Normative sulla Locazione : vediamo di che si tratta -Parte 1-

La locazione ad uso abitativo

          4) Legge 431/98
          5) Convenzione Nazionale
          6) DM lavori pubblici 07/03/1999
          7) Comuni ad alta densità abitativa
          8) Legge 392/78 dell'equo canone
          9) Legge 359/92 art. 11 patti in deroga
         10) Contratto libero 
         11) Contratto 3+2
         12) Contratto transitorio
         13) Contratto a studenti universitari fuori sede
         14) Contratti agevolati 
         15) Gli obblighi delle parti

           16) Subaffitto e comodato
         17) Spese di condominio
         18) Riparto spese
         19) Lo sfratto e la cessazione dei contratti
         20) Canoni non riscossi
         21) Pratiche post contrattuali
         22) Registrazione del contratto

Legge 27/7/1978 n°392 (legge dell'equo canone)

Disciplina delle locazioni di immobili urbani.

TITOLO I Del contratto di locazione 

Capo I - Locazione di immobili
urbani adibiti ad uso di abitazione 

Art.1. (Durata della locazione). La durata della locazione avente per oggetto immobili urbani per uso abitazione non può essere inferiore a quattro anni. Se le parti hanno determinato una durata inferiore o hanno convenuto una locazione senza determinazione di tempo la durata si intende convenuta per quattro anni. Il disposto del comma precedente non si applica quando si tratti di locazioni stipulate per soddisfare esigenze abitative di natura transitoria. 

Art.2. (Disciplina della sublocazione). Il conduttore non può sublocare totalmente l'immobile, nè può cedere ad altri il contratto senza il consenso del locatore. Salvo patto contrario il conduttore ha la facoltà di sublocare parzialmente l'immobile, previa comunicazione al locatore con lettera raccomandata che indichi la persona del subconduttore, la durata del contratto ed i vani sublocati. 

Art.3. (Rinnovazione tacita). Il contratto si rinnova per un periodo di quattro anni se nessuna delle parti comunica all'altra, almeno sei mesi prima della scadenza, con lettera raccomandata, che non intende rinnovarlo. La stessa disciplina si applica ad ogni altra successiva scadenza 

Art.4. (Recesso del conduttore). E' in facoltà delle parti consentire contrattualmente che il conduttore possa recedere in qualsiasi momento dal contratto dandone avviso al locatore, con lettera raccomandata, almeno sei mesi prima della data in cui il recesso deve avere esecuzione. Indipendentemente dalle previsioni contrattuali il conduttore, qualora ricorrano gravi motivi, può recedere in qualsiasi momento dal contratto con preavviso di almeno sei mesi da comunicarsi con lettera raccomandata. 

Art.5. (Inadempimento del conduttore). Salvo quanto previsto dall'articolo 55, il mancato pagamento del canone decorsi venti giorni dalla scadenza prevista, ovvero il mancato pagamento, nel termine previsto, degli oneri accessori quando l'importo non pagato superi quello di due mensilità del canone, costituisce motivo di risoluzione, ai sensi dell'articolo 1455 del codice civile. 

Art.6. (Successione nel contratto). In caso di morte del conduttore, gli succedono nel contratto il coniuge, gli eredi ed i parenti ed affini con lui abitualmente conviventi *In caso di separazione giudiziale, di scioglimento del matrimonio o di cessazione degli effetti civili dello stesso, nel contratto di locazione succede al conduttore l'altro coniuge, se il diritto di abitare nella casa familiare sia stato attribuito dal giudice a quest'ultimo. In caso di separazione consensuale o di nullità matrimoniale al conduttore succede l'altro coniuge se tra i due si sia così con venuto. 

Art.7. (Clausola di scioglimento in caso di alienazione). E' nulla la clausola che prevede la risoluzione del contratto in caso di alienazione della cosa locata. 

Art.8. (Spese di registrazione). Le spese di registrazione del contratto di locazione sono a carico del conduttore e del locatore in parti uguali. 

Art.9. (Oneri accessori). Sono interamente a carico del conduttore, salvo patto contrario, le spese relative al servizio di pulizia, al funzionamento e all'ordinaria manutenzione dell'ascensore, alla fornitura dell'acqua, dell'energia elettrica, del riscaldamento e del condizionamento dell'aria, allo spurgo dei pozzi neri e delle latrine, nonchè alla fornitura di altri servizi comuni. Le spese per il servizio di portineria sono a carico del conduttore nella misura del 90 per cento, salvo che le parti abbiano convenuto una misura inferiore. Il pagamento deve avvenire entro due mesi dalla richiesta. Prima di effettuare il pagamento il conduttore ha diritto di ottenere l'indicazione specifica delle spese di cui ai commi precedenti con la menzione dei criteri di ripartizione. Il conduttore ha inoltre diritto di prendere visione dei documenti giustificativi delle spese effettuate. Gli oneri di cui al primo comma addebitati dal locatore al conduttore devono intendersi corrispettivi di prestazioni accessorie a quella di locazione ai sensi e per gli effetti dell'art. 12 del D.P.R. 26 ottobre 1972, n. 633 (1/b). La disposizione di cui al quarto comma non si applica ove i servizi accessori al contratto di locazione forniti siano per loro particolare natura e caratteristiche riferibili a specifica attività imprenditoriale del locatore e configurino oggetto di un autonomo contratto di prestazione dei servizi stessi 

Art.10. (Partecipazione del conduttore all'assemblea dei condomini). Il conduttore ha diritto di voto, in luogo del proprietario dell'appartamento locatogli, nelle delibere dell'assemblea condominiale relative alle spese e alle modalità di gestione dei servizi di riscaldamento e di condizionamento d'aria. Egli ha inoltre diritto di intervenire, senza diritto di voto, sulle delibere relative alla modificazione degli altri servizi comuni. La disciplina di cui al primo comma si applica anche qualora si tratti di edificio non in condominio. In tale ipotesi i conduttori si riuniscono in apposita assemblea convocati dal proprietario dell'edificio o da almeno tre conduttori. Si osservano, in quanto applicabili, le disposizioni del codice civile sull'assemblea dei condomini. 

Art.11. (Deposito cauzionale). Il deposito cauzionale non può essere superiore a tre mensilità del canone. Esso è produttivo di interessi legali che debbono essere corrisposti al conduttore alla fine di ogni anno. 

Art.12. (Equo canone degli immobili adibiti ad uso di abitazione). Il canone di locazione e sublocazione degli immobili adibiti ad uso di abitazione non può superare il 3,85 per cento del valore locativo dell'immobile locato. Il valore locativo è costituito dal prodotto della superficie convenzionale dell'immobile per il costo unitario di produzione del medesimo. Il costo unitario di produzione è pari al costo base moltiplicato per i coefficienti correttivi indicati nell'articolo 15. Gli elementi che concorrono alla determinazione del canone di affitto, accertati dalle parti, vanno indicati nel contratto di locazione. Se l'immobile locato è completamente arredato con mobili forniti dal locatore e idonei, per consistenza e qualità, all'uso convenuto, il canone determinato ai sensi dei commi precedenti può essere maggiorato fino ad un massimo del 30 per cento . 

Art.13. (Superficie convenzionale). La superficie convenzionale è data dalla somma dei seguenti elementi: a) l'intera superficie dell'unità immobiliare; b) il 50 per cento della superficie delle autorimesse singole; c) il 20 per cento della superficie del posto macchina in autorimesse di uso comune; d) il 25 per cento della superficie di balconi, terrazze, cantine ed altri accessori simili; e) il 15 per cento della superficie scoperta di pertinenza dell'immobile in godimento esclusivo del conduttore; f) il 10 per cento della superficie condominiale a verde nella misura corrispondente alla quota millesimale dell'unità immobiliare. E' detratto il 30 per cento dalla superficie dei vani con altezza utile inferiore a metri 1.70. Le superfici di cui alle lettere a), b) e d) si misurano al netto dei muri perimetrali e di quelli interni. L'elemento di cui alla lettera e) entra nel computo della superficie convenzionale fino ad un massimo non eccedente la superficie di cui alla lettera a). Alla superficie di cui alla lettera a) si applicano i seguenti coefficienti: a) 1,00 per l'unità immobiliare di superficie superiore a metri quadrati 70; b) 1,10 per l'unità immobiliare di superficie compresa fra metri quadrati 46 e metri quadrati 70 ; c) 1,20 per l'unità immobiliare inferiore a metri quadrati 46 I coefficienti di cui alle lettere b) e c) del quinto comma non si applicano agli immobili il cui stato di conservazione e manutenzione è scadente ai sensi dell'articolo 2 

Art.14. (Costo base). Il costo base a metro quadrato per gli immobili, la cui costruzione è stata ultimata entro il 31 dicembre 1975, è fissato in: a) L. 250.000 per gli immobili situati in Piemonte, Valle d'Aosta, Liguria, Lombardia, Trentino-Alto Adige, Veneto, Friuli-Venezia Giulia, Emilia-Romagna, Toscana, Umbria, Marche e Lazio; b) L. 225.000 per gli immobili situati in Campania, Abruzzo, Molise, Puglia, Basilicata, Calabria, Sicilia e Sardegna. La data di ultimazione dei lavori è quella risultante dal certificato di abitabilità o, in mancanza, dal certificato di ultimazione dei lavori presentato agli uffici delle imposte, oppure quella comunque accertata. 

Art.15. (Coefficienti correttivi del costo base). I coefficienti correttivi sono stabiliti in funzione del tipo, della classe demografica dei comuni, dell'ubicazione, del livello di piano, della vetustà e dello stato di conservazione e manutenzione dell'immobile. 

Art.16. (Tipologia). In relazione alla tipologia si fa riferimento alla categoria catastale con i coefficienti risultanti dalla tabella seguente: a) 2.00 per le abitazioni di tipo signorile (A/1); b) 1.25 per le abitazioni di tipo civile (A/2); c) 1.05 per le abitazioni di tipo economico (A/3); d) 0.80 per le abitazioni di tipo popolare (A/4); e) 0,50 per le abitazioni di tipo ultrapopolare (A/5); f) 0,70 per le abitazioni di tipo rurale (A/6); g) 1,40 per le abitazioni di tipo villini (A/7); h) 0,80 per le abitazioni ed alloggi tipici dei luoghi (A/11). Qualora gli immobili non risultino censiti in catasto, ed ai soli fini del comma precedente, la categoria catastale viene stabilita dall'ufficio tecnico erariale sulla base delle categorie catastali delle unità immobiliari che siano ubicate nella stessa zona censuaria ed abbiano caratteristiche analoghe. A tale fine gli interessati devono presentare all'ufficio tecnico erariale competente per territorio apposita domanda corredata da una planimetria dell'immobile con una sommaria descrizione dell'edificio, delle rifiniture dell'unità immobiliare locata nonchè degli impianti in essa installati. L'ufficio provvede entro novanta giorni dalla richiesta senza obbligo di sopralluogo. 

Art.17. (Classe demografica dei comuni). In relazione alla classe demografica si applicano i seguenti coefficienti: a) 1,20 per gli immobili siti in comuni con popolazione superiore a 400.000 abitanti; b) 1,10 per gli immobili siti in comuni con popolazione superiore a 250.000 abitanti; c) 1,05 per gli immobili siti in comuni con popolazione superiore a 100.000 abitanti; d) 0,95 per gli immobili siti in comuni con popolazione superiore a 50.000 abitanti; e) 0,90 per gli immobili siti in comuni con popolazione superiore a 10.000 abitanti; f) 0,80 per gli immobili siti in comuni con popolazione fino a 10.000 abitanti. Il numero degli abitanti di un comune è stabilito sulla base degli ultimi dati sulla popolazione residente pubblicati dall'ISTAT. 

