Ciao , come state ?

Da tempo non postavo degli articoli , e mi sono reso conto invece, quanto questo sia utile ai Locatori che gestito nelle Citta' Italiane in qui opero da nord a sud

Tutti hanno simili esigenze immobiliari , per cui ,mi sono ripromesso di ricominciare a informare i clienti , tornando a postare su questo blog dedicando quindi del tempo con tematiche e punti che auspico riescano a essere utili a tutti voi

In caso abbiate dei punti che volete affrontare scrivetemeli pure rispondendo a questo blog e faro il possibile per rispondervi

In questo articolo affronterò la tematica della Contrattualistica in esente alla Locazione a livello nazionale di immobili residenziali coadiuvato dall'Avvocato Loredana Gentile esperta nelle Locazioni immobiliari ;

Avv. Loredana Gentile

P.zza Castello n.16 , Cologno Monzese

Via E. Visconti Venosta n.7 , Milano

Tel 340.930.48.07

mail : loredana.gentile.avv@gmail.com

Pec: loredana.gentile@milano.pecavvocati.it

www.avvocatoloredanagentile.it( under construction)

LA LOCAZIONE

Il contratto di locazione, ai sensi dell’art. 1571 c.c., è il contratto con il quale un soggetto – locatore - si obbliga nei confronti di un altro soggetto – conduttore (o, nel linguaggio corrente, inquilino/affittuario) - a fargli godere una cosa mobile o immobile per un dato tempo, verso un determinato corrispettivo in denaro.

CONTRATTO DI LOCAZIONE: COS'È
Con il contratto di locazione il conduttore non acquista alcun diritto reale sul bene, bensì semplicemente il diritto di godere e di usare quel bene per un tempo determinato e solo per l'uso consentito e specificato nel contratto medesimo, a fronte di un corrispettivo, con l’obbligo di restituzione, al termine della locazione, nel medesimo stato iniziale.

UNA PRECISAZIONE: DIFFERENZA FRA LOCAZIONE E AFFITTO
Nonostante nel linguaggio corrente si senta parlare quasi sempre di "affitto" riferendosi alla locazione, come se i due termini fossero sinonimi, in realtà sia ha affitto, ai sensi dell’art. 1615 c.c., quando la locazione ha per oggetto il godimento di una cosa produttiva, mobile o immobile (es. l’azienda, terreni coltivabili, esercizi commerciali). In tal caso, l’affittuario deve curarne la gestione in conformità alla destinazione economica della cosa e dell’interesse della produzione.

LA DISCIPLINA DELLA LOCAZIONE
La locazione è regolata, oltre che dagli artt. 1571 e seguenti del codice civile, altresì dalla L. 431/1998 (c.d. legge sull’equo canone, che disciplina anche le locazioni non abitative) e dalla L. 392/1978, in materia di locazione ad uso abitativo

POSSIBILI CONTRATTI DI LOCAZIONE

1. Contratto ordinario a canone libero (4+4)

Principali caratteristiche:
- Le parti possono definire del tutto autonomamente l'entità del canone di locazione
- il contratto ha una durata minima di 4 anni, con rinnovo automatico per altri 4 anni
- alla scadenza dei primi 4 anni il locatore potrà recedere dal contratto, previa comunicazione al conduttore con preavviso di almeno sei mesi, esclusivamente per i motivi tassativamente previsti dalla legge, fra cui i. necessità di utilizzare l'immobile per sé o per i propri familiari (coniuge, figli, parenti entro il secondo grado), vendita dell'immobile, immobile da sottoporre a radicali opere di risanamento ecc..
- il conduttore potrà recedere dal contratto con invio di lettera raccomandata almeno sei mesi prima di ogni scadenza quadriennale. Il contratto può, comunque, stabilire che il conduttore possa recedere anticipatamente, sempre con disdetta da inviare al locatore almeno sei mesi. Indipendentemente dalle previsioni contrattuali. In ogni caso, il conduttore, qualora ricorrano gravi motivi, può recedere in qualsiasi momento dal contratto con preavviso di almeno sei mesi da comunicare con lettera raccomandata.
- Decorsi gli 8 anni, nell'inerzia delle parti, il contratto si considera tacitamente rinnovato alle medesime condizioni, salvo diritto delle parti di sostituire il vecchio contratto con uno nuovo, pattuendo diverse condizioni.

