il condominio

Pubblicato il 2 Giugno 2010

E’ tempo di fare il punto della situazione sull’attività dell’amministratore condominiale. In che modo sta cambiando la professione e come si sta evolvendo il mondo immobiliare. Ne abbiamo parlato con Giuseppe Bica, presidente nazionale dell'ANAMMI, Associazione Nazional-europea degli Amministratori d'Immobili.

di Pierpaolo Molinengo

Come sta cambiando il lavoro dell'amministratore di condominio?
Il nostro lavoro è già molto cambiato. Dall'amministratore “improvvisato”, che si dedica al condominio come una specie di hobby, siamo passati al professionista serio, con una preparazione specifica, che decide di operare nel settore perché ne apprezza le caratteristiche manageriali e le potenzialità di crescita. Spesso, si tratta di persone che già conoscono la materia per l'attività svolta - avvocati, contabili, commercialisti - oppure di ex dipendenti che vogliono costruirsi un'attività di lavoro autonomo: basta un computer e una linea telefonica per cominciare. Non a caso, alle donne questa professione piace sempre di più. Per giunta, le norme nazionali ci attribuiscono un numero di responsabilità e di obblighi che impongono agli operatori una seria formazione professionale. Ecco perché l'amministratore condominiale, oggi, deve per forza essere un professionista competente. In questa d irezione, l'ANAMMI si è sempre battuta per il riconoscimento delle associazioni professionali, allo scopo di fornire agli iscritti una sorta di “bollino blu” a garanzia della loro professionalità.

Legislazione. Quali sono i lati scoperti nella professione?
Sul fronte professionale, come già dicevo, siamo ben lontani da un riconoscimento del ruolo socio-economico delle associazioni non regolamentate. Il famoso decreto qualifiche si limita infatti a consentire alle associazioni di partecipare alle piattaforme comuni per la definizione delle competenze nell'Unione Europea e alle conferenze di servizi.
In molti, però, hanno voluto vedere nella normativa una sorta di pre-riconoscimento ufficiale: una forzatura, perché si tratta soltanto un primo passo. La nostra posizione è sempre la stessa: chiediamo una legge sul tema, che attesti la posizione ormai assunta dalle associazioni professionali come la nostra, autorizzando la certificazione delle competenze degli iscritti, sulla base di criteri già adottati in ambito europeo, come costituzione per atto pubblico, l'esistenza di un codice deontologico, la diffusione territoriale e la formazione continua dei soci.
Questo ragionamento vale anche rispetto alla professione dell'amministratore condominiale.
Fonte : Newspages

GIUSEPPE BICA

pesantemente dai nuovi governatori. Nel Lazio, per esempio, il neopresidente Polverini lo ha già annunciato. Al momento, chi vuole procedere all'ampliamento volumetrico della propria casa in condominio deve comunque passare per una decisione dell'assemblea dei condòmini, presa all'unanimità. E sappiamo bene che mettere tutti d'accordo su un lavoro condominiale, anche necessario, è complicato. Più che dal Piano Casa, però, la novità legislativa più importante del momento sembra arrivare dal Decreto incentivi, che liberalizza l'attività di ristrutturazione domestica. L'aver eliminato l'obbligo della DIA per le piccole ristrutturazioni potrebbe stimolare fortemente il settore edile.

Condominio. Quali sono i principali motivi di litigio tra i vicini di casa?
Sulle liti condominiali, l'ANAMMI da tempo svolge un'opera di costante analisi e verifica. Dai nostri monitoraggi interni, si evince che le motivazioni fondamentali sono sempre le stesse. La principale sono le cosiddette “immissioni”, ovvero rumori e odori provenienti da altri appartamenti, seguite dall'apposizione in aree comuni, vale a dire la collocazione in ambito condominiale di oggetti e mezzi di un singolo condomino. Poi ci sono i rumori in cortile e l'annaffiatura di piante e balcone. Infine, la classifica delle liti comprende il rapporto con gli animali domestici, l'esterno del condominio e le spese condominiali. Insomma, dall'odore di cucina all'automobile posteggiata nel punto sbagliato, dal bambino che gioca in cortile al cane che abbaia, i motivi per litigare in condominio non mancano mai. Anche per questo, il ruolo dell'amministratore di condominio risulta essenziale per evitare di finire in tribunale. Negli anni, abbiamo approfondito alcune di queste liti. Nella categoria delle immissioni, ad esempio, un posto di rilievo se lo meritano le dispute legate alla cucina etnica, tipiche di una società che, sempre più spesso, accoglie al suo interno immigrati stranieri. Un fenomeno sul quale riflettere, sono invece i litigi legati alla cattiva gestione degli animali domestici. Qui, a giudicare dalla quantità di controversie registrate, è il caso di dire che tutto dipende dall'intelligenga del padrone e, al tempo stesso, dal buon senso dei condòmini.