Art.18. (Ubicazione). In relazione all'ubicazione i consigli comunali dei comuni con popolazione superiore a 20.000 abitanti provvedono a ripartire il territorio comunale in cinque zone alle quali si applicano i coefficienti della tabella seguente: a) 0,85 per la zona agricola; b) 1 per la zona edificata periferica; c) 1,20 per la zona edificata compresa fra quella periferica e il centro storico; d) 1,20 per le zone di pregio particolare site nella zona edificata periferica o nella zona agricola; e) 1,30 per il centro storico. I consigli comunali devono provvedere alla ripartizione del territorio comunale in zone entro tre mesi dall'entrata in vigore della presente legge. Nei comuni con popolazione non superiore ai 20.000 abitanti si applicano le perimetrazioni previste nell'articolo 16 della legge 22 ottobre 1971, n. 865 (2), con i seguenti coefficienti: a) 0,85 per la zona agricola; b) 1 per il centro edificato; c) 1,10 per il centro storico. All'interno delle zone di cui alle lettere b), c) ed e) del primo comma ed alle lettere b) e c) del terzo comma i consigli comunali possono individuare edifici o comparti di edifici particolarmente degradati ai quali si applica il coefficiente 0,90 in sostituzione dei coefficienti su indicati. 

Art.19. (Livello di piano). In relazione al livello di piano, limitatamente alle unità immobiliari situate in immobili costituiti da almeno tre piani fuori terra, si applicano i seguenti coefficienti: a) 0,80 per le abitazioni situate al piano seminterrato; b) 0,90 per le abitazioni situate al piano terreno; c) 1,00 per le abitazioni situate nei piani intermedi e all'ultimo piano; d) 1,20 per le abitazioni situate al piano attico. Per le abitazioni situate al quarto piano e superiori di immobili sprovvisti di ascensore, i coefficienti previsti alle lettere c) e d) del comma precedente sono rispettivamente ridotti a 0,95 e 1,10. 

Art.20. (Vetustà). In relazione alla vetustà si applica un coefficiente di degrado per ogni anno decorrente dal sesto anno successivo a quello di costruzione dell'immobile e stabilito nel modo seguente: a) 1 per cento per i successivi quindici anni; b) 0,50 per cento per gli ulteriori trenta anni. Se si è proceduto a lavori di integrale ristrutturazione o di completo restauro dell'unità immobiliare, anno di costruzione è quello della ultimazione di tali lavori comunque accertato. 

Art.21. (Stato di conservazione e manutenzione). In relazione allo stato di conservazione e manutenzione dell'immobile si applicano i seguenti coefficienti: 
a) 1,00 se lo stato è normale; 
b) 0,80 se lo stato è mediocre; 
c) 0,60 se lo stato è scadente. 

Per la determinazione dello stato di conservazione e manutenzione si tiene conto dei seguenti elementi propri dell'unità immobiliare: 
1) pavimenti; 
2) pareti e soffitti; 
3) infissi; 
4) impianto elettrico; 
5) impianto idrico e servizi igienico-sanitari; 
6) impianto di riscaldamento; 

nonchè dei seguenti elementi comuni: 
1) accessi, scale e ascensore; 
2) facciate, coperture e parti comuni in genere. 

Lo stato dell'immobile si considera mediocre qualora siano in scadenti condizioni tre degli elementi di cui sopra, dei quali due devono essere propri dell'unità immobiliare. Lo stato dell'immobile si considera scadente qualora siano in scadenti condizioni almeno quattro degli elementi di cui sopra, dei quali tre devono essere propri dell'unità immobiliare. Lo stato dell'immobile si considera scadente in ogni caso se l'unità immobiliare non dispone di impianto elettrico o dell'impianto idrico con acqua corrente nella cucina e nei servizi, ovvero se non dispone di servizi igienici privati o se essi sono comuni a più unità immobiliari. Il Ministro dei lavori pubblici, con suo decreto da emanarsi entro tre mesi dalla entrata in vigore della presente legge, indicherà analiticamente gli elementi di valutazione fissati nei commi precedenti. 

Art.22. (Immobili ultimati dopo il 31 dicembre 1975). Per gli immobili adibiti ad uso di abitazione che sono stati ultimati dopo il 31 dicembre 1975, il costo base di produzione a metro quadrato è fissato con decreto del Presidente della Repubblica, su proposta del Ministro dei lavori pubblici, di concerto con quello di grazia e giustizia, sentito il Consiglio dei Ministri, da emanare entro il 31 marzo di ogni anno e da pubblicare nella Gazzetta Ufficiale della Repubblica. Il costo base di produzione è determinato, anche in misura differenziata per regione o per gruppi di regioni, tenendo conto: 
a) dei costi di produzione dell'edilizia convenzionata; 
b) dell'incidenza del contributo di concessione; 
c) del costo dell'area, che non potrà essere superiore al 25 per cento del costo di produzione; 
d) degli oneri di urbanizzazione che gravano sul costruttore. 

Se, ai fini dell'imposta sul valore aggiunto o di quella di registro o di altra imposizione fiscale, ovvero relativamente agli oneri delle assicurazioni obbligatorie o in base ad altre documentazioni di origine pubblica, risultano costi maggiori di quelli indicati nel decreto ai sensi delle lettere a), b) e d) del comma precedente, il costo base si modifica nei singoli casi, tenendo conto di tali maggiori costi. Il costruttore, in quanto di sua spettanza, è tenuto a fornire al proprietario tali dati, se la richiesta venga fatta anteriormente al primo trasferimento dell'immobile; in tal caso gli stessi elementi dovranno essere comunicati agli uffici del catasto edilizio urbano. Agli effetti di cui sopra non si tiene comunque conto del valore dell'immobile accertato ai fini dell'imposta di registro relativa al suo trasferimento a qualsiasi titolo, in quanto il valore di riferimento per la determinazione del canone è quello dei costi come sopra definiti. Ai fini della determinazione del canone di locazione per gli immobili urbani ultimati dopo il 31 dicembre 1975, al costo base, determinato a norma del presente articolo, si applicano le disposizioni di cui agli articoli da 15 a 21; nelle ipotesi di cui al precedente comma non si applicano i coefficienti previsti nell'articolo 16 nei casi in cui il maggior costo riguardi il costo di produzione. 

Art.23. (Riparazioni straordinarie). Quando si eseguano sull'immobile importanti ed improrogabili opere necessarie per conservare ad esso la sua destinazione o per evitare maggiori danni che ne compromettano l'efficienza in relazione all'uso a cui è adibito, o comunque opere di straordinaria manutenzione di rilevante entità, il locatore può chiedere al conduttore che il canone risultante dall'applicazione degli articoli precedenti venga integrato con un aumento non superiore all'interesse legale sul capitale impiegato nelle opere e nei lavori effettuati, dedotte le indennità e i contributi di ogni natura che il locatore abbia percepito o che successivamente venga a percepire per le opere eseguite. L'aumento decorre dalla data in cui sono state ultimate le opere, se la richiesta è fatta entro trenta giorni dalla data stessa; in caso diverso decorre dal primo giorno del mese successivo al ricevimento della richiesta. Le disposizioni dei commi precedenti sono applicabili anche quando il locatore venga assoggettato a contributi di miglioria per trasformazioni urbane nella zona in cui è situato l'immobile. Le controversie derivanti dall'applicazione del presente articolo sono decise con le modalità indicate negli articoli 43 e seguenti. 

Art.24. (Aggiornamento del canone). Per gli immobili ad uso d'abitazione il canone di locazione definito ai sensi degli articoli da 12 a 23 è aggiornato ogni anno in misura pari al 75 per cento della variazione, accertata dall'ISTAT dell'indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati verificatasi nell'anno precedente. L'aggiornamento del canone decorrerà dal mese successivo a quello in cui ne viene fatta richiesta con lettera raccomandata 

Art.25. (Adeguamento del canone). Ciascuna delle parti, in ogni momento del rapporto contrattuale, ha diritto all'adeguamento del canone in relazione all'eventuale mutamento degli elementi di cui agli articoli 13 e 15, escluso il parametro relativo alla vetustà che si applica al momento del rinnovo contrattuale. L'adeguamento del canone avrà effetto dal mese successivo a quello durante il quale sia stato richiesto mediante lettera raccomandata. ) 

Art.26. (Ambito di applicazione). Le disposizioni di cui al presente capo non si applicano: a) alle locazioni stipulate per soddisfare esigenze abitative di natura transitoria, salvo che il conduttore abiti stabilmente nell'immobile per motivi di lavoro o di studio; b) alle locazioni relative ad alloggi costruiti a totale carico dello Stato per i quali si applica il canone sociale determinato in base alle disposizioni vigenti; c) alle locazioni relative ad alloggi soggetti alla disciplina dell'edilizia convenzionata (2/d); d) alle locazioni relative ad immobili inclusi nelle categorie catastali A/8 e A/9 (2/cost). Le disposizioni di cui agli articoli da 12 a 25 non si applicano alle locazioni concernenti gli immobili siti in comuni che al censimento del 1971 avevano popolazione residente fino a 5.000 abitanti qualora, nel quinquennio precedente la entrata in vigore della presente legge, e successivamente ogni quinquennio, la popolazione residente non abbia subito variazioni in aumento, o comunque l'aumento percentuale sia stato inferiore a quello medio nazionale, secondo i dati pubblicati dall'ISTAT. Il comune provvede a dare pubblica notizia della condizione di cui al precedente comma e delle eventuali variazioni. 

Capo II - Locazione di immobili urbani adibiti
ad uso diverso da quello di abitazione

Art.27. (Durata della locazione). La durata delle locazioni e sublocazioni di immobili urbani non può essere inferiore a sei anni se gli immobili sono adibiti ad una delle attività appresso indicate: 1) industriali, commerciali e artigianali; 2) di interesse turistico comprese tra quelle di cui all'articolo 2 della legge 12 marzo 1968, n. 326 (2/e). La disposizione di cui al comma precedente si applica anche ai contratti relativi ad immobili adibiti all'esercizio abituale e professionale di qualsiasi attività di lavoro autonomo. La durata della locazione non può essere inferiore a nove anni se l'immobile, anche se ammobiliato, è adibito ad attività alberghiere. Se è convenuta una durata inferiore o non è convenuta alcuna durata, la locazione si intende pattuita per la durata rispettivamente prevista nei commi precedenti. Il contratto di locazione può essere stipulato per un periodo più breve qualora l'attività esercitata o da esercitare nell'immobile abbia, per sua natura, carattere transitorio. Se la locazione ha carattere stagionale, il locatore è obbligato a locare l'immobile, per la medesima stagione dell'anno successivo, allo stesso conduttore che gliene abbia fatta richiesta con lettera raccomandata prima della scadenza del contratto. L'obbligo del locatore ha la durata massima di sei anni consecutivi o di nove se si tratta di utilizzazione alberghiera. E' in facoltà delle parti consentire contrattualmente che il conduttore possa recedere in qualsiasi momento dal contratto dandone avviso al locatore, mediante lettera raccomandata, almeno sei mesi prima della data in cui il recesso deve avere esecuzione. Indipendentemente dalle previsioni contrattuali il conduttore, qualora ricorrano gravi motivi, può recedere in qualsiasi momento dal contratto con preavviso di almeno sei mesi da comunicarsi con lettera raccomandata. 

