L’Ance segnala che l’Adunanza Plenaria del Consiglio di Stato con la sentenza n. 4 del 23/4/2009 ha rilevato come il legislatore nazionale nell’ambito della disciplina riguardante il terzo condono edilizio (disciplinato dall’articolo 32 del decreto legge 269/2003) non ha previsto espressamente tra le categorie di opere suscettibili di sanatoria edilizia quella delle «opere realizzate in base a concessione annullata» categoria invece ammessa dalle precedenti normative sul condono (v. Legge n. 47/1985 e Legge n. 724/1994).
Poiché il condono edilizio consiste in una procedura di regolarizzazione eccezionale degli abusi edilizi, la scelta di non prevedere espressamente come tipologia di abuso sanabile quelle delle opere con titolo abilitativo annullato ha una sua rilevanza. Infatti, ha precisato il Consiglio, la legge può allargare o restringere le ipotesi di sanatoria a sua insindacabile discrezione sulla base delle mutevoli esigenze fiscali, che normalmente costituiscono la ragione della scelta del legislatore.
Il Consiglio afferma, in sostanza, che, mancando, nel DL 269/2003 una espressa previsione di tale tipologia di abuso sanabile, non può in ogni caso utilizzarsi la formula di rimando alle leggi precedenti nelle quali era invece prevista.
| Lombardia: diventa legge il Piano Casa | | di Pierpaolo Molinengo La Giunta regionale della Lombardia ha varato il Progetto di legge per il rilancio dell'edilizia, proposto dal presidente Roberto Formigoni, di concerto con l'assessore al Territorio e Urbanistica, Davide Boni. "Azioni straordinarie per lo sviluppo e la qualificazione del patrimonio edilizio ed urbanistico della Lombardia" è il titolo completo del testo, che fa seguito all'Intesa siglata dalla Conferenza unificata Stato-Regioni-Enti locali il 1° aprile scorso (i dettagli dell’intesa possono essere trovati nella nostra Newspages del 14 aprile).
«Il provvedimento - ha spiegato Formigoni augurandosi che ora il Consiglio regionale lo possa approvare in tempi brevi - favorisce una ripresa dell'edilizia di qualità in Lombardia, migliorando il patrimonio residenziale esistente dal punto di vista estetico, funzionale e sotto il profilo energetico e ambientale. Ci attendiamo anche effetti sull'economia e sull'occupazione. Vogliamo insomma accrescere il bello, l'eco-compatibile, il risparmio energetico, il lavoro». L'insieme degli investimenti potenziali è stimato tra 5,8 e 6,5 miliardi di euro, attivabili nell'arco dei prossimi 18 mesi, come previsto dal progetto di legge regionale (24 mesi per quanto riguarda l'edilizia pubblica residenziale).
Positiva la ricaduta sull'indotto occupazionale dei nuovi interventi, valutabile in 30.000 addetti per i due anni di applicazione della legge. | Una casa tutta mia, anche per le vacanze! | Si avvicina l'estate e gli italiani cominciano a pensare a dove trascorrere i tanto sognati giorni di relax. Secondo i dati diffusi da Immobiliare.it, l'acquisto delle case al mare sembra non passare mai di moda. Ma in quali aree si concentrano le maggiori richieste?
Le mete più gettonate sono la Puglia (soprattutto la zona del Gargano e del Salento che hanno fatto registrare rispettivamente un incremento del +17% e +13% nelle richieste di acquisto di seconde case) e la Sicilia, con Messina, Catania e Siracusa e tutta la costa Orientale (con aumenti che variano dal +9% al +11%).
La richiesta (e di conseguenza anche i prezzi di vendita), calano invece in Liguria (-5% nella zona delle Cinque terre) e in Sardegna
(-4% in Costa Smeralda).
Secondo Carlo Giordano, Amministratore Delegato di Immobiliare.it: “L'andamento dei prezzi e delle richieste riflette un nuovo interesse per aree del nostro Paese che fino ad oggi erano meno conosciute, mentre il calo in Liguria o in Sardegna è da imputare al normalizzarsi di un incremento che, negli scorsi anni, aveva raggiunto livelli troppo alti”.
