato per l'immobile, che venditore e compratore versano al mediatore. Tuttavia, solo una minoranza degli annunci sono inseriti da privati: in genere, l'inserzionista è un'agenzia che utilizza il web per rintracciare più acquirenti. Quindi, i costi sostenuti dal compratore (o locatario) restano identici a quelli di una normale mediazione immobiliare. Per ora e forse anche in futuro: secondo Mancini, per esempio, l'uso dei portali immobiliari da parte di privati rimarrà sempre residuale. «Un conto è cercare casa sfogliando gli annunci sui portali, un altro è saper gestire tutte le fasi della compravendita spesso abbinata anche alla ricerca di un mutuo». In ogni caso, il ricorso ai portali immobiliari sembra destinato a crescere: rispetto a francesi e tedeschi, gli italiani che li usano per cercare casa sono la metà. Quindi il potenziale di crescita è enorme.

Articolo tratto da Milano Finanza

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Con tag #tutto su agenzie immobiliari

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Pubblicato il 18 Aprile 2010

Un tetto per il mutuo
Per fine anno si attende il primo rialzo del costo del denaro. - 01/03/2010, 10:25 | Italy, Milano Finanza

È dunque il momento di valutare il modo migliore per tutelarsi contro il prevedibile rincaro delle rate. Scegliendo di passare a un finanziamento a tasso fisso oppure a un prodotto variabile ma dotato di cap

A nalizzando la tendenza dei tassi d'interesse, non sembra il momento di preoccuparsi. Piuttosto, l'attuale fase di mercato potrebbe rappresentare l'occasione giusta per decidere che cosa fare del proprio mutuo, approfittando della relativa stabilità sul fronte del costo del denaro, delle numerose proposte sul mercato e del tempo a disposizione per decidere le prossime, eventuali mosse. Negli ultimi anni del resto si è affermato il concetto che il mutuo è un prodotto che richiede manutenzione, in funzione delle proprie esigenze e dello scenario macroeconomico; si può insomma, e in qualche caso si deve, intervenire sul tipo di tasso e sulla durata del contratto di finanziamento immobiliare. O addirittura cambiare banca e prodotto. Senza contare che nei momenti di difficoltà estrema si può ricorrere anche alla sospensione della rata, come previsto dalle misure introdotte da Bankitalia.

Lo scenario attuale mostra che chi ha scelto fin dall'inizio il tasso variabile sta ancora assaporando la soddisfazione di pagare ogni mese una rata più bassa di oltre il 20-25% rispetto a fine 2008. E anche chi si è convertito al variabile più di recente sta risparmiando in maniera evidente rispetto a quanto avrebbe pagato con il tasso fisso. Non solo: le banche centrali sembrano garantire politiche monetarie accomodanti ancora per lungo tempo, ovvero tassi di interesse estremamente bassi almeno per tutto quest'anno. Peraltro proprio in settimana sul mercato interbancario l'Euribor (il parametro cui è legata la maggior parte dei mutui a tasso variabile) ha segnato nuovi minimi storici su tutte le principali scadenze: all'ultimo fixing della settimana l'Euribor quotava rispettivamente lo 0,41% sulla durata a 1 mese, lo 0,65% su quella a 3 mesi (la più utilizzata in riferimento ai mutui) e lo 0,95% sulla scadenza semestrale. Il che vuol dire che, ipotizzando uno spread medio dell'1-1,5%, oggi chi ha un mutuo indicizzato non paga oltre il 2% di interessi.

Pure lo scenario a breve non appare minaccioso sul fronte dei tassi di interesse: nei giorni scorsi sono stati segnati nuovi minimi storici anche per i tassi impliciti dei future con scadenza più ravvicinata, sulla scia delle preoccupazioni legate allo stato delle finanze pubbliche, soprattutto della Grecia. Il contratto con scadenza giugno 2011 ha sfiorato l'1,5%, mentre quello di dicembre 2011 è sceso sotto il 2%. Scenari che indicano dunque tassi bassi ancora a lungo, anche se un po' più alti di quelli attuali. I primi ritocchi verso l'alto da parte della Banca Centrale Europea, anche se molto moderati, non sono attesi prima di fine anno o del primo semestre 2011.

