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affitti locazioni

Pubblicato il 18 Maggio 2020

SMART WORKING- Una specie reattiva ai cambiamenti !

 

Maggio 2020 stiamo tornando alla normalita’? 

Forse e’ troppo  presto ?

Si poteva fare meglio ?

 

Cio’ che e’ successo con  il Coronavirus ha qualcosa di incredibile  e di innaturale e su questo non c'e nessun dubbio.

 

Tutte le certezze che avevamo tutte le liberta’ che oramai non apprezzavamo piu’ tanto erano scontate banali dovute ecco ……tutto questo e’ stato momentaneamente spazzato via,  dalla nostra quotidianita‘

 

Il colpevole e’ ben chiaro  a tutti e ha un nome COVID 19 o per gli  amici CORONAVIRUS  quasi fosse un lontano parente di un conosciuto  personaggio che ha dato a vedere molto in questi anni .

 

Con il suo avvento abbiamo riscoperto valori e situazioni oramai purtroppo , dimenticate dalla quotidianita’ quale la famiglia , il passare del tempo con i propri figli,  fare i maestri per loro, fare i mariti o le mogli a tempo pieno   e lavorare da casa in Smart Working 

 

Tutti bloccati in casa tutti chiusi dentro le proprie  alcove , in attesa che tutto passi e si torni presto alla normalita’ .

 

Ma in questa situazione il TURISMO ha subito, insieme ad altri settori delle vere e proprie batoste !!!

 

Si parla che i Big del settore degli affitti brevi ,Aribnb per primo abbia dovuto procedere ad un drastico licenziamento  di massa, quasi fossimo arrivati ad un punto senza ritorno 

 

Va bene, e’  tutto  corretto che nel momento in cui un evento prende il sopravvento sulla normale vita quotidiana di una persona , paese ,citta’ ,nazione o come in questo caso tutto il MONDO si debbano effettuare scelte difficoltose e dolorose magari anche per chi le fa e non solo, per chi le riceve .

 

Ma dopo la burrasca arriva sempre il sereno per cui che fare ora, in attesa che tutto torni alla normalita’ .

 

Ecco che nascono I PIONIERI DEGLI  EVENTI !

Cosi io li chiamo chi all'interno di un emergenza cercano e trovano la via di uscita anche se questo comporta mutazione della loro  ordinaria qualità' di vita 

 

Questi PIONERI nel settore del turismo , stanno convertendo gli appartamenti da sempre affittati come casa vacanze   con alte  rendite incaca/Ufficio.

Questa nuova relata offre' l'opportunità a chi necessita' e abbiamo la possibilita'  di lavorare in Smart Working di  stare in  un ambiente senza dover dividere i propri impegni lavorativi con quelli familiari .

Con questa nuova realtà i proprietari o le societa  si trovano a mantenere una rendita dei loro immobile degli immobili che gestiscono in attesa che le nubi si diradino  

Queste location si stanno trasformando temporaneamente in veri e propri ambienti lavorativi che cognugano un ambiente confortevole con un ufficio a tutto TONDO .

 

Una delle caratteristiche di queste nuove realta’ sono gli accessori di ufficio che vengono acquistati al fine  di rendere  confortevole agevole e comoda l’attivita’ lavorativa 

Gli accessori da una classifica che identifica  i piu ricercati per tipologia sono  

 

1- Poltrone - eccone alcune comode. 

Songmics Poltrona Girevole Sedia Direzionaleda Ufficio, Finta_Pelle, Nero

 

2-Poggiapiedi

Techly 305564 Poggiapiedi Regolabile Nero

 

 AmazonBasics - Poggiapiedi

 

3-Monitor 

Philips Monitor 223V5LHSB2 Monitor LCD-TFT per PC Desktop 21,5" LED, Full HD, 1920 x 1080, 5 ms, HDMI, VGA, Attacco VESA, Nero

 

4-Lavapavimenti -Sanificazione

Vileda Turbo Sistema Lavapavimenti Rotante con Manico Telescopico e Fiocco, 55 - 130 cm, Rosso/Nero

 

5-Guanti da Lavoro ;

12 paia di guanti in lattice NITRAS Nylotex mano scarpe, 3520

 

6-Cuffie ;

Logitech H110 Cuffie Cablate, Stereo con Microfono per Computer, Cancellazione Rumore, ‎Doppio Jack Audio da 3.5 mm, PC/Mac/Laptop, Grigio

 

7-Tavolino da caffe' ;

ZHILONG Nordico Soggiorno Tavolino da caffè, Tondo Tavolino Divano in Vetro Temperato, Piano Tavolo in Vetro Trasparente E Base Metallica Dorata,23.6''×17.7''

 

