Registrazione contratto di Locaazione

In caso di cessione del contratto di locazione e sublocazione di immobili urbani di durata pluriennale, se non vi è corrispettivo e l’operazione non rientra nel campo di applicazione dell’Iva, è dovuta l’imposta di registro nella misura fissa di 67 euro. Se, invece, la cessione del contratto, sempre fuori dall’ambito di applicazione dell’Iva, è stata pattuita dietro corrispettivo, si deve versare un importo pari al 2 per cento del corrispettivo e del valore delle prestazioni ancora da eseguire. In ogni caso, l’imposta dovuta non può essere inferiore a 67 euro. Risoluzione Le risoluzioni dei contratti di locazione e sublocazione di immobili urbani di durata pluriennale, sono soggette all’imposta di registro nella misura fissa di 67 euro. Se il contratto è risolto anticipatamente ed è stato versato l’importo relativo all’intera durata, chi ha pagato ha diritto al rimborso delle annualità successive a quella in corso (le annualità, infatti, non sono frazionabili). Proroga La proroga del contratto di locazione di un immobile urbano, al pari della stipula, può essere registrata corrispondendo l’imposta per la singola annualità oppure per l’intero periodo di durata della proroga.

 TIPOLOGIA COSTO CAUSALE COD. TRIBUTO ADEMPIMENTI NUOVO CONTRATTO 2% RP 115T Registrare il contratto NUOVO CONTRATTO (registrazione per l'intero periodo)
2% RP 107T Registrare
il contratto RINNOVO 2% - 112T Conservare attest. di pagamento
PROROGA 2% (*) RP 114T Consegnare all'uff. attest. di pagamento
 CESSIONE (se pagato intero periodo) Euro 67,00 RP 110T Consegnare all'uff. attest. di pagamento CESSIONE (se si è scelto pagamento annuale)
2% (**) RP 109T Registrare contratto di cessione RISOLUZIONE Euro 67,00 RP 113T Consegnare all'uff. attest. di pagamento (*) con un minimo di Euro 67,00 (**) con un minimo di Euro 168,00 ( leggi il decreto )
 Quando effettuare il pagamento Per le cessioni, proroghe e risoluzioni di contratti già registrati, i contraenti devono versare l’imposta dovuta entro 30 giorni utilizzando il Modello F23. Nel modello occorre indicare con precisione gli estremi di registrazione del contratto stesso: anno, serie e numero di registrazione separati da una barra. Entro 20 giorni dal pagamento, va consegnato l’attestato dell’avvenuto versamento allo stesso ufficio dove precedentemente è stato presentato il contratto.
 L’AGEVOLAZIONE PER I CONTRATTI A CANONE “CONCORDATO”
Sui contratti di locazione immobiliare stipulati secondo il “canale assistito”, vale a dire quelli realizzati in base ai “contratti-tipo” concordati dalle organizzazioni della proprietà e degli inquilini, il corrispettivo annuo da considerare per il calcolo dell’imposta di registro è assunto per il 70 per cento. Si ha diritto all’agevolazione (riduzione del 30 per cento della base imponibile) se, comunque, sono presenti altri requisiti: l’immobile locato deve trovarsi in un Comune considerato ad alta “tensione abitativa” ( vedi sotto la definizione); la locazione deve avere ad oggetto immobili urbani ad uso abitativo. Facciamo un esempio Canone annuo “concordato” di 6.000 euro e durata del contratto di 3 anni. imposta di registro ordinaria (6.000 x 3) x 2% = 360 imposta di registro con agevolazione: (6.000 x 3) x 70% = 12.600 x 2% = 252 La riduzione dell’imposta di registro si applica per tutta la durata del contratto e dell’eventuale proroga automatica, anche se il Comune dove è situato l’immobile dovesse nel frattempo essere escluso da quelli considerati ad alta tensione abitativa. Inoltre, spetta anche quando si è scelto di versare l’imposta anno per anno.
I COMUNI DEFINITI AD ALTA “TENSIONE ABITATIVA”
Sono i Comuni indicati nell’art. 1 del D.L. n. 551/88: Bari, Bologna, Catania, Firenze, Genova, Milano, Napoli, Paler- mo, Roma, Torino, Venezia, i Comuni confinanti con le suddette grandi città, gli altri capoluoghi di provincia, i Comu- ni individuati dal CIPE (Comitato Interministeriale per la Programmazione Economica) con apposite delibere, e i Comuni terremotati di Campania e Basilicata.