Ma chi cerca questi immobili e quali sono i prezzi? Alle seconde case sono interessate principalmente le famiglie residenti in aree metropolitane con figli. E' infatti una soluzione ideale per chi in vacanza trascorre più delle due settimane tipiche dei viaggi, magari alternandosi. Basti pensare ai bambini che passano l'estate in villeggiatura prima con i nonni e poi con i genitori.
I costi al metro quadro variano dai 1.410€ della Basilicata (Metaponto) ai 5.170€ della Liguria (Cinque terre). Ci vogliono 3.850€ per acquistare un metro quadrato in Versilia e 2.970€ per diventarne proprietari sulla Riviera Romagnola. Più economica la costa marchigiana (2.710€/mq nella Riviera del Conero) e quella calabrese (1.450€ in Costa degli Dei e 1.600 in Costa Viola).
| Affitti vacanze, richieste triplicate | Rispetto allo scorso Maggio, sono più che triplicate le richieste relative all'affitto di case vacanze al mare ricevute da Casa.it,
I dati di maggio 2009, relativi alle richieste d'affitto per appartamenti e case vacanze al mare ubicati sul territorio italiano, confermano il trend di crescita della “casa vacanza” quale soluzione di villeggiatura premiata dagli italiani.
La classifica nazionale aggiornata a maggio 2009 vede la regione Toscana posizionarsi al primo posto, con una domanda raddoppiata rispetto allo stesso periodo nello scorso anno. Non a caso Grosseto guadagna la leadership nella classifica delle province italiane per numero di richieste d'affitto ricevute. Rispetto al maggio 2008, la Liguria si conferma stabile in seconda posizione mentre l'Emilia Romagna avanza dal 3° al 5° posto, totalizzando quasi il 10% delle richieste ricevute dal portale.
Daniele Mancini, Amministratore Delegato di Casa.it, ha dichiarato: «La crescita sul segmento delle case vacanze è esponenziale: le richieste relative a soluzioni in affitto in località di mare sono triplicate rispetto allo scorso maggio 2008. In tempi di consumi accorti, la casa vacanze rappresenta un'ottima soluzione per contenere i costi delle ferie» |
Le politiche del Governo per la Casa. Ma non solo. Come si sta evolvendo il mercato immobiliare italiano.
Ne abbiamo parlato con Federico Filippo Oriana, Presidente ASPESI - Associazione Nazionale Società di Promozione e Sviluppo Immobiliare. | Come vede le politiche per la casa messe in cantiere dal Governo?
Non si può negare che il Governo – e il Presidente Berlusconi in particolare - abbia dimostrato consapevolezza di un fatto che tutto il mondo immobiliare-costruttivo ritiene essenziale: la ripresa del nostro settore può costituire il fattore trainante della ripresa economica generale. A noi pare che l'Italia non abbia molte alternative, considerato il forte fabbisogno abitativo nelle grandi città, l'alto tasso di occupazione contenuto nelle costruzioni, la capacità di integrazione degli immigrati indotta dall'edilizia – sia come addetti che in quanto acquirenti della prima casa-, la qualificazione di specialisti ad alto livello che, in particolare, il segmento immobiliare ha dimostrato dal 1998 al 2006 di poter determinare.
Del resto, se osserviamo il panorama del resto dell'industria – dall'auto al trasporto aereo, dall'alta tecnologia all'elettronica di largo consumo- non pare di poter scorgere alternative risolutive per l'Italia.
Tuttavia, una critica deve essere rivolta alle scelte del Governo: l'impostazione dei vari “piani casa” risente troppo di una visione da “Stato-costruttore” ed è singolare da parte di una maggioranza liberale e non di sinistra.
Lo Stato –inteso come Pubblica Amministrazione in senso ampio- sa fare, bene o male, tante cose, ma ha dimostrato di non saper fare l'imprenditore.