8- Scanner 

CZUR ET18 Pro Professionale Scanner Portatile con Funzione OCR per Documenti A3, Libro, Compatibile per Mac e Windows, Convertito in PDF/PDF Ricercabile/TIFF/Word/Excel

 

Questa nuova realta’ mi fa tornare alla mente i miei  anni scolastici dove studiando i cambiamenti della natura e dell’adattamento che la stessa comporta ogni volta che un evento muta le caratteristiche originali  in una citazione di Darwin :

 

“Non è la più   forte delle specie che sopravvive, né la più  intelligente, ma quella più reattiva ai cambiamenti.”


ecco allora che questo CORONAVIRUS  ci lascia in eredita’ un grosso cambiamento strutturale e di adattamento a nuove realta’ che se  pur per un periodo , una parentesi della nostra vita  ha dato sicuramente spunto a degli  animali di reagire ai cambiamenti 

 

By Fabio 

 

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Scritto da Notizie immobiliari

Con tag #Affitti locazioni, #informazioni ed andamenti, #tutto per la casa

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Pubblicato il 25 Marzo 2020

Ciao , come state ?
Da tempo non postavo degli articoli , e mi sono reso conto invece, quanto questo sia utile ai  Locatori  che gestito nelle Citta' Italiane in qui opero da nord a sud 
Tutti hanno simili esigenze immobiliari ,  per cui ,mi sono ripromesso di ricominciare a informare i clienti , tornando a postare su questo blog  dedicando quindi del tempo con tematiche e punti che auspico riescano a essere utili  a tutti voi 

In caso abbiate dei punti che volete affrontare scrivetemeli  pure rispondendo a questo blog  e faro il possibile per rispondervi 

In questo articolo affronterò la tematica della Contrattualistica in esente alla Locazione a livello nazionale di immobili residenziali coadiuvato dall'Avvocato Loredana Gentile  esperta nelle Locazioni immobiliari ;

Avv. Loredana Gentile 

P.zza Castello n.16 , Cologno Monzese 

Via E. Visconti Venosta n.7 , Milano 

Tel 340.930.48.07 

mail : loredana.gentile.avv@gmail.com

Pec:  loredana.gentile@milano.pecavvocati.it

www.avvocatoloredanagentile.it( under construction) 

 

 

LA LOCAZIONE

Il contratto di locazione, ai sensi dell’art. 1571 c.c., è il contratto con il quale un soggetto – locatore - si obbliga nei confronti di un altro soggetto – conduttore (o, nel linguaggio corrente, inquilino/affittuario) - a fargli godere una cosa mobile o immobile per un dato tempo, verso un determinato corrispettivo in denaro.

CONTRATTO DI LOCAZIONE: COS'È
Con il contratto di locazione il conduttore non acquista alcun diritto reale sul bene, bensì semplicemente il diritto di godere e di usare quel bene per un tempo determinato e solo per l'uso consentito e specificato nel contratto medesimo, a fronte di un corrispettivo, con l’obbligo di restituzione, al termine della locazione, nel medesimo stato iniziale.

UNA PRECISAZIONE: DIFFERENZA FRA LOCAZIONE E AFFITTO
Nonostante nel linguaggio corrente si senta parlare quasi sempre di "affitto" riferendosi alla locazione, come se i due termini fossero sinonimi, in realtà sia ha affitto, ai sensi dell’art. 1615 c.c., quando la locazione ha per oggetto il godimento di una cosa produttiva, mobile o immobile (es. l’azienda, terreni coltivabili, esercizi commerciali). In tal caso, l’affittuario deve curarne la gestione in conformità alla destinazione economica della cosa e dell’interesse della produzione.  

LA DISCIPLINA DELLA LOCAZIONE
La locazione è regolata, oltre che dagli artt. 1571 e seguenti del codice civile, altresì dalla L. 431/1998 (c.d. legge sull’equo canone, che disciplina anche le locazioni non abitative) e dalla L. 392/1978, in materia di locazione ad uso abitativo

POSSIBILI CONTRATTI DI LOCAZIONE 


1. Contratto ordinario a canone libero (4+4)

Principali caratteristiche:
- Le parti possono definire del tutto autonomamente l'entità del canone di locazione
- il contratto ha una durata minima di 4 anni, con rinnovo automatico per altri 4 anni
- alla scadenza dei primi 4 anni il locatore potrà recedere dal contratto, previa comunicazione al conduttore con preavviso di almeno sei mesi, esclusivamente per i motivi tassativamente previsti dalla legge, fra cui i. necessità di utilizzare l'immobile per sé o per i propri familiari (coniuge, figli, parenti entro il secondo grado), vendita dell'immobile, immobile da sottoporre a radicali opere di risanamento ecc..
- il conduttore potrà recedere dal contratto con invio di lettera raccomandata almeno sei mesi prima di ogni scadenza quadriennale. Il contratto può, comunque, stabilire che il conduttore possa recedere anticipatamente, sempre con disdetta da inviare al locatore almeno sei mesi. Indipendentemente dalle previsioni contrattuali. In ogni caso, il conduttore, qualora ricorrano gravi motivi, può recedere in qualsiasi momento dal contratto con preavviso di almeno sei mesi da comunicare con lettera raccomandata.
- Decorsi gli 8 anni, nell'inerzia delle parti, il contratto si considera tacitamente rinnovato alle medesime condizioni, salvo diritto delle parti di sostituire il vecchio contratto con uno nuovo, pattuendo diverse condizioni. 

