FASI DELLA COMPRAVENDITA

Pubblicato il 7 Luglio 2009

Le fasi di una compravedita sono solitamente la "Proposta di Acquisto " il pagamento intermedio/ acconto prezzo ( se la proposta ha come validità il preliminare di vendita una volta che l'acquirente è a conoscenza dell'accettazione del venditore) " e il rogito. Come comunque dico spesso ai miei clienti ogni compravendita è una cosa a se nel senso che non vi sono obblighi di impostare tempi e modi ma si tratta SOLO DI ACCORDI TRA LE PARTI .

Iter della compravendita

La proposta irrevocabile

Una volta individuata la casa desiderata, acquisite tutte le informazioni a essa relative e dopo avere esaminato i pro e i contro di un eventuale acquisto, si passa alla proposta irrevocabile. Questo passaggio consiste nel manifestare al proprietario l'interesse all'acquisto e nel fargli un'offerta per iscritto, a mezzo di un telegramma o di una raccomandata, o più semplicemente attraverso l'agenzia immobiliare cui ci si è affidati. Non appena avuta in mano la ricevuta di ritorno allora ci si dovrà ritenere impegnati all'acquisto fino alla data indicata nella proposta e secondo i termini economici in essa segnalati.

Si tratta di un passaggio importante della trattativa sul piano simbolico (un modo per ribadire il proprio interesse per l'immobile in questione), ma in realtà non è obbligatorio. Se ci si fida del venditore, infatti, si può passare direttamente al compromesso (alcune bozze di proposta irrevocabile prevedono proprio questo salto in caso di sottoscrizione).
Ma siccome fidarsi è bene ma non fidarsi è meglio, questo gradino consente di controllare con una relativa calma lo stato di salute tecnica, fiscale e legale della casa che è oggetto della trattativa.
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Attenzione però ai trabocchetti! Non manca infatti chi cercherà di convincere il compratore a versare una "caparra confirmatoria" in accompagnamento alla proposta. Dare una somma in denaro in questa fase dell'iter di compravendita non solo non è necessario, ma neppure consigliabile. L'impegno a concludere l'affare si assume con la comunicazione scritta e non con il versamento di denaro.

La proposta è infatti vincolante per il potenziale acquirente che da quel preciso momento si è così impegnato all'acquisto.Il venditore, invece, può ancora prendersi qualche giorno di tempo, anche per vagliare altre offerte: l'unica scadenza che deve rispettare è la data che è stata indicata nella proposta e che segna il termine dell'impegno che il potenziale compratore ha deciso di prendere. Una volta che il venditore avrà risposto, sottoscrivendo il documento, sarà vincolato a rifiutare altre eventuali manifestazioni d'interesse.
Il compratore viene spesso invitato, e qualche volta addirittura convinto, a versare una caparra con la scusa di poter "bloccare" la casa. Un consiglio che in realtà si rivelerà falso. Il venditore, infatti, fino a che non risponde all'offerta e non dà la conferma della sua volontà di trattare solo con chi ha firmato quella proposta, non è assolutamente vincolato da alcuna caparra ed è libero di vendere la propria casa a chi preferisce.
Magari anche a chi non gli ha ancora versato nemmeno un euro.

Se proprio si vuole anticipare una somma di denaro da subito bisogna avere l'accortezza di darla alla persona giusta e soprattutto di motivare l'esborso come "acconto" sul saldo finale: all'intermediario non deve essere intestato nulla fino al momento del rogito, perché solo allora l'affare si perfeziona. Qualsiasi tipo di onorario (solitamente una commissione pari al 3% richiesta sia al venditore sia al compratore e sulla cui entità è indispensabile sincerarsi da subito) è legato a questo momento finale.
L'eventuale assegno, poi, non deve essere incassato prima del compromesso, e comunque conviene intestarlo sempre e solo al venditore, accorgimento che abbasserà il rischio che il denaro venga reso in ritardo. Ancora meglio sarebbe che l'agente lo depositasse presso un notaio o in un conto bancario vincolato fino al compromesso o al rogito.(...)

Se si è optato per affidarsi a un'agenzia immobiliare, allora bisogna aspettarsi che siano loro a fornire un modello di proposta da compilare: in questo caso è necessario leggere con estrema attenzione tutte le clausole, e se non si è convinti meglio consultare prima un legale. La modulistica proposta dall'agente immobiliare deve essere conforme a quella approvata dalla Camera di Commercio. Per questo ci si può informare presso le sedi più vicine. Meglio ancora potere contare sulla presenza di una Borsa immobiliare, diretta emanazione delle Camere di commercio e fautori di un mercato davvero trasparente.

