AFFITTO E DINTORNI

AFFITTO E DINTORNI

Le regole per i contratti stipulati prima del 30.12.1998

La legge 431/98 ha stabilito che ai contratti sorti prima del 30 dicembre 1998,

per la loro intera durata, e ai giudizi in corso alla data del 30 dicembre 1998, si

applicano in via transitoria le vecchie regole.

Sarà perciò possibile chiedere lʼapplicazione dellʼequo canone e la restituzione

delle somme pagate illegittimamente sulla base di fasulli contratti transitori, di

inesistenti usi diversi, di foresterie simulate, di affitto di posti letto o subaffitto di

stanze senza alcuna caratteristica alberghiera.

Il riscaldamento, le spese di condominio, l’obbligo dei lavori

a carico del proprietario

Sono a tuo carico il servizio di pulizia, la gestione corrente dellʼascensore, lʼacqua,

lʼenergia elettrica delle parti comuni, la gestione corrente del riscaldamento e

la spesa per il portierato al 90%

 

(vedi la tabella a pagina 16). In ogni caso hai diritto

a ottenere la distinta analitica delle spese, a esaminare i documenti giustificativi

delle spese e a partecipare con diritto di voto allʼassemblea sul riscaldamento.

Nei contratti può essere previsto il richiamo ad accordi collettivi tra i sindacati

degli inquilini e le associazioni della proprietà per una diversa ripartizione delle

spese.

Tutte le riparazioni necessarie, escluse quelle di piccola manutenzione e di ordinaria

manutenzione, sono a carico del proprietario che ha una responsabilità per

i difetti ed i guasti dellʼimmobile e degli impianti (Codice Civile, articoli 1576,

1577, 1578, 1579, 1580, 1581).

Le spese condominiali e la morosità

II mancato pagamento degli oneri accessori a carico dellʼinquilino e delle spese

per riscaldamento e causa di risoluzione del contratto per morosità? Lʼarticolo 5

della legge dellʼequo canone stabilisce che il mancato pagamento delle spese accessorie

può essere causa di risoluzione del contratto quando lʼimporto non pagato

superi quello di due mensilità del canone.

Quando e come si pagano le spese condominiali?

II pagamento degli oneri accessori deve avvenire entro due mesi dalla richiesta.

La legge prevede che il locatore deve, se lʼinquilino lo richiede, fornire lʼindi

 

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cazione specifica delle spese (costo dellʼacqua, dellʼenergia elettrica per le parti

comuni, retribuzione ed oneri previdenziali del portiere, riscaldamento) nonché i

criteri di ripartizione delle spese stesse cioè la specifica indicazione della percentuale

dovuta per ogni unita immobiliare, cioè appartamento o locale). In mancanza

di tali indicazioni non si può parlare di inquilino inadempiente, ma e comunque

necessario che questʼultimo, di fronte ad una richiesta generica e non specifica del

locatore di somme a titolo di oneri accessori, prima che siano trascorsi i due mesi

dalla richiesta stessa, la contesti formalmente (con lettera raccomandata) e richieda

lʼindicazione specifica delle spese e dei criteri di ripartizione. Si tenga presente che

un ulteriore diritto e previsto dalla legge a favore del conduttore chiamato a pagare

somme a tale titolo: il diritto di prendere visione dei documenti giustificativi delle

spese effettuate, cioè di fatture, ricevute fiscali, bolle di scarico, che dimostrano le

spese sostenute. Solo dopo che il locatore avrà rispettato questi obblighi e che sarà

trascorso un congrue periodo di tempo che consenta allʼinquilino i dovuti esami,

conteggi e verifiche della documentazione, si potrà parlare, persistendo il mancato

pagamento, di inquilino inadempiente.

Quando va pagato l’affitto?

II contratto di locazione fissa generalmente le scadenze alle quali va pagato il

canone. In caso di mancato pagamento alla scadenza prevista e decorsi 20 giorni

dalla scadenza stessa senza che il pagamento sia stato effettuato, si verifica una

condizione di risoluzione del contratto.