2. Contratto di locazione ad uso transitorio

Principali caratteristiche:
- Con questo tipo di contratto, il locatore concede il godimento di un immobile destinato ad abitazione per un limitato periodo di tempo e per un’esigenza transitoria ben individuata (escluso finalità turistiche), che dovrà essere specificata nel contratto di locazione. Tale esigenza deve essere comprovata da idonea documentazione allegata al contratto (ad esempio, dichiarazione del datore di lavoro relativa a un trasferimento temporaneo del dipendente in altra sede). In caso di mancata specificazione dell’esigenza temporanea, il contratto è soggetto alla disciplina ordinaria e quindi la durata sarà di 4 anni + 4 anni.
- La durata della locazione non può essere inferiore a un mese e non superiore a 18 mesi.
- Le "motivazioni" che permettono di concretizzare questi rapporti locatizi sono individuate a livello locale fra le organizzazioni dei proprietari e degli inquilini.
- Il canone di locazione, per gli immobili ricadenti in comuni con numero di abitanti superiore a 10.000 (DM 16.01.2017) è definito secondo gli accordi territoriali all'interno dei valori minimi e massimi fissati a livello locale per i contratti "concordati"; con variazioni fino al 20% di tali valori. 
- Per la cessazione del contratto non è necessaria disdetta: la cessazione si verifica automaticamente al termine del periodo stabilito di locazione . 

 

3. contratto di locazione convenzionato o a canone concordato (3+2)

Principali caratteristiche:
- La durata del contratto non può essere inferiore a 3 anni, prorogati di diritto di due anni ove le parti non concordino sul rinnovo.
- Alla scadenza dei tre anni è fatta salva la facoltà di disdetta da parte del locatore per i motivi tassativamente previsti dalla legge, fra cui i. necessità di utilizzare l'immobile per sé o per i propri familiari (coniuge, figli, parenti entro il secondo grado), vendita dell'immobile, immobile da sottoporre a radicali opere di risanamento ecc..
- Alla scadenza del periodo di proroga biennale ciascuna delle parti ha diritto di attivare la procedura per il rinnovo a nuove condizioni o per la rinuncia al rinnovo del contratto comunicando la propria intenzione con lettera raccomandata da inviare all'altra parte almeno sei mesi prima della scadenza. In mancanza della comunicazione il contratto è rinnovato tacitamente alle medesime condizioni.
- Il canone di locazione è calmierato (cioè più basso di quello di mercato). L’importo del canone viene calcolato sulla base di accordi tra le associazioni dei proprietari e degli inquilini che hanno elaborato delle vere e proprie tabelle con i parametri valutati in base alle qualità e caratteristiche dell'immobile: zona ove ubicato, dimensione, rifiniture, accessori ecc...
- Sono previste agevolazioni fiscali per chi decide di stipulare un contratto di locazione a canone concordato, per un immobile sito in un comune ad alta densità abitativa, fra cui i. per il locatore, abbattimento del 30% del canone su cui è calcolata l’Irpef, sommata alla detrazione forfetaria del 5%, sconto del 30% dell’imposta di registro (divisa in parti uguali tra il locatore e conduttore); per il conduttore è prevista una detrazione d’imposta (pari ad €.495,80 per redditi fino a € 15.493,71 e pari ad €.247,90 per redditi compresi tra €.15.493,72 e €.30.987,41). Alla scadenza dei primi tre anni

4. contratto transitorio per studenti

Principali caratteristiche:
- Questa tipologia di contratto prevede una durata dai 6 ai 36 mesi e può essere sottoscritta sia dal singolo studente sia da gruppi di studenti universitari fuori sede o dalle aziende per il diritto allo studio, con espresso riferimento al fatto che il conduttore fuori sede è iscritto a un corso universitario presso la locale Università, debitamente indicata.
- Può essere, quindi, stipulato solo nei comuni sede di università o di sedi universitarie distaccate.
- Il canone può essere liberamente concordato fra le parti, salvo la presenza di accordi locali. 
- E’ previsto il rinnovo automatico per pari periodo, alla prima scadenza, a meno che il conduttore non comunichi disdetta al locatore almeno tre mesi prima del termine.
- Anche per questo tipo di contratto sono previste agevolazioni fiscali per il locatore.