Art.28. (Rinnovazione del contratto). Per le locazioni di immobili nei quali siano esercitate le attività indicate nei commi primo e secondo dell'articolo 27, il contratto si rinnova tacitamente di sei anni in sei anni, e per quelle di immobili adibiti ad attività alberghiere, di nove anni in nove anni; tale rinnovazione non ha luogo se sopravviene disdetta da comunicarsi all'altra parte, a mezzo di lettera raccomandata, rispettivamente almeno 12 o 18 mesi prima della scadenza. Alla prima scadenza contrattuale, rispettivamente di sei o di nove anni, il locatore può esercitare la facoltà di diniego della rinnovazione soltanto per i motivi di cui all'articolo 29 con le modalità e i termini ivi previsti. 

Art.29. (Diniego di rinnovazione del contratto alla prima scadenza). Il diniego della rinnovazione del contratto alla prima scadenza di cui all'articolo precedente è consentito al locatore ove egli intenda: 
a) adibire l'immobile ad abitazione propria o del coniuge o dei parenti entro il secondo grado in linea retta; 
b) adibire l'immobile all'esercizio, in proprio o da parte del coniuge o dei parenti entro il secondo grado in linea retta, di una delle attività indicate nell'articolo 27, o, se si tratta di pubbliche amministrazioni, enti pubblici o di diritto pubblico, all'esercizio di attività tendenti al conseguimento delle loro finalità istituzionali; 
c) demolire l'immobile per ricostruirlo, ovvero procedere alla sua integrale ristrutturazione o completo restauro, ovvero eseguire su di esso un intervento sulla base di un programma comunale pluriennale di attuazione ai sensi delle leggi vigenti. Nei casi suddetti il possesso della prescritta licenza o concessione è condizione per l'azione di rilascio; gli effetti del provvedimento di rilascio si risolvono se, prima della sua esecuzione, siano scaduti i termini della licenza o della concessione e quest'ultima non sia stata nuovamente disposta; 
d) ristrutturare l'immobile al fine di rendere la superficie dei locali adibiti alla vendita conforme a quanto previsto nell'articolo 12 della legge 11 giugno 1971, n. 426 e ai relativi piani comunali, sempre che le opere da effettuarsi rendano incompatibile la permanenza del conduttore nell'immobile. Anche in tal caso il possesso della prescritta licenza o concessione è condizione per l'azione di rilascio; gli effetti del provvedimento di rilascio si risolvono alle condizioni previste nella precedente lettera c). 

Per le locazioni di immobili adibiti all'esercizio di albergo, pensione o locanda, anche se ammobiliati, il locatore può negare la rinnovazione del contratto nelle ipotesi previste dall'articolo 7 della legge 2 marzo 1963, n. 191 ), modificato dall'articolo 4-bis del decreto-legge 27 giugno 1967, n. 460, convertito, con modificazioni, nella legge 28 luglio 1967, n. 628, qualora l'immobile sia oggetto di intervento sulla base di un programma comunale pluriennale di attuazione ai sensi delle leggi vigenti. Nei casi suddetti il possesso della prescritta licenza o concessione è condizione per l'azione di rilascio. Gli effetti del provvedimento di rilascio si risolvono alle condizioni previste nella precedente lettera c). Il locatore può negare la rinnovazione se intende esercitare personalmente nell'immobile o farvi esercitare dal coniuge o da parenti entro il secondo grado in linea retta la medesima attività del conduttore, osservate le disposizioni di cui all'art. 5 della L. 2 marzo 1963, n. 191, modificato dall'art. 4-bis del D.L. 27 giugno 1967, n. 460, convertito, con modificazioni, nella L. 28 luglio 1967, n. 628. Ai fini di cui ai commi precedenti il locatore, a pena di decadenza, deve dichiarare la propria volontà di conseguire, alla scadenza del contratto, la disponibilità dell'immobile locato; tale dichiarazione deve essere effettuata, con lettera raccomandata, almeno 12 o 18 mesi prima della scadenza, rispettivamente per le attività indicate nei commi primo e secondo dell'articolo 27 e per le attività alberghiere. Nella comunicazione deve essere specificato, a pena di nullità, il motivo, tra quelli tassativamente indicati nei commi precedenti, sul quale la disdetta è fondata. Se il locatore non adempie alle prescrizioni di cui ai precedenti commi il contratto s'intende rinnovato a norma dell'articolo precedente. 

Art.30. (Procedura per il rilascio). Avvenuta la comunicazione di cui al terzo comma dell'articolo 29 e prima della data per la quale è richiesta la disponibilità ovvero quando tale data sia trascorsa senza che il conduttore abbia rilasciato l'immobile, il locatore può convenire in giudizio il conduttore, osservando le norme previste dall'art. 447-bis del codice di procedura civile ). [La controversia è di competenza del conciliatore qualora il canone annuo non superi lire seicentomila; negli altri casi è di competenza del pretore] Competente per territorio è il giudice nella cui circoscrizione è posto l'immobile. Sono nulle le clausole derogative dalla competenza per territorio. Alla prima udienza, se il convenuto compare e non si oppone, il giudice ad istanza del locatore, pronunzia ordinanza di rilascio per la scadenza di cui alla comunicazione prevista dall'articolo 29. L'ordinanza costituisce titolo esecutivo e definisce il giudizio. Nel caso di opposizione del convenuto il giudice esperisce il tentativo di conciliazione. Se il tentativo riesce viene redatto verbale che costituisce titolo esecutivo. In caso contrario o nella contumacia del convenuto si procede a norma dell'articolo 420 e seguenti del codice di procedura civile. Il giudice, su istanza del ricorrente, alla prima udienza e comunque in ogni stato del giudizio, valutate le ragioni addotte dalle parti e le prove raccolte, può disporre il rilascio dell'immobile con ordinanza costituente titolo esecutivo. 

Art.31. (Sanzioni). Il locatore che abbia ottenuto la disponibilità dell'immobile per uno dei motivi previsti dall'art. 29 e che, nel termine di sei mesi dall'avvenuta consegna, non abbia adibito l'immobile ad abitazione propria, del coniuge o dei parenti entro il secondo grado in linea retta, o non abbia adibito l'immobile ad esercizio in proprio di una delle attività indicate all'art. 27, ovvero non abbia rispettato i termini della concessione o quelli del piano comunale di intervento per quanto attiene l'inizio dei lavori di demolizione, ricostruzione, ristrutturazione o restauro dell'immobile ovvero, in caso di immobili adibiti ad esercizio di albergo, pensione o locanda, non abbia completato i lavori di ricostruzione nel termine stabilito dal Ministero del turismo e dello spettacolo, è tenuto, se il conduttore lo richiede, al ripristino del contratto, salvi i diritti acquistati da terzi in buona fede, e al rimborso delle spese di trasloco e degli altri oneri sopportati, ovvero al risarcimento del danno nei confronti del conduttore in misura non superiore a quarantotto mensilità del canone di locazione percepito prima della risoluzione del contratto, oltre alle indennità previste ai sensi dell'art. 34. Il giudice, oltre a determinare il ripristino o il risarcimento del danno, ordina al locatore il pagamento di una somma da L. 500.000 a L. 2.000.000 da devolvere al comune nel cui territorio è sito l'immobile, ad integrazione del fondo sociale previsto dal titolo III della presente legge. 

Art.32. (Aggiornamento del canone). Le parti possono convenire che il canone di locazione sia aggiornato annualmente su richiesta del locatore per eventuali variazioni del potere di acquisto della lira. Le variazioni in aumento del canone non possono essere superiori al 75 per cento di quelle, accertate dall'ISTAT, dell'indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai ed impiegati. Le disposizioni del presente articolo si applicano anche ai contratti di locazione stagionale 

Art.33. (Canone delle locazioni stagionali). Il canone delle locazioni stagionali può essere aggiornato con le modalità di cui all'articolo 32. 

Art.34. (Indennità per la perdita dell'avviamento). In caso di cessazione del rapporto di locazione relativo agli immobili di cui all'articolo 27, che non sia dovuta a risoluzione per inadempimento o disdetta o recesso del conduttore o a una delle procedure previste dal regio decreto 16 marzo 1942, n. 267 , il conduttore ha diritto, per le attività indicate ai numeri 1) e 2) dell'articolo 27, ad una indennità pari a 18 mensilità dell'ultimo canone corrisposto; per le attività alberghiere l'indennità è pari a 21 mensilità. Il conduttore ha diritto ad una ulteriore indennità pari all'importo di quelle rispettivamente sopra previste qualora l'immobile venga, da chiunque, adibito all'esercizio della stessa attività o di attività incluse nella medesima tabella merceologica che siano affini a quella già esercitata dal conduttore uscente ed ove il nuovo esercizio venga iniziato entro un anno dalla cessazione del precedente. L'esecuzione del provvedimento di rilascio dell'immobile è condizionata dall'avvenuta corresponsione dell'indennità di cui al primo comma. L'indennità di cui al secondo comma deve essere corrisposta all'inizio del nuovo esercizio. Nel giudizio relativo alla spettanza ed alla determinazione dell'indennità per la perdita dell'avviamento, le parti hanno l'onere di quantificare specificatamente la entità della somma reclamata o offerta e la corresponsione dell'importo indicato dal conduttore, o, in difetto, offerto dal locatore o comunque risultante dalla sentenza di primo grado, consente, salvo conguaglio all'esito del giudizio, l'esecuzione del provvedimento di rilascio dell'immobile 

Art.35. (Limiti). Le disposizioni di cui all'articolo precedente non si applicano in caso di cessazione di rapporti di locazione relativi ad immobili utilizzati per lo svolgimento di attività che non comportino contatti diretti con il pubblico degli utenti e dei consumatori nonchè destinati all'esercizio di attività professionali, ad attività di carattere transitorio, ed agli immobili complementari o interni a stazioni ferroviarie, porti, aeroporti, aree di servizio stradali o autostradali, alberghi e villaggi turistici. 

Art.36. (Sublocazione e cessione del contratto di locazione). Il conduttore può sublocare l'immobile o cedere il contratto di locazione anche senza il consenso del locatore, purchè venga insieme ceduta o locata l'azienda, dandone comunicazione al locatore mediante lettera raccomandata con avviso di ricevimento. Il locatore può opporsi, per gravi motivi, entro trenta giorni dal ricevimento della comunicazione. Nel caso di cessione, il locatore, se non ha liberato il cedente, può agire contro il medesimo qualora il cessionario non adempia le obbligazioni assunte. Le indennità previste dall'articolo 34 sono liquidate a favore di colui che risulta conduttore al momento della cessazione effettiva della locazione. 

Art.37. (Successione nel contratto). In caso di morte del conduttore, gli succedono nel contratto coloro che, per successione o per precedente rapporto risultante da atto di data certa anteriore alla apertura della successione, hanno diritto a continuarne l'attività. In caso di separazione legale o consensuale, di scioglimento o di cessazione degli effetti civili del matrimonio, il contratto di locazione si trasferisce al coniuge, anche se non conduttore, che continui nell'immobile la stessa attività già ivi esercitata assieme all'altro coniuge prima della separazione legale o consensuale ovvero prima dello scioglimento o della cessazione degli effetti civili del matrimonio. Se l'immobile è adibito all'uso di più professionisti, artigiani o commercianti e uno solo di essi è titolare del contratto, in caso di morte gli succedono nel contratto, in concorso con gli aventi diritto di cui ai commi precedenti, gli altri professionisti, artigiani o commercianti. Nelle ipotesi di recesso del titolare del contratto, succedono nello stesso gli altri professionisti, artigiani o commercianti. In tal caso il locatore può opporsi alla successione nel contratto, per gravi motivi, con le modalità di cui all'articolo precedente. 

