AFFITTO (1) . TIPOLOGIE DI CONTRATTO

Ferma restando l'applicabilità a tutti i contratti di locazione della normativa codicistica innanzi illustrata, in materia di locazione di immobili urbani, il legislatore è intervenuto specificamente, modificando, con la legge 9 dicembre 1998 n. 431, la disciplina dettata dalla legge 27 luglio 1978 n. 392 (nota come legge dell'equo canone) e dal decreto legge 11 luglio 1992 n. 333, convertito nella legge 8 agosto 1992 n. 359. La normativa dell'equo canone, pur volendo essere improntata ad un graduale ritorno ad una libera contrattazione rispetto alla legislazione vincolistica previgente, prevedeva tuttavia una disciplina fortemente limitativa dell'autonomia delle parti. Infatti, per gli immobili adibiti ad uso abitativo, il canone veniva determinato in base a criteri legalmente prefissati e, per soddisfare l'esigenza di una stabile soluzione abitativa, la durata minima del rapporto di locazione era fissata in quattro anni, rinnovabili alla scadenza di altri quattro, salvo disdetta. Per gli immobili destinati ad uso diverso, la legge n. 392/78 si limitava invece a stabilire soltanto la durata minima della locazione, indicata in 6 anni, aumentati a 9 in caso di immobile adibito all'esercizio dell'attività alberghiera, lasciando alle parti la più ampia libertà di determinare concordemente il corrispettivo. Tale disciplina, relativa agli immobili ad uso commerciale, è peraltro tuttora in vigore, tenuto conto che la riforma del 1998 ha avuto ad oggetto esclusivamente le locazioni abitative.

Un primo passo nella direzione della liberalizzazione delle locazioni ad uso abitativo veniva compiuto con il D.L. n. 333/92, che, relativamente agli immobili "nuovi", ossia ultimati successivamente all'entrata in vigore della nuova normativa, escludeva l'operatività dei criteri di predeterminazione legale del canone; d'altro canto, i contratti di locazione relativi agli immobili privi del requisito di novità potevano prevedere la facoltà delle parti di derogare all'equo canone, concludendo i c.d. accordi in deroga.

Un'effettiva liberalizzazione, tuttavia, è stata conseguita soltanto con la legge n. 431/98, che ha previsto per i contraenti la possibilità di seguire 2 canali alternativi, con il primo dei quali, denominato libero, il canone di locazione può essere liberamente stabilito dalle parti, ma la durata minima del contratto è necessariamente di otto anni (4+4), salvo disdetta nei casi espressamente previsti dalla legge.

La scelta dell'altro canale, detto amministrato o convenzionato-sindacale, comporta, da un lato, una durata più breve del rapporto di locazione (3 anni + 2), compensata, però, da una minore libertà nella determinazione del canone, che deve essere contenuto nell'ambito dei termini stabiliti da accordi sindacali stipulati a livello locale dai rappresentanti della proprietà edilizia e degli inquilini.

Quest'ultima opzione, peraltro, facoltativa per le locazioni abitative ordinarie, è obbligatoria in molti Comuni d'Italia per le locazioni transitorie non turistiche e per quelle stipulate con studenti universitari. Fondamentale, poi, è l'introduzione da parte della Legge n. 431/98 dell'obbligo della forma scritta, a pena di nullità, per la valida stipula dei contratti di locazione ad uso abitativo.

Procedendo nell'esame della normativa dettata dalla legge sopra citata, viene quindi in rilievo l'art. 13, che identifica il canone legalmente dovuto dal conduttore nel canone risultante dal contratto scritto e registrato, al fine di combattere in primo luogo il fenomeno dell'evasione fiscale e consentire, inoltre, al conduttore di esercitare il diritto di riottenere quanto pagato in eccedenza rispetto al canone contrattuale o convenzionato durante il corso della locazione o, in ogni caso, entro sei mesi dalla fine della locazione stessa. Ciò non inficia comunque la validità dell'accordo transattivo eventualmente raggiunto da locatore e conduttore per regolare effetti di vicende verificatesi nel corso del rapporto contrattuale (così Cass. sent. n. 5253 dell'11 giugno 1997).