Ma la traumatica esperienza del periodo 2005-2008 ha indubbiamente insegnato parecchie cose ai detentori di un mutuo a tasso variabile. In primo luogo, è ormai chiaro anche ai profani che i tassi bassi, tanto più se bassissimi come gli attuali, non durano in eterno. Soprattutto se confrontati con i 25-30 anni che oggi rappresentano la durata media di un finanziamento immobiliare. In secondo luogo, sempre negli anni scorsi si è appreso che, una volta partiti, in genere i rialzi si susseguono in maniera piuttosto ravvicinata, col risultato che anche un aumento dello 0,25% (in genere, il ritocco minimo da parte delle banche centrali) in pochi mesi si trasforma in un consistente 1-1,5%. Terzo insegnamento da tenere presente: anche un innalzamento dei tassi di un solo punto percentuale, su un mutuo con una vita residua di 25-30 anni e superiore a 100 mila euro, finisce per pesare parecchio. Quarta regola: quando i saggi sono già saliti, è ormai troppo tardi per mollare il tasso variabile e decidere di convertirsi al fisso, che nel frattempo è salito in parallelo. Da qui la necessità di cominciare a pensare al futuro, anche se i circa 3 punti di differenza tra tasso fisso e variabile, pari a circa 180 euro su un mutuo da 100 mila euro con scadenza trentennale, oggi portano il cliente a trascurare spesso i mutui a tasso fisso, anche nelle loro versioni più convenienti presenti sul mercato.

Prima di decidere, importante è stabilire i criteri di scelta. Per fortuna le tipologie di prodotto oggi si riducono a tre o quattro. Ossia il tasso variabile (oggi il più gettonato e ormai pari al 60% del totale dei mutui in essere), il tasso fisso e il variabile con cap, che fissa cioè un tetto massimo oltre il quale il tasso non potrà andare. A queste categorie si possono aggiungere i mutui con finestra periodica (ogni due, tre o cinque anni), che consentono di cambiare il tipo di tasso, e i mutui di surroga, ossia i prodotti che offrono condizioni particolari valide solo per chi ha già un mutuo presso un'altra banca. I finanziamenti che offrono maggiori garanzie di stabilità della rata ovviamente costano di più, almeno allo stato attuale, salvo poi risparmiare in futuro quando i saggi saliranno. In particolare, come accennato, il tasso fisso, indicizzato al parametro Irs, oggi è più alto di circa il 3% rispetto al variabile. I mutui con cap invece fanno pagare per la sicurezza uno spread un po' più alto, in genere tra 50 e 80 centesimi.

In generale, comunque, il primo criterio di scelta deve essere «la propria capacità di sostenere, economicamente ma anche psicologiamente, il rialzo della rata è il primo elemento», ripetono spesso gli operatori. Inoltre «la protezione diventa d'obbligo per chi ha finanziamenti di ammontare importante e a lunga scadenza», aggiunge Luciano Ambrosone, responsabile prodotti di impiego della direzione marketing di Intesa Sanpaolo. «Da qui la scelta di offrire un tasso fisso molto competitivo, intorno al 5%». Condizioni, come mostrano le tabelle pubblicate in queste pagine, offerte anche da altri istituti, da Cariparma a Bnl e Barclays, e molto appetibili, se si considera che «un tasso Bce al 3,5-4% può essere considerato un livello molto lontano, ma in realtà non è difficilmente raggiungibile a fronte di crescita economica vivace e inflazione più marcata», spiega Roberto Anedda, direttore marketing del broker Mutuionline. «Se a un tasso Bce del genere si somma uno spread medio di mercato intorno all'1,5%, si arriva al 5,5%, superiore quindi al 5% ottenibile adesso anche con i finanziamenti di maggior durata». Sulla possibilità di passare spesso, e senza spese, da tasso fisso a variabile, e viceversa, punta invece Cariparma. «Offriamo condizioni competitive sia sul fisso che sul variabile», spiega Nicola Generani, responsabile direzione marketing retail-private della banca del gruppo Agricole, «ma riteniamo comunque che, a seconda delle fasi di mercato e delle esigenze del momento, il cliente debba disporre delle massima flessibilità, che offriamo appunto tramite la possibilità di cambiare tasso di frequente, senza spese e con il supporto dei nostri consulenti. A breve completeremo la gamma anche con un mutuo a tasso variabile dotato di cap».