Art.38. (Diritto di prelazione). Nel caso in cui il locatore intenda trasferire a titolo oneroso l'immobile locato, deve darne comunicazione al conduttore con atto notificato a mezzo di ufficiale giudiziario. Nella comunicazione devono essere indicati il corrispettivo, da quantificare in ogni caso in denaro, le altre condizioni alle quali la compravendita dovrebbe essere conclusa e l'invito ad esercitare o meno il diritto di prelazione. Il conduttore deve esercitare il diritto di prelazione entro il termine di sessanta giorni dalla ricezione della comunicazione, con atto notificato al proprietario a mezzo di ufficiale giudiziario, offrendo condizioni uguali a quelle comunicategli . Ove il diritto di prelazione sia esercitato, il versamento del prezzo di acquisto, salvo diversa condizione indicata nella comunicazione del locatore, deve essere effettuato entro il termine di trenta giorni decorrenti dal sessantesimo giorno successivo a quello dell'avvenuta notificazione della comunicazione da parte del proprietario, contestualmente alla stipulazione del contratto di compravendita o del contratto preliminare. Nel caso in cui l'immobile risulti locato a più persone, la comunicazione di cui al primo comma deve essere effettuata a ciascuna di esse. Il diritto di prelazione può essere esercitato congiuntamente da tutti i conduttori, ovvero, qualora taluno vi rinunci, dai rimanenti o dal rimanente conduttore. L'avente titolo che, entro trenta giorni dalla notificazione di cui al primo comma, non abbia comunicato agli altri aventi diritto la sua intenzione di avvalersi della prelazione, si considera avere rinunciato alla prelazione medesima. Le norme del presente articolo non si applicano nelle ipotesi previste dall'articolo 732 del codice civile, per le quali la prelazione opera a favore dei coeredi, e nella ipotesi di trasferimento effettuato a favore del coniuge o dei parenti entro il secondo grado.

Art.39. (Diritto di riscatto). Qualora il proprietario non provveda alla notificazione di cui all'articolo precedente, o il corrispettivo indicato sia superiore a quello risultante dall'atto di trasferimento a titolo oneroso dell'immobile, l'avente diritto alla prelazione può, entro sei mesi dalla trascrizione del contratto, riscattare l'immobile dall'acquirente e da ogni altro successivo avente causa. Ove sia stato esercitato il diritto di riscatto, il versamento del prezzo deve essere effettuato entro il termine di tre mesi che decorrono, quando non vi sia opposizione al riscatto, dalla prima udienza del relativo giudizio, o dalla ricezione dell'atto notificato con cui l'acquirente o successivo avente causa comunichi prima di tale udienza di non opporsi al riscatto. Se per qualsiasi motivo, l'acquirente o successivo avente causa faccia opposizione al riscatto, il termine di tre mesi decorre dal giorno del passaggio in giudicato della sentenza che definisce il giudizio. 

Art.40. (Diritto di prelazione in caso di nuova locazione). Il locatore che intende locare a terzi l'immobile, alla scadenza del contratto rinnovato ai sensi dell'articolo 28, deve comunicare le offerte al conduttore, mediante raccomandata con avviso di ricevimento, almeno sessanta giorni prima della scadenza. Tale obbligo non ricorre quando il conduttore abbia comunicato che non intende rinnovare la locazione e nei casi di cessazione del rapporto di locazione dovuti a risoluzione per inadempimento o recesso del conduttore o ad una delle procedure previste dal regio decreto 16 marzo 1942, n. 267, e successive modificazioni, relative al conduttore medesimo. Il conduttore ha diritto di prelazione se, nelle forme predette ed entro trenta giorni dalla ricezione della comunicazione di cui al primo comma, offra condizioni uguali a quelle comunicategli dal locatore. Egli conserva tale diritto anche nel caso in cui il contratto tra il locatore e il nuovo conduttore sia sciolto entro un anno, ovvero quando il locatore abbia ottenuto il rilascio dell'immobile non intendendo locarlo a terzi, e, viceversa, lo abbia concesso in locazione entro i sei mesi successivi. 

Art.41. (Norme applicabili). Ai contratti previsti nell'articolo 27 si applicano le disposizioni degli articoli da 7 a 11. Le disposizioni di cui agli articoli 38, 39 e 40 non si applicano ai rapporti di locazione di cui all'articolo 35. 

Art.42. (Destinazione degli immobili a particolari attività). I contratti di locazione e sublocazione di immobili urbani adibiti ad attività ricreative, assistenziali, culturali e scolastiche, nonchè a sede di partiti o di sindacati, e quelli stipulati dallo Stato o da altri enti pubblici territoriali in qualità di conduttori, hanno la durata di cui al primo comma dell'articolo 27. A tali contratti si applicano le disposizioni degli articoli 32 e 41, nonchè le disposizioni processuali di cui al titolo I capo III, ed il preavviso per il rilascio di cui all'articolo 28.

Capo III - Disposizioni processuali 

Art.43. (Improcedibilità della domanda). La domanda concernente controversie relative alla determinazione, all'aggiornamento e all'adeguamento del canone non può essere proposta se non è preceduta dalla domanda di conciliazione di cui all'articolo seguente. L'improcedibilità è rilevabile, anche d'ufficio, in ogni stato e grado del procedimento 

Art.44. (Tentativo obbligatorio di conciliazione). La domanda di conciliazione concernente la determinazione, l'aggiornamento e l'adeguamento del canone è presentata al giudice competente. Il giudice convoca le parti, con comunicazione da effettuarsi a cura della cancelleria, per una udienza da tenersi non oltre quindici giorni dalla presentazione della domanda di conciliazione, per l'amichevole componimento della vertenza. Se le parti si conciliano, viene redatto processo verbale sottoscritto dalle parti e dal giudice e depositato in cancelleria. Il processo verbale costituisce titolo esecutivo. Se la conciliazione non riesce, il giudice ne dà atto nel verbale. Nell'udienza di cui sopra il giudice può essere affiancato da due esperti, uno per ciascuna delle parti, che possono sceglierli anche nell'ambito delle organizzazioni di inquilini o di proprietari. Le parti possono partecipare all'udienza personalmente o a mezzo di procuratore speciale e possono farsi assistere dal difensore 

Art.45. (Ricorso al giudice). Se il tentativo di conciliazione non riesce, o comunque decorso il termine di novanta giorni dalla presentazione della domanda di cui all'articolo precedente, le parti possono chiedere al giudice la determinazione del canone (4/a) (4/b). Le controversie relative alle opere di conservazione dell'immobile di cui all'articolo 23, alle indennità di cui all'articolo 34 e alla indennità per i miglioramenti di cui agli articoli 1592 del codice civile e 12 del R.D.L. 18 gennaio 1937, n. 975 , convertito, con modificazioni, nella L. 30 dicembre 1937, n. 2651, sono di competenza del pretore qualunque ne sia il valore Sono nulle le clausole derogative dalla competenza per territorio (4/a). In primo grado la parte può stare in giudizio personalmente, quando il valore della causa non eccede lire 50.000 mensili nelle controversie aventi ad oggetto la determinazione, l'aggiornamento o l'adeguamento del canone, e lire 600.000 nelle controversie previste dal terzo comma . Fino al termine del giudizio il conduttore è obbligato a corrispondere, salvo conguaglio, l'importo non contestato. 

Art.46. (Rinvio alle norme relative al procedimento sulle controversie individuali di lavoro). Il procedimento per le controversie di cui agli articoli 30 e 45, per tutto ciò che non è regolato dalla presente legge, è disciplinato dagli articoli 414, 415, 416, 417, commi secondo, terzo, quarto e quinto, 418, 419, 420, 421, comma primo, 422, 424, 429, commi primo e secondo, 430 del codice di procedura civile e dall'articolo 431 dello stesso codice, in quanto applicabile. Si applica  l'art. 145 delle disposizioni di attuazione del codice di procedura civile 

Art.47. (Poteri istruttori del giudice). Il giudice può disporre d'ufficio, in qualsiasi momento, l'ispezione dell'immobile e l'ammissione di ogni mezzo di prova, anche fuori dei limiti stabiliti dal codice civile, ad eccezione del giuramento decisorio, nonchè la richiesta di informazioni, sia scritte sia orali, alle associazioni di categoria indicate dalle parti* 

Art.48. (Passaggio dal rito ordinario al rito speciale). Il pretore quando rileva che una causa promossa nelle forme ordinarie riguarda una delle controversie previste negli articoli 30 e 45, fissa con ordinanza l'udienza di cui all'articolo 420 del codice di procedura civile e il termine perentorio entro il quale le parti dovranno provvedere all'eventuale integrazione degli atti introduttivi mediante deposito di memorie e documenti in cancelleria . Qualora la causa non rientri nella rispettiva competenza per valore, il pretore o il conciliatore la rimette con ordinanza non impugnabile al giudice competente, fissando un termine perentorio non superiore a trenta giorni per la riassunzione 

Art.49. (Passaggio dal rito speciale al rito ordinario). Il giudice, quando rileva che una causa promossa nelle forme stabilite nel presente capo riguarda una controversia diversa da quelle previste negli articoli 30 e 45, qualora la causa non rientri nella sua competenza, la rimette con ordinanza al giudice competente, fissando un termine perentorio non superiore a trenta giorni per la riassunzione con rito ordinario. In tal caso le prove acquisite avranno l'efficacia consentita dalle norme ordinarie

Art.50. (Incompetenza del giudice). Quando una causa relativa alle controversie di cui agli articoli 30 e 45 sia stata proposta dinanzi a giudice incompetente, l'incompetenza può essere eccepita dal convenuto soltanto nella memoria difensiva di cui all'articolo 416 del codice di procedura civile, ovvero rilevata d'ufficio dal giudice non oltre l'udienza di cui all'articolo 420 dello stesso codice. Quando l'incompetenza sia stata eccepita o rilevata ai sensi del comma precedente, il giudice rimette la causa al giudice competente, fissando un termine perentorio non superiore a trenta giorni per la riassunzione 

Art.51. (Delle impugnazioni). L'appello contro le sentenze del pretore nei processi relativi alle controversie previste negli articoli 30 e 45 si propone al tribunale Il procedimento di appello, per tutto ciò che non è regolato dalla presente legge, è disciplinato dagli articoli 434, 435, 436, 437, commi primo, secondo e terzo, 438, primo comma, del codice di procedura civile. E' applicabile la disposizione di cui al secondo comma dell'articolo 429 dello stesso codice 

Art.52. (Cambiamento del rito in appello). Il giudice, se ritiene che il procedimento in primo grado non si sia svolto secondo il rito prescritto, procede a norma degli artt. 48 e 49 

Art.53. (Consulente tecnico in appello). Il giudice, nell'udienza di cui al primo comma dell'articolo 437 del codice di procedura civile, può nominare un consulente tecnico rinviando ad altra udienza da fissarsi non oltre venti giorni. Il consulente deve depositare il proprio parere non oltre dieci giorni prima della nuova udienza 

Art.54. (Clausola compromissoria). E' nulla la clausola con la quale le parti stabiliscono che le controversie relative alla determinazione del canone siano decise da arbitri. 