COME E QUANDO REGISTRARE IL CONTRATTO
Tutti i contratti di locazione e affitto di beni immobili (compresi quelli relativi a fondi rustici e soggetti passivi IVA) devono essere obbligatoriamente registrati, qualunque sia l’ammontare del canone pattuito. La registrazione va effettuata entro trenta giorni dalla data di stipula del contratto. Se la durata del contratto non supera i trenta giorni complessivi nell’anno, non si è obbligati alla registrazione del contratto, a prescindere dall’importo del canone. Per i contratti di locazione posti in essere con scrittura privata, sia la richiesta di registrazione che il versamento dell'imposta possono essere eseguiti da una delle parti contraenti. Il pagamento spetta al locatore e al conduttore in parti uguali, ovvero in base a quanto dagli stessi stabilito nel contratto, ma entrambi rispondono in solido del pagamento dell’intera somma dovuta per la registrazione. Le modalità di registrazione del contratto di affitto o di locazione di un immobile sono sostanzialmente due: registrazione in modalità telematica (con il contestuale pagamento on line dell'imposta di registro), obbligatoria per i possessori di oltre 100 immobili e facoltativa per tutti gli altri contribuenti. Si può fare comodamente da casa o incaricando un intermediario con l’innegabile vantaggio di far risparmiare tempo, anche perché il programma calcola automaticamente le imposte dovute. Il sistema, peraltro, è del tutto sicuro in quanto i dati viaggiano criptati e sono leggibili solo dall’Agenzia delle Entrate. registrazione dell’atto (in forma cartacea) recandosi presso l’ufficio dell’Agenzia delle Entrate dopo avere effettuato il pagamento dell’imposta di registro presso uno sportello bancario o postale.
LA REGISTRAZIONE TELEMATICA
Con la registrazione telematica, innanzitutto, si evitano file e spostamenti agli sportelli bancari o postali (per il pagamento dell’imposta) e all’ufficio dell’Agenzia dell’Entrate (per la registrazione dell’atto), previsti con il sistema della registrazione in forma cartacea. Infatti, la procedura consente il contestuale pagamento on-line delle imposte e di eventuali interessi e sanzioni, con il vantaggio che le somme dovute sono calcolate direttamente dal software Per chiarimenti sulla procedura chiamare il nr. 06 452213497
LA REGISTRAZIONE IN FORMA CARTACEA
La registrazione cartacea di un contratto di locazione può essere effettuata presso qualsiasi ufficio dell’Agenzia delle Entrate (non necessariamente, quindi, presso l’ufficio competente in relazione al proprio domicilio fiscale). L’ufficio, al momento della presentazione della richiesta di registrazione dell’atto, rilascia la ricevuta dell’avvenuta consegna e comunica al contribuente i termini entro i quali è possibile ottenere copia degli atti registrati. Per la registrazione in ufficio del contratto occorrono: almeno due copie, con firma in originale, dell’atto da registrare; la richiesta di registrazione effettuata sullo stampato meccanografico “Modello 69”; se gli atti da registrare sono più di uno bisogna presentare anche un elenco sul “Modello RR”; una marca da bollo da 14,62 euro per ogni 4 facciate scritte, e comunque ogni 100 righe, da applicare su originali e copie; la ricevuta di pagamento dell’imposta (modello F23). Attenzione alle nuove marche da bollo !! Infatti con il nuovo sistema che stampa il bollo imprimendo data ed ora, c'e' la possibilità di essere sanzionati per ritardata applicazione dell'imposta di bollo ai sensi dell'art. 2 dpr 26/10/72 n. 642 l’atto deve nascere in bollo, deve essere in bollo sin dall’origine. Quindi per capirci un atto firmato il 10 aprile e con marche datate 11 aprile, è sanzionabile
COME SI VERSA L’IMPOSTA DI REGISTRO
Prima di presentare alla registrazione i contratti di locazione e affitto di beni immobili, le parti contraenti devono calcolare l’imposta di registro dovuta e versarla presso qualsiasi agente della riscossione, banca o ufficio postale. L’imposta deve essere versata utilizzando il Modello F23 entro 30 giorni dalla data di stipula dell’atto e, comunque, prima della richiesta di registrazione.

