Residenziale Nel primo trimestre 2010

È un malato finalmente sfebbrato il mercato immobiliare italiano al termine del primo trimestre 2010. Un segnale indubbiamente incoraggiante, anche se per ora non anticipa una vera e propria guarigione a portata di mano. I dati parlano chiaro: secondo quanto rivela l'ultimo report di Ubh, nei primi tre mesi dell'anno nelle principali città italiane i prezzi sono rimasti stabili rispetto allo scorso 31 dicembre. E stabili sono rimaste anche le compravendite, così come lo sconto medio tra prezzo iniziale e finale e i tempi per chiudere la trattativa. Un dato che non appare certo entusiasmante, ma che diventa piuttosto interessante alla luce di alcune considerazioni.

«Intanto è la prima volta che si assiste a uno stop della discesa avviata ormai da almeno un paio d'anni, sia dei prezzi che delle compravendite», spiega Alessandro Ghisolfi, responsabile ufficio studi di Ubh. Peraltro, la contrazione delle transazioni è stato proprio l'elemento su cui si è scaricata maggiormente la crisi in Italia, più che nei prezzi. Basta pensare che nel 2009, le compravendite di abitazioni sono state 609.145, in calo dell'11,3% rispetto al 2008, una flessione che ha seguito la riduzione del 15,1% intercorsa nell'anno precedente per una perdita totale del 27% rispetto al 2007 che ha riportato il mercato sui livelli di inizio anni 2000. «Certo lo stop non è ancora uniforme», continua Ghisolfi, «ma interessa alcune città importanti come Milano, Roma, Bari e Napoli, dove appunto il mercato sembra aver trovato un livello attorno a cui consolidare. Queste stesse città peraltro a fine 2009 avevano già mostrato qualche piccolo guizzo nelle compravendite, segno sia di un rinnovato interesse da parte dei compratori e quindi di un mercato più tonico, sia della rassegnazione dei venditori a correggere leggermente le richieste al ribasso. Più debole invece il mercato immobiliare delle altre grandi città, ancora in cerca evidentemente di un nuovo punto di equilibrio».

Le stesse indicazioni si possono rilevare facendo il confronto anno su anno invece che trimestre su trimestre. Rispetto al primo trimestre 2009, infatti, lo scivolone delle quotazioni si attesta intorno al 7%, media tra il -8,6% di Napoli o il -7,8% di Torino e Venezia e il -4,8 di Bari, discesa peraltro accumulata soprattutto nei tre trimestri 2009 e in misura modestissima nei primi mesi del 2010. La variazioni trimestrali di un anno fa, inoltre, erano tutte di segno negativo, contro la diffusa stabilità dell'analogo periodo di quest'anno. Poco da dire invece rispetto alla singole grandi città. Come accennato segnali di ripresa arrivano da Napoli, Milano, Roma e Bari. La prima è quella che ha più sofferto nel biennio, cedendo il 18% circa in valore nominale, cioè senza considerare l'inflazione. Roma e Milano godono invece del fatto di essere le due principali piazze italiane, dove comunque gli acquisti restano sempre sostenuti. In ripresa anche Bologna, dopo però la decisa caduta subita dai prezzi nel 2008, una tra le più forti nel panel delle principali città tricolore, mentre non recupera Torino, nonostante una flessione dei prezzi tra le più alte in Italia, almeno nell'ambito delle principali città italiane.

Mercati di provincia. Ma che cosa è accaduto invece nelle altre città, quelle di dimensioni più piccole rispetto alle metropoli? In realtà il trend è simile, ma con alcune importanti differenze. In questo primo scorcio del 2010 i prezzi degli immobili nelle tredici città intermedie mostrano performance annue ancora con il segno meno rispetto al primo trimestre 2009. Con perdite che, secondo l'ultimo rapporto dell'Osservatorio immobiliare di Nomisma aggiornato a marzo 2010, per le abitazioni nuove si aggirano intorno al 3,7%, che si riduce al -3,5% per le abitazioni usate e al -3,4% per box e garage. «È la seconda peggiore variazione negativa incontrata dal 1998 a oggi», spiega Luca Dondi dell'Osservatorio immobiliare di Nomisma, «che porta così la flessione nel biennio nell'ordine del 5-6% a seconda dei comparti considerati. In particolare nel 2009, nelle 13 città intermedie i prezzi delle abitazioni sono calati in media di poco più del 4-5%. «Non deve stupire l'andamento più negativo delle maggiori città rispetto ai comuni più piccoli», continua Dondi, «perché costituisce una caratteristica che si è prodotta anche in passato, ovvero quella della volatilità più accentuata dei prezzi che è normalmente più forte nei grandi comuni rispetto a quelli piccoli». E questo grazie anche a un mercato più piccolo, quindi più protetto e meno soggetto a oscillazioni.

