AFFITTO (2) . TIPOLOGIE DI CONTRATTO

La locazione non può essere di durata inferiore a sei anni quando l'immobile è adibito: - ad attività industriali, commerciali o artigianali, non assumendo alcun rilievo, a tal fine, le dimensioni dell'impresa nè la circostanza che l'attività svolta comporti o meno un rapporto diretto con il pubblico dei consumatori e degli utenti; - ad attività di interesse turistico comprese tra quelle di cui all'art. 2 della legge n. 326/68, quali agenzie di viaggio, aziende di soggiorno, ostelli per la gioventù, campeggi e villaggi turistici; - all'esercizio abituale e professionale di qualsiasi attività di lavoro autonomo, che deve consistere in un'attività economica, artigianale, professionale o artistica che presenti comunque il carattere della professionalità; - ad attività ricreative, assistenziali e culturali, in cui, secondo la giurisprudenza della Cassazione (sent. n. 11168/90), rientrano anche i consolati, poichè essi, prestando assistenza e soccorso alle persone e salvaguardando i minori e gli incapaci, svolgono di fatto un'attività assistenziale; - a sede di partiti o di sindacati. Nella suddetta categoria di contratti di locazione rientrano anche i rapporti in cui conduttore è lo Stato o altro ente pubblico territoriale.

La durata della locazione, invece, non può essere inferiore a 9 anni se l'immobile, anche se ammobiliato, è destinato all'esercizio dell'attività alberghiera. Se è stata convenuta una durata inferiore o non è stata pattuita alcuna durata, la locazione si intende conclusa per la durata stabilita dalla legge; è invece ammesso prevedere in contratto una durata maggiore, ma, se questa è superiore a 9 anni, il contratto deve essere trascritto nei pubblici registri immobiliari. Infatti è possibile stipulare un contratto di locazione per una durata inferiore a quella prevista dalla legge solo se l'attività esercitata o da esercitare nell'immobile ha per sua natura un carattere transitorio. Dunque, ai fini della validità della clausola contrattuale di una durata inferiore ai 6 anni, si richiede che l'attività svolta dal conduttore presenti carattere transitorio per sua stessa natura, ad esempio perchè svolta in occasione di una fiera o di una sporadica manifestazione turistica o artistica.

E' possibile peraltro che un immobile venga locato per essere adibito contemporaneamente ad uso di abitazione e ad uso diverso, per esempio a studio professionale o ad ufficio. In tal caso, per stabilire sia la durata della locazione sia gli altri aspetti della disciplina contrattuale, occorre fare riferimento e dare applicazione alla normativa inerente l'uso prevalente, considerando se l'attività diversa sia marginale oppure assuma una rilevanza principale.

Ancora, l'art. 80 della legge sull'equo canone interviene in materia, prevedendo che l'uso idoneo a determinare il regime giuridico cui date attuazione con riferimento allo specifico contratto di locazione non è quello stabilito in contratto, ma quello effettivo: tuttavia, se il conduttore adibisce l'immobile ad un uso diverso da quello pattuito e tale diversità dell'uso comporta l'applicazione di una diversa disciplina giuridica, il locatore ha facoltà di chiedere la risoluzione del contratto entro tre mesi da quando ha avuto conoscenza del mutamento d'uso in corso di rapporto. Questa ipotesi si verifica, a titolo esemplificativo, quando un immobile locato ad uso deposito viene successivamente adibito ad uso commerciale con attività di vendita al pubblico su sola iniziativa del conduttore: sebbene il canone rimanga invariato, la nuova situazione risulta più vantaggiosa per il conduttore, il quale potrà far valere il diritto all'indennità per la perdita dell'avviamento ed il diritto di prelazione in caso di vendita o nuova locazione dell'immobile (Cass. sent. n. 6511/96). Lo scopo di questa norma è chiaramente quello di impedire che le parti possano stipulare contratti simulati al solo fine di eludere la disciplina prevista per ciascun tipo di locazione.

Sotto altro profilo, la durata legale del contratto, pari a 6 o 9 anni, è vincolante per il locatore, che non può recedere per nessun motivo prima della scadenza se non per un inadempimento del conduttore. Dal lato del conduttore, invece, è possibile inserire nel contratto una clausola che preveda espressamente la possibilità di recedere in qualsiasi momento dal contratto stesso anche senza addurre alcuna giustificazione, purché ne sia dato avviso mediante raccomandata almeno 6 mesi prima del rilascio. In mancanza dell'inserimento di tale clausola, il conduttore può comunque risolvere anticipatamente il contratto ove ricorrano gravi motivi. La gravità del motivo, peraltro, in caso di contestazione, dovrà essere provata dal conduttore e valutata dal giudice, a seguito del contemperamento dei diversi interessi delle parti.

