Il canone guida l'indennità

Le differenti risultanze catastali di due locali commerciali condotti in locazione dalla stessa persona e comunicanti tra loro non incidono sull'indennità di avviamento. Il proprietario, infatti, al termine del contratto è tenuto a riconoscere l'indennizzo sull'intero canone di affitto dal momento che ciò che rileva non è la categoria catastale degli immobili ma la prevalente attività commerciale che viene svolta all'interno. Lo ha chiarito la sezione III civile della Cassazione con la sentenza 3592/2010 che ha respinto il ricorso di una società proprietaria di un immobile che ha disdetto il contratto di locazione di due locali comunicanti adibiti rispettivamente a magazzino e negozio. Il conduttore, preso atto della volontà del locatore, ha chiesto il pagamento dell'indennità per la perdita dell'avviamento commerciale che però la proprietaria si è rifiutata di corrispondere. Per questo motivo ha convenuto in giudizio la proprietaria chiedendo diciotto mensilità del canone versato. La società ha resistito alla domanda sostenendo che il requisito del contatto diretto con il pubblico, alla base del diritto all'indennità, si poteva ravvisare solo per il negozio e non per il magazzino, con la conseguenza che l'indennità andava correlata alla quota di canone imputabile a quel locale. Il tribunale, in primo grado, ha privilegiato questa soluzione respingendo la domanda del conduttore. In appello però la sentenza è stata integralmente riformata e la società è stata condannata a pagare l'indennità commisurata sull'intero canone di locazione. Inevitabile a questo punto il ricorso alla Suprema corte. Di fronte ai giudici di legittimità la società proprietaria ha sostenuto che la planimetria attestava una diversa individuazione catastale per i due immobili, rendendo così palese la volontà dei contraenti di considerare distinte le due unità e con differenti utilizzazioni. Non solo. La pattuizione di un canone di affitto, unitario si doveva considerare irrilevante dal momento che l'indennità spetterebbe al conduttore solo in relazione a immobili utilizzati per lo svolgimento di attività che comportino contatto diretto con il pubblico. La funzione dell'istituto, infatti, sarebbe quella di fornire una compensazione per la perdita del bacino di clientela che gravita intorno al negozio, con la conseguenza che l'indennità andrebbe determinata in misura corrispondente alla superficie in cui si realizza il contatto diretto con il pubblico. La Cassazione, nel decidere la controversia, ha affermato che quando con un unico contratto viene affittato un immobile diviso in due parti tra loro comunicanti, l'indennità resta "separata" se entrambi hanno un accesso indipendente sulla strada. In questo caso, infatti, ciascun immobile è «in grado di esercitare di per sé un richiamo sulla generalità dei consumatori, diventando un collettore di clientela e un fattore locale di avviamento». Si tratta, pertanto, di una regola, spiega la Cassazione, che vale solo nell'ipotesi di affitto di immobili separati, di cui uno adibito all'esercizio di attività «che comportino contatti diretti con il pubblico degli utenti e l'altro a deposito o a esposizione o a laboratorio». Se, invece, prosegue la Suprema corte, i locali sono comunicanti e l'immobile sia solo in parte utilizzato per attività che comportano contatto diretto con gli utenti, «l'indennità per la perdita dell'avviamento spetta quando questa ultima attività sia prevalente, ma va sempre commisurata all'intero canone e non già alla parte di canone riferibile alla sola superficie utilizzata per il contatto diretto col pubblico». © RIPRODUZIONE RISERVATA www.guidaaldiritto. ilsole24ore.com La sentenza 3592/10 della CassazioneIl principio- Cassazione, sezione III civile, sentenza 3592/2010Quando i locali con diversa destinazione commerciale siano comunicanti e il canone sia unico e indistinto, al locatore non è consentito sottrarsi al pagamento dell'indennità (...) commisurata all'intero canone nell'assunto che solo una parte dell'immobile strutturalmente unitario (...) era destinato al contatto diretto col pubblico, venendo esclusivamente in rilievo la prevalenza dell'attività del conduttore comportante quel contatto; e ciò nel senso che, a seconda che prevalente essa fosse o non fosse, l'indennità sarà rispettivamente dovuta o no. La società ricorrente (...) ha anzi sempre impostato la sua difesa con la richiesta di consulenza al fine di determinare la parte di canone riferibile al locale locato come negozio.
Fonte : Ilsole 24 ore .it