Proprio i prodotti con cap rappresentano la novità degli ultimi mesi. In realtà esistono da tempo, ma presentavano un tetto massimo molto alto, fissato intorno all'8-9% e di fatto irraggiungibile. Oggi invece il cap viaggia tra il 5,5% e il 6,3%, fornendo quindi un'assicurazione piuttosto efficace contro i futuri, eventuali rialzi dei tassi. Da valutare bene è il livello del cap e lo spread aggiuntivo; ovviamente, più sono bassi, meglio è per il mutuatario. Per consentire ai clienti di risparmiare, Intesa Sanpaolo offre anche la possibilità di coprire il mutuo col cap solo nella prima metà della vita del finanziamento, ovvero nella fase in cui è più sensibile alle variazioni di tasso e durante la quale i sottoscrittori hanno in genere maggiori difficoltà ad affrontare un rincaro della rata. In questo caso lo spread, che è applicato sull'Euribor a 1 mese, è più basso e inoltre si riduce ai valori normali, tra 1,5 e 1,7%, una volta che decade la copertura. Attenzione però: anche nel caso dei mutui con cap la rata cresce, fino a quando non viene raggiunto il tetto prefissato, con aggravi anche di 250 euro mensili su un mutuo da 100 mila euro a 20 anni e soglia al 5,5%. «Chi non è in grado di sopportare oscillazioni della rata farebbe bene a evitare anche questo tipo di soluzioni, che offrono una sicurezza soltanto relativa», sottolinea Ambrosone. Per contro, in momenti come quello attuale questo tipo di prodotti consente di approfittare dei tassi ai minimi.

A inizio febbraio è anche scattata la moratoria per i mutui, ovvero la possibilità di chiedere la sospensione delle rate per un anno. In base all'accordo tra le banche italiane e il ministero dell'Economia, chi è in difficoltà perché ha perso il lavoro, è in cassa integrazione o ha subito la pre-morienza del capofamiglia, può richiedere alla banca di sospendere il pagamento delle rate per almeno 12 mesi, anche se ha già accumulato ritardi nei pagamenti fino a 180 giorni consecutivi, ovvero per una rata semestrale. La sospensione si applica per i mutui di importo fino a 150 mila euro accesi per acquisto, costruzione o ristrutturazione della prima casa. E ne possono usufruire soltanto i clienti con reddito imponibile fino a 40 mila euro annui. La lista degli istituti aderenti alla moratoria è pubblicata nel sito internet dell'Abi (www.abi.it), dove è anche possibile scaricare il modulo di richiesta di sospensione. E l'accordo sembra funzionare: basti pensare che in meno di un mese la sola Intesa Sanpaolo ha ricevuto circa 1.700 richieste di congelamento dei pagamenti delle rate.

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fonte: agency.dailyre

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Pubblicato il 18 Aprile 2010

elezione all’ingresso del gruppo Unicredit. Cambiano i progetti di Alessandro Profumo
05/03/2010, 17:21 | Italy, Advisor

Durante l’estate era stata la volta di Intesa Sanpaolo, ora tocca a UniCredit, in particolare a UniCredit Consumer Financing, rivedere le convenzioni in essere con le principali reti di mediatori creditizi e associazioni di agenti immobiliari e mediatori del credito. E’ passato più di un anno da quando UniCredit Consumer Financing ha integrato UniCredit Banca per la Casa ( l’integrazione è avvenuta a gennaio 2009), costituendo il nuovo centro di competenza pan-europeo nel mondo dei finanziamenti alle famiglie all’interno del gruppo UniCredit. E da quando l’amministratore delegato di UniCredit Consumer Financing, Raffaele Cicala, spiegò che l’operazione di aggregazione di UniCredit Banca per la Casa ed UniCredit Comsumer Financing rientrava nel processo di razionalizzazione e ottimizzazione delle attività del Gruppo UniCredit.


