Logistica immobiliare in Italia: una ripresa da maneggiare con cura

I risultati dell’analisi sugli indicatori principali per il mercato della logistica in Italia nel 2009 hanno mostrato un leggero miglioramento rispetto a ciò che era emerso nella prima metà dell’anno: la domanda è solo lievemente diminuita, i canoni di locazione si sono stabilizzati ed il mercato degli investimenti ha ripreso ad attrarre capitali nella seconda parte dell’anno, dopo un primo semestre di immobilità. 

Di seguito i principali risultati:

Offerta
La distribuzione dello stock logistico in Italia nel 2009 rimane sostanzialmente invariata rispetto al 2008, con le regioni del Nord Italia in cui continua a concentrarsi la maggior parte dello stock di magazzini per la distribuzione/servizi di logistica: oltre l’80% dello stock nazionale. Nel 2009 sono stati completati 542.000 mq di nuovi magazzini per la logistica/distribuzione, il 23% in meno rispetto al 2008. L’Emilia Romagna, con il 54% delle nuove superfici realizzate, si conferma la regione con la maggiore concentrazione di nuovi sviluppi in Italia nel 2009, seguita dalla Lombardia con il 23%. Solo il 17,6% delle superfici realizzate è di tipo speculativo mentre nei casi rimanenti si tratta di sviluppi non speculativi (pre let o built to suit o owner occupier). Rispetto al 2008, la percentuale di nuovi magazzini speculativi è in forte diminuzione (era poco più del 51% nel 2008). La disponibilità alla fine del 2009 si è attestata su quasi 865.000 mq, in aumento del 21% rispetto al 2008. Il vacancy rate ha invece mostrato un incremento di un punto percentuale, passando dal 6,3% del 2008 al 7,3% del 2009.

Domanda
L’assorbimento di spazi logistici nel 2009 si è attestato su un volume di 675.000 mq, una diminuzione di circa il 5% rispetto al 2008. Rispetto al 2008, la quota di transazioni di tipo pre let/built to suit è rimasta pressoché stabile, pari a circa il 41% del totale, mentre è nuovamente cresciuta la quota di owner occupier, dal 12% del 2008 al 16% del 2009. 
Il 36% del totale degli spazi assorbiti ha interessato l’Emilia Romagna, in crescita dal 33% del 2008. La Lombardia mantiene la seconda posizione con il 32%, in crescita dal 27% del 2008, mentre il Piemonte
fonte :Newspages  

ed il Veneto perdono quote di assorbimento, facendo registrare un peso sul totale pari a, rispettivamente, l’8% (10% nel 2008) e 10% (16% nel 2008). Il Lazio ha rafforzato la propria quota di mercato nella seconda metà dell’anno, rappresentando nel 2009 l’11% del totale degli spazi assorbiti, in crescita dall’8% del 2008. I 3PL si confermano le principali società che hanno ‘assorbito’ spazi nel 2009, pari a quasi l’80% della superficie totale, mentre i corrieri continuano a subire l’impatto negativo della crisi con un assorbimento inferiore al 4% del totale nel 2009.

Valori
Nella seconda metà dell’anno i canoni prime si sono stabilizzati nella maggior parte delle zone mentre hanno subito un lieve rallentamento in altre zone. A Milano il canone prime nel 2009 è diminuito del 3,5% rispetto al 2008 attestandosi sul livello di €55 mq/a. A Roma la contrazione annua del canone prime è rimasta contenuta, inferiore al 2%. I valori nelle location secondarie, invece, si sono mantenuti stabili sul livello di €42 mq/a. 

Investimenti
L’attività generale di investimento in tutti i settori immobiliari (uffici, retail, hotel e logistica) nella seconda metà dell’anno ha mostrato un’inversione di tendenza rispetto ai primi sei mesi, portando la contrazione annua al 10%, da oltre il 30% registrato nei primi sei mesi dell’anno. La fiducia degli investitori è migliorata negli ultimi mesi dell’anno e lentamente stanno ricominciando ad investire anche nel settore logistico. Il volume degli investimenti in questo settore nel 2009 ha fatto registrare circa €200 mln, quasi tutti nella seconda metà dell’anno, mentre nessuna transazione di particolare rilevanza è stata registrata nel primo semestre. Rispetto al 2008, il volume totale investito si è dimezzato. I rendimenti prime sono rimasti stabili a Milano e Roma anche nella seconda parte del 2009, attestandosi sul livello di 7,50 7,75% (netto prime). In questo modo la variazione annua del rendimento è stata di 75 bps sia a Milano sia a Roma, a metà tra i mercati francese e spagnolo. Diversa è la situazione per le location secondarie dei mercati italiani, in cui i rendimenti sono superiori di almeno 100 bps rispetto al valore prime, nel range di 8,5-8,75% (netto).