Cooperative edilizie,

Cooperative edilizie,

come cambia il regime IVA

a cura di

ANCE

 

A titolo esemplificativo, si ipotizzi il caso di assegnazione in proprietà di unità residenziale, acquistata

come “prima casa” dal socio.

Alla luce delle novità introdotte dal D.L. 78/2009, quindi, l’imposta dovuta sull’assegnazione del suddetto

immobile viene ora applicata sulla base imponibile piena, con un maggiore importo a carico del socio

pari a

 

€ 1.680 (€ 8.000 invece che € 6.320).

Analogamente, il comma 3 dell’art. 3 del D.L. 90/1990 prevedeva che: «Ai fini dell’imposta sul valore aggiunto

la base imponibile delle assegnazioni in favore dei propri soci di alloggi adibiti ad abitazione principale,

costruiti su aree in diritto di superficie [...] è costituita dal 50% del costo degli alloggi medesimi

se non superiore a quello stabilito dal Comitato per l’edilizia residenziale. Per la parte non opera la riduzione

della base imponibile». In questo caso, il meccanismo di calcolo della base imponibile e della

relativa applicazione dell’IVA operava con lo stesso metodo previsto dal comma 2, ma l’abbattimento

operato sulla base imponibile costituita dal costo dell’immobile stabilito dal CER era più consistente.

In questo caso, infatti, la base imponibile su cui applicare l’aliquota d’imposta si distingueva in 2 parti:

– una costituita dal 50% del costo dell’immobile stabilito dal CER;

– l’altra pari alla parte eccedente il costo stabilito dal CER sulla quale non operava alcun abbattimento.

Tale maggior riduzione della base imponibile trovava fondamento nell’assegnazione al socio di un immobile

costruito su aree edificate in diritto di superficie (e non di proprietà).

2108

IVA

documento

Assegnazione ai soci di immobili in proprietà – base imponibile IVA

Precedente regime IVA (prima casa)

Costo totale dell’immobile

 

€

200.000

Costo dell’immobile base CER

 

€

140.000

70% del costo dell’immobile base CER

 

€

98.000

IVA 4% su 70% in base CER

 

€

3.920

Residuo costo finale al netto in base CER

 

€

60.000

(differenza tra costo totale dell’immobile e costo dell’immobile base CER)

 

(200.000-140.000)

IVA 4% su residuo costo al netto in base CER

 

€

2.400

Totale complessivo IVA a carico del socio assegnatario

 

€ 6.320

(3.920+2.400)

Assegnazione ai soci di immobili in proprietà – base imponibile IVA

Nuovo regime IVA (prima casa)

Costo finale dell’immobile

 

€

200.000

IVA 4% a carico del socio

 

€ 8.000

Assegnazione ai soci di immobili su aree in diritto di superficie – base imponibile IVA

Precedente regime IVA (prima casa)

Costo totale dell’immobile

 

€

200.000

Costo dell’immobile base CER

 

€

140.000

50% del costo dell’immobile base CER

 

€

70.000

IVA 4% su 70% in base CER

 

€

2.800

Residuo costo finale al netto in base CER

 

€

60.000

(differenza tra costo totale dell’immobile e costo dell’immobile base CER)

 

(200.000-140.000)

IVA 4% su residuo costo al netto in base CER

 

€

2.400

Totale complessivo IVA a carico del socio assegnatario

 

€ 5.200

(2.800+2.400)

123309CIM0850_2107a2109.qxd 20-11-2009 10:56 Pagina 2108

Consulente immobiliare 850-2009 |

 

2109

documento

In questo caso, invece, l’aggravio per l’applicazione dell’IVA sulla base imponibile piena è di

 

€ 2.800 (

€

8.000 invece che

 

€5.200). Sempre per le cooperative a proprietà divisa, il comma 6 dell’art. 4-ter del D.L.

78/2009 ha modificato il comma 4 dell’art. 6 del D.P.R. 633/1972 in ordine al momento in cui si intende

effettuata l’operazione di assegnazione degli alloggi ai fini IVA, nell’ipotesi di fatturazione, di acconti o

del totale del corrispettivo dovuto, precedente al rogito notarile. In merito, si ricorda che il comma 2

lett.

 

d-bis) dell’art. 6 del D.P.R. 633/1972 prevede che, per le assegnazioni in proprietà di case di abitazione

fatte ai soci da cooperative edilizie a proprietà divisa, la cessione del bene si considera effettuata alla

data del rogito notarile. Anche in caso di pagamento di acconti o del totale del corrispettivo dovuto,

l’art. 6, comma 4 del D.P.R. 633/1972, nella precedente versione, prevedeva che l’operazione si considerasse

in ogni caso effettuata sempre al momento del rogito notarile.

Ora, alla luce delle modifiche apportate dal D.L. 78/2009, invece, il pagamento di acconti o del totale del

corrispettivo dovuto, precedentemente alla stipula del rogito notarile, è rilevante ai fini IVA. Pertanto,

limitatamente all’importo fatturato o corrisposto, l’operazione s’intenderà effettuata anche prima del

rogito notarile.

Infine, il comma 5 dell’art. 4-

 

ter del D.L. 78/2009 ha, poi, abrogato il comma 3 dell’art. 1 del D.L. 417 del 30

dicembre 1991 (convertito, con modificazioni, dalla legge 66 del 6 febbraio 1992), che prevedeva, per le

cooperative a proprietà indivisa, un regime agevolato ai fini IVA per i canoni periodici corrisposti dai soci.

In particolare, veniva stabilito che la percentuale di riduzione della base imponibile del 70%, in caso

di assegnazione ai soci di immobili su aree in proprietà, e del 50%, per le assegnazioni ai soci di immobili

su aree in diritto di superficie, era applicabile anche ai corrispettivi periodici versati dai soci alla cooperativa

per l’assegnazione in godimento di abitazioni. Quindi, a partire dal 5 agosto 2009, sui canoni versati

dai soci delle cooperative a proprietà indivisa viene applicata l’IVA sulla base imponibile piena. In

definitiva, al momento attuale il regime IVA per le cooperative edilizie a proprietà divisa e indivisa non

presenta alcuna eccezione rispetto alle regole generali, considerando, quindi, l’assegnazione di immobili

ai soci allo stesso modo di una cessione di immobili abitativi tra impresa e acquirente privato.

Tipologia di cessione

Cessione

 

 

proprietà divisa

a socio su

 

area in proprietà

Cessione

 

di immobili da

cooperativa a

 

 

proprietà divisa

a socio su area

 

in diritto

di superficie

Acconti

 

versati dal socio

 

Regime IVA in vigore

fino al 4.8.2009

Base imponibile IVA ridotta

al 70% del costo CER e base

imponibile piena sul residuo

Base imponibile IVA ridotta

al 50% del costo CER e base

imponibile piena sul residuo

Irrilevanti ai fini IVA

Regime IVA in vigore

dal 5.8.2009

Base imponibile IVA piena

(IVA 4% se requisiti “prima

casa” – IVA 10% altri casi)

Base imponibile IVA piena

(IVA 4% se requisiti “prima

casa” – IVA 10% altri casi)

Rilevante ai fini IVA

FONTE : Il sole 24 ore

 

 

di immobili da

cooperativa a

 

IVA

| Consulente immobiliare 850-2009