Pubblicato il 30 Luglio 2009

 

Terna ha designato la società controllata inTERNAtional S.p.A, recentemente ridenominata Sungrid S.p.A ad intraprendere un’attività di costruzione e gestione di impianti di generazione fotovoltaica di piccola taglia, nelle aree delle stazioni elettriche di proprietà Terna, attualmente libere da impianti e non utilizzate.

 

Per l'installazione di circa 100 MWp di pannelli fotovoltaici, la cui energia prodotta beneficerà degli incentivi pubblici previsti dal Conto Energia e sarà ceduta al Gse ai prezzi di mercato, è previsto un investimento di 300 milioni di euro, cui corrisponderà un ritorno stimato tra i 40 e i 55 milioni di euro.

 

Nel corso della conference call l'amministratore delegato di Terna, Flavio Cattaneo, ha dichiarato: “Non vogliamo certo diventare produttori di elettricità. Si tratta semplicemente di un modo per valorizzare i terreni di nostra proprietà attualmente non utilizzati, a beneficio del servizio elettrico, ad esempio per ampliare le stazioni

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Pubblicato il 30 Luglio 2009

 

Approvata dal Consiglio una legge più permissiva della precedente sull'insediamento di impianti eolici e fotovoltaici

 

moliseleggerinnovabiliMartedì scorso il Consiglio regionale del Molise ha approvato la proposta di legge n. 165, d'iniziativa del consigliere Adelmo Berardo, sulla “Nuova disciplina degli insediamenti degli impianti di produzione di energia elettrica da fonti rinnovabili nel territorio della Regione Molise”.

 

La nuova legge, eliminando il limite nel numero di torri eoliche installabili – in precedenza fissato in 545 – e cancellando il divieto di realizzare parchi eolici offshore, sostituisce la legge n. 15 del 07/05/2008 che nel luglio del 2008 fu impugnata dal Governo per incostituzionalità. Una Delibera del Consiglio dei Ministri denunciava nella legge sull'eolico del Molise “una serie di disposizioni che rallentano l'installazione di impianti eolici e fotovoltaici sul territorio regionale e la connessa produzione di energia elettrica da fonti rinnovabili”.

 

Ora la nuova legge, approvata a maggioranza con il voto contrario dell'opposizione, introduce una nuova disciplina sulle rinnovabili. Secondo i consiglieri della maggioranza, si tratta di una legge “equilibrata e finalizzata alla produzione di una quota d'energia secondo i parametri individuati dai protocolli internazionali e programmi nazionali”.

 

Opposizione contraria

Per i consiglieri d'opposizione, invece, le norme introdotte con la legge n. 165 sono troppo permissive per quanto riguarda la realizzazione di nuovi impianti. Ritengono infatti non necessario un ulteriore sviluppo dell'eolico, dato che nel Molise sono già installati impianti di altro tipo e le produzione di energia va oltre il soddisfacimento del fabbisogno regionale. “Lo sviluppo selvaggio d'impianti di produzione di energia elettrica – hanno sostenuto i consiglieri dei gruppi d'opposizione – sacrificherebbe il settore agricolo e quello turistico, vera potenzialità di crescita del Molise”.

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Pubblicato il 30 Luglio 2009

Con un incremento a giugno 2009 dell'8% rispetto allo stesso mese del 2008, la domanda di mutui richiesti dalle famiglie italiane fa segnare un valore positivo per il quinto mese consecutivo. E' quanto recita una nota relativa alla domanda di mutui rilevata nel primo semestre 2009 su Eurisc, il sistema di Crif (societa' attiva nei sistemi di informazioni creditizie) che raccoglie i dati relativi ad oltre 70 mln di linee di credito. Da febbraio 2009, la domanda di mutui, sostenuta anche dalle operazioni di rinegoziazione, e' ritornata a un indice positivo, che ha toccato l'apice a marzo (+21%) per poi assestarsi all'8% nei mesi di maggio e giugno 2009. Da segnalare infine, per quanto riguarda la durata dei mutui, il calo di quelli superiori ai 25 anni passati dal 41% al 34% , pur continuando a rimanere la classe maggiormente preferita dalle famiglie italiane. Le preferenze si sono concentrate sui mutui di durata fino a 15 anni (27%), seguiti da quelli tra i 15 e 20 anni (22%) e da quelli tra i 20 e i 25 anni (16%)

Mercato immobiliare turistico mare isole: la Sardegna

sardegna


Ultima tappa alla scoperta del mercato immobiliare delle località turistiche italiane. Andiamo a conoscere le preferenze di chi cerca la seconda casa in quella meravigliosa isola che è la Sardegna.

In Sardegna le quotazioni delle abitazioni hanno segnalato una contrazione dei prezzi del 3,4% nella seconda parte del 2008. Le località della Sardegna che hanno che hanno avuto il ribasso più sensibile sono state quelle situate nella provincia di Sassari (-5,2%), a seguire quelle della provincia di Olbia (-4%). Stabili le località della provincia di Cagliari e dell’ Ogliastra.

Provincia di Sassari
Alghero

Nella seconda parte del 2008, si registra un calo delle quotazioni degli immobili del 7,4%. Sul mercato della seconda casa c’ è un rallentamento dovuto all’ offerta abbondante presente sul mercato immobiliare della cittadina. Da segnalare che sono in diminuzione le compravendite realizzate con cittadini stranieri e provenienti dalle altre regioni italiane.

La ricerca della casa vacanza si orienta prevalentemente vero bilocali e trilocali. In sensibile calo le richieste di tagli più grandi che erano comunque ricercati come seconda casa negli anni passati. Tra le caratteristiche più apprezzate si segnalano la presenza del terrazzo e del giardino oltre che la vicinanza al mare. Non sembra essere particolarmente importante la vista mare. In aumento la tendenza ad acquistare abitazioni che siano già in buono stato di conservazione.

Al momento sono in corso degli interventi di nuova costruzione che procedono abbastanza lentamente dal momento che sul mercato c’ è molta offerta. Il nuovo si vende da 2500 a 2800 euro al mq. Nel Centro storico di Alghero si acquista prevalentemente come seconda casa. Negli anni precedenti nel Centro storico si realizzavano numerose compravendite con acquirenti stranieri, soprattutto inglesi, che invece oggi sono del tutto assenti sul mercato.

Le abitazioni d’ epoca, prive di ascensore e sviluppate su due piani e costruite secoli addietro, sono state in parte riqualificate e al momento registrano quotazioni medie di 2300 - 3000 euro al mq se ristrutturate e di 1800 - 2000 euro al mq se da ristrutturare nelle vie più commerciali e di alto passaggio.

Cala Bona e Zona Lido
Sono le località più richieste da coloro che cercano la casa vacanza. A Cala Bona si possono trovare piccoli contesti condominiali degli anni ‘90 mentre in zona Lido prevalgono quelli degli anni ‘80. A Cala Bona le quotazioni per un buon usato oscillano da 2200 a 2500 euro al mq per le tipologie in buono stato. Si possono anche toccare punte di 3000 euro al mq per le tipologie più prestigiose, soprattutto se posizionate in zona Scogliera di cui si apprezza in particolare la tranquillità e la presenza di tipologie indipendenti.

I prezzi in zona Lido sono leggermente più bassi e per un buon usato si spendono in media 2000 euro al mq. Chi desiderasse delle soluzioni indipendenti o delle ville singole si orienta verso la zona Agro, nelle campagne di Alghero dove però si realizzano soprattutto acquisti di prima casa. Sono stati ultimati i lavori per la realizzazione della passeggiata e sono state incrementate le rotte dall’ aeroporto di Alghero verso altre località europee.

