Difendere gli immobili

Difendere gli immobili

Dalle calamità naturali ai furti, dal trasloco agli affitti, sono sempre più numerose le possibilità di tutelare gli edifici e tutto ciò che a loro ruota intorno. Alcune formule consentono addirittura di proteggersi dalla morosità degli inquilini o dal rischio di danni quando si cambia appartamento

Globale fabbricati, sonni tranquilli

di Rosa Serrano

Anziché le 'vecchie' e separate polizze incendio e responsabilità civile, la copertura assicurativa per i fabbricati viene ora garantita nella stragrande maggioranza dei casi delle cosiddette polizze 'globali' che coprono quasi tutti i rischi, soprattutto se gli assicurati richiedono la copertura dei rischi 'speciali' (ad esempio: il costo della ricerca delle cause che hanno provocato un danno).
La polizza 'globale fabbricati' permette, in linea generale, di coprire i danni al fabbricato e quello causati dal fabbricato a terzi. Generalmente, le polizze 'globali fabbricati' comprendono una serie di garanzie che possiamo definire 'base' che coprono i danni provocati da agenti esterni come, ad esempio, l’incendio; esplosione e scoppio (non causati da ordigni esplosivi).
Possono essere previste garanzie 'aggiuntive' che, ovviamente, comporteranno il pagamento di un sovrapprezzo.

I condomini

La stipula dei contratti di assicurazione di fabbricati in condominio, in quanto atto volto a conservare la cosa comune, rientra fra i compiti propri dell’amministratore, il quale vi può provvedere senza la necessità di una preventiva delibera assembleare, Questa la precisa indicazione contenuta nella sentenza del tribunale di Roma dell’11 agosto 1998. In questo senso si è pronunciata anche la Corte di Cassazione con decisione numero 2757/1963.

La polizza multirischio

Mentre la polizza globale fabbricati ha, di regola, il suo naturale destinatario nell’intero condominio, la copertura 'multirischio abitazioni' ha nella famiglia il suo utilizzatore. L’Ania sottolinea che è sufficiente una sola polizza per proteggere in modo completo la propria casa.
I prodotti assicurativi multirischio abitazioni offerti dalle compagnie assicurative e impostati sulle tradizionali garanzie incendio, responsabilità civile e furto, possono offrire una copertura anche per eventi non meno pericolosi (ad esempio: i danni causati da fumo, gas, vapori) e per garantire una tutela giudiziaria (ad esempio: nel caso di controversia con un vicino che intende farvi causa) o alcuni servizi di pronta assistenza in caso di necessità (per rottura dell’impianto idraulico o per guasti di quello elettrico).
Attenzione, però, a non sovrapporre alcune voci previste sia dalla polizza condominiale che da quella individuale: si finisce col pagare due volte il premio per il medesimo rischio, senza ottenere in cambio nessun risultato. Ad esempio, se l’incendio delle strutture è già coperto dalla polizza globale del condominio, per la propria abitazione sarà sufficiente coprire solo le cose presenti e/o la responsabilità del capofamiglia.

Garanzia di acqua condotta

La copertura del danno da acqua condotta è, probabilmente, quella che interessa maggiormente i singoli condomini. La garanzia assicurativa copre, di norma, lo spargimento di acqua a seguito della rottura accidentale di impianti idrici, igienici e di riscaldamento condominiali. E’ indispensabile verificare se la polizza contiene la copertura per le spese di demolizione e ripristino di parti del fabbricato e di impianti sostenute allo scopodi ricercare ed eliminare la rottura che ha originato lo spargimento di acqua. Ovviamente, questa copertura comporterà un leggero incremento del costo dell’assicurazione.

La nozione

L’articolo 1882 del codice civile precisa che l’assicurazione è il contratto con il quale l’assicuratore, a seguito del pagamento di un premio, si obbliga a rivalere l’assicurato, entro i limiti convenuti, del danno ad esso prodotto da un sinistro. Il contratto deve essere provato per iscritto. L’assicuratore è obbligato a rilasciare al contraente la polizza di assicurazione. L’assicuratore è, inoltre, tenuto a rilasciare, a richiesta e spese del contraente, duplicati o copie della polizza; tuttavia, in questo caso può esigere la presentazione o la restituzione dell’originale.