Il compromesso

La denominazione ufficiale di questa procedura è in realtà "preliminare di compravendita", ma tutti ormai parlano più che altro di compromesso. Come la proposta irrevocabile, neppure il compromesso rappresenta un passaggio obbligatorio.
Infatti, qualora intercorra assoluta fiducia tra le due parti, si potrebbe passare direttamente al rogito e al perfezionamento della compravendita.

Ma la troppa fretta non è mai consigliabile, soprattutto in questa fase: al momento del compromesso viene, in effetti, vagliato ogni minimo dettaglio della compravendita, e tutto il preliminare viene poi riportato passo dopo passo nel rogito.
Anche se il compromesso non determina il passaggio di proprietà vero e proprio fa sorgere comunque da entrambe le parti l'obbligo di arrivare alla stipula del contratto definitivo. Prima di passare alla stesura del contratto bisogna dunque aver chiarito del tutto, anche solo verbalmente, il prezzo dell'immobile, la modalità di pagamento, i confini e le pertinenze della casa e la data dell'atto di compravendita vero e proprio, il cosiddetto rogito. Quest'ultimo punto è particolarmente importante perché nell'intervallo tra compromesso e rogito bisogna avere il tempo, qualora sia necessario, di sottoscrivere il mutuo.

Il giorno della stesura del preliminare saranno esaminati i dettagli tecnici e giuridici (particolare rilevanza assume la presenza o meno di vincoli o ipoteche e la conformità alle norme edilizie) e verrà concordata l'esistenza e l'entità della caparra, sia essa penitenziale o confirmatoria.
La caparra è prevista dal Codice civile (articoli 1385 e 1386), che indica nel versamento un vero e proprio impegno alla conclusione del contratto. Se l'acquirente si tira indietro perde il denaro della caparra; ma se a rinunciare è il venditore, questi dovrà corrispondere alla controparte il doppio della somma ricevuta (si parla in questo caso di caparra penitenziale). Se invece la caparra è confirmatoria, la parte incolpevole può rinunciare alla riscossione e rivolgersi al giudice per ottenere l'esecuzione del contratto o in caso contrario il risarcimento dei danni.
La caparra deve essere nell'ordine del 10-20% del prezzo totale.
In caso di pagamento di percentuali superiori è meglio qualificare il versamento come acconto che, a differenza della caparra è una somma corrisposta ma del tutto rimborsabile in caso di mancata conclusione del contratto. Meglio non accettare di pagare interessi inattesi sul saldo finale e non versare nulla prima di aver firmato il compromesso.

L'agente mediatore, inoltre non dev'essere compensato prima del rogito, perché solo allora l'acquisto si perfeziona (salvo differenti accordi con l'agenzia).

Solitamente il preliminare viene stilato negli uffici dell'agenzia immobiliare o presso l'abitazione del venditore, ma volendo ci si può rivolgere direttamente a un notaio: è senz'altro quest'ultima la procedura che si raccomanda qualora non ci si fidi del tutto della controparte oppure se il venditore è una società e non un privato.
Se il contratto viene redatto dal notaio, può allora essere steso anche in forma privata e non ci sarà bisogno di registrazione, con il risparmio dei relativi costi. In questo caso, però, si devono fare i conti con le spese delle prestazioni dello stesso notaio.
Il notaio controllerà anche la presenza di ipoteche, di eventuali pratiche di condono edilizio e dei problemi di piano regolatore.In caso contrario si limiterà a registrare quanto affermato dal venditore, senza appurarne la veridicità.
Se invece si decide di redigere il contratto in forma privata, bisogna avere cura di non lasciare righe in bianco all'interno dell'atto e sopra la firma.
In questo caso ci si può servire del modulo che l'agenzia mette a disposizione, ma è importante controllare anche in questo caso come con la proposta la sua conformità ai modelli forniti dalla Camera di commercio e dalla Borsa Immobiliare.

Successivamente si potrà, ma senza obblighi, trascriverlo al Pubblico registro: la spesa da sostenere permette di risparmiarsi il rischio non trascurabile che un venditore disonesto prometta la casa a più persone e incassi più acconti in una sola volta. In questo caso, il contratto valido sarebbe quello registrato per primo.
La registrazione si raccomanda in particolare se ci si accinge ad acquistare da un'impresa edile una casa ancora in fase di costruzione: in caso di fallimento dell'impresa ci si troverà in una posizione decisamente più forte nei confronti dei creditori ipotecari (che generalmente sono banche) rispetto a chi non ha provveduto a registrare il contratto. La trascrizione al Pubblico registro dà infatti diritto all'acquirente di tornare in possesso delle somme anticipate.