Cagliari provincia
Pula

Quotazioni stabili nella seconda parte del 2008, sebbene si registri una diminuzione della domanda, sia di prima che di seconda casa. La ricerca della seconda casa vede protagonisti abitanti che arrivano dalla provincia di Cagliari e per quanto riguarda il resto dell’ Italia dalla Lombardia, dal Veneto, dal Piemonte e dalla Liguria.

In sensibile calo la richiesta proveniente dal mercato britannico mentre sono stabili quelle che arrivano dalla Francia e dai Paesi Bassi. Si affacciano acquirenti dell’est europeo, soprattutto Russi che in genere si orientano su soluzioni indipendenti. Le richieste si orientano prevalentemente su bilocali, trilocali e soluzioni indipendenti.

Tra le caratteristiche più apprezzate ci sono la vicinanza al mare, la presenza della vista mare, di un giardino e di uno spazio esterno. In alternativa la richiesta si orienta per le abitazioni situate al Centro del paese. Le zone più ricercate sono Santa Margherita (lato mare), Chia (lato mare) e Porto Columbu. A Chia, che è una frazione di Domus de Maria, la maggioranza delle abitazioni sono seconda casa, in particolare singole e bifamialiari. Le quotazioni degli immobili usati oscillano da 2000 euro al mq fino a 3000 euro al mq con punte di 4000 euro al mq per le tipologie più esclusive.

Santa Margherita è una frazione di Pula situata sul litorale e caratterizzata dalla presenza di soluzioni singole e bifamiliari. Per un buon usato si spendono mediamente da 2100 a 2500 euro al mq.
A Portu Columbu le quotazioni sono più accessibili e una villetta a schiera si può acquistare con un budget di 150 mila euro.
A Chia e Santa Margherita, dal lato della collina e dal lato del mare, ci sono tipologie di ville che hanno caratteristiche di prestigio e posizioni esclusive.

Sul mercato di Pula sono in corso degli interventi di nuova costruzione, anche se il divieto di costruire imposto dal piano paesaggistico che impone di non costruire a meno di tre chilometri dal mare ha bloccato lo sviluppo edilizio di alcune zone: a Cala Zavorra e Perd’ e Sali è in corso la costruzione di cinquanta unità abitative e di tre strutture alberghiere, nei pressi del Centro del paese è in corso la nascita di circa una trentina di unità abitative.

Tra i lavori in corso sul territorio segnaliamo la continuazione della Statale 195 che migliorerà il collegamento tra Cagliari, Pula e Chia, l’ ampliamento del parco archeologico a Nora e il miglioramento del porticciolo turistico Perd’ è Sali.

Villasimius
Nella seconda parte del 2008 si registra un incremento delle richieste di bilocali e di trilocali ed una diminuzione della domanda di soluzioni di prestigio. Infatti tiene bene la domanda di abitazioni che richiedono una spesa fino a 150 - 200 mila euro e quindi bilocali e piccoli trilocali da acquistare per uso investimento. Tra le caratteristiche più apprezzate ci sono la presenza dello spazio esterno e la vicinanza ai servizi. La domanda arriva da persone residenti nell’ hinterland di Cagliari oppure residenti nell’ Italia centro settentrionale.

Tra le zone più interessanti di Villasimius segnaliamo Campolongu e Notteri, sorte tra la fine degli anni ‘70 e gli inizi degli anni ‘80, apprezzate soprattutto da coloro che sono alla ricerca della villa indipendente e bifamiliare le tipologie maggiormente presenti in zona. Le quotazioni medie per una tipologia in buono stato di circa 100 mq sono di 400 - 500 mila euro. Chi è alla ricerca di una villetta a schiera si orienta verso il mercato di Porto Luna e S’ Arruxi dove ci sono villette a schiera di dimensione più contenute, intorno a 50 mq.

In aumento le richieste per le zone di Solanas e Costa Rei, in seguito all’ apertura della strada statale 125 da Terramala a Solanas che migliorerà i collegamenti tra Villasimius e Cagliari. Infatti essa prevede le uscite a Solanas e Costa Rei migliorandone i collegamenti con Cagliari. Infatti, oltre ad essere aumentato l’ interesse per queste zone per l’ acquisto della seconda casa sono in aumento anche le richieste di prima casa.

A Costa Rei per una soluzione medio usata si spendono mediamente 2100 euro al mq, per il nuovo 2500 euro al mq. A Solanas le quotazioni sono molto più basse e sono di 1400 euro al mq per il medio usato e di 1800 euro al mq per il nuovo. Nel centro di Villasiamius si trovano più facilmente appartamenti valutati intorno a 1800 euro al mq per l’ usato e 2200 euro al mq per il nuovo. Sul versante delle locazioni, per un bilocale di 4 posti letto si registrano i seguenti canoni mensili: 1200 euro a giugno, 1800 euro a luglio, 3500 euro ad Agosto e 1800 euro al mese a settembre.

Olbia Tempio provincia
San Teodoro

Le quotazioni delle abitazioni sono diminuite del 3,5% nella seconda parte dell’ anno. La richiesta di seconda casa ha tenuto abbastanza bene, anche perché molti hanno preferito investire nel mattone in seguito alla crisi finanziaria. La domanda di seconda casa vede protagonisti acquirenti dalla Toscana, dal Lazio e dalla Liguria. Bassa la presenza di domanda straniera, in particolare si contano tedeschi ed inglesi. Le caratteristiche che si apprezzano di più sono la vicinanza la mare o la possibilità di godere della vista mare e, in alternativa, l’ abitazione in Centro paese.

Tra le località più richieste ci sono San Teodoro mare e località Suaredda. Nella prima, non lontana dal Centro di San Teodoro si possono trovare dall’ appartamento alla villetta a schiera e alle soluzioni indipendenti. Per una soluzione usata ed in buono stato si spendono in media da 2400 a 2600 euro al mq con punte di 3500 euro al mq per i tagli più piccoli. Altra località richiesta è Suaredda che situata in una posizione più elevata offre una bella vista mare; la maggioranza delle abitazioni sono residence, villette ed appartamenti a schiera.

Chi desiderasse acquistare delle tipologie indipendenti e di prestigio può orientarsi verso località come Coda Cavallo, Puntaldia, Punta Molara, Cala Girgolu e Cala Ginepro dove i valori partono da almeno 600 mila euro.

Tra i progetti che interessano la cittadina ricordiamo la creazione del porticciolo turistico, una serie di infrastrutture per migliorare la viabilità, per il rifacimento delle piazze e altri interventi che ne hanno migliorato l’ accoglienza turistica. Per quanto riguarda le nuove costruzioni si stanno sviluppando soprattutto le frazioni all’ interno della città dal momento che la legge a tutela delle coste non consente di costruire a meno di tre chilometri dal mare.

Budoni
Nella seconda parte del 2008 si registra una contrazione delle quotazioni del 4,4%. La domanda di casa vacanza vede protagonisti in particolare acquirenti che arrivano dall’ Emilia Romagna, dalla Lombardia, dal Lazio e dal Piemonte. La richiesta è abbastanza differenziata ma in linea di massima si orienta verso bilocali (con una disponibilità di spesa tra 100 e 130 mila euro), trilocali (con una disponibilità di spesa tra 120 e 200 mila euro) ed infine villette a schiera (da 170 - 180 mila euro) e soluzioni indipendenti. Le caratteristiche più apprezzate dai potenziali acquirenti sono la vicinanza al mare, la vista mare e la presenza di un giardino.

A Budoni, che si compone di ventidue frazioni, quelle più richieste sono Tanaunella, Budoni centro e Porto Ottiolu. A Tanaunella si possono trovare appartamenti in residence, spesso costituiti da poche unità abitative, sempre dotate di ingresso indipendente. Per una soluzione usata ed in buone condizioni si spendono 2000 euro al mq. Al momento si stanno ultimando delle nuove costruzioni.