 ATTENZIONE L’imposta di registro deve essere sempre arrotondata all’unità di euro, per difetto se la frazione è inferiore a 50 centesimi, per eccesso se è pari o superiore. Ad esempio, se l’importo derivante dal calcolo è pari a 180,50 euro, l’imposta sarà arrotondata per eccesso a 181 euro; al contrario, in caso di importo pari a 180,49 euro, l’arrotondamento è pari a 180 euro. Il pagamento spetta al locatore e al conduttore in parti uguali, ovvero in base a quanto dagli stessi stabilito nel contratto, ma entrambi rispondono in solido del pagamento dell’intera somma dovuta per la registrazione. Per i contratti di locazione e sublocazione di immobili urbani di durata pluriennale il pagamento dell’imposta può avvenire, alternativamente: di anno in anno, entro 30 giorni dalla scadenza della precedente annualità, applicando il 2 per cento a ciascuna annualità e tenendo conto degli aumenti ISTAT; in un’unica soluzione, entro 30 giorni dalla stipula del contratto, applicando il 2 per cento all’importo pattuito per l’intera durata del contratto. Per i contratti di locazione (e sublocazione di immobili urbani di durata pluriennale la stessa legge prevede la facoltà di corrispondere al momento della registrazione l'imposta di registro commisurata all'intera durata del contratto, oppure di versarla anno per anno. Chi sceglie la prima ipotesi ha diritto ad una detrazione dell'imposta, in misura percentuale, pari alla metà del tasso di interesse legale moltiplicato per il numero delle annualità. Facciamo un esempio : Durata contratto (anni) Metà del tasso di interesse legale Detrazione % 6 1,5 9 5 1,5 7,5 4 1,5 6 3 1,5 4,5 2 1,5 3 I codici tributo I codici tributo da utilizzare per il versamento dell’imposta mediante il modello F23 sono i seguenti:
TIPOLOGIA COSTO CAUSALE COD. TRIBUTO NUOVO CONTRATTO 2% RP 115T
NUOVO CONTRATTO (registrazione per l'intero periodo) 2% RP 107T
RINNOVO 2% - 112T
PROROGA 2% (*) RP 114T
CESSIONE (se pagato intero periodo) Euro 67,00 RP 110T CESSIONE (se si è scelto pagamento annuale) 2% (**) RP 109T
RISOLUZIONE Euro 67,00 RP 113T
SANZIONE AMMINISTRATIVA IMPOSTA REGISTRO 671T INTERESSI DI MORA AL TASSO LEGALE 731T DIRITTI PER COPIE RILASCIARE DALL'UFFICIO 964T ALCUNI ESEMPI DI COMPILAZIONE DEL MODELLO F23 Esempio di compilazione del modello F23 per il versamento in unica soluzione:
B) PAGAMENTO ANNUALE Se il contribuente sceglie la soluzione del versamento annuale dovrà versare un totale di 672 euro, così suddiviso: 1° anno, 168 euro (codice tributo 115T) 2° anno, 168 euro (codice tributo 112T) 3° anno, 168 euro (codice tributo 112T) 4° anno, 168 euro (codice tributo 112T) Esempio di compilazione del modello F23 per il versamento della prima annualità:
MANCATA REGISTRAZIONE: COME RIMEDIARE LE SANZIONI PREVISTE
L’omessa registrazione del contratto, il parziale occultamento del corrispettivo e l’omesso o tardivo versamento dell’imposta di registro sono delle violazioni di carattere fiscale e comportano l’applicazione di sanzioni amministrative. OMESSA REGISTRAZIONE DEL CONTRATTO: comporta, oltre all’obbligo di versare l’imposta di registro evasa, l’applicazione di una sanzione amministrativa il cui importo può variare dal 120 per cento al 240 per cento del- l’imposta dovuta.
 PARZIALE OCCULTAMENTO DEL CANONE PATTUITO: quando si occulta parzialmente il corrispettivo pattuito, oltre all’accertamento dell’imposta evasa, è prevista l’irrogazione di una sanzione amministrativa il cui ammontare può varia- re dal 200 per cento al 400 per cento della maggiore imposta dovuta.
TARDIVO VERSAMENTO DELL’IMPOSTA SU ANNUALITÀ SUCCESSIVE:
comporta l’applicazione di una sanzione del 30 per cento dell’imposta versata in ritardo. All’imposta e alla sanzione vanno aggiunti anche gli interessi di mora calcolati giornalmente al tasso legale annuo (attualmente al 3 per cento).