La riforma del condominio, oggi all'esame del Parlamento, incide notevolmente sulla figura del professionista, ma dimentica di fissare gli standard formativi e professionali, che invece sono essenziali per dare credibilità agli operatori e garantire gli utenti finali.

Mondo immobiliare. Come e quanto si possono integrare due professioni diverse come quella dell'amministratore di condominio e quella dell'agente immobiliare?
Si tratta di attività correlate che, pur non sovrapponendosi, possono viaggiare in tandem. Tra i nostri associati abbiamo parecchi agenti immobiliari che sono diventati amministratori e, viceversa, amministratori di condominio che hanno affiancato le due attività.
A tutti, però, raccomando la formazione, non soltanto quella di base, ma anche i master di approfondimento-aggiornamento: non si acquisiscono le particolari competenze dell'amministratore con la frequentazione, seppure quotidiana, dello stesso ambito lavorando.
Non a caso, la tipologia dei corsi organizzati dall'ANAMMI è talmente diversificata da consentire anche a chi svolge un lavoro altamente professionalizzato di specializzarsi nell'amministrazione condominiale.

Piano casa. Come e quanto ne potranno usufruire i proprietari in un condominio?
Sul tema, è difficile dare una chiave di lettura univoca. Il Piano Casa nazionale, infatti, non è uguale su tutto il territorio italiano, perché riscritto a livello locale dalle singole leggi regionali. Inoltre, quelle stesse norme ora potrebbero essere modificate


 

Leggi i commenti

Scritto da Notizie immobiliari

Con tag #il Condominio

Repost0

Pubblicato il 28 Marzo 2010

RIPARTE IL DDL
Condominio, la riforma non copre la «cassa»

È stata una revisione pesante. Il nuovo testo unificato del Ddl di riforma del condominio, che ha ripreso il suo iter al Senato mercoledì scorso, ha perso la fideiussione dell'amministratore, ma ha guadagnato in semplicità e chiarezza.
«Abbiamo buone possibilità di ottenere la sede deliberante», commenta Franco Mugnai, relatore del provvedimento in commissione Giustizia. Questo vorrebbe dire votare il Ddl in commissione e farlo andare alla Camera in poche settimane. Anche se, in realtà, qualche ostacolo sta sorgendo all'interno del gruppo Pd, che sembra più sensibile alla proposta di inserire nel Ddl il principio della personalità giuridica del condominio. Ipotesi che non convince Mugnai: «Pensiamo a cosa succederebbe con i debiti condominiali: i creditori cosa potrebbero pignorare? I beni comuni come l'androne o il giardino?».
Al convegno organizzato venerdì a Milano da Harley & Dikkinson, il market place per amministratori condominiali, Michele Costantino, ordinario di diritto privato all'Università di Bari che sul testo della riforma ha lavorato molto, ha rincarato la dose: «Anche se la riforma non recepisce il principio della sentenza della Cassazione 9148/2008 che ha cancellato la solidarietà passiva, prevede tuttavia la preventiva escussione per i condòmini in regola con i pagamenti».
Sulle garanzie che l'amministratore dovrebbe offrire al condominio, la versione precedente del Ddl chiedeva di prestare una «idonea garanzia» per un importo pari alle spese annue condominiali. Un punto che aveva scatenato le polemiche dei professionisti e che adesso è sparito dal testo della riforma, lasciando però aperta la questione.
Per il presidente dell'Anaci, Pietro Membri, la soluzione sta a monte, nella selezione del professionista e nella sua formazione, tanto che l'associazione ha lanciato un percorso di qualità con certificazione, partecipazione periodica a corsi di aggiornamento specifici su temi attuali come il risparmio energetico, le norme sulla sicurezza e l'inquinamento acustico, con l'utilizzo di software per la gestione condominiale e l'attivazione di un call center dedicato attivo 24 ore su 24, grazie al quale l'amministratore potrà essere sempre rintracciabile. Ma tra le proposte che hanno interessato l'Anaci presto potrebbe diventare operativo anche un Fondo di garanzia per coprire eventuali ammanchi e irregolarità di cassa dell'amministratore. 