5. locazioni per finalità turistiche e cav
Sono prevalentemente regolate su base regionale.

Se vuoi avviare in proprio un’attività oppure di mettere a reddito il tuo immobile puntando su questa nuova tipologia di investimento, in alternativa alla locazione ordinaria, scrivi alla seguente mail: prenotatuoviaggio@gmail.com

 

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Con tag #Affitti locazioni, #informazioni ed andamenti, #tutto per la casa

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Pubblicato il 30 Dicembre 2012

Ciao Sono Fabio Casella consulente Immobiliare dal 1996.

Svolgo la mia attività con un forte credo che consiste  nel pensare che ognuno di noi in un mondo proiettato verso il risultato e non verso l'uomo , non debba prendere piu' di quello che da.

Non c'e' bilanciamento tra cio' che ognuno di noi puo' ricevere da un servizio svolto con la massima professionalità' e rispettoso delle necessita di ogni individuo.

Il settore immobiliare raffigura pienamente cio' in cui credo poiché offrire ad ogni cliente la mia esperienza , il mo tempo e la mia professionalità , per evadere ogni necessita' mi rende soddisfatto e completo come persona 

MI rende felice e appagato per aver dato qualcosa di mio ad una persona che ha richiesto un supporto 

Intercettando queste  esigenze che quotidianamente i miei clienti da nord a sud ma anche esteri mi  pongono , ho creato questo blog  dedicando quindi del tempo con tematiche e punti che auspico riescano a essere utili  a tutti voi .

In caso abbiate dei punti che volete affrontare scrivetemeli  pure rispondendo a questo articolo o nella parte privata dei contatti ( nella barra in alto )   e faro il possibile per rispondervi quanto prima . 

Per  poter essere piu esaustivo in questo progetto ho coinvolto anche legali - architetti e altri persone che condividono con me  questa idea di informazione .

Il presente blog vuole essere solo un luogo di incontro , dove poter condividere tematiche e argomenti immobiliari senza  aver la presunzione di essere un istituzione dell'informazione ma  con obbiettivo  di facilitare la comprensione per tutti su una materia complicata come quella immobiliare .

Io so di non sapere .......per questo studio e mi informo 

Aristotele

Buona lettura 

Fabio

 

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Con tag #Affitti locazioni

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Pubblicato il 4 Agosto 2010

Grafico_02.jpg

Via libera al federalismo municipale. Governo al lavoro sulla cedolare secca. Slitta la nomina Consob

Dalla cedolare secca sugli affitti con aliquota tra il 20 e il 25%, alla stretta per chi affitta in nero, passando per la devoluzione ai municipi degli incassi sulle imposte sugli immobili, fino ad arrivare alla tassa unica per i comuni. Confermando le anticipazioni del Sole24Ore in edicola ieri, il Consiglio dei ministri, in una riunione lampo, durata circa 30 minuti, ha dato il via libera all'esame preliminare del Dlgs sul federalismo municipale. Il provvedimento ora passerà all'esame della Conferenza Stato-Regioni, a settembre, poi, del Parlamento per tornare infine al consiglio dei ministri per il via libera definitivo. Con il varo del decreto si conclude la prima tornata del processo attuativo del federalismo.

Per l'Anci, «È stata ricostituita una situazione di normalità europea, riportando i comuni a un livello accettabile di autonomia finanziaria e, al pari di quanto accade nella maggior parte delle città europee e mondiali, è stata attribuita ai comuni la leva sugli immobili».

Il provvedimento prevede la devoluzione ai comuni del gettito delle imposte sugli immobili ubicate nel loro territorio. I trasferimenti erariali verranno ridotti in misura pari al gettito devoluto. In particolare, saranno trasferite: l'imposta di registro e di bollo, quella ipotecaria e catastale, l'Irpef in relazione ai redditi fondiari (escluso il reddito agrario), l'imposta di registro e di bollo sui contratti di locazione degli immobili, i tributi speciali catastali, tasse ipotecarie, e la cedolare secca sugli affitti.

Da gennaio 2011, scatterà la cedolare secca sugli affitti. L'aliquota dovrebbe essere tra il 20 e il 25% e come ha spiegato il ministro per la Semplificazione normativa, Roberto Calderoli, «riguarda gli affitti normali, non quelli agevolati». I tecnici del Tesoro sono ancora impegnati nel valutare l'impatto finanziario delle nuova aliquota, prima di decidere se sarà del 20 o del 25 per cento. In ogni caso, la cedolare sostituirà l'Irpef sugli affitti, il registro e il bollo. Il nuovo regime, tuttavia, sarà facoltativo. La cedolare potrà essere applicata anche ai contratti di locazione per i quali non sussiste l'obbligo di registrazione. Raddoppiano le sanzioni per chi non dichiara le abitazioni in affitto.

