COS’È IL SUNIA?

COS’È IL SUNIA?

 

 

AFFITTO E DINTORNI

 

 

IL DIRITTO ALLA CASA E L’ABITAZIONE PUBBLICA

 

 

Ripartizione delle spese tra proprietario e inquilino

 

 

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COS’È IL SUNIA?

Il Sindacato Unitario Nazionale Inquilini e Assegnatari (SUNIA) è unʼorganizzazione

sindacale autonoma che promuove la libera associazione e lʼautotutela solidale

e collettiva dei cittadini per conseguire il riconoscimento del diritto alla casa

quale bene di primario valore civile e sociale garantito a tutti. …” questo è riportato

nel nostro statuto allʼart. 1.

Siamo quindi un sindacato, costituito nel dicembre del 1972, vantiamo oltre

220.000 famiglie iscritte e siamo presenti su tutto il territorio nazionale. Con scopo

principale “la tutela e la difesa”, degli inquilini, degli assegnatari e dei soggetti che

versano in condizioni di bisogno dʼalloggio e, comunque, dei diritti degli utenti del

bene casa e degli aspiranti ad esso. Promuoviamo le politiche abitative territoriali e

svolgiamo una qualificata attività di consulenza ed assistenza a favore dʼinquilini,

assegnatari e proprietari.

Cosa facciamo?

• Nellʼedilizia pubblica, offriamo aiuto nella compilazione dei bandi, verifiche

sullʼattribuzione dei punteggi ed eventuali ricorsi. La compilazione dei censimenti

del reddito (per lʼapplicazione del canone dʼaffitto), delle domande di cambio

alloggio, delle domande dʼacquisto o riscatto degli alloggi dʼedilizia residenziale

pubblica e nei rapporti tra inquilinato e ATER.

• Offriamo lʼassistenza nella compilazione dei bandi per la concessione dei contributi

a sostegno delle locazioni art.6 L.R. 6/2003.

• Nellʼedilizia privata, siamo titolati, a sottoscrivere i contratti concordati. Forniamo

assistenza per trattare con la proprietà la stipula e la determinazione del

canone nei contratti dʼaffitto.

• Offriamo consulenza e assistenza agli sfrattati anche attraverso unʼassistenza

legale convenzionata.

Dove siamo nelle istituzioni?

• Rappresentanti dei sindacato degli inquilini e dei lavoratori sono presenti nelle

commissioni “Paritetica” e “Verifica requisiti” delle ATER svolgendo un ruolo istituzionale

di verifica e controllo.

• A livello regionale nostri rappresentanti saranno presenti nel “Comitato Regionale

della politica sulla casa” previsto dalla L.R. 6/2003.

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Siamo stati protagonisti di numerose e qualificanti battaglie per affermare il diritto

alla casa, per tutelare gli interessi degli utenti del bene casa, per una nuova

politica dellʼambiente e del territorio.

Le battaglie continuano per:

1. una riforma della legislazione, che regoli il mercato dellʼaffitto, tale da garantire

una casa a prezzi sopportabili alle famiglie italiane, attraverso lʼindicazione del

canale contrattato, quale unico strumento di formazione dei contratti di affitto;

2. una nuova e diversa tassazione dei proventi da affitto ed interventi fiscali, per

favorire il rilancio del mercato dellʼaffitto;

3. un adeguato finanziamento, già dalla prossima legge finanziaria, dellʼEdilizia

pubblica e sociale nonché del Fondo di integrazione degli affitti, per rispondere alla

crescente domanda casa dei ceti medio-bassi.

4. la revisione delle leggi regionali in materia di Edilizia Residenziale Pubblica,

che riportino le Ater al ruolo sociale svolto storicamente dallo IACP.

Lʼadesione al Sunia è volontaria, comporta lʼacquisto di una tessera. Gli

iscritti alla CGIL e allo SPI-CGIL hanno diritto ad una riduzione sulla spesa

di iscrizione

IL SUNIA A UDINE

Responsabili

Enzo D’Angelo segretario provinciale

Angela Patriarca segreteria provinciale

Consulenti

Enzo D’Angelo avvocato

Paolo Coseano avvocato

Recapiti

- Udine c/o CGIL via G. B. Bassi 36 - telefono e fax 0432.486050

www.sunia.it – sunia.udine@libero.it

Orari

- Martedì dalle 15.00 alle 19.00

- Giovedì dalle 15.00 alle 19.00

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IL CONTRATTO DI AFFITTO

La legge 431 del 1998 che regola il settore delle case in affitto consente soltanto

4 tipi di contratti:

1. contratto della durata di quattro anni, rinnovabile per altri 4 anni, con la possibilità

per il proprietario di casa e per chi prende lʼappartamento in affitto di stabilire

liberamente il canone di affitto.