La frazione più richiesta ed apprezzata di tutte è Porto Ottiolu, la più servita e dotata anche del porto turistico. Possibile acquistare appartamenti di piccola metratura a prezzi medi intorno a 3000 euro al mq. A seguire tra le zone più apprezzate c’ è il centro di Budoni, più distante dal mare e con prezzi che oscillano tra 2700 e 3000 euro al mq.

Palau
Il mercato della compravendita della casa vacanze è sempre molto vivace e vede protagonisti acquirenti che arrivano da tutta Italia, ma in particolare dalla Lombardia, dal Lazio, dal Piemonte e dalla Liguria. Le abitazioni più richieste con questa finalità sono i monolocali (ai quali è destinato un finanziamento che non superi i 100 mila euro) e i bilocali (ai quali non si destinano cifre sopra i 130 - 140 mila euro).

Si prediligono le tipologie che necessitano di interventi di ristrutturazione. Fondamentale la presenza della vista mare. Tra le zone più apprezzate quelle centrali o a ridosso delle stesse perché offrono la maggioranza dei servizi sia nei periodi estivi che in quelli invernali. Si apprezza anche la presenza del porto turistico da cui partono anche i collegamenti per l’ arcipelago della Maddalena.

Nel Centro di Palau le abitazioni, tra cui antiche abitazioni tipiche del posto, non superano i due piani e sono spesso oggetto di lavori di riqualificazione e ristrutturazione. Le quotazioni delle soluzioni ristrutturate oscillano da 2400 a 2800 euro al mq. A seguire nelle preferenze dei potenziali acquirenti c’ è la zona di Palau - Vecchio Marino, sviluppatasi negli anni ‘70 dove prevalgono le soluzioni a schiera, circondate da giardino e che si compravendono, usate, a prezzi medi di 3200 - 3500 euro al mq.

A Palau Alta invece si concentrano soprattutto gli interventi di nuova costruzione essendoci ancora dei terreni edificabili. I prezzi oscillano da 2400 a 2800 euro al mq. Un altro intervento di nuove costruzioni, che porterà alla nascita di una settantina di appartamenti, interesserà la località Panca Manna.

MERCATO IMMOBILIARE: RIPRESA NEL 2011

Un indagine svolta da Nomisma sul mercato immobiliare residenziale italiano afferma che, rispetto al 2007, quest'anno ci sono state 250 mila abitazioni compravendute in meno, per un totale di 600.000 abitazioni.

Altro dato snocciolato riguarda i prezzi che potrebbero ridursi ulteriormente del 6-8% verso la fine del 2009, rispetto al 2008. Anche se, tale contrazione dei prezzi, non riguarda gli immobili residenziali di lusso.

Questo trend proseguirà anche nell'anno 2010 e si potrà attendere un inversione di tendenza che dia vita a una ripresa economica soltanto nel 2011 inoltrato.

Usa, riparte l'edilizia. Europa e Italia ancora in calo

In Italia calano di 1/3 le compravendite nel 2009. Ma per i big delle costruzioni il 2008 si è chiuso bene

casa_graficoSe la crisi è cominciata dal mattone dal mattone deve finire. Con queste parole Renato Brunetta, intervenuto all'assemblea Assoimpredil-Ance, ha descritto davanti alla platea di imprenditori le misure messe in campo dal governo. Il Piano casa che libererà il 2% del risparmio complessivo delle famiglie per interventi di ampliamento, la promessa di pagamenti più veloci dalla PA, il piano di edilizia pubblica e social housing. Quel che è vero, però, è che la crisi uscirà dalla porta principale, da cui è entrata, dal mattone.

Il Dipartimento del Commercio americano nel mese di maggio ha registrato finalmente un dato in crescita per i nuovi cantieri aperti in Usa: +17,2% rispetto al dato di -12,9% di aprile. A livello unitario, i nuovi cantieri sono stati 532.000 (dato destagionalizzato) a fronte di un consensus per 490.000 e rispetto ai 454.000 (da 458.000) del mese precedente. A maggio i permessi per nuove costruzioni, che forniscono un'indicazione sulle prospettive future nel settore delle costruzioni di abitazioni, sono aumentati del 4%, il maggiore incremento dal giugno dell'anno scorso, a 518.000 unità contro attese per 500.000 unità.


Va male in Europa

Non ci sono segnali positivi in Europa. Gli investimenti nel settore delle costruzioni edilizie in Europa precipitano nel primo trimestre e registrano una discesa del 74% rispetto allo stesso periodo dell'anno scorso. Lo rivela un rapporto di Cushman and Wakefield, secondo il quale gli investimenti europei nell'edilizia sono scesi a 11,4 miliardi euro, a fronte dei 43,3 miliardi di euro di un anno fa. Gli investimenti esteri nel comparto calano dal 43% del totale di un anno fa al 29%.
In controtendenza la Gran Bretagna, dove gli investimenti esteri nel settore delle costruzione sono saliti del 147% su base annua.

 

In Italia calano di 1/3 le compravendite
Quanto al mercato domestico, già il 2008 si è chiuso con una flessione del 2,3 per cento (in valore), malgrado la crisi abbia interessato poco più dell'ultimo trimestre del 2008. Per il 2009 l'Ance prevede un ulteriore peggioramento con un mercato contratto di circa il 5 per cento in valore e in misura superiore al 7 per cento in quantità. Probabilmente gli effetti della recessione economica di questi mesi, inizieranno a palesarsi nei prossimi esercizi quando le imprese smaltiranno i lavori che hanno nel portafoglio "frustrato" dalle mancate acquisizioni degli ultimi tempi.

Intanto giungono i dati del rapporto Ancab Cresme sul mercato delle compravendite. I dati sono impressionanti e con un -33,4% riportano il mercato ai tempi del 1997: 695.000 abitazioni compravendute nel 2009. Il mercato immobiliare - spiega lo studio - registra una forte crisi della domanda di sostituzione, che vale il 60% del mercato, ma è in calo anche la domanda primaria.

 

L'influsso del Piano Casa
Secondo il Cresme se solo il 12% degli aventi diritto utilizzasse la possibilità di ampliamento offerta al Piano Casa, ovvero della manovra a sostegno dell'edilizia che le regioni si stanno attivando nel varare, sarebbero messi in moto 61 miliardi di euro di investimenti, per 153 milioni di mc, e attivati 765.000 occupati diretti e  265.000 indiretti.

 

Gli effetti sul mercato immobiliare
Il Cresme ha valutato anche gli effetti del Piano Casa sul mercato immobiliare. Se il 30% del 12% che ne avrebbe diritto, realizzasse un bilocale di 50/70 mq, invece delle semplici 2 stanze, si immetterebbero sul mercato 346.000 abitazioni che, messe in relazione con la frenata delle compravendite, contribuirebbero al deperimento, pur parziale, del mercato immobiliare, rimandandone la ripresa. Di conseguenza ci sarebbe un rilancio eccezionale per il 2010 e il 2011 e una frenata nel 2012.
Che l'enorme aumento di volumetrie disponibile sul mercato immobiliare possa far abbassare i prezzi è uno scenario disegnato anche dagli operatori del settore. Una delle possibili vie di uscita, secondo Cresme, e assecondare la domanda di qualità del costruito che comincia a crescere negli acquirenti: minori spese energetiche, più qualità architettoniche maggiore sostenibilità, sfide che le imprese di costruzioni devono raccogliere.