 

Dal 2014 arriverà poi l'imposta municipale che toccherà il possesso degli immobili, prima casa esclusa, e il loro trasferimento in caso di vendita, donazione o eredità. La fiscalità

immobiliare dei comuni, stimata in circa 15 miliardi, confluirà nel «Fondo sperimentale di riequilibrio» che dopo cinque anni lascerà il posto al «Fondo perequativo» previsto dal federalismo fiscale. Allo Stato è attribuita una compartecipazione sul gettito dei tributi. La percentuale sarà definita da un decreto del Tesoro.

FONTE :ILSOLE24ORE

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Pubblicato il 2 Giugno 2010

Al via dal 1 luglio le modifiche per chi affitta casa
Si stringe il cerchio anche sulle case fantasma affittate. Dal 1° luglio diventerà un problema registrare i contratti di locazione e affitto degli edifici estranei al catasto, come stabilisce il Dl 78/2010 all'articolo 19, comma 15. Lo scopo è quello di costringere i proprietari delle case a farle emergere anche sotto il profilo catastale, rendendo più difficile l'evasione fiscale Irpef e Ici.
Nella norma è stabilito infatti che dal 1° luglio 2010 occorrerà indicare i dati catastali nella «richiesta di registrazione» (il modulo che va compilato, in via telematica o su carta, per ottenere la registrazione del contratto) dei seguenti contratti, verbali o scritti:

° i contratti di locazione o affitto;
° i contratti di cessione, risoluzione o proroga, anche tacita di questi contratti di locazione e affitto;

Questi contratti devono avere per oggetto "beni immobili" esistenti nel territorio dello Stato (e quindi senza distinzione tra terreni e fabbricati e, in quest'ultimo ambito, nemmeno senza distinguere a seconda della tipologia del fabbricato).
In caso di mancata o errata indicazione, si applica una sanzione di entità compresa tra il 120 e il 240% dell'importo dell'imposta di registro dovuta per la registrazione del contratto. Per esempio, con un contratto di locazione di un appartamento con canone mensile di 600 euro, l'imposta di registro è del 2% e ammonta a 144 euro; la sanzione andrebbe quindi da 172,80 euro a 345,60 euro.

Questa richiesta di indicazione di dati catastali concerne quindi non tanto il contratto (sul quale è comunque opportuno riportarli, come del resto è previsto da tempo sui moduli di Confedilizia), quanto la «richiesta di registrazione». Cioè il modulo (cartaceo o informatico, in gergo detto "modello 69") con la quale gli atti soggetti a registrazione vengono veicolati verso l'agenzia della Entrate, che ha la competenza sull'imposta di registro.

Questo modulo attualmente non contempla l'introduzione di dati catastali, essendo idoneo a ospitare solo i dati dei soggetti che partecipano all'atto soggetto a registrazione, il loro "ruolo" nel contratto (ad esempio, la loro natura di "danti" o di "aventi" causa), la natura e il valore dell'atto del quale si richiede la registrazione

In realtà, finora, quando si tratta di atti da registrare nei quali i dati catastali hanno già oggi rilevanza (si pensi alla registrazione di una locazione ultranovennale, la quale, oltre che essere registrata, deve essere trascritta nei Registri immobiliari), occorre aprire un modulo informatico o (la cosiddetta nota di trascrizione) diverso da quello che serve per la registrazione. Questo adempimento, però, è "curato" non più dall'agenzia delle Entrate ma dall'agenzia del Territorio.

In pratica, dunque, in vista dell'entrata in vigore di questa norma occorrerà che l'agenzia delle Entrate ridisegni i moduli (cartacei e telematici) occorrenti per la registrazione e che gli utenti adeguino i loro software, al fine di permettere appunto di integrare i dati necessari per la registrazione con gli identificativi catastali degli immobili oggetto dei contratti di locazione e affitto e loro cessioni, risoluzioni e proroghe.

Lo scopo della disposizione non è solo quello di rendere più difficile la vita ai proprietari immobiliari delle case non accatastate. Il nodo che il provvedimento vuole affrontare è anche quello degli immobili abusivi. Ci sono parecchi fabbricati regolarmente edificati ma per i quali è stato trascurato l'adempimento catastale: qui tutto si risolve con la denuncia e il pagamento delle sanzioni e degli arretrati di imposte dirette e Ici (sempre che l'ultimazione dell'edificio non sia avvenuta meno di 30 giorni prima). Inoltre l'indicazione dei dati catastali, grazie all'incrocio delle banche dati dell'anagrafe tributaria e del catasto, l'eventuale evasione di Irpef e Ici emergerà immediatamente.

