Informazioni IMMOBILIARE

Ultima tappa alla scoperta del mercato immobiliare delle località turistiche italiane. Andiamo a conoscere le preferenze di chi cerca la seconda casa in quella meravigliosa isola che è la Sardegna.

In Sardegna le quotazioni delle abitazioni hanno segnalato una contrazione dei prezzi del 3,4% nella seconda parte del 2008. Le località della Sardegna che hanno che hanno avuto il ribasso più sensibile sono state quelle situate nella provincia di Sassari (-5,2%), a seguire quelle della provincia di Olbia (-4%). Stabili le località della provincia di Cagliari e dell’ Ogliastra.

Provincia di Sassari
Alghero
Nella seconda parte del 2008, si registra un calo delle quotazioni degli immobili del 7,4%. Sul mercato della seconda casa c’ è un rallentamento dovuto all’ offerta abbondante presente sul mercato immobiliare della cittadina. Da segnalare che sono in diminuzione le compravendite realizzate con cittadini stranieri e provenienti dalle altre regioni italiane.

La ricerca della casa vacanza si orienta prevalentemente vero bilocali e trilocali. In sensibile calo le richieste di tagli più grandi che erano comunque ricercati come seconda casa negli anni passati. Tra le caratteristiche più apprezzate si segnalano la presenza del terrazzo e del giardino oltre che la vicinanza al mare. Non sembra essere particolarmente importante la vista mare. In aumento la tendenza ad acquistare abitazioni che siano già in buono stato di conservazione.

Al momento sono in corso degli interventi di nuova costruzione che procedono abbastanza lentamente dal momento che sul mercato c’ è molta offerta. Il nuovo si vende da 2500 a 2800 euro al mq. Nel Centro storico di Alghero si acquista prevalentemente come seconda casa. Negli anni precedenti nel Centro storico si realizzavano numerose compravendite con acquirenti stranieri, soprattutto inglesi, che invece oggi sono del tutto assenti sul mercato.

Le abitazioni d’ epoca, prive di ascensore e sviluppate su due piani e costruite secoli addietro, sono state in parte riqualificate e al momento registrano quotazioni medie di 2300 - 3000 euro al mq se ristrutturate e di 1800 - 2000 euro al mq se da ristrutturare nelle vie più commerciali e di alto passaggio.

Cala Bona e Zona Lido
Sono le località più richieste da coloro che cercano la casa vacanza. A Cala Bona si possono trovare piccoli contesti condominiali degli anni ‘90 mentre in zona Lido prevalgono quelli degli anni ‘80. A Cala Bona le quotazioni per un buon usato oscillano da 2200 a 2500 euro al mq per le tipologie in buono stato. Si possono anche toccare punte di 3000 euro al mq per le tipologie più prestigiose, soprattutto se posizionate in zona Scogliera di cui si apprezza in particolare la tranquillità e la presenza di tipologie indipendenti.

I prezzi in zona Lido sono leggermente più bassi e per un buon usato si spendono in media 2000 euro al mq. Chi desiderasse delle soluzioni indipendenti o delle ville singole si orienta verso la zona Agro, nelle campagne di Alghero dove però si realizzano soprattutto acquisti di prima casa. Sono stati ultimati i lavori per la realizzazione della passeggiata e sono state incrementate le rotte dall’ aeroporto di Alghero verso altre località europee.

Cagliari provincia
Pula
Quotazioni stabili nella seconda parte del 2008, sebbene si registri una diminuzione della domanda, sia di prima che di seconda casa. La ricerca della seconda casa vede protagonisti abitanti che arrivano dalla provincia di Cagliari e per quanto riguarda il resto dell’ Italia dalla Lombardia, dal Veneto, dal Piemonte e dalla Liguria.

In sensibile calo la richiesta proveniente dal mercato britannico mentre sono stabili quelle che arrivano dalla Francia e dai Paesi Bassi. Si affacciano acquirenti dell’est europeo, soprattutto Russi che in genere si orientano su soluzioni indipendenti. Le richieste si orientano prevalentemente su bilocali, trilocali e soluzioni indipendenti.