 

Come stanno le grosse imprese italiane?
Ma in questo scenario come se la cavano le imprese italiane di costruzioni? L'analisi dei bilanci 2008 delle prime 15 imprese generali di costruzioni elaborata dalla società
Guamari per edilizia e Edilizia e Territorio de Il Sole 24 Ore mostra un buono stato di salute del vertice delle costruzioni italiane: risulta infatti un aumento del 12,4 per cento del fatturato consolidato, grazie al successo di alcune "riuscite" operazioni fusioni passate e presenti e alla maggior penetrazione dei mercati d'esportazione, arrivati a interessare il 39,9 per cento del fatturato (dal 37,5 per cento del 2007).
Il 2008 vede una stabilità del vertice: in prima posizione si conferma Impregilo (sempre più internazionalizzata) a cui seguono Astaldi e Pizzarotti. Seguono: Condotte (gruppo Ferfina), Salini e Cmc. Fa ingresso nella top 10 un'altra cooperativa emiliana, Cmb, che festeggia il centenario della sua fondazione. In ottava posizione troviamo Bonatti, sempre meno un'impresa di costruzioni e sempre più orientata al business dell'oil&gas. A chiudere la top 10 è la toscana Baldassini Tognozzi Pontello.
Dall'11° alla 15° posizione troviamo: Mantovani, Rizzani de Eccher, Consorzio Etrutria, Coopsette e, infine, Maltauro, con un balzo della produzione del 63,3 anche grazie alle acquisizione del 2007 dei rami d'azienda di Ferrari/Ira e di Torno Internazionale.
Sul piano economico anche nel 2008 nessuna delle prime 15 imprese generali chiude il conto economico in perdita; gli utili si incrementano - su base cumulata - del 38,3 per cento portando il rapporto utile/fatturato al 3,3 per cento (dal 2,7 del 2007). Sul piano patrimoniale si segnala una posizione finanziaria aggravata complessivamente del 25,1 per cento e che vale poco più del 15 per cento del fatturato cumulato complessivo.
Quanto agli aspetti commerciali il 2008 si chiude con un portafoglio ordini rinforzato del 5,7 per cento che dovrebbe garantire circa cinque anni di attività e a cui i costruttori faranno fronte con una forza lavoro cresciuta dell'8 per cento, un segnale positivo per un'economia - quella italiana - che probabilmente vedrà crescere il tasso di disoccupazione al 10 per cento.


Un'indagine termografica di Legambiente su case e uffici documenta gli sprechi energetici e gli esempi virtuosi

 


 

termografia_legambienteVedere per credere”: i nostri palazzi consumano troppa energia. Per documentare gli sprechi in modo semplice e comprensibile Legambiente ha scelto, in collaborazione con Edison, lo strumento della termografia applicata a nuove abitazioni ed edifici pubblici per uffici in quattro città: Roma, Firenze, Milano, Bolzano.

La termografia - spiega in un'intervista apparsa su Repubblica Edoardo Zanchini, responsabile energia dell'associazione - permette di visualizzare il funzionamento delle pareti e quindi di capire se un edificio è ben costruito, se avrà bisogno di un minor utilizzo di energia per il riscaldamento d'inverno e di energia per il condizionamento dell'aria d'estate”. Il risultato dell'indagine termografica “è molto interessante – osserva Zanchini - e mostra come vi possano essere difetti macroscopici oppure soluzioni perfette che determinano differenti livelli di comfort e di spesa per chi ci vive e li utilizza. In un edificio ben isolato si può arrivare a spendere fino a un quarto in termini di bolletta energetica, con un risparmio che per una famiglia vuol dire centinaia di euro, per edifici di uffici migliaia di euro ogni anno”.

 

 

Abitazioni

Sono stati presi in considerazione edifici per abitazioni costruiti recentemente, tutti di ottima qualità a vederli da fuori, “costosi” per chi li ha comprati e apparentemente simili. Ma usando le termografie si possono vedere chiaramente difetti e pregi.

A Milano sono stati fotografati edifici recenti realizzati nel quartiere Bicocca. Le termografie permettono di evidenziare problemi assolutamente invisibili dall’esterno, quali ad esempio la presenza di ponti termici creati dalla struttura in cemento armato, dai cassonetti degli avvolgibili, dai balconi che non sono stati isolati correttamente e che quindi creano una “via preferenziale” del calore verso l’esterno.

A Firenze gli edifici presi in considerazione sono nella zona di Novoli, dove si trova la sede della Regione e si è realizzato un ampio intervento di riqualificazione urbana con edifici residenziali ed edifici universitari. Anche in questo caso le termografie permettono di vedere insospettabili difetti negli edifici, invisibili ad occhio nudo, soprattutto perché si tratta di interventi recenti. I principali punti deboli nelle costruzioni si rilevano nei solai e nelle strutture in cemento armato non isolate e che quindi evidenziano un ponte termico rilevante.

A Roma, le foto sono state realizzate su edifici residenziali della periferia Sud (Malafede, Quartiere Caltagirone). Le termografie consentono di evidenziare un difetto costruttivo nel punto d’incontro tra il terrazzo e la parete dell’appartamento. Senza un attento isolamento si viene a creare un ponte termico che ha effetti particolarmente rilevanti in termini di dispersioni e quindi di minore comfort nell’abitazione.

A Bolzano è stato scelto un edificio che è certificato energeticamente di Classe A, secondo la procedura CasaClima adottata nel 2002 dal Comune. Le termografie confermano la validità della procedura, basta vedere le immagini per verificare come i difetti rilevati negli edifici di Milano, Firenze, Roma non siano in questo caso presenti: la parete ha una temperatura esterna praticamente omogenea (a parte alcuni limitati punti in cui si può intravedere la presenza degli avvolgibili). Impressionante è la differenza con l’edificio accanto, più antico e non certificato, in cui sono chiaramente leggibili molti difetti e ponti termici nelle facciate.

Per capire le differenze per chi vi abita, a Bolzano le pareti hanno caratteristiche omogenee, per cui l’isolamento permette di evitare anche ponti termici limitando al massimo il passaggio del freddo d’inverno e del caldo d’estate. In questo modo si possono ridurre i costi del riscaldamento e del raffrescamento. Per fare un esempio, un edificio con queste caratteristiche (ad esempio con il sistema CasaClima edificio di Classe A) ha bisogno di circa 30 kWh/mq anno per il riscaldamento (paragonabile alla capacità di 3 litri di gasolio per riscaldare efficientemente per un anno la superficie di 1 m²), rispetto ad un edificio nuovo di Classe C che ha bisogno di circa 70 kWh/mq anno e a un edificio esistente, mediamente classificabile nella classe E che ha bisogno di circa 120 kWh/mq anno.

E i costi? Mediamente si considera che la spesa aggiuntiva per un intervento di questo tipo sia del 5-9% in più, ma considerando che il prezzo di costruzione è circa 1/3 o ¼ del valore delle abitazioni prese in considerazione si capisce dal risparmio che si realizza come avere edifici ben costruiti convenga anche da un punto di vista economico.

Edifici per uffici

Sono state prese in considerazioni le sedi delle Regioni Lombardia, Toscana e Lazio, la nuova sede degli uffici della Provincia di Bolzano.

Le tre sedi regionali di Milano, Firenze, Roma sono molto simili come architetture e anche da un punto di vista energetico. Le termografie mettono in mostra un comportamento termico praticamente disastroso, nel senso che è difficile distinguere differenze tra le superfici vetrate (che sono notoriamente il punto debole degli edifici per la dispersione del calore) e le pareti. Il che vuol dire che il comportamento delle superfici perimetrali è tale da obbligare ad un uso spinto dell’impiantistica per recuperare d’inverno attraverso il riscaldamento le dispersioni delle pareti e d’estate un po’ di fresco mediante l’utilizzo di condizionatori.