Noi promotori immobiliari siamo convinti che se si fosse investita la metà delle risorse dei “piani casa” in incentivi fiscali e parafiscali (intendasi gli oneri comunali di urbanizzazione insostenibili in diverse città) in favore dell'iniziativa privata –in particolare smantellando l'assurdo castello creato dal D.L. 223 (cd. Visco-Bersani) e dai provvedimenti fiscali susseguenti del Governo Prodi- si sarebbero prodotte più case, prima e meglio e le finanze pubbliche avrebbero risparmiato. E'una posizione la nostra impopolare perché l'immissione diretta di massicce risorse finanziarie pubbliche | | (uffici, terziario, industriale) che più direttamente risente della contrazione economica. Sono attive solo nicchie come il “lusso” e l'investimento, ossia acquisti che non richiedono finanziamenti bancari e che vengono effettuati in una logica di diversificazione dell'investimento del denaro rispetto alle forme abituali della borsa e dei prodotti finanziari che hanno dato grandi delusioni ai risparmiatori. Quindi acquisti non di necessità, con il paradosso che in questo momento compra la casa chi non ne ha bisogno e non la compra chi ne ha bisogno! I motivi, a mio parere, sono essenzialmente due. Psicologico, in quanto gli italiani sono abbastanza modaioli e domina in questa fase un pensiero comune da “festa finita”: l'immobiliare non è di moda, nessuno compra e perché dovrei comprare proprio io? magari i prezzi l'anno prossimo potrebbero essere inferiori… In r ealtà, sia per gli immobili che per le azioni, si dovrebbe fare esattamente il contrario: acquistare quando non lo fa nessuno e non comprare quando lo fanno tutti, ma tant'è… Finanziario, in quanto, al di là di tutti i proclami, le banche hanno ridotto moltissimo l'attività di erogazione dei mutui prima casa. Non ci si può nascondere dietro a un dito: se si alzano i parametri di reddito e di quota di prezzo finanziabile, si escludono larghe fasce di acquirenti della prima casa dalla possibilità di acquistare. La vera stretta creditizia oggi è questa: noi operatori –parlo di quelli seri, come gli associati Aspesi- non incontriamo particolari difficoltà nel finanziare i nostri progetti, mentre i nostri clienti non riescono ad avere il mutuo. Visto che Newspages ha sede a Torino, aggiungo che proprio a Torino il mio Gruppo, che si chiama Federcasa, aveva un florido mercato degli immigrati, persone che magari non mangia no ma le rate del mutuo le pagano sempre e puntualmente perché per loro la casa di proprietà vuol dire essere cittadini del nostro Paese e perché non hanno molte alternative visti i prezzi e le difficoltà per trovare una casa in affitto. | nell'edilizia piace a tutti: è più spendibile politicamente, sia a livello nazionale che regionale e locale, attira gli interessi del mondo degli appaltatori e dell'indotto dell'edilizia, piace ai sindacati dei lavoratori. E'la vecchia logica statalista e populista che nel nostro paese non muore mai, al di là di tutti proclami liberisti e di tutte le crisi. La stessa Ance, alla quale peraltro Aspesi aderisce, non ha la forza per difendere il costruttore privato dallo Stato-costruttore perché troppo forte al suo interno è la pressione degli appaltatori in attesa di far lavorare le loro imprese con le commesse dei Comuni o dei vari istituti per le case popolari. Resta così solo l'Aspesi a difendere il principio che l'investimento pubblico diretto è corretto e insostituibile per le infrastrutture di cui l'Italia necessita urgentemente, ma deleterio nel mercato dell'edilizia residenzial e.
Mercato immobiliare. Come sta procedendo il mercato in Italia?
Il mercato immobiliare italiano è in questo momento sostanzialmente bloccato dalla crisi. Sia quello residenziale che quello produttivo |
ANALISI DEL MERCATO IMMOBILIARE | | Ebbene, i cambiamenti nel 2009 nelle politiche delle banche sui mutui casa hanno bloccato questa nostra attività che si poteva svolgere utilmente a Torino e non a Milano perché nel capoluogo subalpino sono ancora reperibili alloggi a prezzi contenuti da ristrutturare che non esistono all'interno della cinta comunale di Milano.
La nostra proposta su questo tema è che lo Stato controfinanzi alle banche, alle stesse condizioni, tutti i mutui che queste hanno stipulato in favore dei privati nel mese precedente. Lo Stato non ci rimetterebbe un euro e le banche interessate troverebbero la liquidità necessaria senza necessità operazioni di rifinanziamento sul mercato internazionale oggi quasi impossibili e costose.
Il mutuo di per sé non sarebbe redditizio per la Banca, ma avrebbe in questo modo fidelizzato senza alcun costo un nuovo cliente, guadagnando su tutti i servizi accessori (conto corrente, carte di credito, Bancomat ecc.).