Tra le caratteristiche più apprezzate ci sono la vicinanza al mare, la presenza della vista mare, di un giardino e di uno spazio esterno. In alternativa la richiesta si orienta per le abitazioni situate al Centro del paese. Le zone più ricercate sono Santa Margherita (lato mare), Chia (lato mare) e Porto Columbu. A Chia, che è una frazione di Domus de Maria, la maggioranza delle abitazioni sono seconda casa, in particolare singole e bifamialiari. Le quotazioni degli immobili usati oscillano da 2000 euro al mq fino a 3000 euro al mq con punte di 4000 euro al mq per le tipologie più esclusive.

Santa Margherita è una frazione di Pula situata sul litorale e caratterizzata dalla presenza di soluzioni singole e bifamiliari. Per un buon usato si spendono mediamente da 2100 a 2500 euro al mq.
A Portu Columbu le quotazioni sono più accessibili e una villetta a schiera si può acquistare con un budget di 150 mila euro.
A Chia e Santa Margherita, dal lato della collina e dal lato del mare, ci sono tipologie di ville che hanno caratteristiche di prestigio e posizioni esclusive.

Sul mercato di Pula sono in corso degli interventi di nuova costruzione, anche se il divieto di costruire imposto dal piano paesaggistico che impone di non costruire a meno di tre chilometri dal mare ha bloccato lo sviluppo edilizio di alcune zone: a Cala Zavorra e Perd’ e Sali è in corso la costruzione di cinquanta unità abitative e di tre strutture alberghiere, nei pressi del Centro del paese è in corso la nascita di circa una trentina di unità abitative.

Tra i lavori in corso sul territorio segnaliamo la continuazione della Statale 195 che migliorerà il collegamento tra Cagliari, Pula e Chia, l’ ampliamento del parco archeologico a Nora e il miglioramento del porticciolo turistico Perd’ è Sali.

Villasimius
Nella seconda parte del 2008 si registra un incremento delle richieste di bilocali e di trilocali ed una diminuzione della domanda di soluzioni di prestigio. Infatti tiene bene la domanda di abitazioni che richiedono una spesa fino a 150 - 200 mila euro e quindi bilocali e piccoli trilocali da acquistare per uso investimento. Tra le caratteristiche più apprezzate ci sono la presenza dello spazio esterno e la vicinanza ai servizi. La domanda arriva da persone residenti nell’ hinterland di Cagliari oppure residenti nell’ Italia centro settentrionale.

Tra le zone più interessanti di Villasimius segnaliamo Campolongu e Notteri, sorte tra la fine degli anni ‘70 e gli inizi degli anni ‘80, apprezzate soprattutto da coloro che sono alla ricerca della villa indipendente e bifamiliare le tipologie maggiormente presenti in zona. Le quotazioni medie per una tipologia in buono stato di circa 100 mq sono di 400 - 500 mila euro. Chi è alla ricerca di una villetta a schiera si orienta verso il mercato di Porto Luna e S’ Arruxi dove ci sono villette a schiera di dimensione più contenute, intorno a 50 mq.

In aumento le richieste per le zone di Solanas e Costa Rei, in seguito all’ apertura della strada statale 125 da Terramala a Solanas che migliorerà i collegamenti tra Villasimius e Cagliari. Infatti essa prevede le uscite a Solanas e Costa Rei migliorandone i collegamenti con Cagliari. Infatti, oltre ad essere aumentato l’ interesse per queste zone per l’ acquisto della seconda casa sono in aumento anche le richieste di prima casa.

A Costa Rei per una soluzione medio usata si spendono mediamente 2100 euro al mq, per il nuovo 2500 euro al mq. A Solanas le quotazioni sono molto più basse e sono di 1400 euro al mq per il medio usato e di 1800 euro al mq per il nuovo. Nel centro di Villasiamius si trovano più facilmente appartamenti valutati intorno a 1800 euro al mq per l’ usato e 2200 euro al mq per il nuovo. Sul versante delle locazioni, per un bilocale di 4 posti letto si registrano i seguenti canoni mensili: 1200 euro a giugno, 1800 euro a luglio, 3500 euro ad Agosto e 1800 euro al mese a settembre.