L’edificio preso in considerazione a Bolzano, sede degli Uffici della Provincia è stato costruito recentemente ed è certificato di Classe A. Le termografie confermano il comportamento ottimale, con una parete assolutamente omogenea dal punto di vista delle temperature, in cui non si evidenziano i ponti termici nel passaggio dei solai o all’altezza delle finestre. Solo le finestre appaiono di un colore diverso, perché naturalmente hanno capacità meno isolanti rispetto ad una parete; tuttavia anche le superfici vetrate sono certificate e quindi assumono una funzione isolante molto rilevante rispetto a un edificio tradizionale.

 

La certificazione funziona

 

L'intento di Legambiente con questo studio era di confermare le potenzialità della certificazione energetica degli edifici, più che trovare le differenze tra nord e sud o tra pubblico e privato. “Quello che emerge con forza - spiega ancora Zanchini su Repubblica - è che la certificazione energetica funziona. A Bolzano, dove a differenza che nel resto del Paese è in vigore, i risultati si vedono e gli stabili, quelli residenziali come quelli destinati ad uffici pubblici, permettono risparmi sulle spese di raffreddamento e riscaldamento (30 kWh/mq anno contro 120 kWh/mq anno) fino a un quarto di quanto occorre nelle altre città”. Ma a livello nazionale l'obbligo di allegare l'attestato all'atto di compravendita degli immobili è stato cancellato dal nuovo esecutivo Berlusconi, e si è ancora in attesa delle linee guida nazionali sulla certificazione energetica.

Allo stesso modo del settore auto, l'edilizia deve puntare sull'innovazione e sull'efficienza energetica per non finire travolta dalla crisi. “L'aspetto paradossale - aggiunge Zanchini - è che tutti gli stabili presi in considerazione sono nuovi e di pregio. Stiamo parlando di case da 4-5 mila euro a metro quadrato e adottare i migliori accorgimenti ai fini dell'efficienza energetica avrebbe fatto aumentare il prezzo in misura modesta. Il problema è che fino ad oggi la domanda del mercato immobiliare è stata tale da non spingere i costruttori a innovare, facendoli vivere di rendita con tecniche e materiali obsoleti dal punto di vista dell'efficienza”.

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Pubblicato il 30 Luglio 2009

Usa, riprende fiato il mercato immobiliare - 28/07/2009

Gli acquisti di nuove abitazioni negli Stati Uniti sono cresciuti dell’11% nel mese di giugno, facendo registrate l’aumento più importante degli ultimi otto anni...

Gli acquisti di nuove abitazioni negli Stati Uniti sono cresciuti dell’11% nel mese di giugno, facendo registrate l’aumento più importante degli ultimi otto anni. E fornendo un ulteriore segnale del fatto che il mercato immobiliare, dopo essere stato per mesi sotto la tempesta della crisi finanziaria globale, sta cominciando a fare i primi passi verso la stabilizzazione. Con il risultato ottenuto nel mese scorso, il ritmo annuale delle vendite è cresciuto a 384 mila: un dato più alto rispetto alle previsioni degli analisti. 

Non a caso, gli economisti di Deusche Bank Securities e di Goldman Sachs Group hanno sottolineato come i dati debbano essere considerati la fine della contrazione del settore. Ciò, tuttavia, non significherà l’uscita definitiva dal tunnel: i prezzi delle case faticheranno a risalire probabilmente per tutta la seconda metà dell’anno, mentre l’aumento della disoccupazione costituirà un ulteriore freno alla ripresa economica. «Il comparto immobiliare rimarrà ancora fragile - ha spiegato all’agenzia Bloomberg Joseph LaVorgna, capo economista di Deutsche Bank Securities negli Stati Uniti -, e per un vero recupero occorrerà aspettare alcuni mesi».  

A conferma dell’arrivo dei primi segnali di stabilizzazione sono arrivati anche i dati relativi all’indice S&P/Case Shiller, che monitora i prezzi delle case nelle 20 principali aree metropolitane degli Usa. Il valore degli immobili è sceso a maggio, rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente, del 17,9%: un calo leggermente più contenuto rispetto al 18,1% registrato nel mese di aprile. 

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Pubblicato il 30 Luglio 2009

Qual'è la politica della Casa del Governo?

 

Proprio nel giorno in cui si svolgeva l’annuale riunione dell’Ordine degli Ingegneri, il Governo ha annunciato di avere completato il suo “ Piano Casa”.

Continua la tradizione di questo Governo di centro destra, che più che fare le cose, le annuncia, in concomitanza con riunioni dei gruppi di potere e delle corporazioni professionali che restano la struttura medievale di questa nostra economia virtuale.

Il Piano, che nella sua prima parte, varata qualche mese fa prevedeva allargamenti e ristrutturazioni di immobili privati; ora si arricchisce della decisione di costruire 100.000 nuove abitazioni da destinare a giovani coppie per acquisto agevolato, per affitto agli immigrati e per i cittadini che non possono accedere ad un mutuo.

Le platee che il Premier preferisce sono quelle degli industriali, dei commercianti e dei professionisti compiacenti, che applaudono convinti e ridono alle battute del nostro più importante politico. Gli ingegneri sono stati molto contenti dell’annuncio della costruzione di nuove case, perché questo significa nuove strade, nuovi centri commerciali, nuovi parcheggi. In questo modo si creano i presupposti per nuovi servizi, nuove scuole, nuove fogne e sistemi idrici e scavi per il posizionamento delle reti elettriche e telefoniche e per portare il gas nei nuovi quartieri.

Il Premier, da vecchio imprenditore edile, spera ancora, che mettere in moto il settore delle costruzioni immobiliari significa rimettere in moto un processo di crescita della economia e della finanza. Questo sistema, che poteva andare bene negli anni 60, non è più possibile! Continuare a pensare alla crescita infinita, ad un mercato in grado di assorbire tutti i prodotti che siamo capaci di produrre, è follia e la crisi attuale lo dimostra. Continuare a costruire case inutili e consumare il territorio è un danno per l’ambiente, per la società e per l’economia.

Con l’aiuto di Giovanni De Falco, abbiamo cercato i dati sul patrimonio immobiliare del nostro paese, per capire con precisione a che punto sta il problema della casa in Italia.

Abbiamo dovuto risalire a dati del 2001, al vecchio censimento, per trovare dei riferimenti affidabili. Ma anche se sono tanto vecchi, restano illuminanti sul bisogno di case nel nostro paese.

Secondo quei dati, le case in Italia adibite ad abitazioni sono 27.291.990; le case non occupate sono il 9,7% del totale e raggiungono la bella cifra di 2.647.328. Questi dati si riferiscono al patrimonio abitativo accatastato e conosciuto, mentre non sono considerate le abitazioni abusive, non ancora sanata o non condonate che pure sono ben presenti nel nostro territorio.

La stima, al ribasso, del patrimonio abitativo abusivo del nostro paese, può essere calcolata attorno al 10% delle abitazioni regolari. Anche nelle case abusive si registra il fenomeno delle case vuote, per cui, alla cifra delle abitazioni regolari, che non sono occupate, si aggiunge un'altra quota che arriva dalle case abusive. In Italia, nel 2001, c’erano oltre tre milioni di appartamenti vuoti, di tutte le dimensioni e di tutte le tipologie abitative previste dal mercato. In virtù dei condoni messi in atto dal precedente governo Berlusconi, sono emerse molte abitazioni abusive e molte altre sono state costruite. Secondo il Sunia, confermato da stime dell’UPPI, in Italia, nel 2008, le case vuote raggiungevano i 4 milioni di unità.