La durata

L’assicurazione ha effetto dalle ore 24 del giorno della conclusione del contratto alle ore 24 dell’ultimo giorno della durata stabilita nel contratto stesso. Se l’assicurazione eccede i dieci anni, le parti trascorso il decennio e nonostante patto contrario, hanno facoltà di recedere dal contratto, con preavviso di sei mesi, che può essere effettuato anche mediante raccomandata. Il contratto può essere tacitamente prorogato una o più volte, ma ciascuna proroga tacita non può avere una durata superiore a due anni.
Se alle scadenze convenute il contraente non paga i premi successivi, l’assicurazione resta sospesa dalle ore 24 del quindicesimo giorno, successivo a quello della scadenza.

L’avviso

L’assicurato deve avvisare l’assicuratore del sinistro entro tre giorni da quello in cui il sinistro si è verificato o l’assicurato ne ha avuto conoscenza. L’assicuratore che ha pagato l’indennità subentra, fino alla concorrenza dell’ammontare della stessa, nel diritto dell’assistito vero i terzi responsabili.

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di Rosa Serrano

La tua casa è sicura? Scoprilo con un quiz

Garanzia super contro i soliti ignoti. E' possibile ottenere questo risultato sottoscrivendo un'assicurazione contro i furti e compiendo alcuni interventi per rendere più sicuro il proprio appartamento, a cominciare ad esempio da un buon impianto di allarme, per il quale è possibile usufruire del bonus Irpef del 36%.
Le compagnie di assicurazione offrono tre differenti tipi di garanzie: l’assicurazione a primo rischio assoluto, quella a primo rischio relativo e quella a valore intero. Ecco, in concreto, le indicazioni dell’Ania relative a queste tre formule assicurative.

L’assicurazione a primo rischio assoluto

L’assicurazione a primo rischio assoluto è la formula maggiormente utilizzata perché non prende in considerazione l’intero valore di beni esistenti nell’abitazione. Con questa forma di assicurazione, l’assicuratore si impegna a indennizzare il danno verificatosi fino a concorrenza del valore assicurato, anche se quest’ultimo risulta inferiore al valore globale dei beni assicurati. In pratica, a prescindere dalla differenza fra valore assicurabile e valore assicurato, l’assicuratore indennizza –entro il limite massimo del valore assicurato – il danno subito dall’assicurato, senza applicare le riduzioni conseguenti all’applicazione della regola proporzionale.
In pratica, se ad esempio il valore dei beni è di 40.000 euro e si stipula un contratto di assicurazione che copre "in assoluto" 20.000 euro, l’assicuratore risarcirà fino a 20.000 euro, senza necessità di altre valutazioni. La garanzia prevede limiti precisi per il denaro contante e per i preziosi sottratti.

Assicurazione a primo rischio relativo

Nelle assicurazioni a primo rischio relativo devono essere indicati in polizza sia il valore assicurato, che rappresenta il massimo dell’indennizzo che si può ottenere dall’assicuratore, sia il valore delle cose assicurate.
Se, al momento del sinistro, il valore dei beni assicurati risulta superiore al valore a questo titolo dichiarato in polizza, l’indennizzo verrà ridotto secondo la regola proporzionale. Ad esempio, assicurazione contro il rischio di furto per un valore pari a 103.291,38 euro, con l’indicazione nella polizza di un valore dei beni assicurato pari a 129.114,22 euro. Se dal furto, l’assicurato subirà un danno di 51.645,69 euro, può risultare che il valore effettivo dei beni (€ 154.937,07) sia superiore al valore indicato in polizza. In questo caso, il danno indennizzato risulterà inferiore a quello subito concretamente dall’assicurato.
Scatterà, infatti, la regola proporzionale in base alla quale, per la determinazione dell’indennizzo, il danno subito dall’assicurato viene ridotto in proporzione al rapporto tra il valore dichiarato e il valore dei beni al momento del furto e cioè € 51.645,57 x (€ 129.114,22 : € 154.937,07) = € 42.865,92.