Le trattative e le agenzie

La fase di trattative per la stipula o il rinnovo di un contratto di locazione è molto

importante dal momento che sono previsti vari tipi di contratti che fanno riferimento

oltre che alla legge anche ad una serie di successivi atti normativi nei quali

interviene il ruolo dellʼorganizzazione sindacale degli inquilini: la convenzione

nazionale, i decreti del Governo che recepiscono la convenzione, gli accordi e i

contratti tipo territoriali.

Cʼè poi la necessità di conoscere ed essere informati minuziosamente dei vantaggi

fiscali e delle agevolazioni che un tipo di contratto comporta rispetto ad un altro.

Per questi motivi la legge 431/98 ti offre la possibilità di essere assistito nella

stipula dei contratti da una organizzazione sindacale. Questa assistenza anche se

non è obbligatoria è senza dubbio opportuna per districarsi nella legislazione e

allʼinterno degli accordi depositati.

Spesso nellʼaffitto di un appartamento ci si trova ad avere a che fare con un

agente immobiliare.

In questi casi occorre:

a) accertarsi che lʼagente sia iscritto al ruolo dei mediatori presso la Camera di

Commercio;

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b) pretendere che lʼincarico di mediazione sia un vero e proprio contratto;

c) verificare che nel contratto di mediazione non sia inserita alcuna delle venti

clausole vessatorie previste nella legge 52/96;

d) definire con precisione percentuale e modalità di pagamento della provvigione

(che non è dovuta se lʼagente non è iscritto al ruolo);

e) definire con precisione i costi di eventuali interventi aggiuntivi (quali misurazioni

di superfici, visure catastali, verifiche impianti).

Dopo la firma del contratto

Dopo la firma del contratto rimane ancora qualche incombenza da sbrigare. Vediamoli

in sintesi.

1) Dichiarazione di cessione del fabbricato

Secondo quanto imposto dalla legge antiterrorismo del 1978, entro quarantotto

ore dalla consegna dellʼimmobile o di una parte di esso, anche con contratto verbale,

per un tempo superiore a trenta giorni, il proprietario è obbligato a denunciare la

consegna stessa, presentando un modulo (diverso a seconda che si tratti di cittadini

italiani o dellʼUE o di extracomunitari).

• II modulo da compilare si può trovare o nelle cartolerie Buffetti, o in commissariato.

• II modulo compilato va consegnato in tre copie presso la questura centrale, o al

commissariato competente.

• Lo si può anche inviare tramite raccomandata con ricevuta dì ritorno.

• Per legge chi cede il fabbricato ha lʼobbligo di accertare lʼidentità della persona

a cui lo cede, esaminando un documento dʼidentità e copiandone i dati anagrafici

nel modulo. Non sono ammesse altre modalità, neppure la conoscenza personale.

• Chi non consegna, o lo fa in ritardo, è punito con una multa.

2) Verbale di consegna

Al momento della consegna dellʼimmobile di solito viene firmato un verbale,

in cui conduttore (lʼinquilino) dichiara di aver trovato lʼimmobile adatto allʼuso

concordato, prendendolo in consegna con il ritiro delle chiavi. Questa compito è

particolarmente importante nel caso si tratti di appartamenti arredati ed affittati per

brevi periodi.

Nel verbale di consegna è descritto lo stato di manutenzione dei locali (se ci sono

difetti, vanno scritti qui), e sono elencati gli oggetti e lʼeventuale mobilio.

La legge obbliga il conduttore a restituire lʼimmobile nello stesso stato in cui

lʼha ricevuto, secondo la descrizione che ne è stata fatta nel verbale di consegna,

salvo “il deterioramento o il consumo risultante dallʼuso della cosa in conformità

del contratto”.

Attenzione. Se si rinuncia al verbale di consegna, il Codice civile prevede esplicitamente;

“In mancanza di descrizione, si presume che il conduttore abbia ricevuto

la cosa in buono stato di manutenzione”, con la sola eccezione “ del deterioramento

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dovuti a vetustà”.