Ora sembra che si darà vita a una nuova riorganizzazione. Già due anni fa, quando il brand operava ancora come UniCredit Banca per la Casa, la banca retail aveva rivisto parte delle convenzioni in essere riducendole drasticamente. In tempi infatti di ‘vacche grasse’ ci confessano alcuni operatori, la società aveva stipulato convenzioni anche con i singoli mediatori. Poi dovette ricorrere ai ripari, considerando quello che è successo nel mercato dei mutui. E quindi decise di ridurre gli accordi. Scelta comprensibile considerando che il mercato dei mutui iniziava a dare qualche segnale di sofferenza. Certo la scelta delle due banche è molto differente e le due situazioni non sono collimabili. La banca guidata da Corrado passera decise durante l’estate di inviare alle reti terze una lettera con cui diceva di voler concludere tutte le convenzioni in essere. La motivazione, secondo alcuni, era da ricercare nel fatto che la banca volesse uscire dal business mutui, in quanto non lo considerava redditizio.
E così fu.
Oggi tocca a UniCredit a pensare alla redditività del business mutui. La notiza certa è che tra Fiaip e UCfin la collaborazione è già terminata. Lo stesso presidente di Fiaip Paolo Righi è rammaricato della situazione, perché la banca non ha esplicitato la decisione, e ha chiuso senza spiegazioni una convenzione che durava da più di 20 anni. Secondo l’idea di Righi UCFin avrebbe deciso di convenzionare direttamente glia genti immobiliari e i mediatori del credito senza più passare per il tramite delle associazioni. Al momento la banca presenta delel convenzioni anche con MedioFimaa, Alcomec ( non direttamente ma attraverso SFG spA del gruppo Sarpi) e FIMEC e sembrerebbe che nessuna delle tre sia stata però in discussione. Anzi il presidente di Fimec, Maurizio Del Vecchio, ha sottolineato come la convenzione sia stata proprio rinnovata da poco tempo ( metà febbraio 2010) e che ci sia stata un’estensione della stessa che ha portato ulteriori vantaggi per gli associati. Essi, infatti potranno, in base al nuovo accordo, stipulare con la banca anche prestiti personali per i privati, oltre che i mutui. Per quanto riguarda il mondo delle reti terze, sembra che UniCredit Consumer Financing abbia convenzioni in essere con quasi tutti i principali network: da TreeFinance a SFG e da WE-Unit a Kiron. E molti di loro confermano di aver rinnovato la convenzione proprio da poco tempo.
Al momento We-Unit e SFG sono tra quelle che hanno ottenuto il via libera dalla fabbrica prodotto per tutte le banche retail del gruppo UniCredit anche per il 2010. Su TreeFinance non è ancora chiaro, seppure da fonti vicine alla società sembrerebbe che per il rinnovo non ci sarà nessun problema. Infatti secondo alcune voci di mercato la banca del gruppo UniCredit avrebbe preso questa decisione, ossia quella di non rinnovare alcune convenzioni, perché vorrebbe rientrare prepotentemente nel mercato dei mutui, ma con rating di qualità. Quindi la banca avrebbe deciso di privilegiare quelle convenzioni che in questi anni le hanno portato credito di qualità. E’ questo il motivo che l’ha portata a modificare la propria strategia distributiva. E su questo aspetto TreeFinance si sente abbastanza sicura. Il fatto di aver realizzato una compagnia ad hoc The Mortgage Factory in partnership con Crif Services in un certo senso la tutela. Infatti la gestione della pratica sarebbe tutta interna e in banca arriverebbero soltanto clienti con un rating di qualità che UCFin vuole accogliere a braccia aperte.
Insomma sembra che dopo un anno sottotono, nel quale la banca aveva chiuso i rubinetti del credito, oggi qualcosa inizi a muoversi. Per la felicità dei mediatori creditizi. Forse, solo di alcuni.