Se qualcuno ha la curiosità di sapere quante case vuote ci sono nella città di Napoli vi forniamo i dati elaborati nella nostra ricerca: si calcola che 21.190 sono quelle non abitate ed accatastate, ma si ritiene che si arriva a 30.000 se si considera quelle abusive. Le abitazioni censite a Napoli città sono: 362.210.

Sono cifre enormi! Esiste un patrimonio immobiliare nel nostro paese elevato e in gran parte non utilizzato.

Che bisogno c’è di costruire altri 100 mila inutili appartamenti? Che bisogno c’è, di consumare ancora territorio, soprattutto nelle aree urbane, dove ormai non ce ne è più?

Nel territorio devastato dell’Aquila si è svolto il G8, non ha insegnato niente quel drammatico evento? Sono crollate le abitazioni costruite con un cemento armato scadente, costruite con tecniche affrettate e con scarsa professionalità. Dopo il drammatico evento del terremoto del Molise, in cui morirono i bambini della scuola Jovine di San Giuliano di Puglia, tutto il paese ha capito che bisognava provvedere ad una grande campagna di verifica delle strutture pubbliche, degli immobili privati e delle strutture di servizio per tutte le zone del nostro paese che corrono il rischio di subire terremoti. Il caso dell’ospedale dell’Aquila è troppo evidente per dimenticarlo, allora, perché gli ingegneri, che pure hanno responsabilità nella costruzione dei nostri edifici, invece di applaudire a nuove ed inutili costruzioni, non presentano un piano di verifica, risanamento e messa in sicurezza degli edifici pubblici? Perché il Governo non finanzia la messa in sicurezza degli immobili privati? Perché non si fa promotore di una grande campagna di risparmio energetico nelle case, e di approvvigionamento da fonti rinnovabili dell’energia per le nostre abitazioni?

Le idee di questo Governo sono vecchie: il nucleare, le costruzioni di case, la speculazione finanziaria sulle aree fabbricabili.

L’unica fortuna che abbiamo e che il Governo annuncia quello che farà, poi, per mancanza cronica di fondi, impiega anni per emettere i decreti attuativi che rendono operative le decisioni assunte.

Chi si ricorda più del Ponte sullo Stretto di Messina? La grande opera pubblica che costa una montagna di miliardi, che rappresentava fino a poco tempo fa il fiore all’occhiello della politica innovativa del Premier.

Perché non immaginare delle politiche che spingano il mercato immobiliare ad un contenimento dei costi e dei prezzi, sia per l’acquisto che per l’affitto? L’unico motivo che il mercato immobiliare è tanto bloccato è perché non è un mercato, non c’è concorrenza ed i prezzi li impone un sistema finanziario che ragiona più come uno speculatore, che come un istituto bancario soggetto a regole.

Il problema vero e che l’Italia non cresce soprattutto in cultura e modernità nell’affrontare i problemi di uno sviluppo difficile da riorganizzare. La mancanza di futuro lo si vede in questa mancanza di pensiero, di proposte innovative e di riflessione culturale che fa crescere l’intero paese.

Il Premier è bravo a divertire i poteri forti di questo paese ed ottenere vittorie elettorali su programmi basati sulla sabbia delle parole dette e subito negate. Purtroppo agli italiani piacciono molto le uscite demagogiche del nostro Premier, quando inventa con Bruno Vespa in televisione il palinsesto di un governo virtuale che non si realizzerà mai. Fino a quando questo paese potrà sopportare questo inutile perdita di tempo e di identità?

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Pubblicato il 30 Luglio 2009


Gli italiani preferiscono le Americhe, i ticinesi la propria terra

Casa dolce casa, ma fuori dai confini italiani. E' sempre più forte la tendenza degli italiani a trasferirsi. I ticinesi, invece, scelgono il Ticino

 
 

MILANO - Casa dolce casa, ma fuori dai confini italiani. E' sempre più forte la tendenza degli italiani a trasferirsi e comprare casa all'estero. Secondo i dati dell'Aire, l'anagrafe dei residenti all'estero, i connazionali che si sono trasferiti fuori dal Belpaese nel 2008 è salito da 3,65 milioni a 3,85 milioni, con un incremento del 5,6% rispetto all'anno precedente.

Keystone
   
Keystone

Gli italiani preferiscono le Americhe - Tra le mete preferite per cambiare vita spicca il Sudamerica. Oltre alla qualità della vita, ad attirare gli italiani in queste terre è anche il basso costo degli immobili. Un esempio? A santo Domingo, nella Repubblica Dominicana, si spendono in media 750 euro al metro quadro, mentre in Argentina si riesce a comperare una casa nell'esclusivo quartiere Palermo di Buenos Aires al prezzo di un box di Milano. Anche l'America del Nord ha raccolto ultimamente l'interesse degli italiani in cerca di casa. E' cresciuto infatti il numero di coloro che hanno voluto approfittare del calo dei prezzi degli immobili e dell'euro forte, acquistando un appartamento soprattutto a New York.

In Ticino - Per quanto riguarda il nostro Cantone, i ticinesi preferiscono, come da tradizione, investire a casa propria. "Un buon 90% preferisce investire in Ticino - ci ha riferito il direttore della Fiduciaria Gaggioni SA, con sede a Locarno. 

Sono gli svizzeri tedeschi e romandi, ancora loro, i maggiori interessati ai beni immobiliari ticinesi: "Scelgono soprattutto le località turistiche di Lugano, Locarno e Ascona". Ad andare per la maggiore sono gli attici e gli appartamenti di lusso. Stesso trend anche per i ticinesi: "Sono sempre gli appartamenti ad essere la tipologia di acquisto più in voga".

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Pubblicato il 30 Luglio 2009

Imposta di registro. Per la Cassazione la derivazione tra atti non è obbligatoria ma stabilita dalla volontà delle parti
Azienda e affitto a doppio prelievo