Il progetto 
Un progetto in questo senso è stato illustrato venerdì al convegno milanese, dove Fabio Sandrini dell'Anaci e Sergio Corbi di Veco corporate finance hanno spiegato il meccanismo che sarà veicolato da Harley & Dikkinson: il fondo, cui potranno aderire solo amministratori di condominio, raccoglierà le loro quote annuali e ne affiderà le gestioni a una Sgr. In caso di ammanchi attribuibili all'amministratore, il fondo interverrà per ripianarli, purché siano state seguite le regole di trasparenza nella contabilità dettate dal fondo stesso. Il fondo potrà anche agire in surroga per il recupero del credito del condominio, dopo che questo sarà stato risarcito.
I soci (gli amministratori) possono essere esclusi dal fondo (e i loro condomini dal risarcimento) in caso di scorretto comportamento gestionale. Mentre la gestione contabile – questa la novità principale – potrà essere verificata direttamente nello studio dell'amministratore dalla società di servizi cui sarà affidata la gestione. Il contributo sarà di 50 euro per ogni condominio fino a dieci unità, 100 tra le 11 e le 100 unità e 200 euro sopra questo tetto. Gli amministratori dovranno fornire al fondo i propri profili gestionali e ogni altra informazione relativa che sarà richiesta.
Il progetto del fondo è stato elaborato quando l'obbligo di prestare garanzia era previsto dal Ddl. Comunque, anche se sarà confermato il testo attuale, i condòmini dovrebbero riflettere bene sull'opportunità di avere un amministratore iscritto a questo fondo o ad altri analoghi.

Le altre modifiche 
L'eliminazione della garanzia non esaurisce le novità della nuova versione del Ddl (si vedano le schede a destra per i dettagli). Scompaiono anche il consiglio di condominio e la possibilità per l'assemblea di determinare le modalità con cui l'amministratore potrà prelevare le somme dal concorrente condominiale. È stata eliminata anche la possibilità di distacco dall'impianto centralizzato, in contrasto con le norme sul risparmio energetico.

di Cristiano Dell'Oste e Saverio Fossati 

Leggi i commenti

Scritto da Notizie immobiliari

Con tag #il Condominio

Repost0

Pubblicato il 2 Marzo 2010

Aduc: impugnazione delle delibere condominiali,
È sempre necessaria l’azione giudiziaria.
L’Aduc riferisce che il Tribunale di Salerno, con una sentenza del 30 gennaio 2010 relativa alle modalità di contestazione delle delibere condominiali, torna ad occuparsi delle conseguenze nel caso di errore nella scelta del mezzo d’impugnazione o di opposizione tardiva.
Secondo l’Aduc non è raro sentir dire che si ci è opposti ad una delibera condominiale inviando una raccomandata all’amministratore.
Il Tribunale di Salerno ribadisce, contrariamente a quanto appena detto, che l’unico modo d’impugnare una deliberazione condominiale è il ricorso all’Autorità Giudiziaria, da presentarsi nella generalità dei casi (l‘eccezione è quella delle delibere nulle impugnabili in ogni tempo) entro 30 giorni dalla decisione (per i dissenzienti) o dalla sua comunicazione (per gli assenti).
Nella sentenza si sottolineano, inoltre, le due principali conseguenze nel caso di mancata impugnazione o d’impugnazione tardiva:
a) obbligatorietà della deliberazione per tutti i condomini;
b) impossibilità di agire contro l’amministratore per i provvedimenti presi e ratificati dall‘assemblea. Secondo il Tribunale, infatti, le delibere che approvano l’operato dell’amministratore lo mettono al riparo da eventuali azioni di responsabilità.
Fonte: Newspages

Leggi i commenti

Scritto da Notizie immobiliari

Con tag #il Condominio

Repost0

Pubblicato il 24 Settembre 2009

Le aree destinate a parcheggio dei veicoli, legislazioni e normative

Breve descrizione della evoluzione storica della normativa riguardanti tale aree

Innanzitutto, per area destinata a parcheggio si intende quella porzione di suolo, posta sia in superficie che nel sottosuolo degli edifici, necessaria alla sosta, alla manovra o all'accesso dei veicoli. La disciplina giuridica di tale aree è stata caratterizzata da vari interventi legislativi, che si sono succeduti nel tempo, nonchè da un forte dibattito dottrinale e giurisprudenziale che sembra non essere ancora terminato.