Fonte La repubblica

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Pubblicato il 18 Aprile 2010

Affitti, la Banca d'Italia critica l'Istat: "Sottostimati gli aumenti tra il 1998 e il 2006"
Si va dal 23% stimato dall'Istituto di statistica al 79% dell'Agenzia del Territorio - 11/03/2010, 17:11 | Italy, La Repubblica (Roma)

Di quanto sono cresciuti tra il 1998 e il 2006 gli affitti residenziali in Italia? E' una domanda alla quale sono state date risposte molto diverse: le mette a confronto lo studio Housing rent dynamics in Italy, curato da Concetta Rondinelli e Giovanni Veronese e pubblicato nella collana Questioni di Economia e Finanza della Banca d'Italia. Dalle rilevazioni di via Nazionale emerge una percentuale compresa tra il 40 e l'80 per cento. Mentre l'Istat, nell'ambito dell'indice dei prezzi al consumo, ha registrato una variazione di gran lunga inferiore nello stesso periodo, del 23 per cento. Tuttavia se poi si guarda ai conti economici nazionali (una rilevazione effettuata sempre dall'Istat) la percentuale stimata nello stesso periodo è del 55 per cento. Si arriva al 78 per cento se si guarda alle statistiche dell'Osservatorio del Mercato Immobiliare dell'Agenzia del Territorio. Troppe stime, troppo differenti tra di loro.

Dati scorretti, come a volte denunciano le associazioni dei consumatori riferendosi alle rilevazioni Istat dei prezzi? Niente affatto. "E' verosimile che tale differenza - sostengono gli autori della ricerca, Concetta Rondinelli e Giovanni F.Veronese - dipenda dalla maggiore reattività delle nostre stime alla dinamica dei nuovi contratti di locazione, che avrebbero risentito del sensibile rincaro delle quotazioni immobiliari registrato in questi anni, diversamente dai contratti già in essere, il cui adeguamento è per legge vincolato dall'incremento complessivo dell'IPC (indice generale dei prezzi al consumo)".

In altre parole, l'indice dell'Istat si basa su una serie di contratti che segue anno per anno nella loro evoluzione. Di regola, su un contratto già stipulato gli aumenti sono modesti, legati all'inflazione. Ben diversa è la questione dei nuovi contratti, che registrano in misura di gran lunga maggiore i rincari del mercato. E quindi, come spiegano gli autori della ricerca della Banca d'Italia, c'è "una sottostima da parte dell'Istat", collegata in particolare alla "scarsa rappresentatività dei nuovi contratti".


"L'andamento del loro indice è molto legato all'inflazione - sottolinea Concetta Rondinelli -Non tiene conto dei contratti nuovi, nei quali il nuovo proprietario impone canoni molto più alti. Ecco perché si passa da un aumento del 23, rilevato dall'Istat tra il '98 e il 2006, a uno del 78 per cento, rilevato invece dall'associazione dei Consulenti immobiliari e dall'Osservatorio del Mercato Immobiliare dell'Agenzia del Territorio. L'OMI, al contrario, tiene conto solo dei contratti di nuova stipulazione".

E proprio qui sta la differenza, replica l'Istat: "La rilevazione dei prezzi al consumo - spiega Mauro Politi, responsabile del servizio prezzi dell'Istituto - considera un campione di circa 8.200 contratti di affitto che vengono seguiti mensilmente. Nel corso dell'anno gli eventuali cambiamenti di locatario, con possibile modifica del canone di affitto, vengono rilevati nel caso in cui l'intervallo di tempo tra il vecchio contratto e un nuovo subentro non sia eccessivamente lungo. Comunque, c'è da tenere presente che, rispetto al numero complessivo di affitti in vigore, i nuovi contratti rappresentano certamente una quota molto ridotta".

E quindi è per questo che incidono poco sull'indice generale, conclude l'Istat. "I dati Istat - prosegue Politi - tengono conto di tutti gli affitti mentre la rilevazione OMI si riferisce ai soli nuovi contratti di affitto e, per buona parte, comprende stime e prezzi dell'offerta di abitazione in affitto e solo in parte di contratti effettivamente stipulati. Si tratta perciò di informazioni che riguardano un sottoinsieme limitato".

