Il mattone salvagente anti-crisi

Maria Adelaide Marchesoni
Ci hanno provato in tanti, ma il contesto economico ha bloccato le numerose operazioni immobiliari avviate negli anni passati dagli enti pensione, che avrebbero dovuto concludersi nel 2008. Hanno fatto eccezione alcuni progetti di entità minore come il conferimento di proprietà da parte di cassa notariato al fondo Theta (Fimit Sgr) che ha generato una plusvalenza di 42,4 milioni di euro.
Tuttavia, come emerge dall'inchiesta de «Il Sole 24 Ore» sui bilanci 2008 delle cassae per alcuni enti continuare a credere nel mattone ha rappresentato una «salvezza». L'asset immobiliare, pur comportando un rendimento contenuto, non ha distrutto valore come al contrario è avvenuto per altre forme di investimento
A fare marcia indietro, anche se temporaneamente, è stata la cassa dei ragionieri che aveva in cantiere l'apporto a un fondo dell'intero patrimonio residenziale (oltre 200mila metri quadrati) per un importo pari a 425 milioni di euro. Gli immobili dei ragionieri (valore a fine 2008 di 433,8 milioni) hanno registrato a fine 2008 un rendimento netto del 4 per cento.
Di notevole entità anche il patrimonio real estate di Enasarco, la cassa degli agenti di commercio, che a fine 2008 ammontava a oltre 3.017 milioni di cui 2.963 milioni in locazione a terzi (si veda «Il Sole 24 Ore» di ieri). Il valore di mercato allo stato «libero» è stimato in circa 6 miliardi di euro. Valore che scende a 4,2 miliardi allo stato «occupato». Nei prossimi due-tre anni vi sarà il completamento del progetto di dismissione che dovrebbe, secondo le attese dell'ente, consentire una plusvalenza di circa 1.400 milioni rispetto ai valori in bilancio. La liquidità derivante dallo smobilizzo del patrimonio sarà anch'essa in parte destinata a investimenti immobiliari ma a gestione indiretta. L'anno scorso l'investimento nei fondi del mattone di Enasarco era pari a 292 milioni con un rendimento del 13 per cento. L'obiettivo principale della dismissione è quello di incrementare la performance degli investimenti. Sempre nel 2008, gli immobili gestiti direttamente da Enasarco hanno evidenziato un rendimento pari all'1,57% che non è certo una performance da capogiro, tuttavia è più elevata dello 0,4% del capitale investito in obbligazioni, pari al 63% del portafoglio mobiliare.
Colpa in questo caso (ma l'Enasarco è in buona compagnia) dei titoli strutturati, forme di investimento che avrebbero dovuto avere come presupposto la garanzia, alla scadenza, della restituzione del capitale investito. Negli ultimi anni questi strumenti finanziari, dalle denominazioni più strane, come il veicolo Anthracite, hanno allettato con rendimenti a doppia cifra i gestori di molte importanti casse.
Quanti sono ancora i titoli tossici che avvelenano i bilanci degli enti pensione? Dai conti 2008 l'esposizione risulta diversificata. Alcune casse (notai, giornalisti, biologi, per citarne alcune) non detengono titoli tossici, altre invece sono decisamente più esposte. Per i casi più gravi sono già state attuate delle procedure per salvare il salvabile (vedi «Plus24» del 27 giugno e del 4 e 18 luglio).
C'è chi ha cercato un nuovo istituto garante dietro pagamento di un esborso economico in termini di commissioni. In altri casi però la partita è ancora aperta e, apparentemente, indolore in quanto in bilancio non compaiono svalutazioni o perdite. Altre casse hanno invece scelto di smantellare questi veicoli con la vendita dei titoli sottostanti. C'è infine chi ha preferito risolvere tutto in una sola volta, registrando in bilancio le relative perdite.
E per il futuro? Per scongiurare altri scossoni sarebbe opportuno vigilare e regolamentare anche sulle attività di investimento delle casse previdenziali come già avviene per le assicurazioni e i fondi pensione in modo da salvaguardare le risorse patrimoniali degli enti e anche il futuro degli associati.