La legge 267 del 1967 (Legge Ponte)

Il primo intervento legislativo finalizzato a disciplinare organicamente la materie venne posto in essere con la legge 765/1967 (Legge Ponte) che prevedeva, all'art 18, che le costruzioni realizzate in seguito alla data del 1 settembre 1967 fossero provviste di spazi destinati a parcheggio in misura non inferiore ad un metro quadrato per ogni venti metri cubi di costruzione. Tali parcheggi avrebbero dovuto essere posti nelle adiacenze degli edifici, o ubicati sia all'interno che nel sottosuolo degli edifici stessi.
Tuttavia, tale primo intervento legislativo non definiva la natura del vincolo delle aree adibite a parcheggio per cui dovette intervenire prima la dottrina e poi la giurisprudenza.

1) Secondo un primo orientamento dottrinario, il vincolo de quo avrebbe dovuto essere considerato un vincolo oggettivo di destinazione, per cui i legittimi proprietari di tali aree avrebbero potuto liberamente disporne anche verso soggetti “esterni”. Si tratterebbe, quindi, di un mero vincolo oggettivo, cioè la semplice destinazione a parcheggi di determinate aree ubicate presso le abitazioni.

2) Un altro orientamento, invece, individuava nei parcheggi un vincolo di destinazione di tipo soggettivo, cioè tali aree avrebbero potuto essere utilizzate soltanto dai proprietari o dai detentori qualificati delle unità abitative di riferimento. In base a ciò, se il parcheggio fosse interno all'edificio, quello si sarebbe dovuto ascrivere ai servizi comuni ex art. 1117 c.c.. Se invece il parcheggio fosse adiacente all'edificio, quello avrebbe dovuto qualificarsi come pertinenza ex lege (sul punto si veda anche: Cass. Civ. Sent. 244 del 1995).

3) Infine, un terzo orientamento riteneva che i proprietari delle unità abitative avessero un diritto d'uso sui parcheggi. Tale diritto avrebbe potuto farsi valere anche in caso di trasferimento della aree a tale fine destinate. La mancata previsione di detto diritto d'uso avrebbe comportato la nullità ex art. 1418 c.c. del contratto di compravendita dell'unità abitativa considerata (sul punto si veda anche: Cass. Civ. Sez. Unite Sent. 9631 del 1996).

Al di là del dibattito dottrinale, invece, la Suprema Corte con la Sentenza a Sezioni Unite n. 6600 del 1984 enunciò alcuni punti fermi sulla portata e sull'applicazione dell'art 18 della Legge Ponte. Innanzitutto, l'art 18 venne considerato norma imperativa operante anche tra privati. In secondo luogo, il posto auto venne considerato una pertinenza ex lege dell'immobile adibito ad abitazione. Infine, una ipotetica vendita dell'unità abitativa senza il parcheggio avrebbe comportato l'integrazione ex art. 1347 c.c. del contratto di compravendita, determinando in capo all'ex proprietario un diritto reale d'uso sull'area adibita a parcheggio.

La legge 47 del 1985

In seguito, il Legislatore intervenne ancora sul regime giuridico riguardante dette aree con l'art 26 della legge 47 del 1985. Tale articolo stabiliva testualmente che le aree destinate a parcheggio costituivano delle vere e proprie pertinenze delle costruzioni ai sensi degli art. 817, 818, 819 c.c. e seguenti. La portata di tale intervento normativo venne poi precisata dalla pronuncia della Cassazione a S.U. n. 3363 del 1989, la quale chiarì il valore normativo della legge 47/1985 e ribadì che l'ex proprietario avrebbe avuto diritto a godere di un diritto reale d'uso sulle aree adibite a parcheggio.