Assicurazione a valore intero

Con questa forma di assicurazione – evidenzia l’Ania – il valore assicurato deve corrispondere a quello dei beni assicurati (valore assicurabile). Qualora il valore assicurabile risulti superiore al valore assicurato, scatta la regola proporzionale; conseguentemente, l’assicuratore indennizza il danno solo in parte in proporzione al rapporto tra valore assicurato e valore assicurabile.
Ad esempio: assicurazione di beni contro il rischio di furto per un valore di € 103.291,38 (valore assicurato). Se l’assicurato subisce un furto per un valore di € 51.645,69 e risulta che il valore “effettivo” dei beni sia pari a € 129.114,22 (valore assicurabile), il danno indennizzato sarà inferiore a quello subito e cioè € 51.645,69 x (€ 103.291,38 : € 129.114,22) = € 41.316,55.

Il reintegro automatico
Altra importante indicazione dell’Ania: richiedere all’assicuratore l’inserimento nel contratto di una clausola che preveda il reintegro automatico del capitale assicurato per furto. Dopo il furto, la somma assicurata e i relativi limiti di indennizzo, vengono ridotti con effetto immediato e fino al termine del periodo di validità della polizza assicurativa, di un importo pari al risarcimento riconosciuto dall’assicuratore.
In caso di reintegro dei valori assicurati, il contraente dovrà pagare il corrispondente rateo di premio in coincidenza con il pagamento dell’indennizzo. Ulteriore garanzia da inserire nella polizza: prevedere il risarcimento per gli atti di vandalismo commessi dai ladri.

Il vademecum

Confedilizia ha realizzato un vademecum dal titolo particolarmente significativo: casa sicura. Contiene una serie di utili indicazioni per garantirsi, nel limite del possibile, dal rischio furti, soprattutto nei periodi che la casa rimane incustodita ad esempio per le vacanze.
Ecco, in concreto, alcune di queste regole. In mancanza del portiere o di un suo sostituto, lasciare le chiavi di casa ad un parente o ad un amico fidato, che con una certa frequenza ritiri la posta e i giornali il cui accumulo denota l’assenza dei destinatari. Richiedere alla Questura l’attivazione del teleallarme, dispositivo ausiliario di collegamento con il pronto intervento della Questura. Il servizio di teleallarme, completamente gratuito e da richiedere tramite un semplice modulo scaricabile dal sito della polizia di Stato a quest' indirizzo può essere attivato con un dispositivo di allarme che prevede la diretta installazione di apparecchiature terminali con non più di due linee telefoniche.
Il teleallarme garantisce un rapido intervento della forza pubblica. E’ opportuno verificare continuamente il buon funzionamento dell’impianto; falsi allarmi, infatti, dovuti a cattivo funzionamento delle apparecchiature o a negligenza del proprietario, sono passibili di denuncia per procurato allarme. Per attenuare le conseguenze di un furto redigere un inventario di tutti gli oggetti di valore che si conservano nell’appartamento, allegandovi le relative ricevute fiscali.
Va sottolineato che la polizza assicurativa contro il furto può contenere clausole che se non vengono rispettate (ad esempio: porte e finestre blindate, idoneo sistema di allarme), la copertura assicurativa non è operante. Alcune compagnie, infatti, non risarciscono il furto subito se non vi è stato scasso ovvero se la colpa del sinistro è da attribuirsi in parte al danneggiato il quale, per esempio, abbia dimenticato una finestra aperta o non abbia cambiato la serratura dopo aver perso le relative chiavi.

Garanzia super contro i soliti ignoti. E' possibile ottenere questo risultato sottoscrivendo un'assicurazione contro i furti e compiendo alcuni interventi per rendere più sicuro il proprio appartamento, a cominciare ad esempio da un buon impianto di allarme, per il quale è possibile usufruire del .bonus Irpef del 36%
Le compagnie di assicurazione offrono tre differenti tipi di garanzie: l’assicurazione a primo rischio assoluto, quella a primo rischio relativo e quella a valore intero. Ecco, in concreto, le indicazioni dell’Ania relative a queste tre formule assicurative.