Art.55. (Termine per il pagamento dei canoni scaduti). La morosità del conduttore nel pagamento dei canoni o degli oneri di cui all'articolo 5 può essere sanata in sede giudiziale per non più di tre volte nel corso di un quadriennio se il conduttore alla prima udienza versa l'importo dovuto per tutti i canoni scaduti e per gli oneri accessori maturati sino a tale data, maggiorato degli interessi legali e delle spese processuali liquidate in tale sede dal giudice. Ove il pagamento non avvenga in udienza, il giudice, dinanzi a comprovate condizioni di difficoltà del conduttore, può assegnare un termine non superiore a giorni novanta. In tal caso rinvia l'udienza a non oltre dieci giorni dalla scadenza del termine assegnato. La morosità può essere sanata, per non più di quattro volte complessivamente nel corso di un quadriennio, ed il termine di cui al secondo comma è di centoventi giorni, se l'inadempienza, protrattasi per non oltre due mesi, è conseguente alle precarie condizioni economiche del conduttore, insorte dopo la stipulazione del contratto e dipendenti da disoccupazione, malattie o gravi, comprovate condizioni di difficoltà 

Legge 23.5.1950 n. 253

 

Disposizioni generali e immobili soggetti a regime vincolistico

 

Disposizioni per le locazioni e sublocazioni di immobili urbani.

 

Capo I

Procura dei contratti di locazione

 

1. I contratti di locazione e di sublocazione prorogati ai sensi dell'art. 1 della L. 30 dicembre 1948, n. 1471, sono ulteriormente prorogati anche nei confronti degli aventi causa del locatore fino al 31 dicembre 1951.

Nei casi in cui i contratti di locazione hanno scadenza consuetudinaria, la data indicata nel comma precedente è sostituita da quella della scadenza consuetudinaria successiva.

La proroga ha luogo di diritto, nonostante qualunque patto in contrario e anche quando sia stata pattuita la risoluzione del contratto per il caso di vendita.

In caso di morte del conduttore, se trattasi di immobile adibito ad uso di abitazione, la proroga opera soltanto a favore del coniuge, degli eredi, dei parenti e degli affini del defunto con lui abitualmente conviventi. Se trattasi di immobile adibito ad uso diverso da quello di abitazione, la proroga opera a favore di coloro che, per successione o per precedente rapporto, risultante da atto di data certa anteriore alla apertura della successione, continuino l'attività del defunto.

 

2. Non sono soggetti a proroga i contratti di locazione e sublocazione stipulati dopo il 1° marzo 1947, salvo che siano da considerarsi come rinnovazione, sostituzione o novazione di contratti precedenti; ed i contratti di locazione e sublocazione degli immobili che siano stati costruiti o siano ricostruiti dopo la data di entrata in vigore del D.Lgs.Lgt. 24 aprile 1946, numero 35, nonché degli immobili distrutti o danneggiati per più della metà in seguito ad eventi bellici e ricostruiti dopo la data medesima a cura del proprietario.

I contratti di locazione e sublocazione poliennali stipulati anteriormente al 1° marzo 1947 e scadenti anteriormente al 31 dicembre 1951, sono compresi nei vincoli di proroga. Il conduttore dalla data della scadenza convenzionale al termine della proroga dovrà corrispondere un canone maggiorato di tutti gli aumenti concessi per legge nel periodo di durata del contratto.

 

3. Il conduttore non ha diritto alla proroga e ne decade:

1) quando ha la disponibilità di altra abitazione idonea alle proprie esigenze familiari nello stesso comune o in altro comune dove abitualmente dimora;

2) se l'immobile è destinato ad uso diverso da quello di abitazione, quando ha cessato di svolgersi l'attività alla quale esso serviva, salvo che, per le presenti difficoltà, sia costretto ad adibirlo ad uso di abitazione propria;

3) se ha sublocato totalmente l'immobile o, avendolo sublocato parzialmente, non lo occupa, nemmeno in parte, con continuità. In questi casi, se la sublocazione ha avuto inizio anteriormente al 30 aprile 1949, il subconduttore ha diritto di sostituirsi al conduttore nel rapporto di locazione e il locatore non può opporsi, a meno che - trattandosi di sublocazione stipulata dopo l'entrata in vigore del D.Lgs.Lgt. 12 ottobre 1945, n. 669 - egli non si sia avvalso anteriormente al 30 aprile 1949 della facoltà di risolvere il rapporto ai sensi dell'art. 15 del citato decreto 12 ottobre 1945, n. 669. Resta fermo il diritto di opporsi alla sostituzione del conduttore quando sussistano ragioni di moralità o altri gravi motivi. Sostituendosi al conduttore, il subconduttore è tenuto a corrispondere al locatore il canone dovuto dal conduttore risultante dall'applicazione della presente legge, maggiorato ai sensi dei nn. 1 e 2 del successivo art. 17, secondo che si tratti di sublocazione non in deroga ai patti contrattuali o praticata in forza del D.L. 25 gennaio 1943, n. 162.

 

 

4. Il locatore può far cessare la proroga, dandone avviso al conduttore almeno quattro mesi prima della data in cui intende conseguire la disponibilità dell'immobile, nei seguenti casi:

1) quando dimostra la urgente ed improrogabile necessità, verificatasi successivamente alla costituzione del rapporto locatizio di destinare l'immobile stesso, a qualunque uso adibito, ad abitazione propria o dei propri figli o dei propri genitori, ovvero di esercitare nell'immobile, se non sia adibito ad uso di abitazione, la propria normale attività di professionista, di artigiano o di commerciante. Qualora si tratti della stessa attività commerciale già esercitata dal conduttore, il locatore deve corrispondere un congruo compenso al conduttore che provi l'avviamento di cui il locatore si avvantaggia per effetto dell'opera del conduttore;

2) quando, volendo disporre dell'immobile per abitazione propria o dei propri parenti in linea retta, oppure quando, trattandosi di ente pubblico o comunque con finalità pubbliche, sociali, mutualistiche, cooperativistiche, assistenziali o di culto che voglia disporre dell'immobile per l'esercizio delle proprie funzioni, offra al conduttore altro immobile idoneo per cui sia dovuto un canone di locazione proporzionato alle condizioni del conduttore medesimo e comunque non superiore del 20 per cento al canone del precedente immobile, e assuma a suo carico le spese di trasloco. Quando l'opposizione del conduttore all'azione del locatore risulti infondata, questi potrà essere esonerato dalle spese di trasloco. Il nuovo contratto è assoggettato al vincolo della proroga.

Ai fini dell'esercizio della facoltà contemplata nel precedente numero 2) il locatore, che sia a sua volta conduttore di un immobile adibito ad uso di abitazione e soggetto al vincolo della proroga, può cedere al conduttore, nei cui confronti esercita la facoltà medesima, il contratto di locazione relativo a tale immobile e il locatore di questo non può opporsi a tale cessione, salvo che comprovi un giusto motivo.

 

5. La urgente e improrogabile necessità prevista nel n. 1 dell'articolo precedente, per quanto concerne i figli e i genitori, sussiste soltanto se essi non possono sistemarsi convenientemente nell'abitazione del locatore.

 

6. Se l'immobile locato ad uso di abitazione e soggetto al vincolo della proroga, sia per numero di vani abitabili, eccedente le necessità del conduttore e del subconduttore, il locatore può rientrare in possesso della parte eccedente, procedendo a sue spese alla divisione, purché in quella che resta al conduttore e al subconduttore, esistano, o vengano creati, accesso e accessori autonomi.

Si ritiene che l'alloggio sia eccedente le necessità del conduttore e del subconduttore quando si compone in un numero di vani superiore al numero delle persone componenti le loro famiglie aumentato di due unità, oltre l'ingresso, gli accessori ed i vani destinati ad usi professionali. I vani di superficie superiore a trentaquattro metri quadrati si calcolano per due.

La stessa facoltà spetta al proprietario di immobile adibito ad uso diverso dall'abitazione quando egli ha giustificata esigenza, verificatasi successivamente alla costituzione del rapporto locatizio, di disporne parzialmente per abitazione propria o dei propri figli o per esercitare in esso la propria attività artigiana o professionale, sempreché ne sia riservata al conduttore una parte sufficiente per l'esercizio dell'attività a cui l'immobile era destinato.

Le facoltà suddette spettano anche agli enti pubblici o comunque con finalità pubbliche, sociali, mutualistiche, cooperativistiche, assistenziali o di culto, che abbiano giustificata esigenza, verificatasi successivamente alla costituzione del rapporto locatizio, di disporre parzialmente dell'immobile per abitazione del loro personale o per l'esercizio delle loro funzioni.

Nei casi previsti dai commi precedenti, il contratto di locazione resta in vigore limitatamente alla parte riservata al conduttore e il canone viene proporzionalmente ridotto. <

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Negli stessi casi il locatore deve dare al conduttore avvio almeno quattro mesi prima della data in cui intenda conseguire la disponibilità della parte dell'immobile richiesta.

 

7. La domanda giudiziaria per far cessare la proroga nel caso previsto dal n. 1) del precedente articolo 4 non è proponibile da chi ha acquistato l'immobile per atto tra vivi, finché non siano decorsi almeno tre anni dalla data dell'acquisto.

Il termine è ridotto a sei mesi se il locatore alla data della presente legge trae il suo reddito oltreché dall'immobile locato esclusivamente da pensione inferiore a L. 2 milioni annue, o se nei suoi confronti è in corso un provvedimento di sfratto, non dovuto a morosità, non suscettibile di sospensione. Il termine è altresì ridotto a sei mesi se l'urgente e improrogabile necessità riguarda sinistrati, profughi e cittadini emigrati in paesi stranieri in qualità di lavoratori e residenti stabilmente in Italia, per avervi fatto ritorno successivamente al 1° gennaio 1975. Il locatore dovrà dichiarare al magistrato, se egli o il coniuge o le persone la cui necessità egli abbia dedotto, siano proprietari o dispongano di altri alloggi: e dovrà in tal caso dimostrare che la necessità non può essere convenientemente soddisfatta altrimenti.

Quando l'immobile sia stato donato a causa di matrimonio o costituzione di dote o in patrimonio familiare dai genitori del locatore ed il matrimonio sia stato celebrato, il termine si computa dal giorno in cui il dante causa ha acquistato il diritto sull'immobile.

 

8. Il provvedimento che dispone il rilascio dell'immobile in conseguenza dell'esercizio, da parte del locatore, della facoltà preveduta dall'art. 4, primo comma, nn. 1) e 2), e dell'art. 6, terzo e quarto comma, perde la sua efficacia se l'immobile stesso è dato in locazione ad altro conduttore o comunque il locatore non lo adibisce all'uso in relazione al quale aveva agito.

Il conduttore, nei casi previsti dal comma precedente, ha diritto, nei confronti del locatore e dei suoi aventi causa, al ripristino del contratto di locazione, anche se nel possesso dell'immobile locato sia stata immessa altra persona la quale conoscesse la situazione precedente, ed ha diritto, in ogni caso, al risarcimento dei danni.

Il risarcimento dei danni di cui al precedente comma non può essere inferiore a dodici mensilità del canone dovuto dal conduttore.