2. Contratto di locazione ad uso transitorio

Principali caratteristiche:
- Con questo tipo di contratto, il locatore concede il godimento di un immobile destinato ad abitazione per un limitato periodo di tempo e per un’esigenza transitoria ben individuata (escluso finalità turistiche), che dovrà essere specificata nel contratto di locazione. Tale esigenza deve essere comprovata da idonea documentazione allegata al contratto (ad esempio, dichiarazione del datore di lavoro relativa a un trasferimento temporaneo del dipendente in altra sede). In caso di mancata specificazione dell’esigenza temporanea, il contratto è soggetto alla disciplina ordinaria e quindi la durata sarà di 4 anni + 4 anni.
- La durata della locazione non può essere inferiore a un mese e non superiore a 18 mesi.
- Le "motivazioni" che permettono di concretizzare questi rapporti locatizi sono individuate a livello locale fra le organizzazioni dei proprietari e degli inquilini.
- Il canone di locazione, per gli immobili ricadenti in comuni con numero di abitanti superiore a 10.000 (DM 16.01.2017) è definito secondo gli accordi territoriali all'interno dei valori minimi e massimi fissati a livello locale per i contratti "concordati"; con variazioni fino al 20% di tali valori.
- Per la cessazione del contratto non è necessaria disdetta: la cessazione si verifica automaticamente al termine del periodo stabilito di locazione .

3. contratto di locazione convenzionato o a canone concordato (3+2)

Principali caratteristiche:
- La durata del contratto non può essere inferiore a 3 anni, prorogati di diritto di due anni ove le parti non concordino sul rinnovo.
- Alla scadenza dei tre anni è fatta salva la facoltà di disdetta da parte del locatore per i motivi tassativamente previsti dalla legge, fra cui i. necessità di utilizzare l'immobile per sé o per i propri familiari (coniuge, figli, parenti entro il secondo grado), vendita dell'immobile, immobile da sottoporre a radicali opere di risanamento ecc..
- Alla scadenza del periodo di proroga biennale ciascuna delle parti ha diritto di attivare la procedura per il rinnovo a nuove condizioni o per la rinuncia al rinnovo del contratto comunicando la propria intenzione con lettera raccomandata da inviare all'altra parte almeno sei mesi prima della scadenza. In mancanza della comunicazione il contratto è rinnovato tacitamente alle medesime condizioni.
- Il canone di locazione è calmierato (cioè più basso di quello di mercato). L’importo del canone viene calcolato sulla base di accordi tra le associazioni dei proprietari e degli inquilini che hanno elaborato delle vere e proprie tabelle con i parametri valutati in base alle qualità e caratteristiche dell'immobile: zona ove ubicato, dimensione, rifiniture, accessori ecc...
- Sono previste agevolazioni fiscali per chi decide di stipulare un contratto di locazione a canone concordato, per un immobile sito in un comune ad alta densità abitativa, fra cui i. per il locatore, abbattimento del 30% del canone su cui è calcolata l’Irpef, sommata alla detrazione forfetaria del 5%, sconto del 30% dell’imposta di registro (divisa in parti uguali tra il locatore e conduttore); per il conduttore è prevista una detrazione d’imposta (pari ad €.495,80 per redditi fino a € 15.493,71 e pari ad €.247,90 per redditi compresi tra €.15.493,72 e €.30.987,41). Alla scadenza dei primi tre anni

4. contratto transitorio per studenti

Principali caratteristiche:
- Questa tipologia di contratto prevede una durata dai 6 ai 36 mesi e può essere sottoscritta sia dal singolo studente sia da gruppi di studenti universitari fuori sede o dalle aziende per il diritto allo studio, con espresso riferimento al fatto che il conduttore fuori sede è iscritto a un corso universitario presso la locale Università, debitamente indicata.
- Può essere, quindi, stipulato solo nei comuni sede di università o di sedi universitarie distaccate.
- Il canone può essere liberamente concordato fra le parti, salvo la presenza di accordi locali.
- E’ previsto il rinnovo automatico per pari periodo, alla prima scadenza, a meno che il conduttore non comunichi disdetta al locatore almeno tre mesi prima del termine.
- Anche per questo tipo di contratto sono previste agevolazioni fiscali per il locatore.

5. locazioni per finalità turistiche e cav
Sono prevalentemente regolate su base regionale.

Se vuoi avviare in proprio un’attività oppure di mettere a reddito il tuo immobile puntando su questa nuova tipologia di investimento, in alternativa alla locazione ordinaria, scrivi alla seguente mail: prenotatuoviaggio@gmail.com