Olbia Tempio provincia
San Teodoro
Le quotazioni delle abitazioni sono diminuite del 3,5% nella seconda parte dell’ anno. La richiesta di seconda casa ha tenuto abbastanza bene, anche perché molti hanno preferito investire nel mattone in seguito alla crisi finanziaria. La domanda di seconda casa vede protagonisti acquirenti dalla Toscana, dal Lazio e dalla Liguria. Bassa la presenza di domanda straniera, in particolare si contano tedeschi ed inglesi. Le caratteristiche che si apprezzano di più sono la vicinanza la mare o la possibilità di godere della vista mare e, in alternativa, l’ abitazione in Centro paese.

Tra le località più richieste ci sono San Teodoro mare e località Suaredda. Nella prima, non lontana dal Centro di San Teodoro si possono trovare dall’ appartamento alla villetta a schiera e alle soluzioni indipendenti. Per una soluzione usata ed in buono stato si spendono in media da 2400 a 2600 euro al mq con punte di 3500 euro al mq per i tagli più piccoli. Altra località richiesta è Suaredda che situata in una posizione più elevata offre una bella vista mare; la maggioranza delle abitazioni sono residence, villette ed appartamenti a schiera.

Chi desiderasse acquistare delle tipologie indipendenti e di prestigio può orientarsi verso località come Coda Cavallo, Puntaldia, Punta Molara, Cala Girgolu e Cala Ginepro dove i valori partono da almeno 600 mila euro.

Tra i progetti che interessano la cittadina ricordiamo la creazione del porticciolo turistico, una serie di infrastrutture per migliorare la viabilità, per il rifacimento delle piazze e altri interventi che ne hanno migliorato l’ accoglienza turistica. Per quanto riguarda le nuove costruzioni si stanno sviluppando soprattutto le frazioni all’ interno della città dal momento che la legge a tutela delle coste non consente di costruire a meno di tre chilometri dal mare.

Budoni
Nella seconda parte del 2008 si registra una contrazione delle quotazioni del 4,4%. La domanda di casa vacanza vede protagonisti in particolare acquirenti che arrivano dall’ Emilia Romagna, dalla Lombardia, dal Lazio e dal Piemonte. La richiesta è abbastanza differenziata ma in linea di massima si orienta verso bilocali (con una disponibilità di spesa tra 100 e 130 mila euro), trilocali (con una disponibilità di spesa tra 120 e 200 mila euro) ed infine villette a schiera (da 170 - 180 mila euro) e soluzioni indipendenti. Le caratteristiche più apprezzate dai potenziali acquirenti sono la vicinanza al mare, la vista mare e la presenza di un giardino.

A Budoni, che si compone di ventidue frazioni, quelle più richieste sono Tanaunella, Budoni centro e Porto Ottiolu. A Tanaunella si possono trovare appartamenti in residence, spesso costituiti da poche unità abitative, sempre dotate di ingresso indipendente. Per una soluzione usata ed in buone condizioni si spendono 2000 euro al mq. Al momento si stanno ultimando delle nuove costruzioni.

La frazione più richiesta ed apprezzata di tutte è Porto Ottiolu, la più servita e dotata anche del porto turistico. Possibile acquistare appartamenti di piccola metratura a prezzi medi intorno a 3000 euro al mq. A seguire tra le zone più apprezzate c’ è il centro di Budoni, più distante dal mare e con prezzi che oscillano tra 2700 e 3000 euro al mq.

Palau
Il mercato della compravendita della casa vacanze è sempre molto vivace e vede protagonisti acquirenti che arrivano da tutta Italia, ma in particolare dalla Lombardia, dal Lazio, dal Piemonte e dalla Liguria. Le abitazioni più richieste con questa finalità sono i monolocali (ai quali è destinato un finanziamento che non superi i 100 mila euro) e i bilocali (ai quali non si destinano cifre sopra i 130 - 140 mila euro).

Si prediligono le tipologie che necessitano di interventi di ristrutturazione. Fondamentale la presenza della vista mare. Tra le zone più apprezzate quelle centrali o a ridosso delle stesse perché offrono la maggioranza dei servizi sia nei periodi estivi che in quelli invernali. Si apprezza anche la presenza del porto turistico da cui partono anche i collegamenti per l’ arcipelago della Maddalena.