La legge n. 122 del 1989 (Legge Tognoli )

Di seguito, la Legge Tognoli (L. 122 del 1989) disciplinò ulteriormente l'ambito in esame, immettendo notevoli innovazioni. In primo luogo, stabilì un nuovo rapporto di un metro quadro di parcheggi per ogni dieci metri cubi di costruzione. Inoltre, veniva disposto un nuovo regime di agevolazioni fiscali per i costruttori. Infine, venne stabilito che le aree adibite a parcheggio non avrebbero potuto essere cedute separatamente rispetto all'unità abitativa alla quale erano legate da vincolo pertinenziale. In caso contrario, l'atto di compravendita sarebbe stato nullo ex art. 1418 c.c..
Tale legge, però, portò ulteriori problemi interpretativi ed applicativi, soprattutto riguardo all'ipotesi, molto frequente nella pratica, di realizzazione di posti auto in eccedenza rispetto a quanto richiesto dalla disciplina di settore.
Quindi, tali dubbi vennero fugati ancora dalla Suprema Corte.
In base ad un primo orientamento giurisprudenziale, dettato dalla Cassazione con Sent. 10459 del 2001, il vincolo di destinazione riguarderebbe l'intera area adibita a parcheggio, a prescindere dal fatto per cui una parte dei posti auto sarebbe eccessiva rispetto a quanto richiesto della legge. Invece, in base ad un secondo orientamento, peraltro confermato dalla Sezioni Unite con Sent. 12793 del 2005, la aree che eccedono la misura imposta dalla legge non sarebbero soggette a nessun vincolo e quindi il proprietario potrebbe legittimamente cederle a terzi.

La legge 246 del 2005

In ultimo, si registra un ulteriore intervento legislativo con la recente L. 246 del 2005. In base a tale norma gli spazi adibiti a parcheggi non sono gravati da vincoli pertinenziali di sorta né da diritti d'uso a favore dei proprietari di altre unità immobiliari e sono trasferibili autonomamente da esse. Dalla predetta disposizione si evince che è stato tolto da tale aree sia il vincolo pertinenziale che il relativo diritto d'uso. Inoltre, viene finalmente stabilita la possibilità per gli aventi diritto di cedere liberamente i posti auto, senza alcun obbligo verso i titolari delle unità abitative a cui si riferiscono.
Infine, la Cassazione con la Sent. 4264 del 2006, in sostanza, chiarisce che la sopra detta norma si applica solo per i parcheggi realizzati con le nuove abitazioni ed ha come destinatari i privati e la loro autonomia negoziale.
Fonte:condominioweb.com

Leggi i commenti

Scritto da Notizie immobiliari

Con tag #il Condominio

Repost0

Pubblicato il 24 Settembre 2009

Il resède condominiale può essere utilizzato come parcheggio temporaneo

Cassazione civile, Sez.II, 21 gennaio 2009, n.1547

Una proprietaria ricorre in Cassazione contro la sentenza del tribunale che aveva dato ragione ai condomini, stabilendo che lo spazio comune poteva essere utilizzato come parcheggio temporaneo delle autovetture dei comproprietari, a condizione che fosse consentito l’accesso agli esercizi commerciali.

La Corte di Cassazione respinge il ricorso.

Secondo i giudici di legittimità, se il regolamento condominiale non preclude ai condomini di parcheggiare in modo temporaneo auto, moto e biciclette nell’area comune, tale divieto non si può ricavare dall’art.1102, né tanto meno dal regolamento condominiale, a maggior ragione se le norme che regolano il Condominio non sono vincolanti, perché non sono state accettate nei singoli contratti di acquisto delle relative porzioni immobiliari.

Valter Marchetti, Foro di Savona
Fonte :COndominio.com

Leggi i commenti

Scritto da Notizie immobiliari

Con tag #il Condominio

Repost0

Pubblicato il 24 Settembre 2009

L'amministratore ha il diritto di comunicare ai fornitori i nominativi di chi non è in regola con i pagamenti

Garante Protezione dati personali, Nota del 21/07/2008

No alla privacy per i condomini morosi!

