INFORMA MUTUO (parte 3)

attenzione ai limiti Le variazioni nell’andamento del costo del denaro e le innovazioni nelle offerte sul mercato, possono far sorgere, in alcuni casi, la convenienza a “cambiare in corsa” le condizioni dei mutui: tali modifiche si possono effettuare con diversi strumenti. La rinegoziazione (a volte meglio: ricontrattazione) è un istituto di nuova affermazione nel panorama giuridico europeo, ma è comunque legato a un nuovo accordo di entrambe le parti (banca - cliente), e difficilmente può essere oggetto di una pretesa unilaterale da parte del mutuatario.

La rinegoziazione riguarda principalmente il tasso e/o la durata.

Ai sensi della Legge 244/2007 è sempre salva la possibilità del creditore originario e del debitore di pattuire la variazione delle condizioni del contratto di mutuo in essere senza spese e mediante scrittura privata anche non autenticata. Nei casi in cui qualche banca abbia obiettive ragioni per chiedere di formalizzare l’accordo di rinegoziazione in forma notarile o autentica il Consiglio Nazionale del Notariato ha comunicato la disponibilità a una concreta riduzione dei compensi dovuti per l’intervento del notaio. La Legge 40/2007 ha previsto un nuovo modo per far conseguire risparmi ai mutuatari: si tratta della “portabilità” (o surrogazione). Il mutuatario può accordarsi con una nuova banca per avere un altro mutuo con cui estinguere quello con la banca originaria che non può opporsi; il nuovo prestito sarà garantito dalla stessa ipoteca già concessa a garanzia del mutuo originario.

La rinegoziazione, la “portabilità”(o surrogazione), e il “cambio”del mutuo (mutuo di sostituzione)

IPOTESI

1) Rinegoziazione o  ricontrattazione(si modifica il mutuoesistente)

2) Mutuo di  surrogazione

(si chiude il vecchio mutuo e se ne  accende uno nuovo ma utilizzando la ipoteca originaria)

3) Mutuo di sostituzione

(si chiude il vecchio mutuo e se ne accende uno nuovo)

SI PUÒ MODIFICARE

• il tipo di tasso

• la misura del tasso

• la durata

• il tipo di tasso

• la misura del tasso

• la durata

• la banca

(modifica obbligatoria)

• il tipo di tasso

• la misura del tasso

• la durata

• la somma mutuata,

anche in aumento

• la banca

NON SI PUÒ MODIFICARE

• la somma

mutuata in

aumento

• la banca

• la somma mutuata in

aumento

COSTI

• commissioni bancarie:

NO

• imposta sostitutiva: NO

• detraibilità interessi:

SÌ se spettante sul mutuo originario

• atto notarile: del tutto eventuale, e, nel caso, con parcella molto bassa

• commissioni bancarie:

NO

• imposta sostitutiva: NO

• detraibilità interessi: SÌ

se spettante sul mutuo originario

• atto notarile: comprensivo del nuovo mutuo (parcella contenuta); sola autentica della dichiarazione di surroga dell’ipoteca (parcella molto bassa)

• può doversi pagare alla banca originaria una penale di estinzione, ridotta come da citati accordi con Abi

• può essere NECESSARIO cancellare la vecchia ipoteca

• costi bancari per l'accensione di nuovo mutuo

• imposta sostitutiva: SÌ

• detraibilità interessi: SÌ se spettante sul mutuo originario, ma sempre limitatamente all’importo residuo del

mutuo originario, oltre spese assimilate.

• atto notarile:

NECESSARIO, con parcella pari a quella di una nuova pratica Al fine di usufruire di condizioni finanziarie più favorevoli ed eventualmente di ottenere anche liquidità per soddisfare sopraggiunte necessità finanziarie, è anche possibile estinguere il vecchio mutuo per accenderne uno nuovo presso la stessa o un’altra banca (mutuo di sostituzione). In tale caso, occorrerà tener conto sia dei costi connessi con l’anticipata estinzione, sia di quelli derivanti dall’accensione di un nuovo contratto di finanziamento. Si propone a fini esplicativi la seguente tabella riassuntiva delle diverse figure con le principali differenze.

Il mutuatario può accordarsi con una nuova banca per  avere un altro mutuo con cui estinguere quello con la

banca originaria che non può opporsi Il mutuo si estingue con il pagamento dell'ultima rata e quindi

con l’estinzione della relativa posizione debitoria nei confronti dell’istituto mutuante.  Sulla base della Legge 40/2007, in genere l'ipoteca che garantisce il mutuo si estingue automaticamente attraverso un’apposita comunicazione di avvenuta estinzione del debito da parte dell’istituto mutuante alla Conservatoria dei Registri Immobiliari, senza l’intervento del notaio e senza alcun onere per il debitore, salvo i casi in cui, ricorrendo

un giustificato motivo, l’istituto mutuante stesso comunichi alla Conservatoria che l’ipoteca permane.

Sussistono tuttavia talune fattispecie, come ad esempio la vendita dell’immobile ipotecato con contestuale concessione di una nuova ipoteca per garantire il finanziamento concesso all’acquirente,in cui potrà essere opportuno per la migliore sicurezza di tutte le parti procedere ad un tradizionale atto di cancellazione della vecchia ipoteca con l’intervento del notaio.

Le modalità di cancellazione  dell’ipoteca

Il “Codice del consumo” – il quale sul punto ha riordinato norme, di origine comunitaria, già presenti nel nostro ordinamento dal 1996 – considera vessatorie le clausole che, nei rapporti  contrattuali tra consumatori e professionisti, determinano a carico del consumatore un significativo squilibrio dei diritti e degli obblighi derivanti

dal contratto.
Sul tema delle clausole vessatorie sono da tempo intervenuti le Associazioni dei consumatori, il Consiglio Nazionale del Notariato e l’Associazione Bancaria Italiana (A.B.I.). In particolare l’Associazione Bancaria Italiana, il Consiglio Nazionale del Notariato e le Associazioni dei consumatori partecipanti al tavolo di lavoro

aperto in A.B.I. hanno condiviso uno schema negoziale di “Contratto di finanziamento fondiario stipulato in atto unico” e “Capitolato di patti e condizioni generali”. Tale schema è stato elaborato tenendo conto dei principi normativi in materia di tutela del consumatore e nello spirito di un equilibrio più generale nel rapporto banca cliente: esso può essere tenuto a riferimento per la valutazione delle bozze contrattuali proposte dalle banche.

Ai sensi di legge, la vessatorietà va sempre valutata in linea di fatto, considerando se - caso per caso - la clausola determini o meno un "significativo squilibrio contrattuale" a danno del contraente consumatore. In linea generale e astratta sono soggette a valutazione di vessatorietà, ad esempio, le clausole: - che stabiliscono, nel caso di controversie, come foro competente quello della sede della banca e non quello della residenza del consumatore;