3) Registrazione del contratto di locazione

Dal primo gennaio 1998, tutti i contratti di locazione devono essere obbligatoriamente

« registrati entro trenta giorni dalla firma del contratto stesso o dalla data del

suo inizio, se precedente. (Per esempio: se lʼinquilino è entrato nellʼimmobile il primo

gennaio, ma il contratto è stato firmato il dieci gennaio, i trenta giorni utili per la registrazione

non partono dal dieci gennaio, data della firma, ma dal primo del mese).

Per la registrazione si paga unʼimposta di registro. In caso di registrazione effettuata

in ritardo, la legge prevede una mora.

In genere, è il proprietario a effettuare la registrazione in qualsiasi Ufficio del

registro (Imposte dirette), dopo aver pagato il bollettino presso banche, esattorie o

uffici postali.

La ricevuta del versamento sarà poi mostrata allʼUfficio del registro insieme ai

seguenti atti:

• lʼoriginale e una copia del contratto, ciascuna con una marca da bollo: una ogni

quattro facciate dellʼatto stesso.

• il modello 69 compilato: è disponibile presso lʼUfficio del registro;

• se si presenta più di un contratto, anche il modello A8, riepilogativo dei contratti

che sì presentano per la registrazione.

Solo a questo punto la registrazione può dirsi conclusa.

Lo sfratto

Lo sfratto è il provvedimento con cui il Giudice ordina allʼinquilino di riconsegnare

e rilasciare lʼappartamento. I tipi di provvedimento esistenti sono quattro:

1. Sfratto per finita locazione che avviene alla scadenza del contratto (dopo otto

anni per i contratti liberi, dopo cinque anni per i contratti concertati, alle singole

scadenze previste negli accordi locali per i contratti transitori e per studenti);

2. Sfratto per necessità che avviene quando il proprietario intende riutilizzare

lʼalloggio per i motivi di necessità previsti dalla legge o per effettuare lavori tassativamente

indicati (dopo il primo quadriennio per i contratti liberi, dopo tre anni

per quelli concertati, non è prevista tale ipotesi per i contratti brevi);

3. Sfratto per morosità nel caso di mancato pagamento del canone di affitto. Se

non paghi il canone di affitto, trascorsi venti giorni dalla scadenza del pagamento,

puoi subire un provvedimento di sfratto per morosità a seguito di una intimazione

di fronte al Giudice. In presenza di difficoltà economiche puoi chiedere al magistrato

un termine per il pagamento dei canoni scaduti, termine che il Giudice può

accordare per un periodo non superiore a novanta giorni.

4. Risoluzione per inadempimenti che riguarda una serie di casi nei quali il Giudice,

se accerta un grave inadempimento degli obblighi contrattuali da parte tua (ad

esempio abbandono dellʼalloggio, subaffitto se vietato, cambio dʼuso non consentito,

ecc.), emette una sentenza che ordina il rilascio dellʼappartamento.

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La proroga dello sfratto

Con il provvedimento che ordina allʼinquilino di rilasciare lʼappartamento il

Giudice indica anche la data di rilascio.

Questa data non è prorogabile nei casi di necessità, morosità e inadempienza contrattuale.

La data può essere, invece, prorogata per gli sfratti per finita locazione,

nei Comuni ad alta tensione abitativa e nei capoluoghi di provincia. In questo caso

puoi chiedere al Magistrato che fissi nuovamente il termine di rilascio concedendo

quindi una proroga che normalmente non può superare i sei mesi ma in alcuni casi

specifici di bisogno sociale (anziani ultrasessantacinquenni, handicappati, disoccupati

e cassaintegrati, ecc.) può arrivare al termine lungo di diciotto mesi.

Alla domanda si deve allegare, oltre che le attestazioni di reddito e sulla composizione

familiare, ogni altro documento utile ai fini della valutazione dello stato di

bisogno e della necessità della proroga.

Esecuzione dello sfratto

Esauriti tutti i termini di proroga, dopo la data di fissazione del rilascio stabilita

dal Giudice, se lʼinquilino non riconsegna lʼimmobile il proprietario ha diritto ad

eseguire forzatamente, con lʼUfficiale Giudiziario e con lʼausilio della Forza pubblica,

il provvedimento.