2. contratto della durata di tre anni, con un canone di affitto più basso della media

dei prezzi di mercato, definito applicando accordi sindacali stipulati a livello

comunale;

3. contratto transitorio che non può superare i diciotto mesi di durata, regolato da

accordi comunali fra i sindacati degli inquilini e quelli della proprietà immobiliare;

4. contratto per studenti universitari sulla base di contratti tipo stabiliti in accordi,

nei Comuni sede di Università, fra le Aziende per il diritto allo studio, le associazioni

degli studenti, i sindacati degli inquilini e quelli della proprietà immobiliare.

Obbligatorietà del contratto scritto

I contratti di affitto sono validi soltanto se sono scritti.

Se il proprietario dellʼappartamento ti impone un contratto non scritto per evadere

il fisco, la legge ti consente di rivolgerti al Giudice per far accertare e dichiarare

un contratto di locazione con un canone di affitto (in genere più basso) stabilito in

base ad accordi territoriali. Con la sentenza di condanna il giudice imporrà al proprietario

di restituirti le somme di danaro incassate in eccedenza ed in nero.

Obbligatorietà della registrazione

In base alla legge tutti i contratti devono essere registrati. Lʼimposta di registro è

pari al due per cento annuo del canone. Di questa imposta dovrai pagare soltanto la

metà mentre il resto dovrà essere pagato dal proprietario.

Se il contratto non viene registrato:

 

 

 

I patti contrari e vietati dalla legge

La legge consente di stabilire liberamente molti elementi del contratto di affitto

ma stabilisce anche delle regole la cui violazione produce dei casi di nullità:

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a) è nulla una durata del contratto inferiore ai quattro anni per i contratti di tipo

libero e inferiore ai tre anni per quelli concertati ;

b) è nulla ogni scrittura o ogni impegno che ti obblighi a pagare un affitto superiore

a quello indicato nel contratto scritto e registrato;

c) è nulla ogni clausola che preveda un canone superiore a quello definito negli

accordi sindacali per i contratti concertati, per quelli transitori relativi alle aree ad

alta densità abitativa, e per quelli per studenti;

d) è nulla ogni clausola che comporti un aggravio dei tuoi obblighi economici,

come lʼaccollo di lavori straordinari, penali, interessi, deposito cauzionale eccedente

le tre mensilità ed improduttivo.

In tutti questi casi e nelle altre ipotesi di nullità è possibile ricorrere al Giudice

per richiedere una pronuncia che accerti la nullità e condanni il proprietario alla

restituzione di quanto percepito in eccedenza.

a. Il contratto 4 anni + 4

Questo contratto, detto libero, ha il vantaggio di avere una durata più lunga (4

anni + 4), ma non garantisce un canone di affitto con un prezzo più basso e quindi

presuppone una libera determinazione del prezzo dellʼaffitto basata sulla trattativa

tra te ed il proprietario dellʼappartamento.

Significa che il canone di affitto e le clausole stabilite rimangono fermi per 8

anni, a meno che dopo i primi 4 anni il proprietario abbia motivi di necessità abitativa

(di tipo personale o familiare), debba vendere lʼimmobile o debba effettuarvi

ristrutturazioni.

Il proprietario, sulla base di questo contratto, non potrà richiedere, se non è espressamente

previsto, né lʼaumento Istat, né la percentuale di integrazione per eventuali

lavori urgenti di manutenzione straordinaria effettuati nel corso della locazione.

Questo tipo di contratto non consente al proprietario di usufruire delle agevolazioni

fiscali che la legge prevede per il proprietario che affitta a canone calmierato.

b. Il contratto a canone calmierato

Eʼ un contratto che dura 3 anni e che ha il vantaggio rappresentato dal fatto che

il canone di affitto e le altre condizioni contrattuali non possono essere stabilite in

una libera trattativa fra te ed il proprietario dellʼappartamento, ma devono conformarsi

agli accordi sindacali stabiliti a livello territoriale.

Questo contratto prevede delle agevolazioni fiscali e dei canoni di affitto più

bassi rispetto alla media.

Se alla prima scadenza non riesci ad accordarti con il proprietario per ottenere

un rinnovo del contratto, lʼaffitto prosegue per altri due anni alle stesse condizioni,

dandoti, quindi, la possibilità di cercare un altro alloggio.

Come si stabilisce il canone calmierato

Il canone è stabilito, per tutti i Comuni ad alta tensione abitativa, nella trattativa

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territoriale tra le associazioni di categoria. Ogni Comune è suddiviso in zone e per

ogni zona viene determinata nella contrattazione la fascia di oscillazione del canone.

Il canone effettivo di un alloggio potrà essere agevolmente ricavato, in quanto

negli accordi sono presenti una serie di elementi, (tipologia dellʼalloggio, condizioni

di manutenzione, pertinenze, dotazione di impianti e servizi) rapportati allʼambito

delle zone di ubicazione dellʼimmobile. Il canone così ricavato è un vero e proprio

canone legale e quindi ogni patto che stabilisca un affitto eccedente questa misura è

nullo e ti da diritto di ottenere la restituzione delle somme pagate in eccedenza.

La forma del contratto deve essere scritta e deve utilizzare obbligatoriamente

uno schema tipo di contratto allegato al Decreto Ministeriale 30.12.2002 e recepito

dagli accordi territoriali.