Nel Centro di Palau le abitazioni, tra cui antiche abitazioni tipiche del posto, non superano i due piani e sono spesso oggetto di lavori di riqualificazione e ristrutturazione. Le quotazioni delle soluzioni ristrutturate oscillano da 2400 a 2800 euro al mq. A seguire nelle preferenze dei potenziali acquirenti c’ è la zona di Palau - Vecchio Marino, sviluppatasi negli anni ‘70 dove prevalgono le soluzioni a schiera, circondate da giardino e che si compravendono, usate, a prezzi medi di 3200 - 3500 euro al mq.

A Palau Alta invece si concentrano soprattutto gli interventi di nuova costruzione essendoci ancora dei terreni edificabili. I prezzi oscillano da 2400 a 2800 euro al mq. Un altro intervento di nuove costruzioni, che porterà alla nascita di una settantina di appartamenti, interesserà la località Panca Manna.

MERCATO IMMOBILIARE: RIPRESA NEL 2011

Un indagine svolta da Nomisma sul mercato immobiliare residenziale italiano afferma che, rispetto al 2007, quest'anno ci sono state 250 mila abitazioni compravendute in meno, per un totale di 600.000 abitazioni.

Altro dato snocciolato riguarda i prezzi che potrebbero ridursi ulteriormente del 6-8% verso la fine del 2009, rispetto al 2008. Anche se, tale contrazione dei prezzi, non riguarda gli immobili residenziali di lusso.

Questo trend proseguirà anche nell'anno 2010 e si potrà attendere un inversione di tendenza che dia vita a una ripresa economica soltanto nel 2011 inoltrato.

Usa, riparte l'edilizia. Europa e Italia ancora in calo

Se la crisi è cominciata dal mattone dal mattone deve finire. Con queste parole Renato Brunetta, intervenuto all'assemblea Assoimpredil-Ance, ha descritto davanti alla platea di imprenditori le misure messe in campo dal governo. Il Piano casa che libererà il 2% del risparmio complessivo delle famiglie per interventi di ampliamento, la promessa di pagamenti più veloci dalla PA, il piano di edilizia pubblica e social housing. Quel che è vero, però, è che la crisi uscirà dalla porta principale, da cui è entrata, dal mattone.

Il Dipartimento del Commercio americano nel mese di maggio ha registrato finalmente un dato in crescita per i nuovi cantieri aperti in Usa: +17,2% rispetto al dato di -12,9% di aprile. A livello unitario, i nuovi cantieri sono stati 532.000 (dato destagionalizzato) a fronte di un consensus per 490.000 e rispetto ai 454.000 (da 458.000) del mese precedente. A maggio i permessi per nuove costruzioni, che forniscono un'indicazione sulle prospettive future nel settore delle costruzioni di abitazioni, sono aumentati del 4%, il maggiore incremento dal giugno dell'anno scorso, a 518.000 unità contro attese per 500.000 unità.

Va male in Europa
Non ci sono segnali positivi in Europa. Gli investimenti nel settore delle costruzioni edilizie in Europa precipitano nel primo trimestre e registrano una discesa del 74% rispetto allo stesso periodo dell'anno scorso. Lo rivela un rapporto di Cushman and Wakefield, secondo il quale gli investimenti europei nell'edilizia sono scesi a 11,4 miliardi euro, a fronte dei 43,3 miliardi di euro di un anno fa. Gli investimenti esteri nel comparto calano dal 43% del totale di un anno fa al 29%.
In controtendenza la Gran Bretagna, dove gli investimenti esteri nel settore delle costruzione sono saliti del 147% su base annua.

In Italia calano di 1/3 le compravendite
Quanto al mercato domestico, già il 2008 si è chiuso con una flessione del 2,3 per cento (in valore), malgrado la crisi abbia interessato poco più dell'ultimo trimestre del 2008. Per il 2009 l'Ance prevede un ulteriore peggioramento con un mercato contratto di circa il 5 per cento in valore e in misura superiore al 7 per cento in quantità. Probabilmente gli effetti della recessione economica di questi mesi, inizieranno a palesarsi nei prossimi esercizi quando le imprese smaltiranno i lavori che hanno nel portafoglio "frustrato" dalle mancate acquisizioni degli ultimi tempi.