Ma anche le stime della Banca d'Italia, spiega Rondinelli, "tiene conto di entrambe le tipologie contrattuali", con risultati diversi da quelli dell'Istat. Infatti tra il 1998 viene rilevato un aumento del 56 per cento se si tiene conto della "dinamica incondizionata", e del 41 per cento se si applica il "metodo edonico", che tiene conto dei miglioramenti, delle ristrutturazioni, dell'aumento delle metrature, del fatto in definitiva che l'aumento rifletta anche un'offerta di maggiore qualità.

Il nodo rimane il peso dei nuovi contratti rispetto ai vecchi, indicizzati all'inflazione, che "non sono certo quelli che si trovano di fronte i giovani che escono di casa, o le famiglie di nuova formazione, o gli studenti, tutte categorie che si trovano ad affrontare esclusivamente i prezzi dei nuovi contratti", fa notare Concetta Rondinelli.

Tra l'altro, dice Rondinelli, "L'indice Istat ha un andamento 'liscio', dal momento che si basa sul metodo Laspeyres, e quindi tutte le quantità sono riferite a un anno base. Di conseguenza, non riesce a cogliere del tutto fenomeni come quello del changeover, cioè del passaggio all'euro. Inoltre se un appartamento esce dal campione, lo sostituiscono con uno di simili condizioni, e quindi si perdono il salto che si ha quando il contratto viene rinnovato".

"Lo studio Housing rent dynamics in Italy, curato da Concetta Rondinelli e Giovanni Veronese e pubblicato nella collana Questioni di Economia e Finanza, - rileva la Banca d'Italia - esamina la dinamica degli affitti residenziali in Italia sulla base di molteplici fonti statistiche. Si precisa che il lavoro non contiene alcun riferimento all'indice generale dei prezzi al consumo (le diverse stime non sono tali da influenzarne in modo apprezzabile la dinamica) né tantomeno considerazioni sugli effetti del changeover all'euro, che non ha alcuna relazione con i problemi analizzati. Come indicato nel lavoro, il confronto tra i diversi indicatori deve essere interpretato alla luce dei diversi metodi statistici adottati per il loro calcolo e alle caratteristiche delle banche dati utilizzate a tal fine. Come chiarito nello studio, le stime presentate sono nel complesso coerenti con le misure ufficiali dell'Istat. Le differenze riflettono la diversa natura degli indici".

 

Fonte: Le Repubblica

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Pubblicato il 18 Aprile 2010

Residenziale Nel primo trimestre 2010 il mercato trova finalmente un nuovo equilibrio con prezzi e compravendite non più in calo
Teresa Campo - Milano Finanza - 12/04/2010, 16:20 | Italy

È un malato finalmente sfebbrato il mercato immobiliare italiano al termine del primo trimestre 2010. Un segnale indubbiamente incoraggiante, anche se per ora non anticipa una vera e propria guarigione a portata di mano. I dati parlano chiaro: secondo quanto rivela l'ultimo report di Ubh, nei primi tre mesi dell'anno nelle principali città italiane i prezzi sono rimasti stabili rispetto allo scorso 31 dicembre. E stabili sono rimaste anche le compravendite, così come lo sconto medio tra prezzo iniziale e finale e i tempi per chiudere la trattativa. Un dato che non appare certo entusiasmante, ma che diventa piuttosto interessante alla luce di alcune considerazioni.