Quando invece il fabbricato è abusivo, non si potrà ottenere l'accatastamento, in quanto è necessario avere il certificato di agibilità, rilasciato dal comune. Di conseguenza anche la registrazione del contratto di locazione diventa difficoltosa ed espone il proprietario alla sanzione.

Fonte :il sole 24 roe

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Pubblicato il 4 Maggio 2010

Locazione e compravendita: quali gli scenari odierni nelle maggiori metropoli italiane.
Ne abbiamo parlato con Guido Lodigiani Direttore Ufficio Studi Gabetti.

di Pierpaolo Molinengo

Mercato affitti. Come sta procedendo il mercato in questo settore in Italia?
La domanda locativa è abbastanza sostenuta. I proprietari forniscono una grande attenzione alle referenze, anche perché è peggiorata la qualità pagatoria dei conduttori. 
Si sta assistendo in tutta Italia a leggere contrazioni dei canoni nell'ordine del 2 - 3%, soprattutto per i tagli piccoli (mono e bilocali). 

Quali dovrebbero essere le caratteristiche ideali per l'immobile da acquistare per uso investimento da destinare all'affitto?
L'immobile dovrebbe essere usato, ma in buono stato, estremamente efficiente, da un punto di vista funzionale e di superfici, in zone molto servite da mezzi di trasporto ed esercizi commerciali. 
Importante anche il capitolo delle spese condominiali, che nel caso dell'immobile ideale non dovrebbero essere elevate, anche perché quello che conta per il conduttore è l'esborso complessivo che dovrà pagare mensilmente, ripartito fra canone e spese appunto.

Analisi del mercato immobiliare nel secondo semestre del 2009: come cambia la domanda?
La domanda tradizionale prima casa e quella rivolta all'acquisto migliorativo

sembrano abbastanza simili, a quelle del primo semestre, con una difficoltà più accentuata per il primo tipo di acquisto rispetto al secondo, dove si dispone già di un immobile, di un bene cioè da dare in garanzia agli istituti di credito o da alienare. Vi è un leggero incremento della domanda d'investimento e un miglioramento delle aspettative complessive.

Milano, Roma e Torino. Come si differenziano i mercati di queste città?
Milano è un mercato molto diversificato, con tanti segmenti che tengono, numerosi progetti e nuovi sviluppi in atto, dove sono numerose anche le infrastrutture in costruzione (MM 4 – 5 e prolungamento delle altre linee). 
In questa fase è un mercato non facile, ma abbastanza stabile come volumi, con quotazioni in flessione più marcata nelle periferie. 
Il mercato romano necessita di una diminuzione salutare delle quotazioni, che sono diventate negli anni le più alte d'Italia. Il suo Centro Storico e le piazze principali continuano ad avere un fascino internazionale. 
Il ridimensionamento dei budget a disposizione per le locazioni dei dirigenti e manager, da parte di multinazionali, società di consulenza, istituti di credito e ambasciate si è fatto sentire. 

GUIDO LODIGIANI
Ha problematiche più significative di eccesso di offerta intorno al Grande Raccordo Anulare; è un mercato complessivamente in contrazione. 
Il mercato torinese è quello più economico e popolare. E' il mercato che ha sofferto maggiormente della stretta creditizia, quindi può beneficiare più di altri della futura ripresa economica e dell'alta velocità. E' una piazza abbastanza stazionaria per i prezzi nettamente più bassi delle altre metropoli.

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Pubblicato il 18 Aprile 2010

Affitti, la Banca d'Italia critica l'Istat: "Sottostimati gli aumenti tra il 1998 e il 2006"
Si va dal 23% stimato dall'Istituto di statistica al 79% dell'Agenzia del Territorio - 11/03/2010, 17:11 | Italy, La Repubblica (Roma)

Di quanto sono cresciuti tra il 1998 e il 2006 gli affitti residenziali in Italia? E' una domanda alla quale sono state date risposte molto diverse: le mette a confronto lo studio Housing rent dynamics in Italy, curato da Concetta Rondinelli e Giovanni Veronese e pubblicato nella collana Questioni di Economia e Finanza della Banca d'Italia. Dalle rilevazioni di via Nazionale emerge una percentuale compresa tra il 40 e l'80 per cento. Mentre l'Istat, nell'ambito dell'indice dei prezzi al consumo, ha registrato una variazione di gran lunga inferiore nello stesso periodo, del 23 per cento. Tuttavia se poi si guarda ai conti economici nazionali (una rilevazione effettuata sempre dall'Istat) la percentuale stimata nello stesso periodo è del 55 per cento. Si arriva al 78 per cento se si guarda alle statistiche dell'Osservatorio del Mercato Immobiliare dell'Agenzia del Territorio. Troppe stime, troppo differenti tra di loro.

