Notizie Immobiliari

Pubblicato il 18 Luglio 2009

Definizione area edificabile ai fini fiscali

L’Ance, l’Associazione Nazionale Costruttori Edili, ci spiega che l’Agenzia delle Entrate, attraverso la Risoluzione Ministeriale n.170/E del 3 luglio 2009 ha confermato che ai fini fiscali, un’area si considera edificabile se utilizzabile a scopo edificatorio, in base allo strumento urbanistico generale adottato dal Comune, indipendentemente dall’approvazione della Regione e dall’adozione di strumenti attuativi.
Relativamente ad un’area adibita ad impianti ed attrezzature pubbliche, di regola classificate come non edificabili, viene richiesta all’Agenzia delle Entrate la corretta interpretazione del concetto di edificabilità, ai fini dell’applicazione dell’imposta sulle successioni, mediante l’utilizzo del criterio di valutazione automatica, introdotto dall’art.34, comma 5, del Decreto Legislativo 31 ottobre 1990, n.346.
Tali aree, come specificato dall’Agenzia delle Entrate, «pur non risultando di regola edificatorie, possono essere qualificate tali, qualora sia consentita la costruzione di parcheggi e infrastrutture. A tal fine, è però necessario che la zona non sia concretamente destinata ad un utilizzo meramente pubblicistico, in quanto tale vincolo non tolleri la realizzazione delle opere di iniziativa privata, neppure con apposite convenzioni [...]».
Secondo l’Ance, qualora gli strumenti urbanistici non prevedano un uso prettamente pubblicistico dell’area e, di conseguenza, venga prevista su di

essa la realizzazione di opere ad iniziativa privata o promiscua, l’area può essere considerata edificabile.
A tal fine, l’inquadramento come edificabile impedisce l’applicazione del criterio di valutazione automatica della base imponibile (pari a settantacinque volte il reddito dominicale risultante in catasto) e assume rilevanza, non soltanto ai fini dell’imposta di successione, ma anche ai fini delle altre imposte (quali, ad esempio, l’Ici).

Cautela per il mercato immobiliare a Milano

Cauto il mercato immobiliare milanese nei primi sei mesi del 2009. Nonostante la crisi internazionale i prezzi diminuiscono in provincia (-0,9%) ma il mercato resta complessivamente stabile in città dove rallenta appena dello 0,2% nel semestre. Tra le ragioni i grandi progetti di trasformazione urbana e gli investimenti immobiliari in fase di realizzazione in vista di Expo 2015.
Comprare casa a Milano costa in media, considerando tutte le tipologie di immobili residenziali in vendita, 3.637 euro al metro quadro, affittarla 176 euro al metro quadro all'anno. I consumatori aspettano prima di acquistare e così si allungano i tempi di vendita; in un anno scende il numero delle compravendite in città di circa il 20%, quasi 1.000 transazioni in meno nel primo trimestre 2009 rispetto allo stesso periodo del 2008.
Se resistono la cerchia dei Bastioni con +0,5% in sei mesi, 5.046 euro al mq, e la circonvallazione con +0,1%, 3.476 euro al mq, rallentano il Centro (-0,3%, 7.043 euro al mq)

crisi dei subprime vista dal Notariato
L’analisi del default immobiliare statunitense è al centro di un documento messo a punto dal Consiglio Nazionale del Notariato in relazione alla proposta del Ministro Tremonti di istituire un sistema di "global legal standard". Il testo, suddiviso in quattro sezioni (il ruolo del notaio in Italia, il sistema latino a garanzia dell’ordinamento e delle transazioni economiche, analisi della crisi americana, l’innovazione tecnologica al servizio del cittadino), pone in evidenza il collegamento tra le frodi ipotecarie e la crisi finanziaria dei mutui subprime, così come denunciato dall'attuale Presidente Obama e da Hillary Clinton già nel 2006. La crisi dei subprime, spiega il documento, è «una crisi finanziaria derivata dal crollo del valore delle obbligazioni tossiche la cui restituzione, per interessi e capitale doveva essere teoricamente garantita dall’ipoteca sottostante ai mutui originari, che la prima banca cartolarizzava cedendoli a terzi che però non avevano modo di controllare	l’attendibilità dei dati». A differenza del sistema vigente nei paesi che adottano il notariato latino (76 paesi, ai quali di recente si è aggiunta anche la Cina), sui registri immobiliari americani non c’è alcun tipo di controllo preventivo. Negli Stati Uniti, infatti, alla base delle frodi ipotecarie c’era comunque sempre una falsificazione: di dati personali, di dati delle case, dei redditi dei mutuatari, del valore delle case, con il risultato che il mercato veniva inondato da immobili privi di garanzie certe. La questione risulta essere ancora attuale e sotto attenta osservazione: secondo il rapporto appena diffuso dall'FBI (7 luglio 2009), negli Stati Uniti le denunce di frodi ipotecarie sono cresciute in modo vertiginoso negli ultimi anni, passando da 6.936 del 2003 a 63.173 nel 2008 e provocando danni per 1,4 miliardi di dollari nel corso dell’ultimo anno, in crescita dell’83,4% rispetto al 2007. Per questo in taluni schemi di frode, come riconosce anche l’economista americano Robert J. Shiller nel libro	“The Subprime solution”, l’intervento a priori di un soggetto totalmente terzo, indipendente, rappresentante dello Stato, come il notaio di tipo latino, avrebbe evitato – o comunque molto ridotto – la possibilità di frodi ipotecarie. «L’adozione da parte del G8 del documento basato sulle dodici tavole Ocse testimoniano l'efficacia degli strumenti di controllo previsti dal nostro dossier – dichiara Paolo Piccoli, presidente del Consiglio Nazionale del Notariato - in quanto rispondono alle esigenze espresse nelle prime due norme approvate: l’integrità e la trasparenza dei mercati promosse dai poteri pubblici e la centralità dei cittadini rispetto al sistema economico. Il notaio rappresenta, infatti, il modello misto di sinergie tra pubblico e privato necessario in una società complessa, permettendo la cooperazione tra il modello pubblico dei controlli ex ante sulla legalità ed il modello degli incentivi privati a lavorare con efficienza: in una parola legalità coniugata con efficienza a garanzia dei cittadini».

e soprattutto il decentramento (-0,5%, 2.532 euro al mq).
Sono questi alcuni dei dati che emergono dalla 35° edizione della “Rilevazione dei prezzi degli immobili sulla piazza di Milano” nel primo semestre 2009 realizzata dalla Camera di commercio di Milano attraverso l'azienda speciale Borsa Immobiliare, in collaborazione con FIMAA Milano.
«Pur se in rallentamento, il mercato immobiliare milanese nella prima metà di quest'anno registra una complessiva tenuta - ha dichiarato Antonio Pastore, presidente di OSMI Borsa Immobiliare, azienda speciale della Camera di commercio di Milano – Soprattutto in città i prezzi si mantengono stabili, in particolare nelle zone interessate dai nuovi progetti di sviluppo e trasformazione urbana e dagli investimenti immobiliari in vista di Expo 2015, mentre diminuiscono decentramento e provincia.»