Garante per la protezione dei dati personali - Nota del 21 luglio 2008 in materia di comunicazione di dati personali riferiti ai condomini in occasione di contratti di fornitura di beni e servizi condominiali

1. Con la nota in oggetto, che fa seguito all'incontro tenutosi presso la sede dell'Autorità con rappresentanti dell'Anaci il 3 luglio u.s. (occasionato dalla sentenza Cass. S.U. 8 aprile 2008 n. 9148), codesta Associazione ha formulato un quesito in ordine alla liceità della comunicazione nei confronti di fornitori di beni e servizi condominiali (di regola a cura dell'amministratore) di dati personali riferiti ai partecipanti alla compagine condominiale. In particolare, codesta Associazione precisa che i dati personali oggetto di comunicazione, senza che sia necessario il previo consenso dei condomini interessati, consisterebbero nei nominativi di quelli morosi rispetto al pagamento della somma dovuta e delle rispettive quote millesimali.

2. Com'è noto il Garante, traendo spunto dalle segnalazioni pervenute, ha adottato il 18 maggio 2006 un provvedimento generale relativo al trattamento dei dati personali connesso alle attività di gestione dei condomini, precisando che le informazioni trattate possono essere riferite a ciascun partecipante alla compagine condominiale in quanto funzionali all'amministrazione comune (cfr.punto 2.1)[1].Come chiarito nel medesimo provvedimento, dette informazioni possono essere trattate, per finalità di gestione ed amministrazione del condominio, a seconda dei casi, ai sensi dell'art.24, comma 1, lettere a), b)o c) del Codice [2].

3. Anche a seguito della sentenza richiamata della Suprema Corte, non si ravvisa nella disciplina della protezione dei dati personali alcun ostacolo a detta comunicazione.

Infatti, il trattamento dei dati personali riferito ai singoli condomini può essere effettuato dai fornitori di beni e servizi condominiali in assenza del consenso degli interessati per dare esecuzione agli obblighi di un contratto stipulato dai partecipanti alla compagine condominiale, ancorchè di regola tramite l'amministratore, (art. 24 comma 1, lettera b del Codice) ed eventualmente per far valere o difendere un diritto in sede giudiziaria (art.24 comma 1, lettera f) del Codice)[3].

In base ai principi di protezione dei dati personali le informazioni oggetto di trattamento devono essere pertinenti e non eccedenti (tali possono ritenersi quelle che consentono di identificare i condomini obbligati al pagamento del corrispettivo per l'esecuzione dei contratti di fornitori di beni e servizi, le rispettive quote millesimali, e, se del caso, le ulteriori informazioni eventualmente necessarie a determinare le somme individualmente dovute).
Fonte Condominioweb.com

Leggi i commenti

Scritto da Notizie immobiliari

Con tag #il Condominio

Repost0

Pubblicato il 24 Settembre 2009

Ripartizione spese: Acqua, Riscaldamento, Canna Fumaria, Ascensore, Antenna, Contatore e Piscina & Campo Tennis

PARTI COMUNI:  Impianti

Acqua

Chi paga

Tipo di ripartizione

  • Impianto acqua calda centralizzata senza contatori

Condominio

In base agli abitanti dello stabile,  in base a  millesimi acqua, o , in mancanza, in base ai millesimi di proprietà

  • Impianto acqua calda centralizzata con contatori

Condominio

20-30% in base millesimi proprietà, il resto in base al consumo

  • Fognature, pozzi neri

Condomini che se ne servono

millesimi di proprietà

  • Autoclave

Condomini che se ne servono

millesimi proprietà

  • Autoclave: installazione e manutenzione

Condominio

millesimi proprietà (o in base al consumo di acqua, se esistono contatori)

  • Addolcitore a scambio ionico

Condomini che se ne servono

millesimi proprietà

  • Impianto idrico senza contatori acqua

Condominio

in base millesimi proprietà. Il criterio più giusto, da inserire nel regolamento condominiale, è quello in base al numero degli abitanti dello stabile

  • Impianto idrico con contatori

In base al consumo

in base al consumo (spese per portineria e  giardini in base a millesimi proprietà)

  • Impianto idrico: installazione

Condominio

millesimi proprietà

Riscaldamento

Chi paga

Tipo di ripartizione

  • Impianto di riscaldamento con caldaia centralizzata: spese esercizio e manutenzione