Dati scorretti, come a volte denunciano le associazioni dei consumatori riferendosi alle rilevazioni Istat dei prezzi? Niente affatto. "E' verosimile che tale differenza - sostengono gli autori della ricerca, Concetta Rondinelli e Giovanni F.Veronese - dipenda dalla maggiore reattività delle nostre stime alla dinamica dei nuovi contratti di locazione, che avrebbero risentito del sensibile rincaro delle quotazioni immobiliari registrato in questi anni, diversamente dai contratti già in essere, il cui adeguamento è per legge vincolato dall'incremento complessivo dell'IPC (indice generale dei prezzi al consumo)".

In altre parole, l'indice dell'Istat si basa su una serie di contratti che segue anno per anno nella loro evoluzione. Di regola, su un contratto già stipulato gli aumenti sono modesti, legati all'inflazione. Ben diversa è la questione dei nuovi contratti, che registrano in misura di gran lunga maggiore i rincari del mercato. E quindi, come spiegano gli autori della ricerca della Banca d'Italia, c'è "una sottostima da parte dell'Istat", collegata in particolare alla "scarsa rappresentatività dei nuovi contratti".


"L'andamento del loro indice è molto legato all'inflazione - sottolinea Concetta Rondinelli -Non tiene conto dei contratti nuovi, nei quali il nuovo proprietario impone canoni molto più alti. Ecco perché si passa da un aumento del 23, rilevato dall'Istat tra il '98 e il 2006, a uno del 78 per cento, rilevato invece dall'associazione dei Consulenti immobiliari e dall'Osservatorio del Mercato Immobiliare dell'Agenzia del Territorio. L'OMI, al contrario, tiene conto solo dei contratti di nuova stipulazione".

E proprio qui sta la differenza, replica l'Istat: "La rilevazione dei prezzi al consumo - spiega Mauro Politi, responsabile del servizio prezzi dell'Istituto - considera un campione di circa 8.200 contratti di affitto che vengono seguiti mensilmente. Nel corso dell'anno gli eventuali cambiamenti di locatario, con possibile modifica del canone di affitto, vengono rilevati nel caso in cui l'intervallo di tempo tra il vecchio contratto e un nuovo subentro non sia eccessivamente lungo. Comunque, c'è da tenere presente che, rispetto al numero complessivo di affitti in vigore, i nuovi contratti rappresentano certamente una quota molto ridotta".

E quindi è per questo che incidono poco sull'indice generale, conclude l'Istat. "I dati Istat - prosegue Politi - tengono conto di tutti gli affitti mentre la rilevazione OMI si riferisce ai soli nuovi contratti di affitto e, per buona parte, comprende stime e prezzi dell'offerta di abitazione in affitto e solo in parte di contratti effettivamente stipulati. Si tratta perciò di informazioni che riguardano un sottoinsieme limitato".

Ma anche le stime della Banca d'Italia, spiega Rondinelli, "tiene conto di entrambe le tipologie contrattuali", con risultati diversi da quelli dell'Istat. Infatti tra il 1998 viene rilevato un aumento del 56 per cento se si tiene conto della "dinamica incondizionata", e del 41 per cento se si applica il "metodo edonico", che tiene conto dei miglioramenti, delle ristrutturazioni, dell'aumento delle metrature, del fatto in definitiva che l'aumento rifletta anche un'offerta di maggiore qualità.

Il nodo rimane il peso dei nuovi contratti rispetto ai vecchi, indicizzati all'inflazione, che "non sono certo quelli che si trovano di fronte i giovani che escono di casa, o le famiglie di nuova formazione, o gli studenti, tutte categorie che si trovano ad affrontare esclusivamente i prezzi dei nuovi contratti", fa notare Concetta Rondinelli.

Tra l'altro, dice Rondinelli, "L'indice Istat ha un andamento 'liscio', dal momento che si basa sul metodo Laspeyres, e quindi tutte le quantità sono riferite a un anno base. Di conseguenza, non riesce a cogliere del tutto fenomeni come quello del changeover, cioè del passaggio all'euro. Inoltre se un appartamento esce dal campione, lo sostituiscono con uno di simili condizioni, e quindi si perdono il salto che si ha quando il contratto viene rinnovato".

"Lo studio Housing rent dynamics in Italy, curato da Concetta Rondinelli e Giovanni Veronese e pubblicato nella collana Questioni di Economia e Finanza, - rileva la Banca d'Italia - esamina la dinamica degli affitti residenziali in Italia sulla base di molteplici fonti statistiche. Si precisa che il lavoro non contiene alcun riferimento all'indice generale dei prezzi al consumo (le diverse stime non sono tali da influenzarne in modo apprezzabile la dinamica) né tantomeno considerazioni sugli effetti del changeover all'euro, che non ha alcuna relazione con i problemi analizzati. Come indicato nel lavoro, il confronto tra i diversi indicatori deve essere interpretato alla luce dei diversi metodi statistici adottati per il loro calcolo e alle caratteristiche delle banche dati utilizzate a tal fine. Come chiarito nello studio, le stime presentate sono nel complesso coerenti con le misure ufficiali dell'Istat. Le differenze riflettono la diversa natura degli indici".