Intanto giungono i dati del rapporto Ancab Cresme sul mercato delle compravendite. I dati sono impressionanti e con un -33,4% riportano il mercato ai tempi del 1997: 695.000 abitazioni compravendute nel 2009. Il mercato immobiliare - spiega lo studio - registra una forte crisi della domanda di sostituzione, che vale il 60% del mercato, ma è in calo anche la domanda primaria.

L'influsso del Piano Casa
Secondo il Cresme se solo il 12% degli aventi diritto utilizzasse la possibilità di ampliamento offerta al Piano Casa, ovvero della manovra a sostegno dell'edilizia che le regioni si stanno attivando nel varare, sarebbero messi in moto 61 miliardi di euro di investimenti, per 153 milioni di mc, e attivati 765.000 occupati diretti e  265.000 indiretti.

Gli effetti sul mercato immobiliare
Il Cresme ha valutato anche gli effetti del Piano Casa sul mercato immobiliare. Se il 30% del 12% che ne avrebbe diritto, realizzasse un bilocale di 50/70 mq, invece delle semplici 2 stanze, si immetterebbero sul mercato 346.000 abitazioni che, messe in relazione con la frenata delle compravendite, contribuirebbero al deperimento, pur parziale, del mercato immobiliare, rimandandone la ripresa. Di conseguenza ci sarebbe un rilancio eccezionale per il 2010 e il 2011 e una frenata nel 2012.
Che l'enorme aumento di volumetrie disponibile sul mercato immobiliare possa far abbassare i prezzi è uno scenario disegnato anche dagli operatori del settore. Una delle possibili vie di uscita, secondo Cresme, e assecondare la domanda di qualità del costruito che comincia a crescere negli acquirenti: minori spese energetiche, più qualità architettoniche maggiore sostenibilità, sfide che le imprese di costruzioni devono raccogliere.

Come stanno le grosse imprese italiane?
Ma in questo scenario come se la cavano le imprese italiane di costruzioni? L'analisi dei bilanci 2008 delle prime 15 imprese generali di costruzioni elaborata dalla società Guamari per edilizia e Edilizia e Territorio de Il Sole 24 Ore mostra un buono stato di salute del vertice delle costruzioni italiane: risulta infatti un aumento del 12,4 per cento del fatturato consolidato, grazie al successo di alcune "riuscite" operazioni fusioni passate e presenti e alla maggior penetrazione dei mercati d'esportazione, arrivati a interessare il 39,9 per cento del fatturato (dal 37,5 per cento del 2007).
Il 2008 vede una stabilità del vertice: in prima posizione si conferma Impregilo (sempre più internazionalizzata) a cui seguono Astaldi e Pizzarotti. Seguono: Condotte (gruppo Ferfina), Salini e Cmc. Fa ingresso nella top 10 un'altra cooperativa emiliana, Cmb, che festeggia il centenario della sua fondazione. In ottava posizione troviamo Bonatti, sempre meno un'impresa di costruzioni e sempre più orientata al business dell'oil&gas. A chiudere la top 10 è la toscana Baldassini Tognozzi Pontello.
Dall'11° alla 15° posizione troviamo: Mantovani, Rizzani de Eccher, Consorzio Etrutria, Coopsette e, infine, Maltauro, con un balzo della produzione del 63,3 anche grazie alle acquisizione del 2007 dei rami d'azienda di Ferrari/Ira e di Torno Internazionale.
Sul piano economico anche nel 2008 nessuna delle prime 15 imprese generali chiude il conto economico in perdita; gli utili si incrementano - su base cumulata - del 38,3 per cento portando il rapporto utile/fatturato al 3,3 per cento (dal 2,7 del 2007). Sul piano patrimoniale si segnala una posizione finanziaria aggravata complessivamente del 25,1 per cento e che vale poco più del 15 per cento del fatturato cumulato complessivo.
Quanto agli aspetti commerciali il 2008 si chiude con un portafoglio ordini rinforzato del 5,7 per cento che dovrebbe garantire circa cinque anni di attività e a cui i costruttori faranno fronte con una forza lavoro cresciuta dell'8 per cento, un segnale positivo per un'economia - quella italiana - che probabilmente vedrà crescere il tasso di disoccupazione al 10 per cento.