Sono soggetti all'imposta di registro sia la cessione d'azienda sia la contestuale e specifica cessione del contratto di locazione di immobili, intervenuta in occasione della stessa operazione. È questa la conclusione cui è giunta la Corte di cassazione (sentenza n. 10180/09). La Corte si è pronunciata sull'impugnazione di un avviso di liquidazione per supplemento di imposta di registro, riguardante l'applicazione del tributo alla cessione – con clausola espressa – dei contratti di locazione degli immobili in cui era svolta l'attività d'impresa, intervenuta in occasione della cessione d'azienda originariamente sottoposta a registrazione. La Cassazione ha ritenuto applicabile l'articolo 21, comma 1, del Dpr n. 131/86 in base al quale se un atto contiene più disposizioni che non derivano necessariamente, per la loro intrinseca natura, le une dalle altre, ciascuna di esse è soggetta a imposta come se fosse un atto distinto. La Cassazione muove da due assiomi: 1) il registro è un'imposta d'atto e, quindi, quando un documento contiene più "atti", ciascuno espressione di capacità contributiva, è normale e ragionevole che l'imposta si applichi distintamente a ognuno di essi; 2) tale regola generale è derogabile solo nel caso in cui più atti risultino così intrinsecamente connessi tra loro da risultare rivolti alla realizzazione di una vicenda giuridica unitaria e inscindibile, perché nell'ipotesi così formulata la connessione tra gli atti risulta tale da non consentire di ritenere ciascuno di essi espressione di autonoma capacità contributiva. Questa eccezione, secondo la Corte, non ricorre nel caso di cessione del contratto di locazione in occasione della cessione d'azienda, non sussistendo tra i due contratti il «nesso di necessaria derivazione». Per ritenere necessariamente connesse e derivanti più disposizioni contenute nello stesso atto, occorre che non si possa concepire l'esistenza dell'una se si prescinde dall'altra e non basta che la volontà delle parti le abbia considerate reciprocamente coordinate e concepite come conseguenza le une dalle altre. La connessione, cioè, deve essere assolutamente necessaria per esigenza obiettiva del negozio giuridico e non già una connessione voluta dai contraenti; deve sussistere «una oggettiva necessità giuridica e contrattuale di connessione o compenetrazione, a nulla rilevando l'esistenza di una mera connessione soggettiva». Il contratto di locazione, invece, non deriva "necessariamente" dalla cessione d'azienda non assumendo alcuna rilevanza, a tali fini, la previsione dell'articolo 2558, Codice civile, ai sensi della quale «se non diversamente pattuito, l'acquirente dell'azienda subentra nei contratti stipulati per l'esercizio dell'azienda stessa che non abbiano carattere personale». Tale conclusione è motivata dalla Cassazione – ed è questo il passaggio che è ha suscitato più critiche in dottrina – sulla circostanza che «l'effetto naturale del negozio di trasferimento d'azienda, consistente nella successione ex lege nei contratti, non è necessario, potendo essere escluso dalla diversa pattuizione delle parti. Del resto, la ratio del descritto effetto naturale del negozio traslativo consiste proprio nel preservare l'efficienza produttiva del complesso ceduto». La scelta circa la concreta effettuazione del subentro nei contratti aziendali è ricollegabile alla convenienza economica del nuovo titolare dell'azienda, interessato ad assicurarsi l'effettivo avviamento. Pertanto, conclude la Corte, le due disposizioni, correttamente individuate, non possono ritenersi necessariamente derivanti l'una dall'altra, così da risultare inscindibilmente connesse, per virtù di norma di legge o per la loro intrinseca natura, bensì connesse in maniera soltanto occasionale. In definitiva, non basta una connessione voluta dai contraenti. In realtà, ma se la ratio agevolativa dell'articolo 21 del Dpr 131/86, fondata sul nesso di derivazione necessaria scaturente dall'intrinseca natura delle disposizioni contenute nell'atto sottoposto a tassazione, può in astratto giustificarne una lettura restrittiva della stessa, appare tuttavia abnorme il ricondurre a tassazione le singole disposizioni laddove le stesse si traducano in clausole contrattuali confermative di una disciplina generale civilistica (articolo 2558 Cc) che avrebbe comunque trovato applicazione, a prescindere dalla scelta operata dalle parti in tal senso. © RIPRODUZIONE RISERVATALa sentenzaPertanto, va ribadito che il citato articolo 20 contiene al comma 1 una regola generale, secondo la quale quando in un solo documento è racchiusa una pluralità di disposizioni, l'imposta di registro si applica distintamente a ciascuna di esse; e al secondo comma un'eccezione per il caso in cui le diverse disposizioni derivano necessariamente, per la loro intrinseca natura, le une dalle altre. Tale eccezione, necessariamente di stretta interpretazione, ricorre solo allorquando è la volontà della legge o l'intrinseca natura delle diverse disposizioni a determinare tra esse un rapporto di connessione oggettiva, necessaria e inscindibile, e non anche quando quel rapporto trovi origine nella volontà delle parti...

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Pubblicato il 30 Luglio 2009


C'è reato solo quando si «firma» per la locazione

di Antonio Nucera Nella locazione c'è reato solo se lo straniero è irregolare al momento della stipula o del rinnovo del contratto. La situazione di irregolarità dell'inquilino deve sussistere al momento della stipula o del rinnovo del contratto. Diversamente, non si può configurare a carico del proprietario di un immobile il reato di locazione a straniero privo di titolo di soggiorno. È quanto prevede la nuova legge in materia di sicurezza (di prossima pubblicazione in «Gazzetta Ufficiale») che modifica la norma introdotta circa un anno fa, la cui formulazione aveva dato luogo a forti incertezze interpretative, anche in giurisprudenza, al punto da rendere problematico locare agli stessi immigrati regolari. Il testo sinora vigente, infatti, prevedeva la reclusione da sei mesi a tre anni (oltre alla sanzione della confisca del bene, a meno che questo non fosse appartenuto a persona estranea al reato), per chiunque a titolo oneroso, al fine di trarre un ingiusto profitto, avesse dato alloggio ad uno straniero (intendendosi per tale il cittadino di Stati non appartenenti all'Unione europea o l'apolide), privo di titolo di soggiorno, in un immobile di cui avesse avuto la disponibilità, ovvero lo avesse ceduto allo stesso, anche in locazione. Il problema che si poneva era quello del rapporto fra durata dei contratti di locazione e durata dei permessi (e dei visti) di soggiorno. Avendo questi una durata massima – salvo rinnovo – di due anni, ci si chiedeva in quali conseguenze sarebbe incorso un proprietario che avesse concesso in locazione un immobile per un periodo superiore. E, in caso positivo, quali strumenti avesse avuto a disposizione per non subire sanzioni qualora il permesso del suo inquilino fosse stato revocato, oppure non fosse stato rinnovato. L'attuale formulazione del l'articolo 12, comma 5-bis, Dlgs 286/98 (Testo unico sull'immigrazione) chiarisce, invece, che con la medesima pena della reclusione da sei mesi a tre anni (oltreché con la medesima sanzione della confisca) sarà punito «chiunque a titolo oneroso, al fine di trarre ingiusto profitto, dà alloggio ovvero cede, anche in locazione, un immobile ad uno straniero che sia privo di titolo di soggiorno al momento della stipula o del rinnovo del contratto di locazione». Allo stato, dunque, il reato si configura esclusivamente qualora l'inquilino straniero sia in una situazione di irregolarità all'atto della stipula o del rinnovo del contratto di locazione. Nel caso in cui, invece, lo straniero sia provvisto di regolare titolo di soggiorno al momento della stipula o del rinnovo del contratto di locazione, eventuali revoche o mancati rinnovi di tale titolo in corso di locazione non determinano nel proprietario alcuna responsabilità. L'espressione «rinnovo» pone peraltro problemi interpretativi, nel senso di stabilire se nella stessa siano inclusi anche i rinnovi automatici o taciti ovvero solo gli altri, che si concretizzano quindi nella formale stipula di un nuovo contratto. La logica sottostante al provvedimento fa ritenere che si sia inteso riferirsi, da parte del legislatore, solo a questi ultimi, atteso che per il diniego di rinnovo (o di disdetta, nei contratti agevolati) occorre ricorra una delle ipotesi fissate – nei diversi casi – dalla vigente normativa (fra le quali non rientra la perdita di validità del titolo di soggiorno dei conduttori). Ciò, anche per un'ulteriore (concorrente, e pur separatamente valida) ragione: che il titolo di soggiorno del conduttore potrebbe perdere di validità nel periodo (un anno o sei mesi, a seconda che si tratti di locazione a uso diverso o abitativo) successivo al termine obbligatorio di preavviso di diniego (o di disdetta dopo il periodo di proroga biennale, nei contratti agevolati) e cioè in un momento nel quale il locatore non ha più la possibilità di far cessare il contratto.