I motivi, che debbono essere specificamente indicati nella raccomandata di recesso, per essere gravi, devono collegarsi a fatti estranei alla volontà del conduttore, imprevedibili e sopravvenuti alla costituzione del rapporto di locazione, nonchè suscettibili di rendere oltremodo onerosa per il conduttore la persistenza del rapporto stesso: la Cassazione ha individuato, ad esempio, un grave motivo nella mancata realizzazione di un piano di sviluppo edilizio già preannunciato, idoneo a ridurre sensibilmente le prospettive commerciali esistenti al momento della stipulazione del contratto (così Cass. sent. n. 11466/92), mentre lo ha escluso ove motivato da mancati pagamenti da parte della clientela del conduttore (Cass. sent. n. 7460/97). Tutti i contratti di locazione ad uso non abitativo di cui stiamo parlando si rinnovano, alla prima scadenza, di 6 anni e, successivamente, di 6 anni in 6 anni se non viene comunicata la disdetta dall'una o dall'altra parte con lettera raccomandata, che deve pervenire alla controparte almeno 12 mesi prima della scadenza. Relativamente alle locazioni di immobili adibiti ad attività alberghiera, poi, il contratto si rinnova di 9 anni in 9 anni, se non viene disdettato con 18 mesi di anticipo. Il contratto continua, cioè, per altri 6 o 9 anni, senza aumento del canone, fatta eccezione per l'aumento ISTAT, se previsto. Mentre la disdetta alla prima scadenza è sempre ammessa da parte del conduttore, il locatore può negare il rinnovo solo in presenza delle ragioni tassativamente indicate dall'art. 29 della legge 392/78, ossia: 1) adibire l'immobile ad abitazione propria o del coniuge o dei parenti entro il secondo grado in linea retta; 2) adibire l'immobile all'esercizio in proprio, da parte del coniuge o dei parenti entro il secondo grado in linea retta di una delle attività indicate nell'art. 27 sopra richiamato della legge sull'equo canone; 3) demolire l'immobile per ricostruirlo ovvero procedere alla sua integrale ristrutturazione o completo restauro ovvero eseguire su di esso un intervento sulla base di un programma comunale pluriennale di attuazione ai sensi delle leggi vigenti; 4) ristrutturare l'immobile al fine di rendere la superficie dei locali adibiti alla vendita conforme a quanto previsto dalla normativa vigente in materia, semopre che la realizzazione delle opere necessarie si renda incompatibile con la permanenza del conduttore nell'immobile.

Se ricorre uno dei motivi innanzi elencati, il locatore può negare il rinnovo del contratto alla prima scadenza con raccomandata che, come detto, deve pervenire al conduttore con 12 o 18 mesi di anticipo, in cui venga dichiarata la volontà del locatore stesso di conseguire la disponibilità dell'immobile e sia specificato il motivo sul quale è fondata la disdetta, non essendo sufficiente, ad esempio, fare genericamente riferimento all'intenzione di svolgere nell'immobile un'attività non meglio specificata. Di contro, non è richiesto che il locatore adduca una necessità, bastando la manifestazione di un'intenzione, di cui, tuttavia, il giudice, in caso di controversia, dovrà verificare la serietà e la realizzabilità, esaminando gli elementi di fatto esistenti al momento della disdetta.

L'art. 31 della legge n. 392/78 appresta dunque tutela al conduttore di fronte ad eventuali abusi del locatore nell'esercizio della facoltà di diniego del rinnovo alla prima scadenza. Infatti il locatore, il quale, in forza di uno dei motivi sopra esposti ex art. 29, abbia ottenuto la libera disponibilità dell'immobile, è obbligato, entro 6 mesi dall'avvenuta riconsegna, a destinarlo all'uso per il quale lo aveva richiesto, oppure ad eseguirvi i lavori che aveva preannunciato di voler eseguire. In caso contrario, in primo luogo, il conduttore può chiedere il ripristino del contratto di locazione ed il rimborso delle spese di trasloco e di ogni altro esborso sostenuto o, in alternativa, il risarcimento dei danni subiti, che non può eccedere, in ogni caso, 48 mensilità dell'ultimo canone erogato.

Oltre a ciò il conduttore ha altresì diritto, come vedremo tra poco, all'indennità per la perdita dell'avviamento commerciale nei casi previsti dalla legge. Il locatore può ancora essere condannato al pagamento di una somma variabile in favore del Comune del luogo in cui è sito l'immobile, ad integrazione del fondo sociale costituito a tal fine su base locale.

Un istituto chiaramente volto a tutelare il conduttore è l'indennità per la perdita dell'avviamento commerciale, che, ad un tempo, risarcisce l'inquilino per il danno che egli subisce dal trasferimento altrove della sua attività ed opera come remora per il locatore nel disdire il contratto al solo scopo di percepire un più alto canone rispetto a quello conseguente al rinnovo del contratto in corso. Infatti la legge n. 392/78 prevede che, ogniqualvolta cessi un rapporto di locazione relativo ad immobili adibiti ad attività industriali, artigianali e commerciali che comportino un contatto diretto con il pubblico, di interesse turistico o alberghiere, il conduttore acquista diritto ad un'indennità per la perdita dell'avviamento commerciale. Tale diritto viene escluso solo se il rapporto locatizio viene meno per inadempimento del conduttore o per sua disdetta o recesso, oppure, qualora il conduttore sia una società, se essa è stata dichiarata fallita, o è stata ammessa alla procedura di concordato preventivo o di amministrazione controllata, oppure se è stata posta in liquidazione coatta amministrativa. Il diritto all'indennità suddetta è dunque automaticamente collegato dalla legge alla cessazione del rapporto di locazione per causa non imputabile al conduttore. Tale indennità è pari a 18 mensilità dell'ultimo canone corrisposto se l'immobile era utilizzato per lo svolgimento di attività commerciali, industriali o artigianali o di interesse turistico, mentre ammonta a 21 mensilità se l'attività svolta era quella alberghiera.