Ad ogni somma il proprio nome

È assai importante prestare la dovuta attenzione a come vengono qualificate le somme che si sborsano, anteriormente al rogito, nella fase della contrattazione preliminare finalizzata all'acquisto di un bene immobile.
Dalla qualificazione di queste somme infatti derivano notevoli conseguenze in ordine alla loro sorte e agli effetti del loro esborso nel caso in cui la contrattazione preliminare incontri un momento di crisi.

Il deposito cauzionale.
Somma normalmente trattenuta dal mediatore "a testimonianza" della serietà della trattativa in corso: se questa ha un buon esito, il deposito viene convertito in caparra o in acconto, se la trattativa invece non ha un buon esito, il deposito va reso al depositante.
Acconto. Costituisce un anticipo del saldo del prezzo dovuto. In caso di inadempimento deve essere restituita con gli interessi.

Caparra confirmatoria.
Somma che viene corrisposta dall'acquirente al venditore con l'intesa che, in caso di inadempimento dell'acquirente, la caparra viene incamerata dal venditore; mentre, in caso di inadempimento del venditore, l'acquirente ha il diritto di ottenere la restituzione della caparra raddoppiata. Nel dubbio se il versamento sia da qualificarsi come acconto o come caparra, prevale la sua considerazione in termini di acconto.

Caparra penitenziale.
È un caso molto infrequente che si ha quando una delle parti di un contratto si riserva la facoltà di recedere, pagando una somma detta appunto caparra penitenziale. Nel dubbio se una caparra sia confirmatoria o penitenziale, si opta per la prima soluzione.

Penale.
Somma pattuita per il caso di inadempimento. Ad esempio, se una parte teme un ritardo nella consegna dell'immobile, è opportuno convenire per ogni giorno di ritardo, il pagamento di una somma, detta appunto penale.

Il ruolo del notaio

L'assistenza del notaio per una compravendita immobiliare ha un costo che è la sommatoria di tre voci: l'onorario, i diritti, le spese anticipate. Sulle prime due voci occorre infine aggiungere l'Iva da calcolarsi applicando l'aliquota del 20 per cento.

Chi paga il notaio.
Il costo del notaio è di regola a carico dell'acquirente, in quanto, in mancanza di contrarie pattuizioni, il Codice civile addossa all'acquirente le spese di compravendita. Peraltro, come detto, è fatta salva la possibilità di stipulare patti in deroga alle previsioni del codice e quindi addossare al venditore il pagamento dei costi notarili.

L'onorario.
Si tratta di una voce variabile a seconda del valore della pratica, e che rappresenta il costo dell'opera professionale che il notaio svolge. Tale voce comprende:
a) le ispezioni e gli accertamenti anteriori alla stipula del rogito (si pensi all'esame dei registri immobiliari, del registro delle imprese, dei poteri di stipula, dei titoli d'acquisto precedenti e così via);
b) la vera e propria stipula del rogito (e quindi la sua predisposizione e la sua lettura).

I diritti.
Il notaio compie tutta una serie di attività materiali e intellettuali anteriori, contemporanee e successive alla stipula del rogito vero e proprio per la cui esecuzione al notaio stesso è dovuto un compenso/rimborso: si pensi alla scritturazione dei documenti e della modulistica occorrente, all'accesso ai vari uffici ove la pratica deve essere portata, al pagamento delle imposte, eccetera.Si tratta in sostanza della forfetizzazione dei costi che il notaio sostiene per il compimento di queste attività.

Il rimborso delle spese anticipate.
Una pratica di compravendita richiede il pagamento delle imposte sul trasferimento (imposta di registro, imposta ipotecaria e imposta catastale) e il pagamento di vari altri costi (come i bolli e i diritti nei vari uffici per l'esecuzione dei corrispondenti adempimenti). Il notaio deve provvedere in proprio all'assolvimento di questi costi, di cui pertanto richiede il rimborso al proprio cliente.