A norma di quanto previsto dal precedente primo comma, si ritiene che il locatore abbia adibito l'immobile all'uso in relazione al quale aveva agito, quando lo destini ad abitazione effettiva ovvero dia inizio in esso all'esercizio effettivo dell'attività di professionista, di artigiano, di commerciante o comunque lo destini effettivamente agli altri usi indicati nei precedenti articoli 4, primo comma, numeri 1), 2) e 6), entro il termine di sei mesi dal giorno in cui ha riacquistato la disponibilità dell'immobile stesso, salvo comprovate ragioni di forza maggiore.

 

9. Il locatore, nei confronti del quale, con sentenza passata in giudicato, sia pronunciata l'inefficacia del provvedimento di rilascio prevista dall'articolo precedente, è punito con la reclusione da tre mesi ad un anno o con la multa da lire cinquantamila a lire cinquecentomila se egli abbia ottenuto il provvedimento di rilascio valendosi di dichiarazioni mendaci o di documenti attestanti fatti non veri o con altri artifizi o raggiri, relativamente alla necessità ed alla giustificata esigenza indicata nell'art. 4, numero 1), e nell'art. 6, terzo comma.

 

10. Il locatore può far cessare la proroga dandone avviso al conduttore almeno quattro mesi prima della data in cui intende conseguire la disponibilità dell'immobile, anche nei seguenti casi:

1) quando l'immobile locato sia compreso in un edificio gravemente danneggiato che debba essere ricostruito o del quale debba di urgenza essere assicurata la stabilità, e la permanenza del conduttore impedisca di compiere gli indispensabili lavori. L'accertamento delle condizioni tecniche sopra indicate e della necessità dello sgombero dell'immobile locato per eseguire i lavori è demandata al Genio civile, sentite le parti;

2) quando il proprietario intenda demolire o trasformare notevolmente l'immobile locato per eseguire nuove costruzioni di numero almeno doppio di vani, o, trattandosi di appartamento sito all'ultimo piano, quando intenda eseguire sopraelevazioni a norma di legge, e per eseguirle sia indispensabile per ragioni tecniche lo sgombero dell'appartamento stesso. L'accertamento di tale indispensabilità è demandato al Genio civile che, sentite le parti, potrà anche valutare la possibilità di uno sgombero temporaneo, parziale e graduale, senza allontanamento dell'inquilino;

3) quando l'immobile locato sia di interesse artistico e storico, ai sensi della L. 1° giugno 1939, n. 1089, nel caso in cui la competente Sovraintendenza riconosca necessario ed urgente che si proceda a riparazioni o restauri, la cui esecuzione sia resa impossibile dallo stato di occupazione dell'immobile;

4) quando trattandosi di aree fabbricabili sulle quali insistono baracche o altre costruzioni senza carattere stabile, sia dimostrato che il proprietario intende disporne al fine di costruirvi e sia stato provveduto a cura dello stesso proprietario o della pubblica amministrazione a fornire altro alloggio ai ricoverati con un canone di affitto per essi sopportabile.

Nei casi previsti nei nn. 2) e 3) deve essere fornito al conduttore altro alloggio idoneo per il quale sia dovuto un canone di locazione non superiore del 20 per cento al canone del precedente immobile.

Nei confronti di colui che, conseguita la disponibilità dell'immobile, non provveda ai lavori che ha dichiarato di volere eseguire, iniziandoli entro il termine di quattro mesi, si applicano le disposizioni dell'art. 8.

 

11. Sono esenti dalle proroghe e vincoli previsti dalle leggi sui contratti agrari i terreni anche se parte di maggiori appezzamenti, sui quali il proprietario intenda costruire edifici di abitazione, limitatamente ad un'area pari al doppio di quella che dovrà occupare il fabbricato.

Il proprietario che, conseguita la disponibilità dell'immobile, non provveda ai lavori che ha dichiarato di voler eseguire, iniziandoli entro il termine di quattro mesi dal rilascio, decade dal beneficio della esenzione previsto nel comma precedente ed incorre nelle sanzioni previste nell'art. 8.

 

Capo II

Norme sulla misura dei canoni

 

12. A decorrere dal primo giorno del mese successivo a quello di entrata in vigore della presente legge, i canoni delle locazioni e sublocazioni di immobili adibiti ad uso di abitazioni ed all'esercizio di attività artigiane e professionali, prorogate in virtù della presente legge, sono aumentati nella misura del 50 per cento, computata sull'ammontare del canone corrisposto prima dell'entrata in vigore della presente legge. é escluso il conguaglio previsto dall'art. 5 della L. 30 dicembre 1948, n. 1471.

La misura dell'aumento, in considerazione del valore dell'immobile, che si trovi in buone condizioni di manutenzione, può essere elevata al 100 per cento quando si tratta di appartamento con caratteristiche di lusso quali sono determinate dal D.M. 7 gennaio 1950, emanato in relazione alla legge per l'incremento delle costruzioni edilizie; e può essere elevato al 200 per cento quando si tratta di immobile indicato ai nn. 1) e 2) del citato decreto.

La misura dell'aumento, stabilita dai commi precedenti è ridotta al 20 per cento nei casi previsti nel 2° e 3° alinea dell'art. 2 della L. 30 dicembre 1948, n. 1471, e nel caso che il conduttore versi in disagiate condizioni economiche, specialmente se tragga i mezzi di vita soltanto dal proprio lavoro o da trattamento di pensione o di quiescenza ovvero se abbia notevole carico di famiglia.

Nessun aumento è dovuto quando si tratta di abitazioni di infimo ordine, specialmente se seminterrate, di un solo vano senza accessori, baracche e simili.

A decorrere dal 1° gennaio 1951, sarà apportato un ulteriore aumento nella stessa misura disposta nei commi precedenti computato sempre sull'ammontare del canone corrisposto prima dell'entrata in vigore della presente legge.

La misura degli aumenti è ridotta al 10 per cento quando si tratta di immobili locati per la prima volta posteriormente al 18 giugno 1945.

 

13. A decorrere dal primo giorno del mese successivo a quello di entrata in vigore della presente legge i canoni delle locazioni di immobili adibiti ad uso diverso da quello di abitazione e non destinati all'esercizio di attività artigiane e professionali, prorogate in virtù della presente legge, sono aumentati nella misura del 100 per cento, computata sull'ammontare del canone corrisposto prima della entrata in vigore della presente legge. é escluso il conguaglio previsto dall'art. 5 della L. 30 dicembre 1948, numero 1471.

La misura dell'aumento è ridotta al 50 per cento quando si tratta di locali occupati da cooperative o da qualsiasi altra organizzazione mutualistica e assistenziale.

La misura dell'aumento è ridotta al 25 per cento quando si tratti di immobili locati per la prima volta posteriormente al 18 giugno 1945.

A decorrere dal 1° gennaio 1951 sarà apportato un ulteriore aumento nella stessa misura disposta nei commi precedenti, computata sempre sull'ammontare del canone corrisposto prima dell'entrata in vigore della presente legge.

Per effetto delle maggiorazioni disposte nei commi precedenti l'ammontare complessivo del canone non potrà essere superiore nel 1950 a 25 volte e nel 1951 a 30 volte il canone corrisposto anteriormente all'entrata in vigore del D.Lgs. 12 ottobre 1945, n. 669, a meno che non siano stati apportati dal proprietario miglioramenti di notevole importanza al locale in rapporto all'uso cui è destinato.

 

 

14. Qualora l'immobile sia costituito di più locali adibiti ad usi che comportano misure diverse di aumento, sono determinate separatamente le quote del canone relative alle parti dell'immobile rispettivamente destinate ad usi diversi.

 

15. Gli aumenti stabiliti dalla presente legge sono computati previa eliminazione degli aumenti che fossero stati praticati in violazione delle norme sul blocco dei fitti, anche se l'attuale conduttore sia succeduto ad altri nel godimento dell'immobile, e il conduttore ha il diritto di ritenere sui canoni dovuti il maggior importo già versato.

Qualora le parti convengano di prorogare la durata delle locazioni al di là del termine della proroga legale di cui all'art. 1, il canone può essere liberamente determinato per il periodo successivo alla convenzione, purché sia stata concordata una durata almeno quadriennale del contratto.

 

16. Gli aumenti stabiliti dagli articoli precedenti debbono essere richiesti mediante lettera raccomandata con avviso di ricevimento.

Trascorsi trenta giorni dal ricevimento della richiesta senza che sia pervenuta al locatore alcuna risposta, la richiesta di aumento si intende accettata. Il pagamento di una rata del canone di locazione nella misura corrispondente a quella richiesta dal locatore equivale ad accettazione.

In caso di controversia fra le parti sul diritto all'applicazione degli artt. 12 e 13 decide il pretore con le modalità indicate nell'art. 30.

Sino a quando non intervenga la decisione, il conduttore è tenuto a pagare al locatore l'aumento nella misura che egli riconosca dovuta, salvo eventuali conguagli.

 

17. Alle pigioni dovute per locazione prorogata di immobili adibiti ad uso di abitazione che il conduttore abbia sublocato in virtù del contratto o del D.L. 25 gennaio 1943, n. 162, sul canone risultante dall'applicazione della presente legge sono dovuti aumenti supplementari nella seguente misura:

1) del 75 per cento, se la sublocazione non sia in deroga ai patti contrattuali;

2) del 150 per cento, se la sublocazione sia praticata in forza del decreto-legge 25 gennaio 1943, n. 162, o abitualmente a giornata, non in deroga ai patti contrattuali;

3) del 200 per cento, se la sublocazione sia praticata abitualmente a giornata in deroga ai patti contrattuali e il proprietario non si sia avvalso della facoltà indicata nell'art. 23.

Nelle località nelle quali, per ragioni climatiche, di cura, di soggiorno e turismo è esercitata abitualmente la sublocazione stagionale, l'aumento supplementare è computato sul canone dovuto al locatore per un intero anno, sempreché la sublocazione abbia la durata complessiva di almeno trenta giorni nel periodo stagionale.

L'aumento supplementare può essere ridotto al venti per cento, qualora si tratti di sublocazione parziale e non sia fatta a fine di speculazione.

L'aumento supplementare può, invece, essere nella misura del trenta per cento del canone pagato al conduttore dal suo subconduttore, nel caso in cui il locatore dimostri l'entità di tale canone e chieda che l'aumento supplementare sia applicato con riguardo ad esso.

Gli aumenti supplementari dovuti in base al presente articolo sostituiscono gli aumenti dovuti in caso di sublocazione in forza di disposizioni precedenti.

L'aumento supplementare non è dovuto se l'immobile è stato locato per la prima volta dopo l'8 settembre 1943, salvo il caso di sublocazione in deroga ai patti contrattuali.

L'aumento supplementare non è più dovuto dal giorno in cui il conduttore dà notizia al locatore dell'avvenuta cessazione della sublocazione.

Gli aumenti supplementari debbono essere richiesti mediante raccomandata con avviso di ricevimento e decorrono dal primo giorno del mese successivo a quello in cui la richiesta è effettuata.

Nel caso che il conduttore abbia omessa la comunicazione prevista dall'art. 20, il locatore ha diritto di richiedere gli aumenti supplementari dall'inizio della locazione.

Nel caso di controversia sull'applicabilità degli aumenti previsti dal presente articolo decide il pretore con le modalità indicate nell'art. 30.