Il canone è inoltre suscettibile di aggiornamento, ossia di rimanere ancorato all'indice dei prezzi al consumo per famiglie di operai ed impiegati, secondo i dati statistici elaborati dall'ISTAT. La legge n. 431/98 non accenna in alcuna parte al tema degli aggiornamenti dei canoni di locazione, che dunque non viene affrontato nè per vietare gli aggiornamenti nè per imporre una limitazione.

Si potranno pertanto verificare due ordini di ipotesi diverse nei contratti a canone libero: 1) che il nuovo contratto di locazione non contenga alcuna clausola relativa all'aggiornamento del canone: in tal caso, per tutta la durata della locazione e del suo eventuale primo rinnovo obbligatorio, il locatore non potrà pretendere alcun aggiornamento del canone, che resterà quindi fisso ed immutabile; 2) che il nuovo contratto di locazione contempli una clausola di aggiornamento destinata ad operare automaticamente, senza che occorra alcuna specifica richiesta del locatore: l'aggiornamento, infatti, verrà attuato con le modalità e scadenze convenute nella clausola contrattuale.

Per quel che riguarda i contratti con canone convenzionato-sindacale, nel silenzio della legge n. 431/98 sul punto, il Decreto Ministeriale delegato del 30 dicembre 2002 stabilisce che, in sede di accordi locali, è possibile prevedere l'aggiornamento solo in misura contrattata e, comunque, non superiore al 75% della variazione Istat. Per i contratti stipulati anteriormente all'entrata in vigore della legge n. 431/98, infine, si applica ancora l'art. 24 della legge n. 392/78, per il quale l'aggiornamento, anche se non previsto esplicitamente dal contratto, opera in base alle variazioni dell'indice ISTAT del costo della vita, ridotte al 75%, ma per l'applicazione dell'aggiornamento si esige l'esplicita richiesta del locatore mediante lettera raccomandata (si veda la sezione utilità della presente guida).

Prima della stipula del contratto, inoltre, la fondamentale cautela del locatore è quella di verificare la solvibilità di chi intende prendere in locazione l'immobile, mediante la valutazione delle fonti di reddito dell'aspirante conduttore. In mancanza di reddito, sarà necessario ottenere la garanzia di un'altra persona solvibile, la quale dovrà aggiungere per iscritto nel contratto di locazione la clausola con cui assume la garanzia di ogni adempimento e l'obbligo di risarcire i danni di qualunque natura cagionati in relazione alla locazione dalla persona garantita.

Generalmente si ritiene comunque che la cauzione, consistente in 3 mesi anticipati di canone, rappresenti il principale strumento di garanzia per il locatore. In particolare, al riguardo, occorre fare riferimento all'art. 11 della legge n. 392/78, mantenuto in vigore dalla legge n. 431/98, che vieta un deposito cauzionale eccedente tre mensilità del canone; esso è inoltre produttivo di interessi legali che debbonoe ssere corrisposti al conduttore alla fine di ogni anno. D'altronde l'obbligo del locatore di restituire il deposito cauzionale sorge al termine del rapporto di locazione, ma soltanto se il conduttore ha integralmente adempiuto le proprie obbligazioni (così Cass. sent. n. 538 del 20.01.1997 e n. 9160 del 24.06.2002).

Le parti possono inoltre inserire nel contratto di locazione una clausola che preveda la possibilità per il conduttore (e solo per il conduttore) di recedere in qualunque momento dal contratto con un preavviso di 6 mesi; in mancanza di tale clausola, il conduttore può recedere anticipatamente dal contratto per un inadempimento del locatore ed in ogni caso può recedere con un preavviso di 6 mesi quando, secondo l'art. 4 della legge n. 392/78, "ricorrono gravi motivi". Peraltro, in caso di contestazione da parte del locatore, la gravità dei motivi deve essere accertata caso per caso dal giudice, così da poter essere individuata, ad esempio, in una sopravvenuta infermità per la quale l'immobile locato era diventato idoneo oppure il trasferimento del conduttore per motivi di lavoro. Tuttavia, anche qualora si rimanga al di fuori di tali ipotesi, se l'inquilino rilascia anticipatamente l'immobile ed il locatore accetta senza alcuna riserva, il contratto è da intendersi risolto per mutuo consenso delle parti stesse ed il conduttore non è più tenuto a pagare il canone fino alla scadenza.