Il conduttore ha poi diritto ad un'ulteriore indennità del medesimo importo sopra indicato a condizione che ricorrano i due presupposti che seguono: a) l'immobile venga destinato dal locatore stesso o da terzi all'esercizio della stessa attività o di attività incluse nella medesima tabella merceologica che siano affini a quella già esercitata dal conduttore uscente; b) tale attività venga iniziata entro un anno dalla cessazione del precedente rapporto locatizio. Questa peculiare tipologia di indennità deve essere erogata all'inizio dell'esercizio della nuova attività.

Entrambe le indennità sopra considerate, comunque, vengono liquidate in via forfettaria, risultando commisurate ad un numero prefissato di mensilità, cosicchè si prescinde dalla verifica del pregiudizio effettivamente subito dal conduttore a seguito della cessazione del contratto. Non è pertanto necessario, ai fini della liquidazione dell'indennità, che il conduttore dimostri la sussistenza della perdita dell'avviamento , essendo presunta dalla legge per il fatto stesso del rilascio dei locali (in tal senso anche Cass. sent. n. 6225/91 e 10624/92). Peraltro l'avvenuto pagamento delle indennità per la perdita dell'avviamento commerciale costituisce la condizione perchè il locatore possa avviare la procedura esecutiva di sfratto, dal momento che il conduttore ha il diritto previsto dalla legge di trattenere l'immobile fino al versamento delle suddette indennità, provvedendo a pagare l'importo equivalente al canone nel caso in cui usi l'immobile e non dovendo invece versare alcunchè qualora si limiti a custodire l'immobile senza utilizzarlo (così Cass. sent. n. 922/99).

Ancora, si segnala che l'indennità di avviamento è un diritto al quale il conduttore non può rinunciare al momento della stipula del contratto, poichè ciò farebbe sorgere in favore del locatore un vantaggio vietato dall'art. 79 della legge sull'equo canone, ma nulla vieta che il conduttore vi rinunci nel corso o alla fine della locazione, ad esempio a seguito di una transazione in ordine ai rispettivi diritti delle parti (sulla questione, tra le altre, Cass. sent. n. 4041/93).

Infine, analogamente a quanto previsto dagli artt. 38 e 39 L. 392/78 in materia di locazioni abitative, l'art. 40 della medesima legge riconosce ai conduttori di immobili adibiti ad attività comportanti contatti diretti con il pubblico degli utenti e dei consumatori il diritto di prelazione in caso di vendita, così come di nuova locazione a terzi, del medesimo immobile, cosicchè, mentre il proprietario è libero in ordine alla determinazione di alienare o locare ad altri l'immobile, egli non risulta libero nella scelta dell'acquirente o del nuovo conduttore, dovendo preferire quello precedente.

Le modalità di esercizio del predetto diritto di prelazione e del successivo diritto di riscatto, in caso di mancato rispetto della normativa sul punto innanzi illustrata, sono comunque le medesime già indicate in presenza di una locazione ad uso abitativo, alla cui trattazione si rimanda.

In ogni caso, il diritto di prelazione in argomento è escluso, oltre che nelle locazioni relative a immobili utilizzati per lo svolgimento di attività che non comportino contatti diretti con il pubblico, anche quando il conduttore svolge attività professionali o di carattere transitorio, nonchè quando si tratti di immobili complementari o interni a stazioni ferroviarie, porti, aeroporti, aree di servizio, alberghi e villaggi turistici.

Inoltre tale strumento di tutela per il conduttore non opera nell'ipotesi in cui un coerede voglia vendere la propria quota, nel qual caso trova applicazione la speciale prelazione ereditaria prevista dall'art. 732 c.c.; nell'ipotesi di trasferimento effettuato a favore del coniuge o dei parenti entro il secondo grado; nell'ipotesi di contratti di locazione relativi a immobili adibiti ad attività ricreative, assistenziali, culturali e scolastiche, nonchè a sedi di partiti o sindacati oppure quando conduttore è lo Stato o un altro ente pubblico territoriale; quando il trasferimento viene realizzato mediante una permuta, ossia come scambio di una cosa per un'altra, anzichè come scambio tra una cosa ed una somma di denaro; quando l'immobile è venduto all'asta in sede di esecuzione forzata ovvero di concordato preventivo o di fallimento e, ancora, quando viene venduto in blocco tutto lo stabile di cui fa parte l'immobile locato.