 

Fonte: Le Repubblica

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Pubblicato il 20 Marzo 2010

Cnel: come uscire dalla crisi del mercato degli affitti
Si è svolto, nei giorni scorsi, presso il Consiglio nazionale dell'Economia e del Lavoro l'incontro dal titolo “Crisi del mercato italiano degli affitti: come uscirne”. 
Il problema della casa, del resto, in Italia è una questione di fondamentale importanza. Il nostro paese, infatti, si colloca al secondo posto della classifica relativa all'aumento del rapporto tra spesa per la casa e totale delle spese delle famiglie.
Oltre un quarto del reddito delle famiglie italiane è dunque destinato alla casa. Si tratta di un dato che può essere apprezzato in tutta la sua rilevanza se si nota che la media europea oscilla attorno al 5% (cinque volte meno che da noi), e che Francia, Inghilterra e Germania sono sotto la media europea, mentre la Spagna ha una spesa di circa il 50% inferiore alla nostra. 
Se esaminiamo il rapporto tra percentuale di abitazioni di

fonte :Newspages
proprietà e edilizia in affitto, sia da parte privata che da parte pubblica si evidenzia che l'Italia è solo a metà classifica, molto lontana, con riferimento in particolare agli affitti sociali, agli standard dei paesi europei con cui costantemente ci confrontiamo. 
E l'accessibilità dell'affitto in Italia è diventata negli ultimi anni gravemente insufficiente, infatti il 17% delle abitazioni occupate lo sono in base ad un titolo di affitto. In Germania la percentuale sfiora il 60%; in Francia supera il 40%, in Gran Bretagna il 30%. Solo Irlanda e Spagna hanno percentuali più basse delle nostre. 
Per il Cnel, quindi, sono necessari tre livelli d'intervento: quello relativo al rapporto fra reddito e affitti; quello relativo all'analisi della condizione abitativa e quello, infine, relativo alla considerazione della rilevanza economica ed occupazionale di tali fenomeni.

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Pubblicato il 16 Marzo 2010

Una formula semplice per evitare gli affitti in nero
A seguito delle recenti notizie sul “nero” nelle locazioni di abitazioni l’ANAMA, l’associazione degli agenti immobiliari della Confesercenti insorge a difesa dell’operato dei propri iscritti e per dare una mano alle forze dell’ordine per debellare il fenomeno. «C’è una possibilità concreta - afferma il presidente nazionale Paolo Bellini - di evitare il “nero” nelle locazione. Ed è vincolare la fruizione delle utenze alla presentazione della copia conforme del contratto di locazione registrato oltre alla denuncia “antiterrorismo” che il proprietario è obbligato a presentare in questura entro le successive 48 ore dalla stipula del contratto o dalla consegna delle chiavi». Questa la proposta dell’ANAMA che da sempre si batte per contribuire a far emerge tutta quella parte di contrattazione sommersa il più delle volte prerogativa di operatori abusivi o improvvisati.
Gli associati Anama sono contrari al “nero” in ogni campo: sia nelle locazioni che nella compravendita immobiliare. Ciò è dovuto al fatto che ad Anama aderiscono le aziende che investono in pubblicità, attrezzature, forza lavoro e quindi hanno, di fatto, necessità di operare alla luce del sole per far quadrare i bilanci oltre all’equilibrio tra le entrate e le uscite. Infatti solo coloro che non spendono o che operano a livello familiare sono spinti a lavorare in nero visto che pochissime sono le spese messe in campo e quindi non hanno bisogno di far dimostrare entrate. 
Le imprese Anama sono da sempre anche favorevoli a far scaricare le fatture di provvigione da parte della clientela, così come avviene per i dentisti, al fine di spingere il cliente stesso a richiedere la fattura che potrà poi scaricarla in dichiarazione dei redditi. Solo con una effettiva lotta all’abusivismo nell’intermediazione immobiliare si potrà contribuire a debellare il nefasto uso ai contratti in nero ed allo sfruttamento della clientela più debole.
Fonte : Newspages 

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Pubblicato il 15 Marzo 2010


Evasione affitti

Nel solo 2009 è stata di oltre 18 milioni di euro l'evasione fiscale nell'ambito della compravendita di immobili e degli affitti. La Guardia di Finanza, che ha dichiarato da anni guerra agli affitti in nero, nel 2009 ha effettuato 2.639 controlli: un'evasione di 5,4 milioni è stata scoperta nelle operazioni di compravendita, mentre di 12,8 milioni è stata quella nel giro degli affitti.

Fonte :Newspages 


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