La responsabilità del notaio.
Alla retribuzione dovuta al notaio fa riscontro la sua responsabilità verso il cliente per eventuali errori oppure omissioni. Infatti, sia che il rogito presenti semplici imperfezioni, sia che venga tradita l'aspirazione dell'acquirente di comprare una casa priva di altrui vincoli o pretese, il notaio ne risponde personalmente.
Il momento più alto e delicato della prestazione notarile è infatti quello dell'analisi della situazione ipotecaria e catastale dell'immobile e quello dell'analisi dei titoli in base ai quali il venditore ha acquisito i suoi diritti sopra l'immobile che egli intende vendere.
Non solo infatti occorre molta precisione nell'individuare ciò che è oggetto di compravendita (per evitare di tralasciare accessori fondamentali quali cantine, solai, posti auto e autorimesse oppure per evitare che nel rogito siano addirittura contemplati beni diversi da quelli desiderati: si pensi al caso del venditore, proprietario di diversi appartamenti allo stesso piano del medesimo edificio) ma anche occorre molta attenzione per verificare che sul bene oggetto di compravendita non vi siano vincoli che ne menomino il valore o la trasferibilità: si pensi alla presenza di gravami pregiudizievoli come ipoteche, sequestri, pignoramenti e servitù oppure particolari discipline d'uso derivanti dal regolamento di condominio o da norme urbanistiche comunali

Il rogito

Nella contrattazione immobiliare si passa normalmente attraverso una pluralità di fasi:
a) la firma della proposta o prenotazione, con la quale il venditore o l'acquirente rispettivamente si vincolano, in modo unilaterale, a vendere o a comprare un dato immobile, ove la controparte aderisca a questa richiesta;
b) la firma del contratto preliminare (detto compromesso nel gergo commerciale) nel quale si dà ufficialmente conto dell' intervenuta accettazione di una proposta di acquisto/ vendita e dove il promittente venditore e il promissario acquirente si obbligano reciprocamente alla stipula del contratto definitivo (detto rogito a causa della necessaria presenza del notaio);
c) il rogito, che rappresenta il momento in cui la proprietà dell'immobile passa dal venditore all'acquirente, momento che coincide di regola anche con la consegna delle chiavi e il saldo del prezzo.

I soggetti interessati.
Al rogito devono partecipare tutti coloro la cui presenza è indispensabile per il prodursi degli effetti voluti, e cioè la trasmissione della proprietà dalla parte venditrice alla parte acquirente. Chi non può partecipare al rogito può conferire una procura (che va fatta necessariamente presso un notaio) a una persona di fiducia, che avrà il compito di firmare il rogito in luogo del soggetto assente.
Al rogito devono quindi partecipare innanzitutto tutti coloro che vantano diritti sull'immobile da trasferire e che nel rogito assumono pertanto il ruolo di parte venditrice. I casi sono molteplici: si pensi all'immobile oggetto di una successione ereditaria (devono quindi partecipare tutti gli eredi del proprietario defunto), all'immobile comprato da una pluralità di soggetti, all'immobile intestato per l'usufrutto a un soggetto e per la nuda proprietà a un altro soggetto e così via.
Al rogito devono ovviamente intervenire anche tutti coloro che intendono rivestire il ruolo di parte acquirente: e così, anche qui, può verificarsi il caso che l'acquisto sia compiuto da un solo soggetto oppure da una pluralità di soggetti (i quali dunque devono stabilire quale sia la quota di comproprietà da attribuire a ciascuno di essi) così come può accadere che la nuda proprietà venga intestata a un soggetto (di regola, un figlio) mentre il corrispondente usufrutto venga intestato a un soggetto diverso (di regola, un genitore).

I coniugi in comunione legale.
Particolare attenzione va poi riposta nel caso che coinvolti in una compravendita siano soggetti coniugati in regime di comunione legale dei beni.
Infatti, va considerato che quando un soggetto sposato in comunione dei beni compie un acquisto, questo viene automaticamente assoggettato al regime di comunione e quindi la vendita di quel bene va consentita da entrambi i coniugi pur se fu uno solo di essi firmare il rogito di acquisto.
Invece, i beni acquistati da uno dei coniugi prima del matrimonio e quelli ricevuti, in costanza di matrimonio, per successione o donazione non cadono nel regime di comunione e pertanto in questo caso la vendita viene legittimamente effettuata dal solo coniuge proprietario.

Minori e incapaci.
Non è infrequente il caso che il ruolo di venditore e di acquirente venga impersonato da minorenni o da soggetti mentalmente disabili. Anche in questo caso non c'è nessun problema: occorre solo che il legale rappresentante del soggetto interessato (i genitori per il minorenne, il tutore per l'interdetto) si premunisca dell'autorizzazione giudiziale richiesta dalla legge per il compimento di atti in nome e per conto del soggetto incapace