«Intanto è la prima volta che si assiste a uno stop della discesa avviata ormai da almeno un paio d'anni, sia dei prezzi che delle compravendite», spiega Alessandro Ghisolfi, responsabile ufficio studi di Ubh. Peraltro, la contrazione delle transazioni è stato proprio l'elemento su cui si è scaricata maggiormente la crisi in Italia, più che nei prezzi. Basta pensare che nel 2009, le compravendite di abitazioni sono state 609.145, in calo dell'11,3% rispetto al 2008, una flessione che ha seguito la riduzione del 15,1% intercorsa nell'anno precedente per una perdita totale del 27% rispetto al 2007 che ha riportato il mercato sui livelli di inizio anni 2000. «Certo lo stop non è ancora uniforme», continua Ghisolfi, «ma interessa alcune città importanti come Milano, Roma, Bari e Napoli, dove appunto il mercato sembra aver trovato un livello attorno a cui consolidare. Queste stesse città peraltro a fine 2009 avevano già mostrato qualche piccolo guizzo nelle compravendite, segno sia di un rinnovato interesse da parte dei compratori e quindi di un mercato più tonico, sia della rassegnazione dei venditori a correggere leggermente le richieste al ribasso. Più debole invece il mercato immobiliare delle altre grandi città, ancora in cerca evidentemente di un nuovo punto di equilibrio».

Le stesse indicazioni si possono rilevare facendo il confronto anno su anno invece che trimestre su trimestre. Rispetto al primo trimestre 2009, infatti, lo scivolone delle quotazioni si attesta intorno al 7%, media tra il -8,6% di Napoli o il -7,8% di Torino e Venezia e il -4,8 di Bari, discesa peraltro accumulata soprattutto nei tre trimestri 2009 e in misura modestissima nei primi mesi del 2010. La variazioni trimestrali di un anno fa, inoltre, erano tutte di segno negativo, contro la diffusa stabilità dell'analogo periodo di quest'anno. Poco da dire invece rispetto alla singole grandi città. Come accennato segnali di ripresa arrivano da Napoli, Milano, Roma e Bari. La prima è quella che ha più sofferto nel biennio, cedendo il 18% circa in valore nominale, cioè senza considerare l'inflazione. Roma e Milano godono invece del fatto di essere le due principali piazze italiane, dove comunque gli acquisti restano sempre sostenuti. In ripresa anche Bologna, dopo però la decisa caduta subita dai prezzi nel 2008, una tra le più forti nel panel delle principali città tricolore, mentre non recupera Torino, nonostante una flessione dei prezzi tra le più alte in Italia, almeno nell'ambito delle principali città italiane.

Mercati di provincia. Ma che cosa è accaduto invece nelle altre città, quelle di dimensioni più piccole rispetto alle metropoli? In realtà il trend è simile, ma con alcune importanti differenze. In questo primo scorcio del 2010 i prezzi degli immobili nelle tredici città intermedie mostrano performance annue ancora con il segno meno rispetto al primo trimestre 2009. Con perdite che, secondo l'ultimo rapporto dell'Osservatorio immobiliare di Nomisma aggiornato a marzo 2010, per le abitazioni nuove si aggirano intorno al 3,7%, che si riduce al -3,5% per le abitazioni usate e al -3,4% per box e garage. «È la seconda peggiore variazione negativa incontrata dal 1998 a oggi», spiega Luca Dondi dell'Osservatorio immobiliare di Nomisma, «che porta così la flessione nel biennio nell'ordine del 5-6% a seconda dei comparti considerati. In particolare nel 2009, nelle 13 città intermedie i prezzi delle abitazioni sono calati in media di poco più del 4-5%. «Non deve stupire l'andamento più negativo delle maggiori città rispetto ai comuni più piccoli», continua Dondi, «perché costituisce una caratteristica che si è prodotta anche in passato, ovvero quella della volatilità più accentuata dei prezzi che è normalmente più forte nei grandi comuni rispetto a quelli piccoli». E questo grazie anche a un mercato più piccolo, quindi più protetto e meno soggetto a oscillazioni.

Nelle 13 città intermedie, i tempi di vendita degli immobili si sono portati a 5,6 mesi per le abitazioni (5,9 se si tratta di una abitazione nuova) e 4 mesi per box auto e garage. I tempi di vendita al Sud sono mediamente più contenuti rispetto a quelli nel Centronord. Anche gli sconti applicati all'atto della compravendita nelle città di grandezza intermedia sono cresciuti e si assestano al 12,6% per le abitazioni (ma si limitano all'8,7% se l'abitazione è nuova) e al 5,3% per i box auto. Al Sud gli sconti sono più elevati rispetto al Nord. Da segnalare, ancora, per quanto riguarda le città intermedie, «la decisa ripresa in termini di compravendite di alcune piazze minori», aggiunge Ghisolfi. Oltre alla già citata Bari, si parla al Sud di Salerno, Caserta, Crotone, al centro di Siena e Grosseto, per arrivare al Nord a Savona e Padova. Tutte avevano visto un aumento delle transazioni a fine 2009, confermata anche nei primi mesi di quest'anno.