Il locatore, dal canto suo, ha la possibilità di risolvere il contratto prima della scadenza solo dinanzi ad un inadempimento contrattuale del conduttore qualificato ai sensi dell'art. 5 della legge n. 392/78, quale il mancato pagamento entro 20 giorni dalla scadenza del canone di locazione e delle spese accessorie per un importo pari ad almeno due mensilità. In ipotesi diverse da quelle contemplate dal citato art. 5, spetterà all'autorità giudiziaria valutare la gravità dell'inadempimento stesso.

La recente legge n. 431/98, all'art. 3, regola poi i casi in cui il locatore, in vista della prima scadenza del contratto (ossia i primi 4 o 3 anni di locazione), risulta legittimato a negare al conduttore il primo rinnovo obbligatorio del rapporto: il locatore può esercitare tale facoltà solo dandone comunicazione al conduttore con un preavviso di almeno sei mesi, qualora ricorra uno dei motivi elencati dal richiamato art. 3, ossia, a titolo esemplificativo, quando sia intenzione del locatore destinare l'immobile ad uso abitativo, commerciale, artigianale o professionale proprio, del coniuge, dei genitori, dei figli o dei parenti entro il secondo grado, o, ancora, quando il conduttore abbia la piena disponibilità di un alloggio libero ed idoneo nello stesso Comune nonchè quando il conduttore non occupi continuativamente l'immobile senza giustificato motivo o, comunque, nel caso in cui si profili la necessità di realizzare grandi opere edili incompatibili con la presenza del conduttore.

Per quanto concerne le modalità di espressione della disdetta, la legge parla sommariamente di comunicazione, ma, com'è naturale, una comunicazione meramente verbale o una lettera ordinaria non bastano, dal momento che il conduttore potrebbe sostenere di non averle mai ricevute; occorre quindi una raccomandata a/r, il cui modello potrà essere agevolmente riscontrato nella sezione modelli e utilità della presente guida. Peculiare istituto in materia è il diritto di prelazione e di riscatto riconosciuto al conduttore in caso di vendita di immobili ad uso abitativo, regolato dagli artt. 38 e 39 della legge sull'equo canone, in virtù del rinvio disposto dall'art. 3 della legge n. 431/98.

Dette norme prevedono che, qualora il locatore si determini a trasferire a titolo oneroso l'immobile locato, deve darne comunicazione al conduttore con atto notificato a mezzo di ufficiale giudiziario, nel quale debbono essere indicati il corrispettivo, le altre condizioni alla quali la compravendita dovrebbe essere conclusa e l'invito rivolto ad esercitare o meno il diritto di prelazione.

Il conduttore è tenuto ad esercitare il diritto di prelazione entro 60 giorni dalla ricezione della comunicazione, mediante atto notificato al proprietario a mezzo di ufficiale giudiziario, offrendo condizioni uguali a quelle comunicategli. In caso di esercizio del diritto di prelazione, il versamento del prezzo di acquisto, salvo diversa indicazione, deve essere effettuato entro il termine di trenta giorni decorrenti dal sessantesimo giorno successivo a quello dell'avvenuta notifica da parte del proprietario, contestualmente alla stipula del contratto di compravendita o del contratto preliminare.

Qualora l'immobile risulti locato a più persone, la comunicazione deve essere effettuata a ciascuna di esse. Nel caso in cui il proprietario non adempia alle suddette formalità, l'avente diritto alla prelazione può, entro sei mesi dalla trascrizione del contratto, riscattare l'immobile dall'acquirente e da ogni altro successivo avente causa. Ove sia esercitato il diritto di riscatto, il versamento del prezzo deve avvenire entro il termine di tre mesi decorrente dalla prima udienza del relativo giudizio. In caso di opposizione al riscatto da parte dell'acquirente o successivo avente causa, il suddetto termine decorrerà, invece, dal giorno del passaggio in giudicato della sentenza che definisce il giudizio.