Nelle 13 città intermedie, i tempi di vendita degli immobili si sono portati a 5,6 mesi per le abitazioni (5,9 se si tratta di una abitazione nuova) e 4 mesi per box auto e garage. I tempi di vendita al Sud sono mediamente più contenuti rispetto a quelli nel Centronord. Anche gli sconti applicati all'atto della compravendita nelle città di grandezza intermedia sono cresciuti e si assestano al 12,6% per le abitazioni (ma si limitano all'8,7% se l'abitazione è nuova) e al 5,3% per i box auto. Al Sud gli sconti sono più elevati rispetto al Nord. Da segnalare, ancora, per quanto riguarda le città intermedie, «la decisa ripresa in termini di compravendite di alcune piazze minori», aggiunge Ghisolfi. Oltre alla già citata Bari, si parla al Sud di Salerno, Caserta, Crotone, al centro di Siena e Grosseto, per arrivare al Nord a Savona e Padova. Tutte avevano visto un aumento delle transazioni a fine 2009, confermata anche nei primi mesi di quest'anno.

Il mercato dei mutui. Sempre critico, anche ai fini della ripresa, è il discorso del finanziamento bancario per chi vuole comprare casa. Le compravendite di abitazioni accompagnate da mutuo ammontano a 242.544, in calo di quasi 30 mila unità rispetto all'anno precedente (-10,8%) corrispondenti a circa 3,8 miliardi di euro in meno immessi sul mercato rispetto al 2008. Le compravendite con mutuo costituiscono il 42,7% del totale, quando nel 2006 erano al 48%. Nei primi mesi del 2009 le erogazioni di mutui per l'acquisto di abitazioni sono diminuite del 14,9%, mentre per l'intero anno la flessione si è attestata sul 13%, il che equivale a 7.600 milioni di euro in meno rispetto alle erogazioni del 2008. Il 18% delle famiglie che hanno un mutuo afferma di avere avuto difficoltà nel far fronte ai pagamenti negli ultimi 12 mesi, ma le famiglie con un mutuo mostrano una situazione nel complesso meno problematica rispetto a quella evidenziata dalle famiglie indebitate a breve termine (è in difficoltà il 23% delle famiglie indebitate per credito al consumo e il 36,5% di quelle con cessione del quinto dello stipendio/pensione).

In attesa della ripresa. «In definitiva non si tratta che di piccoli segnali», conclude Ghisolfi, «indicativi però di un leggero mutamento di clima. È ancora presto naturalmente per fare previsioni, ma le attese sono per un proseguimento del trend del primo trimestre. Col risultato che già nella seconda metà dell'anno il numero di città in ripresa è destinato ad allargarsi, per arrivare nel 2011 a coinvolgere, sia pure di pochissimo anche le quotazioni. Del resto la fase di assestamento, prima di ripartire, non dura in genere meno di un anno. Le città in ritardo nel frattempo secondo l'Osservatorio immobiliare di Nomisma cederanno un ulteriore 2-3%. Una previsione che vale non solo per le principali città, ma per l'intero mercato italiano, del valore, nel 2009, di 91 miliardi. «In Italia i prezzi resteranno deboli ancora per tutto il 2010 e solo nel 2011 torneranno in territorio positivo seguendo la dinamica di recupero che Stati Uniti e Gran Bretagna stanno già anticipando», prosegue l'analisi di Nomisma. Ma con alcuni distinguo importanti. Il mercato delle abitazioni non è però omogeneo, ma al suo interno esistono due segmenti molto differenziati. Quello degli immobili di qualità per i quali, anche in un contesto difficile come quello attuale, vi è una domanda pur sempre significativa e quello degli immobili di qualità modesta per i quali la domanda è pressoché inesistente. Il segmento a domanda vivace è costituito da abitazioni di qualità in edifici energy saving con certificazione energetica elevata, dotate di parcheggi, servizi, verde ecc. e ben localizzate; abitazioni in edifici di pregio e in posizioni di pregio, sovente nei centri storici ma, anche, in edifici di qualità architettonica; abitazioni di pregio in località turistiche di grande appeal. In sintesi, tutti i mercati che hanno a denominatore comune la qualità nelle sue diverse declinazioni strutturali, prestazionali, localizzative, locative. Viceversa un segmento a domanda particolarmente debole è quello di abitazioni di bassa qualità, normalmente in edifici mal ubicati piuttosto che non locati o anche locati ma in ubicazioni marginali; immobili in località turistiche di scarso pregio e scarsa qualità ambientale; operazioni di sviluppo di bassa qualità architettonica e ambientale, che infatti in questa fase di mercato restano spesso invenduti.

Fonte: agency.dailyre.info