Il mercato dei mutui. Sempre critico, anche ai fini della ripresa, è il discorso del finanziamento bancario per chi vuole comprare casa. Le compravendite di abitazioni accompagnate da mutuo ammontano a 242.544, in calo di quasi 30 mila unità rispetto all'anno precedente (-10,8%) corrispondenti a circa 3,8 miliardi di euro in meno immessi sul mercato rispetto al 2008. Le compravendite con mutuo costituiscono il 42,7% del totale, quando nel 2006 erano al 48%. Nei primi mesi del 2009 le erogazioni di mutui per l'acquisto di abitazioni sono diminuite del 14,9%, mentre per l'intero anno la flessione si è attestata sul 13%, il che equivale a 7.600 milioni di euro in meno rispetto alle erogazioni del 2008. Il 18% delle famiglie che hanno un mutuo afferma di avere avuto difficoltà nel far fronte ai pagamenti negli ultimi 12 mesi, ma le famiglie con un mutuo mostrano una situazione nel complesso meno problematica rispetto a quella evidenziata dalle famiglie indebitate a breve termine (è in difficoltà il 23% delle famiglie indebitate per credito al consumo e il 36,5% di quelle con cessione del quinto dello stipendio/pensione).

In attesa della ripresa. «In definitiva non si tratta che di piccoli segnali», conclude Ghisolfi, «indicativi però di un leggero mutamento di clima. È ancora presto naturalmente per fare previsioni, ma le attese sono per un proseguimento del trend del primo trimestre. Col risultato che già nella seconda metà dell'anno il numero di città in ripresa è destinato ad allargarsi, per arrivare nel 2011 a coinvolgere, sia pure di pochissimo anche le quotazioni. Del resto la fase di assestamento, prima di ripartire, non dura in genere meno di un anno. Le città in ritardo nel frattempo secondo l'Osservatorio immobiliare di Nomisma cederanno un ulteriore 2-3%. Una previsione che vale non solo per le principali città, ma per l'intero mercato italiano, del valore, nel 2009, di 91 miliardi. «In Italia i prezzi resteranno deboli ancora per tutto il 2010 e solo nel 2011 torneranno in territorio positivo seguendo la dinamica di recupero che Stati Uniti e Gran Bretagna stanno già anticipando», prosegue l'analisi di Nomisma. Ma con alcuni distinguo importanti. Il mercato delle abitazioni non è però omogeneo, ma al suo interno esistono due segmenti molto differenziati. Quello degli immobili di qualità per i quali, anche in un contesto difficile come quello attuale, vi è una domanda pur sempre significativa e quello degli immobili di qualità modesta per i quali la domanda è pressoché inesistente. Il segmento a domanda vivace è costituito da abitazioni di qualità in edifici energy saving con certificazione energetica elevata, dotate di parcheggi, servizi, verde ecc. e ben localizzate; abitazioni in edifici di pregio e in posizioni di pregio, sovente nei centri storici ma, anche, in edifici di qualità architettonica; abitazioni di pregio in località turistiche di grande appeal. In sintesi, tutti i mercati che hanno a denominatore comune la qualità nelle sue diverse declinazioni strutturali, prestazionali, localizzative, locative. Viceversa un segmento a domanda particolarmente debole è quello di abitazioni di bassa qualità, normalmente in edifici mal ubicati piuttosto che non locati o anche locati ma in ubicazioni marginali; immobili in località turistiche di scarso pregio e scarsa qualità ambientale; operazioni di sviluppo di bassa qualità architettonica e ambientale, che infatti in questa fase di mercato restano spesso invenduti.

Fonte: agency.dailyre.info

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