L’assicurazione a primo rischio assoluto

L’assicurazione a primo rischio assoluto è la formula maggiormente utilizzata perché non prende in considerazione l’intero valore di beni esistenti nell’abitazione. Con questa forma di assicurazione, l’assicuratore si impegna a indennizzare il danno verificatosi fino a concorrenza del valore assicurato, anche se quest’ultimo risulta inferiore al valore globale dei beni assicurati. In pratica, a prescindere dalla differenza fra valore assicurabile e valore assicurato, l’assicuratore indennizza –entro il limite massimo del valore assicurato – il danno subito dall’assicurato, senza applicare le riduzioni conseguenti all’applicazione della regola proporzionale.
In pratica, se ad esempio il valore dei beni è di 40.000 euro e si stipula un contratto di assicurazione che copre "in assoluto" 20.000 euro, l’assicuratore risarcirà fino a 20.000 euro, senza necessità di altre valutazioni. La garanzia prevede limiti precisi per il denaro contante e per i preziosi sottratti.

Assicurazione a primo rischio relativo

Nelle assicurazioni a primo rischio relativo devono essere indicati in polizza sia il valore assicurato, che rappresenta il massimo dell’indennizzo che si può ottenere dall’assicuratore, sia il valore delle cose assicurate.
Se, al momento del sinistro, il valore dei beni assicurati risulta superiore al valore a questo titolo dichiarato in polizza, l’indennizzo verrà ridotto secondo la regola proporzionale. Ad esempio, assicurazione contro il rischio di furto per un valore pari a 103.291,38 euro, con l’indicazione nella polizza di un valore dei beni assicurato pari a 129.114,22 euro. Se dal furto, l’assicurato subirà un danno di 51.645,69 euro, può risultare che il valore effettivo dei beni (€ 154.937,07) sia superiore al valore indicato in polizza. In questo caso, il danno indennizzato risulterà inferiore a quello subito concretamente dall’assicurato.
Scatterà, infatti, la regola proporzionale in base alla quale, per la determinazione dell’indennizzo, il danno subito dall’assicurato viene ridotto in proporzione al rapporto tra il valore dichiarato e il valore dei beni al momento del furto e cioè € 51.645,57 x (€ 129.114,22 : € 154.937,07) = € 42.865,92.

Assicurazione a valore intero

Con questa forma di assicurazione – evidenzia l’Ania – il valore assicurato deve corrispondere a quello dei beni assicurati (valore assicurabile). Qualora il valore assicurabile risulti superiore al valore assicurato, scatta la regola proporzionale; conseguentemente, l’assicuratore indennizza il danno solo in parte in proporzione al rapporto tra valore assicurato e valore assicurabile.
Ad esempio: assicurazione di beni contro il rischio di furto per un valore di € 103.291,38 (valore assicurato). Se l’assicurato subisce un furto per un valore di € 51.645,69 e risulta che il valore “effettivo” dei beni sia pari a € 129.114,22 (valore assicurabile), il danno indennizzato sarà inferiore a quello subito e cioè € 51.645,69 x (€ 103.291,38 : € 129.114,22) = € 41.316,55.

Il reintegro automatico
Altra importante indicazione dell’Ania: richiedere all’assicuratore l’inserimento nel contratto di una clausola che preveda il reintegro automatico del capitale assicurato per furto. Dopo il furto, la somma assicurata e i relativi limiti di indennizzo, vengono ridotti con effetto immediato e fino al termine del periodo di validità della polizza assicurativa, di un importo pari al risarcimento riconosciuto dall’assicuratore.
In caso di reintegro dei valori assicurati, il contraente dovrà pagare il corrispondente rateo di premio in coincidenza con il pagamento dell’indennizzo. Ulteriore garanzia da inserire nella polizza: prevedere il risarcimento per gli atti di vandalismo commessi dai ladri.