Condominio

in base millesimi calore o, in mancanza, in base a quelli proprietà. Il criterio più giusto per il calcolo dei millesimi calore, è quello per il 50% in base al volume dei locali e per il 50% in base al numero degli elementi radianti dei caloriferi

  • Impianto di riscaldamento con caldaia centralizzata: man straordinaria e rifacimento

Condominio

millesimi proprietà

  • Impianto di riscaldamento con contabilizzazione del calore

Condominio

40% in base ai millesimi di proprietà, 60% in base al consumo

  • Impianto del gas: spese di allacciamento in rete

Condomini che se ne servono

millesimi di proprietà

  • Gronde e pluviali: pulizia, riparazione e sostituzione

Condominio (nei supercondomini, proprietari del singolo edificio)

millesimi proprietà

Canna Fumaria

Chi paga

Tipo di ripartizione

  • Canna fumaria centralizzata: manutenzione  ordinaria

Condominio

millesimi calore

  • Canna fumaria centralizzata: manutenzione  ordinaria

Condominio

in base millesimi proprietà

Ascensore

Chi paga

Tipo di ripartizione

  • Ascensore: manutenzione

Condomini serviti dall'ascensore

il 50% in ragione dei millesimi di proprietà degli appartamenti e il 50% in proporzione all'altezza di ciascun piano da suolo

  • Ascensore: installazione

Condomini che se ne servono,

millesimi proprietà

Antenna

Chi paga

Tipo di ripartizione

  • Antenna singola

Proprietario singolo

al 100%

  • Antenna centralizzata

Condominio

in parti uguali (anche proprietario che non se ne serve)

Piscina & Campo Tennis

Chi paga

Tipo di ripartizione

  • Piscina, campo tennis: installazione, conservazione

Condominio

millesimi proprietà

  • Piscina, campi da tennis: esercizio

Condominio

millesimi proprietà. Il criterio più giusto, da inserire nel regolamento condominiale, è quello in base al numero abitanti dello stabile (bambini e vecchi esclusi)

Contatore

Chi paga

Tipo di ripartizione

  • Riparazione contatore elettrico, acqua, gas

Proprietario singolo che se ne serve

al 100%

fonte :Condominioweb.com

Leggi i commenti

Scritto da Notizie immobiliari

Con tag #il Condominio

Repost0

Pubblicato il 24 Settembre 2009

Ripartizione spese: Scale & Portoni, Cortili & Giardini e Box auto

PARTI COMUNI:  INTERVENTI SULLE STRUTTURE

Scale & Portoni

Chi paga

Tipo di ripartizione

  • Scale, pianerottoli, finestre sulle scale: manutenzione ordinaria e straordinaria

Condomini serviti dalla scala

il 50% in ragione dei millesimi di proprietà degli appartamenti e il 50% in proporzione all'altezza di ciascun piano da suolo

  • Scale: manutenzione ordinaria e straordinaria muri interni

Condominio

millesimi proprietà

  • Portoni, passi carrai, anditi , vestiboli,  portici: manutenzione ordinaria e straordinaria

Condominio (per i vestiboli e i portici sottoposti a servitù di pubblico passaggio possono esserci convenzioni con il Comune)

millesimi proprietà

  • Locali portineria, guardiole: manutenzione ordinaria e straordinaria

Condominio

millesimi proprietà

Cortili & Giardini

Chi paga

Tipo di ripartizione

  • Cortili ad uso condominiale, cavedi, chiostrine, pozzi luce: manutenzione ordinaria e straordinaria

Condominio (esclusi, se non sono condomini, chi godono di un'eventuale servitù di passaggio)

millesimi proprietà

  • Cortili in uso o proprietà a singoli proprietari: manutenzione ordinaria e straordinaria

Condominio

millesimi proprietà

  • Giardini condominiali: manutenzione ordinaria e straordinaria

Condominio (anche i negozianti che danno sulla strada)

millesimi proprietà

  • Gronde e pluviali: pulizia, riparazione e sostituzione

Condominio (nei supercondomini, proprietari del singolo edificio)

millesimi proprietà

Box auto

Chi paga

Tipo di ripartizione

  • Lastrico di copertura a fila di box: manutenzione ordinaria e straordinaria

Singoli proprietari, per la parte a copertura del loro box

al 100%

  • Lastrico piantumato di copertura a fila di box , manutenzione ordinaria e straordinaria