Gli investimenti. L'Italia sta diventando una piazza che attira investimenti dall'estero?
Purtroppo no. Era cominciato un flusso di questa natura nel 1998 che aveva fatto compiere al mercato immobiliare italiano un salto di qualità. Purtroppo, come avevamo previsto sia come Aspesi che come FIRE -il Forum Interassociativo Real Estate che raggruppa tutte le associazioni del settore e di cui sono il Coordinatore-, il famigerato DL 223 (il cosiddetto Visco-Bersani) ha distrutto la credibilità dell'Italia come sistema-Paese mandando nel mondo il messaggio che –come le repubbliche delle banane- noi italiani siamo capaci di cambiare le regole fiscali mentre i piani di investimento sono già in corso di attuazione. Così tutti i nuovi programmi sono stati bloccati e, nonostante il cambio di governo, sarà molto difficile ricostruire una fiducia che nell'immobiliare è assolutamente indispensabile visto che si tratta di investimenti di somme di denaro notevoli e di lungo termine. | | | Quali sono le peculiarità del mercato del mattone nostrano che lo contraddistingue rispetto da quello europeo?
Vedo una differenza strutturale nel mercato residenziale, mentre il resto del mercato (uffici, commerciale, produttivo) segue l'andamento economico generale più o meno come negli altri paesi europei. Il mercato della casa italiano è caratterizzato dal fatto che, nonostante tutto lo sforzo costruttivo del periodo 1998-2006 e nonostante la crescita quasi zero della popolazione, sussiste un deficit stimato in circa 300.000 alloggi, concentrato prevalentemente nelle 13 grandi aree metropolitane. Questo dato non è comune a tutti i Paesi europei, neppure al gruppo più ristretto della vecchia Europa a quindici. Ad esempio la Spagna evidenzia al contrario un ipercostruito, mentre né Francia né Germania presentano un deficit. Il fenomeno italiano è certamente negativo perché non dà risposte ai giovani e alle esigenze di mobilità sul territorio, ma costituisce una buona base per poter far ripartire il mercato imm obiliare residenziale, con tutti gli effetti positivi per l'economia e la società italiana (sviluppo, occupazione, integrazione degli immigrati regolari) di cui dicevo prima. All'EIRE –il salone espositivo italiano dell'immobiliare che si svolge alla Fiera di Milano)- l'Aspesi presenterà e dibatterà una ricerca condotta dal nostro Centro Studi insieme al Prof. Carlo Ricciardi sul rapporto tra ripresa del ciclo immobiliare-costruttivo e ripresa economica generale, fondato su un vecchio modello del compianto Prof. Mario Talamona. | Mattone o Borsa. Con la recente crisi di ha ancora senso effettuare una distinzione netta per i propri investimenti?
E' evidente che le due prospettive di investimento del risparmio non possono essere poste in una contrapposizione dicotomica, cioè “o questo, o quello”. Intanto perché l'immobile (sia esso la prima casa, o la seconda o il proprio ufficio o laboratorio) ha un contenuto d'uso che il risparmio finanziario non ha e, quindi, si trova in una posizione di per sé superiore a quest'ultimo.
Ma anche perché qualsiasi buon risparmiatore deve, in proporzione alle proprie possibilità, diversificare: acquistata la prima casa per sé e, se possibile, per i figli è evidente che qualche piccolo risparmio liquido andrà sempre tenuto per ogni evenienza.
Ma quello che questa crisi ha fatto capire a tutti, anche a noi “immobiliaristi”, è che non c'è investimento più sicuro del “mattone”: a fronte della caduta di istituzioni mondiali della finanza – come le merchant banks americane- (chi mai lo avrebbe immaginato?) e del mancato funzionamento a scopo difensivo degli hedge funds (hedge in inglese vuol dire scudo), chi ha investito nell'immobiliare al di là delle proprie esigenze dirette – familiari o professionali- si trova oggi a disporre di un valore ben diverso da chi ha investito in borsa.
Cioè, se si esce dalle esigenze dirette e immediate e si parla di investimento di un surplus non c'è storia: l'immobiliare nel tempo ha sempre vinto 10 a 0 e, a mio avviso, continuerà a vincere.
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