Recesso dal contratto

Il proprietario dellʼappartamento per poter recedere dal contratto deve attendere

le relative scadenze inviando le disdette per necessità o per finita locazione nei

termini previsti.

Tu, invece, puoi recedere in anticipo alla scadenza del contratto in due ipotesi:

1. se questa possibilità viene esplicitamente prevista ed indicata in una clausola

del contratto di locazione;

2. indipendentemente da quanto prevede il contratto, lʼinquilino ha in ogni caso la

possibilità di recedere dal contratto, interrompendone gli effetti, in presenza di gravi

motivi che possono riguardare trasferimenti di lavoro, gravi situazioni familiari, ecc.

In entrambi i casi dovrai dare preventivo avviso al proprietario, normalmente nel

termine dei sei mesi anche se il contratto può indicare anche un termine minore.

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IL DIRITTO ALLA CASA

E L’ABITAZIONE PUBBLICA

Centri di accoglienza

Per centri di accoglienza si intendono le strutture alloggiative che, anche gratuitamente,

provvedono alle immediate esigenze alloggiative ed alimentari, nonché, ove

possibile, allʼofferta di occasioni di apprendimento della lingua italiana, di formazione

professionale, di scambi culturali con la popolazione italiana, e allʼassistenza

socio-sanitaria degli stranieri impossibilitati a provvedervi autonomamente.

Si può essere ospitati nei centri di accoglienza soltanto per il tempo strettamente

necessario al raggiungimento dellʼautonomia personale per le esigenze di vitto e

alloggio nel territorio in cui vive lo straniero.

Le regioni, in collaborazione con le province e con i comuni e con le associazioni

e le organizzazioni di volontariato, predispongono centri di accoglienza destinati

ad ospitare cittadini stranieri regolarmente soggiornanti per motivi diversi dal turismo,

che siano temporaneamente impossibilitati a provvedere autonomamente

alle proprie esigenze alloggiative e di sussistenza. Il sindaco, quando vengano individuate

situazioni di emergenza, può disporre lʼalloggiamento nei centri di accoglienza

di stranieri non in regola con le disposizioni sullʼingresso e sul soggiorno

nel territorio dello Stato, ferme restando le norme sullʼallontanamento dal territorio

dello Stato degli stranieri in tali condizioni.

Alloggi sociali

Lo straniero regolarmente soggiornante può accedere ad alloggi sociali, collettivi

o privati, predisposti, secondo i criteri previsti dalle leggi regionali, dai comuni di

maggiore insediamento degli stranieri o da associazioni, fondazioni o organizzazioni

di volontariato, ovvero da altri enti pubblici o privati, nellʼambito di strutture

alloggiative, prevalentemente organizzate in forma di pensionato, aperte ad

italiani e stranieri, finalizzate ad offrire una sistemazione alloggiativa dignitosa a

pagamento, secondo quote calmierate, nellʼattesa del reperimento di un alloggio

ordinario in via definitiva.

Edilizia residenziale pubblica (case popolari)

Gli stranieri titolari di carta di soggiorno e gli stranieri regolarmente soggiornanti

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che siano iscritti nelle liste di collocamento o che esercitino una regolare attività di

lavoro subordinato o di lavoro autonomo hanno diritto di accedere, in condizioni di

parità con i cittadini italiani, agli alloggi di edilizia residenziale pubblica, ai servizi

di intermediazione delle agenzie sociali eventualmente predisposte da ogni regione

o dagli enti locali per agevolare lʼaccesso alle locazioni abitative e al credito

agevolato in materia di edilizia, recupero, acquisto e locazione della prima casa di

abitazione.

Contributo regionale sulle locazioni

Per lʼentità e i requisiti di assegnazione del contributo regionale sulle locazioni,

vedere il “Regolamento di esecuzione dellʼarticolo 6 della legge regionale 6/2003

concernente gli interventi a sostegno delle locazioni”.

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