Sino alla decisione, il conduttore è tenuto a pagare al locatore l'aumento supplementare nella misura che egli riconosca dovuta, salvo eventuali conguagli, sempreché non sia in contestazione l'esistenza del rapporto di sublocazione.

 

18. Quando si eseguono sull'immobile importanti ed improrogabili opere necessarie per conservare ad esso la sua destinazione o comunque per evitare maggiori danni che ne compromettano la efficienza in relazione all'uso a cui è adibito, il locatore può chiedere al conduttore un aumento supplementare sul canone risultante dall'applicazione della presente legge e tale da assicurargli l'interesse legale sul capitale impiegato nelle opere e nei lavori effettuati, dedotti le indennità per risarcimento nei danni di guerra ed i contributi in ogni natura che il locatore abbia percepito o che successivamente venga a percepire per la riparazione dell'immobile.

L'aumento decorre dalla data in cui sono state ultimate le opere, se la richiesta è fatta entro trenta giorni dalla data stessa; in caso diverso decorre dal mese successivo al ricevimento della richiesta.

Le disposizioni dei precedenti commi sono applicabili anche quando il locatore venga assoggettato a contributi di miglioria per trasformazioni urbane nella zona in cui è situato l'immobile.

Le controversie derivanti dall'applicazione del presente articolo sono decise dal pretore con le modalità indicate nell'art. 30.

 

19. Il locatore, fermo l'obbligo di tenere o rimettere in efficienza i servizi della cosa locata funzionanti all'inizio della locazione, che non siano stati distrutti o gravemente danneggiati per eventi bellici, ha diritto di rivalersi sui conduttori degli oneri a lui derivanti per il servizio di pulizia e di portierato, per il funzionamento e ordinaria manutenzione dell'ascensore, per la fornitura dell'acqua e della luce e per lo spurgo dei pozzi neri e delle latrine, deduzione fatta del 20 per cento.

Tale rivalsa per quanto concerne l'ascensore è fatta in proporzione dell'uso che ciascun inquilino può farne, negli altri casi in proporzione del canone locatizio, ferme le diverse disposizioni che regolino il condominio.

Il locatore deve comunicare ai conduttori le distinte delle spese per cui chiede la rivalsa.

 

Capo III

Norme particolari sulle sublocazioni

 

20. Il conduttore, che si vale della facoltà di sublocare l'immobile locato in conformità o in deroga ai patti contrattuali, deve darne comunicazione al locatore con lettera raccomandata, con avviso di ricevimento non oltre il decimo giorno dalla conclusione della sublocazione, indicando la persona del subconduttore, la durata del contratto e il numero dei locali utili sublocati.

Il subconduttore ha facoltà di sostituirsi al conduttore nella comunicazione stabilita nel comma precedente.

Nei casi sopra indicati, il locatore che abbia avuto regolare comunicazione della sublocazione, allorché agisce per il rilascio dell'immobile locato ai sensi degli artt. 3 e seguenti, deve portare a conoscenza del subconduttore l'esistenza del giudizio mediante notificazione di copia dell'atto di citazione.

 

21. Si presume l'esistenza della sublocazione quando l'immobile risulta occupato da persone che non sono al servizio del conduttore o che non sono a questo legale da vincoli di parentela o di affinità entro il quarto grado, salvo che si tratti di ospiti con carattere transitorio.

La presunzione stabilita nel comma precedente non si applica nei confronti delle persone che si sono trasferite nell'immobile assieme al conduttore.

 

22. Non si presume l'esistenza della sublocazione nel caso in cui l'immobile sia adibito ad uso di più professionisti, anche indipendenti, dei quali uno solo figura quale conduttore.

In caso di morte di colui che figura quale conduttore la proroga stabilita dall'art. 1 avrà luogo nei confronti dei professionisti superstiti.

 

23. Oltre che nei casi previsti dal Codice civile, il locatore ha diritto di chiedere la risoluzione del contratto:

1) se il conduttore o il subconduttore ha omesso di fare la comunicazione prescritta dall'art. 20, nonostante diffida del locatore e decorsi quindici giorni da questa;

2) se il conduttore ha fatto una comunicazione non corrispondente al vero e non è intervenuta veridica comunicazione del subconduttore ai sensi del n. 1, di questo articolo;

3) se il conduttore pratica abitualmente la sublocazione a giornate, in deroga ai patti contrattuali.

 

24. La sospensione dell'efficacia delle clausole di divieto di subaffitto contenute nei contratti di locazione di appartamenti per uso di abitazione, limitatamente al subaffitto di una parte dell'appartamento, è ulteriormente prorogata fino al 31 dicembre 1951.

 

25. Per gli immobili tenuti in locazione anteriormente al 1° marzo 1947 continua ad avere applicazione la norma dell'art. 16 del D.Lgs. 12 ottobre 1945, n. 669, ai fini della determinazione dei limiti dei canoni di sublocazione, anche se si tratti di sublocazione stipulata posteriormente a quella data.

I limiti si computano sui canoni risultanti dall'applicazione della presente legge.

 

26. Le disposizioni dei capi II e III si applicano anche ai corrispettivi per la locazione e sublocazione di camere mobiliate da parte di affittacamere e per la locazione e sublocazione di camere con pensione familiare. In tali casi il prezzo dei servizi accessori ed eventualmente della pensione deve essere stabilito separatamente da quello delle camere.

I corrispettivi dovuti per la prestazione di servizi accessori sono stabiliti, per ciascuna delle categorie nelle quali gli affittacamere sono classificati a norma della L. 16 giugno 1939, n. 1111, e successive modificazioni, con decreto del prefetto, sentito il Comitato provinciale dei prezzi.

 

 

Capo IV

Disposizioni comuni ai capi precedenti

 

27. Le disposizioni della presente legge riguardanti i rapporti di locazione e di sublocazione si applicano anche ai rapporti dipendenti da assegnazioni del cessato commissariato governativo degli alloggi.

 

28. é nullo l'obbligo imposto al conduttore o al subconduttore dal locatore o dal conduttore uscente:

1) di adempiere, oltre al pagamento della pigione, ad altre prestazioni a titolo di buon ingresso o di buona uscita, qualunque sia la persona a favore della quale la prestazione è promessa e comunque questa sia dissimulata;

2) di acquistare mobili, come condizione per la cessazione di un contratto di locazione in corso, qualunque sia la persona verso la quale l'obbligo è assunto e comunque tale acquisto sia dissimulato.

Le somme pagate per alcuna delle cause previste dal comma precedente, se corrisposte al locatore o al sublocatore, possono essere computate in conto di pigione e, in ogni caso, possono essere ripetute fino a un anno dopo la riconsegna della cosa locata: se corrisposte al conduttore uscente, possono essere ripetute entro sei mesi dal pagamento. Nel caso previsto dal n. 2 del comma anzidetto, il conduttore o il subconduttore è tenuto alla restituzione dei mobili all'atto in cui gli viene restituito il prezzo.

Chiunque ottiene o comunque concorre a far ottenere il pagamento di somme per alcuna delle cause previste dal primo comma è punito con la multa da lire 50.000 a lire 200.000.

Nei casi previsti dal presente articolo si procede a querela di parte.

Le limitazioni imposte col presente articolo si applicano soltanto alle locazioni soggette al regime di proroga.

 

29. Le controversie concernenti la misura dei canoni di locazione, i diritti di rivalsa del locatore, la misura dei canoni di sublocazione e ogni altro corrispettivo, nonché le controversie previste nell'art. 41 sono devolute al pretore del luogo dove è situato l'immobile.

Nel caso di coabitazione di persone o di famiglie diverse, determinata dalle leggi speciali concernenti il blocco delle locazioni, sono inoltre devolute al pretore del luogo in cui è situato l'immobile le controversie concernenti l'uso comune e promiscuo di locali e servizi. Il pretore potrà pure statuire, in contraddittorio del proprietario dell'immobile e con l'assistenza di consulente tecnico, sulla possibilità di provvedere alla divisione dei locali stessi, qualora questa possa essere compiuta, a spese dei richiedenti, mediante opere di non rilevante importanza.

 

30. Il procedimento innanzi al pretore per le controversie indicate nell'articolo precedente si inizia con ricorso, in calce al quale il pretore fissa la data per la comparizione delle parti.

Il pretore regola il procedimento nel modo che ritiene più opportuno, omessa ogni formalità non essenziale al contraddittorio. In ogni caso si osservano, in quanto applicabili, le disposizioni degli artt. 291 e seguenti del codice di procedura civile.

Il pretore deve assegnare alle parti i termini per presentare documenti e memorie e per esporre le loro repliche. Le parti possono comparire personalmente.

Qualora siano necessari accertamenti tecnici, questi possono essere richiesti all'ufficio del Genio civile o all'ufficio tecnico comunale.

Il pretore prima della decisione può sentire congiuntamente in qualità di esperti un rappresentante dei proprietari di immobili urbani affittati ed un rappresentante dei conduttori, che non sia anche proprietario di case, scelti entrambi dal pretore fra quelli indicati dal presidente del tribunale della circoscrizione in un elenco di persone di indiscussa probità e rettitudine.

La sentenza deve contenere la indicazione delle parti, la esposizione sommaria dei motivi, il dispositivo, la data della deliberazione e la sottoscrizione del pretore e del cancelliere.

Il pretore può concedere anche d'ufficio il patrocinio gratuito alla parte che sia povera.

Contro le decisioni del pretore che, per valore, sarebbero state di competenza del conciliatore ed inappellabili a norma del quarto comma dell'art. 339 del Codice di procedura civile e della L. 12 maggio 1949, n. 273, è ammesso soltanto ricorso alla Corte di cassazione per i motivi indicati nell'art. 360 dello stesso codice.

 

31. Gli atti del procedimento innanzi al pretore indicati negli artt. 29 e 30 e il rilascio delle relative copie sono esenti da qualsiasi spesa, tassa e diritto.

Le spese per sopraluoghi o per accertamenti tecnici sono anticipate dal ricorrente, se per il sopraluogo o l'accertamento è disposto d'ufficio, e dal richiedente negli altri casi.

 

32. Nell'ipotesi di immobili occupati in virtù del provvedimento di requisizione previsto dall'art. 10 del D.L. 15 marzo 1943, n. 107 o di altro titolo non locativo di natura temporanea, dipendente o non dalle contingenze della guerra o dello sfollamento, il proprietario può agire nei confronti dell'occupante per ottenere la disponibilità dell'immobile.

La relativa controversia è attribuita alla cognizione del pretore del luogo dove è situato l'immobile.

Il pretore fissa con ordinanza avente efficacia di titolo esecutivo, tenuto conto delle particolari circostanze del caso, la data di cessazione dell'occupazione. Determina, inoltre, qualora già non risulti stabilito o comunque non appaia adeguato, un equo corrispettivo, che sino a tale data l'occupante deve corrispondere al proprietario, senza che da ciò derivi un rapporto di locazione.

Se l'occupante non provvede al pagamento di tale corrispettivo, il proprietario può ottenere dal pretore il rilascio immediato dell'immobile.

 

Capo V

Disposizioni sugli sfratti

 

33. Il locatore che, sulla base di una sentenza o di una ordinanza di rilascio dell'immobile, adibito ad uso di abitazione, voglia procedere alla esecuzione, deve fare istanza al pretore, competente ai sensi dell'art. 26, comma primo, del Codice di procedura civile, affinché sia fissata la data di tale esecuzione.