Condominio

millesimi proprietà

  • Garage condominiali: manutenzione ordinaria e straordinaria

Condomini che se ne servono (tutti, se costruiti ai sensi della legge Tognoli)

millesimi proprietà

Fonte:Condominioweb.com

Leggi i commenti

Scritto da Notizie immobiliari

Con tag #il Condominio

Repost0

Pubblicato il 24 Settembre 2009

Ripartizione spese: Muri, Facciate, Terrazze - Tetti & Sottotetti e Lastrici Solari

PARTI COMUNI:  INTERVENTI SULLE STRUTTURE

Muri

Chi paga

Tipo di ripartizione

  • Muri maestri: manutenzione ordinaria e straordinaria struttura, intonaco esterno, coperture esterne, colonne, archi portici

Condominio

millesimi proprietà

  • Muri maestri: intonaco interno all'appartamento

Proprietario singolo

al 100%

  • Muri interni di divisione tra appartamenti

I due proprietari a cui servono

al 50%

Facciate

Chi paga

Tipo di ripartizione

  • Facciate: intonaci e copertura facciate, frontalini, stucchi, decorazioni (in continuazione tra balconi e facciata)

Condominio

millesimi proprietà

  • Eventuali orgamenti della facciata

Condominio

millesimi proprietà

Terrazze - Tetti & Sottotetti

Chi paga

Tipo di ripartizione

  • Terrazze a livello

1/3 proprietario singolo, 2/3  condomini coperti dalla terrazza,

millesimi di proprietà riparametrati

  • Tetti spioventi: ristrutturazione, riparazioni

Condominio

millesimi proprietà

  • Sottotetti comuni, stenditoi: opere

Condominio

millesimi proprietà

Lastrici Solari

Chi paga

Tipo di ripartizione

  • Lastrici solari non accessibili o accessibili da tutti, manutenzione ordinaria e straordinaria

Condominio

millesimi proprietà

  • Parapetti dei lastrici o delle terrazze: manutenzione

Proprietario singolo

al 100%

  • Lastrici solari ad uso esclusivo di un condomino: manutenzione ordinaria e straordinaria ed eventuali danni al proprietario dell'appartamento di sotto per infiltrazioni d'acqua

1/3 proprietario singolo, 2/3 Condominio

millesimi proprietà

Fonte :Condominioweb.it

Leggi i commenti

Scritto da Notizie immobiliari

Con tag #il Condominio

Repost0

Pubblicato il 24 Settembre 2009

Condominio di due soli proprietari, spese per la conservazione delle parti comuni

Anche nel caso di condominio formato da due soli condomini,cosiddetto condominio minimo,se uno dei proprietari anticipa le spese per la conservazione delle parti comuni, avrà diritto al rimborso solo per quelle urgenti,quelle cioè che non possono essere ritardate senza ulteriori danni. Si segue, dunque, anche in questo caso,la norma generale dettata dall'articolo 1134 del Codice civile.

La necessità di stabilire in modo definito il principio,è sorto allorquando la seconda Sezione Civile della Corte di Cassazione,facendo ricorso al dettato sulla comunione previsto dall’art. 1110 codice civile,aveva regolato la questione sottopostale riferendosi alla mancata possibile deliberazione a maggioranza nel caso di due soli proprietari in contrasto sulla decisione di spesa necessaria. Decidendo così che in presenza di una parte contraria,l’altra ben poteva avvalersi del diritto al rimborso per quanto anticipato per l’esecuzione di lavori alle parti comuni.

Richiesto quindi un intervento delle Sezioni Unite della Cassazione,queste hanno stabilito che come in ogni condominio,le regole poste alla base dell’organizzazione negli edifici vale anche per i condominii ove fossero presenti due soli proprietari. Ne consegue che se uno dei proprietari fosse costretto ad anticipare spese per la conservazione delle parti comuni, avrà diritto solo al rimborso di quelle che saranno considerate urgenti,quelle cioè che non possono essere ritardate senza ulteriori danni.

Fonte :Condominioweb.it

Leggi i commenti

Scritto da Notizie immobiliari

Con tag #il Condominio

Repost0