Il vademecum

Confedilizia ha realizzato un vademecum dal titolo particolarmente significativo: casa sicura. Contiene una serie di utili indicazioni per garantirsi, nel limite del possibile, dal rischio furti, soprattutto nei periodi che la casa rimane incustodita ad esempio per le vacanze.
Ecco, in concreto, alcune di queste regole. In mancanza del portiere o di un suo sostituto, lasciare le chiavi di casa ad un parente o ad un amico fidato, che con una certa frequenza ritiri la posta e i giornali il cui accumulo denota l’assenza dei destinatari. Richiedere alla Questura l’attivazione del teleallarme, dispositivo ausiliario di collegamento con il pronto intervento della Questura. Il servizio di teleallarme, completamente gratuito e da richiedere tramite un semplice modulo scaricabile dal sito della polizia di Stato a   quest' indirizzo può essere attivato con un dispositivo di allarme che prevede la diretta installazione di apparecchiature terminali con non più di due linee telefoniche.
Il teleallarme garantisce un rapido intervento della forza pubblica. E’ opportuno verificare continuamente il buon funzionamento dell’impianto; falsi allarmi, infatti, dovuti a cattivo funzionamento delle apparecchiature o a negligenza del proprietario, sono passibili di denuncia per procurato allarme. Per attenuare le conseguenze di un furto redigere un inventario di tutti gli oggetti di valore che si conservano nell’appartamento, allegandovi le relative ricevute fiscali.
Va sottolineato che la polizza assicurativa contro il furto può contenere clausole che se non vengono rispettate (ad esempio: porte e finestre blindate, idoneo sistema di allarme), la copertura assicurativa non è operante. Alcune compagnie, infatti, non risarciscono il furto subito se non vi è stato scasso ovvero se la colpa del sinistro è da attribuirsi in parte al danneggiato il quale, per esempio, abbia dimenticato una finestra aperta o non abbia cambiato la serratura dopo aver perso le relative chiavi.

Il fondo di garanzia

Al fine di consentire l’avvio di un regime assicurativo volontario per la copertura dei rischi derivanti da “calamità naturali” sui fabbricati “a qualunque uso destinati”, attraverso la sottoscrizione di una quota del capitale sociale di una costituenda Compagnia di riassicurazioni finalizzata ad aumentare le capacità riassicurative del mercato, e di sostenere il Consorzio o l’unione di assicurazioni destinato a coprire i danni derivanti da calamità naturali, la Finanziaria 2005 prevede l’istituzione di un apposito Fondo di garanzia la cui gestione è affidata alla Concessionaria di servizi assicurativi pubblici (Consap Spa). A tale scopo è previsto uno stanziamento di 50 milioni di euro per il 2005.

Con apposito regolamento, di concerto con i Ministri delle attività produttive e delle finanze, è costituita la Compagnia di riassicurazione e sono definite le forme, le condizioni e le modalità di attuazione del Fondo, nonché le forme volte a incentivare lo sviluppo delle coperture assicurative, in ogni caso senza maggiori oneri per la finanza pubblica.

Saranno esclusi dall’intervento del Fondo i danni prodotti dalle calamità naturali a fabbricati abusivi, ivi compresi i fabbricati abusivi per i quali, pur essendo stata presentata la domanda di definizione dell’illecito edilizio, non sono stati corrisposti interamente l’oblazione e gli oneri concessori. (r.s.)

Al fine di consentire l’avvio di un regime assicurativo volontario per la copertura dei rischi derivanti da “calamità naturali” sui fabbricati “a qualunque uso destinati”, attraverso la sottoscrizione di una quota del capitale sociale di una costituenda Compagnia di riassicurazioni finalizzata ad aumentare le capacità riassicurative del mercato, e di sostenere il Consorzio o l’unione di assicurazioni destinato a coprire i danni derivanti da calamità naturali, la Finanziaria 2005 prevede l’istituzione di un apposito Fondo di garanzia la cui gestione è affidata alla Concessionaria di servizi assicurativi pubblici (Consap Spa). A tale scopo è previsto uno stanziamento di 50 milioni di euro per il 2005.

Con apposito regolamento, di concerto con i Ministri delle attività produttive e delle finanze, è costituita la Compagnia di riassicurazione e sono definite le forme, le condizioni e le modalità di attuazione del Fondo, nonché le forme volte a incentivare lo sviluppo delle coperture assicurative, in ogni caso senza maggiori oneri per la finanza pubblica.

Saranno esclusi dall’intervento del Fondo i danni prodotti dalle calamità naturali a fabbricati abusivi, ivi compresi i fabbricati abusivi per i quali, pur essendo stata presentata la domanda di definizione dell’illecito edilizio, non sono stati corrisposti interamente l’oblazione e gli oneri concessori. (r.s.)