Il pretore, sentite le parti, con la massima celerità di procedura e omessa ogni formalità non essenziale al contraddittorio, determina con decreto non soggetto a gravame il giorno in cui deve avere luogo l'esecuzione stessa.

Per tutta la durata della presente legge è sospesa l'applicazione dell'art. 608, comma primo, del Codice di procedura civile in relazione agli immobili locati. Se il conduttore non è presente alla pronuncia del decreto, questo deve essergli notificato almeno 10 giorni prima della data fissata per l'esecuzione del rilascio.

Quando, per la notevole penuria di alloggi e per il numero di sfratti da eseguire nel comune, si determini la necessità di una graduazione di essi allo scopo di distribuirli ordinariamente nel tempo, il pretore può fissare la data della esecuzione anche con una certa dilazione dalla data della relativa richiesta, ma in ogni caso non oltre sei mesi.

Il pretore tiene conto delle particolari circostanze di fatto e specialmente:

1) della difficoltà del conduttore di procurarsi altro alloggio;

2) della situazione comparativa del conduttore e di colui che deve occupare l'immobile;

3) della giustificata esigenza del conduttore di continuare a risiedere nella stessa zona o nello stesso quartiere.

L'esecuzione tuttavia deve essere fissata non oltre trenta giorni dalla data del decreto quando il rilascio è disposto in virtù dell'art. 4, n. 2, o quando il conduttore sia inadempiente al momento della fissazione dell'esecuzione, ovvero se sussistano gravi motivi.

 

34. Lo sfratto, la cui esecuzione è stata fissata a termini dell'articolo precedente, e quando non si versi nel caso dell'art. 4, n. 2, può essere prorogato dal pretore, competente ai sensi dell'art. 26, comma primo, del Codice di procedura civile, per un periodo non eccedente i tre mesi, se gravi circostanze sopravvenute lo esigano o se dalla valutazione delle circostanze di fatto previste dal quinto comma del precedente articolo risulta la persistenza di gravi motivi e sempre che quando vi è stata inadempienza, questa sia cessata.

Tale proroga può essere concessa anche nel caso di sfratto da immobili occupati per titolo non locativo di natura temporanea dipendente dalle contingenze della guerra e dello sfollamento, od occupati senza titolo nelle contingenze sopraindicate.

Resta salva la possibilità della ulteriore eccezionale proroga prevista dall'art. 1 della L. 9 agosto 1948, n. 1078, sostituita alla competenza della Commissione arbitrale quella del pretore che provvede alla concessione della proroga.

Per la città di Roma, il pretore può concedere, in aggiunta alle proroghe stabilite nei commi precedenti, una ulteriore proroga dell'esecuzione fino al 31 dicembre 1950.

 

35. Non può essere disposta la esecuzione della sentenza di sfratto da locali adibiti ad esercizio di farmacie senza la previa autorizzazione prefettizia.

 

36. Fino alla data fissata per la esecuzione dello sfratto e durante il periodo di proroga del medesimo, il conduttore è tenuto alle obbligazioni che gli incomberebbero se il contratto di locazione fosse ancora in vigore.

Gli occupanti per titolo diverso dalla locazione, durante il periodo di proroga dello sfratto, previsto dall'art. 34 sono tenuti alle obbligazioni che derivano dal titolo in virtù del quale detenevano l'immobile.

Nel caso in cui l'occupazione è senza titolo o manca la determinazione di un equo corrispettivo, il pretore, nel concedere la proroga, può stabilire il corrispettivo medesimo, che sarà dovuto dall'occupante durante il periodo della proroga.

 

37. Nel provvedimento che dispone il rilascio per morosità di un immobile destinato ad uso di abitazione, può essere concesso al conduttore un termine non inferiore a 20 giorni e non superiore a 60 per il pagamento delle pigioni scadute, degli interessi e delle spese giudiziali.

Il provvedimento perde la sua efficacia, qualora il conduttore paghi le somme dovute entro il termine fissato a norma del comma precedente.

 

38. Le disposizioni di questo capo si osservano, in quanto applicabili, anche per i contratti di sublocazione, nei rapporti tra sublocatore e subconduttore.

 

Capo VI

Disposizioni finali e transitorie

 

39. Tutti gli edifici già adibiti ad uso di abitazione che sono comunque lasciati liberi da pubblici enti o dallo Stato debbono essere restituiti alla loro precedente destinazione.

 

40. L'esclusione dalla proroga e la risoluzione contrattuale, salvo i casi di inadempienza previsti nel codice civile, non possono essere fatte valere rispetto agli immobili locati ad istituti di istruzione e di educazione, anche se gestiti da privati, purché regolarmente autorizzati dal Ministero della pubblica istruzione, finché si presenti la possibilità, per detti istituti, di avere disponibile altro locale ritenuto idoneo all'uso dal provveditore agli studi della circoscrizione.

 

41. Qualora siano necessarie importanti e improrogabili opere per conservare all'immobile la sua destinazione e il locatore previo interpello a mezzo di lettera raccomandata, non vi provveda, il conduttore può richiedere al pretore l'autorizzazione a provvedervi direttamente.

Il pretore, adito nelle forme dell'art. 30, sentiti, ove lo ritenga opportuno, l'ufficio del Genio civile oppure l'ufficio tecnico comunale, determina le opere che il conduttore può effettuare, fissando il termine entro il quale devono essere eseguite e il limite massimo delle spese di cui è ammesso il rimborso nei confronti del locatore.

Il conduttore ha diritto, per rivalersi delle spese sostenute, di trattenere l'importo della pigione, detratta una quota non superiore al venti per cento, per il pagamento delle imposte e degli altri oneri gravanti sul proprietario. In caso di contestazione sulla misura della quota decide il pretore.

Il locatore non può esercitare la facoltà prevista dagli artt. 4 e 6 della presente legge fino a quando il conduttore non è soddisfatto nel suo credito.

 

42. Le disposizioni della presente legge concernenti la proroga delle locazioni, i casi di esclusione e cessazione della medesima, la facoltà di divisione stabilita dall'art. 6 e gli sfratti, si applicano anche ai procedimenti in corso.

 

43. Le disposizioni della presente legge, concernenti la speciale competenza del pretore, si applicano anche alle controversie dipendenti dall'attuazione di precedenti provvedimenti legislativi. Tuttavia le Commissioni arbitrali previste dall'art. 9 del D.Lgs. 23 dicembre 1947, n. 1461, continuano a funzionare per la definizione delle controversie pendenti alla data di entrata in vigore della presente legge, ma non oltre sei mesi dalla entrata in vigore della legge stessa.

Le controversie, che nel detto giorno non fossero definite, sono devolute, nello stato in cui si trovano, al pretore.

 

44. Il pretore è competente a conoscere delle cause, già devolute agli Uffici comunali reclami per gli affitti istituiti nel territorio della Venezia Giulia dal Governo militare alleato con l'ordine generale n. 54 del 7 maggio 1946, le quali erano pendenti presso gli stessi Uffici alla data di cessazione nel territorio medesimo del predetto Governo militare alleato.

Il pretore è competente a conoscere altresì dell'appello contro la decisione degli Uffici comunali reclami per gli affitti, se alla data menzionata nel comma precedente, era stato regolarmente proposto ovvero non era ancora decorso il termine per proporlo.

Le cause indicate nei due commi precedenti sono portate davanti al pretore mediante atto notificato, su richiesta della parte più diligente, all'altra parte. La notificazione deve aver luogo nel termine perentorio di sessanta giorni a decorrere da quello in cui entra in vigore la presente legge.

 

45. Ai rappresentanti dei locatori e dei conduttori, indicati nell'art. 30, spetta la indennità preveduta dall'art. 2, comma primo, del D.Lgs. 8 febbraio 1946, n. 55. Si applicano inoltre il secondo comma del predetto art. 2 ed il comma primo dell'art. 3 dello stesso decreto legislativo.

 

46. Nulla è innovato per quanto concerne la legislazione sugli immobili adibiti ad uso di albergo, pensione o locanda.

 

47. Con altra legge saranno regolati i rapporti tra l'Istituto nazionale per le case degli impiegati dello Stato, gli Istituti autonomi per le case popolari, l'Ente edilizio di Reggio Calabria e similari ed i loro inquilini, anche per quanto riguarda la gestione e assegnazione degli alloggi nelle zone terremotate.

Sino all'emanazione della nuova legge le norme indicate nel capo V contenente disposizioni sugli sfratti sono estese ai sopradetti rapporti.

 

48. La presente legge entra in vigore il giorno successivo a quello della sua pubblicazione nella Gazzetta Ufficiale della Repubblica italiana

Legge 359/92    Art.11."Patti in deroga"
 

1.Fino alla revisione della disciplina delle locazioni degli immobili urbani, le disposizioni di cui agli articoli 12 e seguenti della legge 27 luglio 1978, n. 392 (51), concernenti l'equo canone degli immobili adibiti ad uso di abitazione, non si applicano ai contratti di locazione stipulati successivamente alla data di entrata in vigore del presente decreto, aventi ad oggetto immobili per i quali, alla predetta data, non sia stata presentata la dichiarazione di ultimazione dei lavori e semprechè, alla data del contratto, sia stata richiesta la certificazione di abitabilità e sia stata presentata domanda per l'accatastamento.

2. Nei contratti di locazione relativi ad immobili non compresi fra quelli di cui al comma 1, stipulati o rinnovati successivamente alla data di entrata in vigore della legge di conversione del presente decreto, le parti, con l'assistenza delle organizzazioni della proprietà edilizia e dei conduttori maggiormente rappresentative a livello nazionale, tramite le loro organizzazioni provinciali, possono stipulare accordi in deroga alle norme della citata legge n. 392 del 1978. La disposizione si applica per i contratti ad uso abitativo limitatamente ai casi in cui il locatore rinunzi alla facoltà di disdettare i contratti alla prima scadenza a meno che egli intenda adibire l'immobile agli usi o effettuare sullo stesso le opere di cui, rispettivamente, agli articoli 29 e 59 della citata legge n. 392 del 1978 Resta ferma l'applicazione, per i contratti indicati nel presente comma, degli articoli 24 e 30 della citata legge n. 392 del 1978). 2-bis. Nei casi in cui, alla prima scadenza del contratto successiva alla data di entrata in vigore della legge di conversione del presente decreto, le parti non concordino sulla determinazione del canone, il contratto stesso è prorogato di diritto per due anni.
 
La Corte costituzionale, con sentenza 18-25 luglio 1996, n. 309 (Gazz. Uff. 31 luglio 1996, n. 31 - Serie speciale), ha dichiarato l'illegittimità costituzionale dell'art. 11, secondo comma, nella parte in cui prevede come obbligatoria l'assistenza delle organizzazioni della proprietà edilizia e dei conduttori per la stipula di accordi in deroga alla L. 27 luglio 1978, n. 392. (52) Comma aggiunto dalla legge di conversione 8 agosto 1992, n. 359. Vedi, anche, l'art. 3, D.P.R. 11 febbraio 1998, n. 53, riportato alla voce Ente nazionale per l'energia elettrica (E.N.E.L.). (52/cost) La Corte costituzionale con ordinanza 13-16 giugno 1995, n. 259 (Gazz. Uff. 21 giugno 1995, n. 26, Serie speciale), ha dichiarato la manifesta infondatezza della questione di legittimità costituzionale dell'art. 11, comma 2-bis, sollevata in riferimento agli artt. 3 e 24 della Costituzione.