SANZIONI AMMINISTRATIVE PER RITARDATO OD OMESSO PAGAMENTO PER L'IMPOSTA PRINCIPALE
 (decreti legislativi 18/12/97 n. 471,472, 473 in G.U. n° 5 8/1/1998)
RITARDO PERCENTUALE CODICE TRIBUTO
Dal 31° al 60° giorno * 15% dell'imposta dovuta 671T entro l'anno 24% dell'imposta dovuta 671T oltre l'anno 120% dell'imposta dovuta 671T
SANZIONI AMMINISTRATIVE PER RITARDATO OD OMESSO PAGAMENTO RINNOVI ANNUALI RITARDO PERCENTUALE CODICE TRIBUTO
Dal 31° al 60° giorno * 3,75%** dell'imposta dovuta 671T entro l'anno 6% **dell'imposta dovuta 671T oltre l'anno 30%**dell'imposta dovuta 671T *solo per le locazioni **come previsto dalla risol. 36/2001 Sono inoltre dovuti gli interessi a scalare del 3 % annuo sull'imposta dovuta.. Il codice tributo relativo è il 731T. 

Il decreto legge n. 223 del 2006 ha modificato in maniera rilevante la disciplina Iva applicabile alle locazioni di immobili. In particolare, come per l’imposta di registro, occorre distinguere tra la locazione di: immobili ad uso abitativo; immobili strumentali.
LOCAZIONE DI IMMOBILI AD USO ABITATIVO
Per gli immobili di tipo residenziale, attualmente è previsto un regime di esenzione Iva per tutte le locazioni, comprese quelle finanziarie. Per esse è necessario pagare l’imposta di registro. Lo stesso regime si applica anche quando, insieme con il fabbricato di tipo residenziale (bene principale), è ceduto in locazione il box o la cantina (pertinenza). Quando si applica l’Iva In base a quanto previsto dalla legge n. 296 del 2006 (legge finanziaria 2007), a partire dal 1° gennaio 2007, non è possibile usufruire dell’esenzione Iva per le locazioni di fabbricati abitativi effettuate dalle imprese in attuazione di piani di edilizia abitativa convenzionata. Con la nuova normativa, pertanto, dette locazioni rientrano nell’ambito delle operazioni imponibili ai fini Iva: quando sono effettuate dalle imprese che hanno costruito i fabbricati o che su di essi han- no realizzato interventi di ristrutturazione edilizia, entro quattro anni dalla data di ulti- mazione della costruzione o dell’intervento; se il contratto ha durata non inferiore a quattro anni.
LOCAZIONE DI IMMOBILI STRUMENTALI Anche gli immobili strumentali scontano il regime di esenzione Iva (è comunque dovuta l’imposta di registro) previsto in linea generale per tutte le locazioni, comprese quelle finanziarie, con alcune eccezioni. Sono, infatti, imponibili ad Iva: le locazioni effettuate nei confronti di coloro che non agiscono nell'esercizio di impresa, arte o professione; le locazioni nei confronti di conduttori soggetti passivi d’imposta che hanno un pro-rata di detraibilità non superiore al 25 per cento; le locazioni in relazione alle quali il locatore ha espresso l’opzione per l’imponibilità ad Iva. La percentuale di detrazione del conduttore, alla quale fare riferimento per stabilire il regime Iva della locazione, deve essere valutata inizialmente al momento della stipula del contratto di locazione, nel quale deve essere menzionata la relativa dichiarazione del conduttore. Qualora al termine del periodo d’imposta in cui è stato stipulato il contratto la percentuale di detraibilità risultasse non superiore al 25 per cento, il conduttore deve comunicarlo al cedente per l’assoggettamento della locazione ad Iva.
I RIFERIMENTI LEGISLATIVI PER LA LOCAZIONE
 Decreto del Presidente della Repubblica 26 aprile 1986, n. 131 (arti- colo 17 e Tariffa parte I, art. 5) Decreto del Presidente della Repubblica 22 dicembre 1986, n. 917 Decreto del Presidente della Repubblica 26 ottobre 1972, n. 633 (articolo 10, numero 8) Decreto Legislativo 18 dicembre 1997, n. 471 Decreto Legislativo 18 dicembre 1997, n. 472 Decreto del Ministero delle Finanze 31 luglio 1998 Legge 9 dicembre 1998, n. 431 Decreto del Ministero delle Finanze 24 dicembre 1999 Decreto del Presidente della Repubblica 5 ottobre 2001, n. 404 (art. 5) Legge 30 dicembre 2004, n. 311 (Finanziaria 2005) Legge 23 dicembre 2005, n. 266 Decreto Legge 4 luglio 2006, n. 223 Legge 27 dicembre 2006, n. 296 Provvedimento del Direttore dell’Agenzia delle Entrate del 12 dicembre 2001 Provvedimento del Direttore dell’Agenzia delle Entrate 27 giugno 2003 Provvedimento dell’Agenzia delle Entrate del 14 settembre 2006