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Pubblicato il 30 Luglio 2009

Locazioni commerciali. I canoni in vigore sono oggetto di nuovi accordi tra proprietari e inquilini
Cambia l'affitto del negozio

Guido A. Inzaghi Francesco Sanna La crisi finanziaria che dall'inizio del 2008 sta affliggendo la maggior parte dei mercati è argomento ormai noto. Il settore che ha risentito, in modo più significativo di altri, di tali effetti negativi, è senz'altro il mercato immobiliare, non solo relativamente alla stasi degli investimenti da parte dei grandi fondi ma anche in relazione al mercato delle locazioni commerciali, se è vero che, dati alla mano, 2 contratti di locazione su 3, a Milano e Roma, sono oggi oggetto di rinegoziazione. L'attuale crisi, infatti, causa spesso l'impossibilità – o quanto meno difficoltà – di continuare a corrispondere le rate del canone originariamente pattuito, quando le attività esercite nei locali condotti in locazione permettevano una tranquilla sostenibilità del canone. Domanda ricorrente è allora quella riguardante le tutele apprestate dalla legislazione italiana a supporto delle richieste dei conduttori. La materia delle locazioni a uso diverso dall'abitativo (le locazioni commerciali), è disciplinata – oltre che dalle disposizioni del Codice civile (articoli 1571 e seguenti) dalla legge n. 392 del 27 luglio 1978. La legge 392/78 prevede il diritto del conduttore, indipendentemente dalle previsioni contrattuali, di recedere in qualsiasi momento dal contratto nell'ipotesi in cui ricorrano «gravi motivi» (articolo 27, ultimo comma) – posto che sia comunque rispettato un preavviso di 6 mesi. Termine generico, quello dei gravi motivi, suscettibile di includere – in linea teorica – un numero considerevole di casi. La Corte ha affermato in più di un'occasione, che i gravi motivi che consentono il recesso del conduttore, indipendentemente dalle previsioni contrattuali, devono essere determinati da fatti estranei alla volontà del conduttore, imprevedibili e sopravvenuti alla costituzione del rapporto, tali da rendergli oltremodo gravosa la sua prosecuzione. In relazione alle locazioni commerciali, è stato stabilito, può integrare grave motivo, che legittima il recesso del conduttore, un andamento della congiuntura economica sopravvenuto e oggettivamente imprevedibile che lo obblighi ad ampliare o ridurre la struttura imprenditoriale in misura tale da rendergli particolarmente gravosa la persistenza del rapporto locativo. Nel momento attuale è agevole intendere che la norma in esame possa spesso prestarsi da efficace "sponda" per i conduttori, che, con la minaccia dell'esercizio del recesso, chiedono la rinegoziazione dei canoni. Al riguardo va precisato che l'apprezzamento circa l'imprevedibilità del fatto che rende particolarmente gravosa la prosecuzione del rapporto locativo costituisce valutazione rimessa al giudice di merito e che pertanto spetterà al singolo conduttore riuscire a fornire la prova che la propria impossibilità di continuare a corrispondere il canone originario sia effettivamente determinata da un andamento sfavorevole del mercato e non da proprie inefficienze o cattiva gestione. A fronte di tale congiuntura potenzialmente favorevole ai conduttori è opportuno registrare come il legislatore si sia invece mosso in direzione opposta relativamente al tema della rivalutazione annuale dei canoni, segnando un punto a favore dei locatori. Stiamo parlando della novità di cui all'articolo 41-duodecies della legge di conversione del Dl 207/2008, che integra l'articolo 32 della legge 392/78 e rubricato «Aggiornamento del canone». A seguito di tale riforma, l'articolo 32 della legge 392/78 prevede ora che «le parti possono convenire che il canone di locazione sia aggiornato annualmente su richiesta del locatore per eventuali variazioni del potere di acquisto della lira (ora euro). Le variazioni in aumento del canone per i contratti stipulati per una durata non superiore a quella di cui all'articolo 27 non possono essere superiori al 75% di quelle accertate dall'Istat dell'indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e di impiegati. Le disposizioni del presente articolo si applicano anche ai contratti di locazione stagionale e a quelli in corso al momento dell'entrata in vigore del limite di aggiornamento di cui al comma 2 del presente articolo». La norma dispone che, a partire dall'entrata in vigore del nuovo disposto normativo, il limite massimo di rivalutazione dei canoni del 75% delle variazioni accertate dall'Istat dell'indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati si applica con riferimento esclusivo a quei contratti la cui durata minima non ecceda quella prevista dall'articolo 27 della legge 392/78, ovverosia sei o nove anni a seconda della destinazione d'uso dell'immobile. Viene sancito quindi il diritto del locatore di richiedere l'aggiornamento in misura anche superiore al 75% delle variazioni accertate dall'Istat – fino al 100% – per tutte le locazioni commerciali di durata superiore ai minimi legali. © RIPRODUZIONE RISERVATALe norme in vigore in alcuni paesi europeiOltre confineFrancia La legge francese sulle locazioni a uso diverso dall'abitativo non ha subito modifiche per consentire il recesso anticipato dal contratto – o una riduzione del canone – da parte del conduttore come conseguenza dell'impatto negativo causato dalla crisi finanziaria, né già contiene rimedi in tal senso. Tuttavia, nella prassi, alcuni conduttori riescono a negoziare riduzioni del canone con i locatori. E spesso tocca al giudice determinare se il nuovo canone rifletta effettivamente il valore di mercato dei locali affittati.Germania La materia delle locazioni non abitative è disciplinata dal Codice civile tedesco: generalmente si tratta di 5 - 10 anni, oltre a possibili rinnovi a canone fisso. La locazione non può in tale periodo essere terminata se non per eventi o diritti di risoluzione straordinari, espressamente concordati tra le parti, o per violazione dell'obbligo della forma scritta nella stipulazione del contratto. E né il termine di durata né l'importo del canone possono essere modificati unilateralmente: neanche in presenza della crisi finanziaria.Regno Unito I contratti di locazione a uso commerciale sono liberamente negoziabili tra le parti: dal 2007 trova applicazione il cosiddetto Codice delle locazioni commerciali (Code of Leasing Business Premises), che ha colmato il vuoto legislativo nel settore. Le previsioni del Codice sono di applicazione volontaria e mirano al raggiungimento di una maggiore parità contrattuale tra locatore e conduttore tramite l'attribuzione, in favore di quest'ultimo, di un maggiore potere negoziale nella definizione delle condizioni contrattuali.Spagna Le locazioni a uso non abitativo, stipulate dopo il 1° gennaio 1995, sono regolate dal Codice civile spagnolo e dalla legge sulle locazioni urbane 29/1994. La legislazione spagnola non contiene disposizioni che consentano al conduttore di recedere anticipatamente dal contratto di locazione né di rinegoziare il canone. Tuttavia, a causa della crisi immobiliare, oggi gli importi pattuiti in contratto a titolo di canone, sono spesso di fatto rinegoziati: i locatori preferiscono ridurre il canone piuttosto che avere locali sfitti.

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Pubblicato il 30 Luglio 2009

PUÒ DETRARRE IL MUTUO CHI VA A LONDRA PER LAVORO

Circa tre anni fa ho acquistato una casa tramite mutuo ed essendo la mia prima casa ho potuto beneficiare del credito d’imposta. A partire dal 2009 mi trasferirò a Londra per lavoro. Non pagando più le tasse in Italia, ma nel Regno Unito, potrò continuare a beneficiare del credito d’imposta?

Se, come sembra, il lettore intende far riferimento al credito spettante sotto forma di detrazione sugli interessi versati in relazione al mutuo, di cui all’articolo 15, lettera b, del Tuir, la risposta è positiva. Infatti, sebbene come regola generale sia previsto che la detrazione spetta solo a condizione che l’immobile sia adibito ad abitazione principale del titolare o dei familiari (più precisamente, non oltre il periodo d’imposta in cui si perde tale condizione), è tuttavia prevista un’eccezione a tale regola per i casi di trasferimenti per motivi di lavoro.Pare opportuno specificare che il beneficio in questione può applicarsi ugualmente anche in caso di trasferimento della residenza fiscale all’estero, come previsto dall’articolo 24, comma 3, del Tuir. Tuttavia, resta sottointeso che, in caso di assenza di imposta lorda da versare in Italia, lo stesso beneficio, essendo previsto sotto forma di detrazione e non di credito, non potrebbe di fatto essere utilizzato.

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