Dove trovare i valori dei canoni di affitto

Le tabelle con i valori stabiliti nella contrattazione ed i relativi parametri per stabilire

il canone effettivo si possono trovare presso gli uffici del Comune o presso le

sedi delle organizzazioni sindacali degli inquilini e della proprietà.

Le caratteristiche più importanti di questo contratto:

a) rinnovo tacito in assenza di disdetta;

b) possibilità di recesso anticipato per lʼinquilino;

c) Istat non superiore al 75%;

d) ricorso a una Commissione di conciliazione in caso di contrasti;

e) interessi legali sul deposito (attualmente pari al 2,5%);

f) richiamo agli accordi sulle spese condominiali;

g) una dettagliata descrizione sullo stato dellʼalloggio e degli impianti.

c. Il contratto transitorio

I contratti transitori spesso hanno rappresentato una scappatoia alle regole e al

fisco e una sostanziale situazione di svantaggio per molti inquilini costretti a pagare

canoni periodicamente aumentati in assenza di garanzie legali e tutele. La nuova

legge disciplina in modo migliore questo tipo di contratti che non possono durare

più di diciotto mesi e che devono riguardare esigenze transitorie reali o del proprietario

o dellʼinquilino espressamente indicate.

Il canone di affitto nelle aree metropolitane e in tutti i capoluoghi di provincia

non può superare quello stabilito negli accordi territoriali del canale concertato.

I contratti di questo tipo, oltre che la forma scritta, devono utilizzare obbligatoriamente

uno schema tipo di contratto allegato al Decreto Ministeriale 30.12.2002

e recepito dagli accordi territoriali. Una specifica garanzia contro le simulazioni ed

i raggiri è data dallʼobbligo che ha il proprietario di riconfermare alla scadenza del

contratto i motivi di transitorietà. Se non lo fa il contratto si trasforma in normale

contratto quattro più quattro a canone però calmierato.

Il contratto ha le stesse caratteristiche di quello cosiddetto libero.

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d. Il contratto per studenti fuori sede

Questo tipo di contratto ha una durata che non può superare 36 mesi. Il contratto

è automaticamente rinnovabile a vantaggio dello studente-inquilino, nel senso che

alla prima scadenza il proprietario non può risolvere il contratto.

Il canone è definito negli accordi comunali fra le Aziende per il diritto allo studio,

le associazioni degli studenti, i sindacati degli inquilini e quelli della proprietà immobiliare,

che dovranno tener conto anche della durata, della presenza del mobilio,

di particolari clausole e delle eventuali modalità di rilascio.

Il contratto oltre ad avere la forma scritta deve utilizzare obbligatoriamente uno

schema tipo di contratto allegato al Decreto Ministeriale 30.12.2002 e recepito

dagli accordi territoriali.

Il contratto ha le stesse caratteristiche del contratto cosiddetto libero.

e. Il subaffitto

Il subaffitto totale dellʼimmobile e la cessione a terze persone del contratto per

farli subentrare come inquilini è vietato e può essere motivo di sfratto con risoluzione

per grave inadempienza da parte dellʼinquilino che ha subaffittato. Il sub-affitto

parziale, invece, che consente ad altre persone lʼutilizzo di parte dellʼappartamento

mentre lʼaltra seguita ad essere utilizzata dallʼinquilino principale è consentito, salvo

il caso in cui nel contratto si inserisca una clausola che lo vieti espressamente.

Nel caso di subaffitto consentito lʼinquilino ha lʼonere di comunicare al locatore

il nominativo della persona del subconduttore, la durata del contratto ed i vani

subaffittati.

f. Il comodato

Il comodato è invece quel contratto che consente lʼuso gratuito di un alloggio e

quindi, a differenza della locazione, non prevede il pagamento di un affitto.

Quando il proprietario dellʼappartamento ricorre ad un comodato per aggirare gli

obblighi fiscali, mentre tu paghi ugualmente lʼaffitto, se sei in grado di provare il

pagamento di un affitto regolare puoi rivolgerti al Giudice per chiedere che venga

accertata la locazione e per ottenere la restituzione di tutte le somme pagate che

eccedano i canoni concordati negli accordi locali.
Fonte CGIL Foggia

né tu né il proprietario potrete ottenere le

agevolazioni e le detrazioni fiscali previste dalla legge (sconto imposta registro,

detrazioni dalla denuncia dei redditi, ecc.)

“ 16“ 14

Centri di accoglienza “ 14

Alloggi sociali “ 14

Edilizia residenziale pubblica (case popolari) “ 14

Contributo regionale sulle locazioni “ 15

“ 9

Le regole per i contratti stipulati dal 30/12/98 “ 9

Il riscaldamento, le spese di condominio, l’obbligo dei lavori a

carico del proprietario “ 9

Le spese condominali e la morosità “ 9

Quando va pagato l’affitto? “ 10

Le trattative e le agenzie “ 10

Dopo la firma del contratto “ 11

Lo sfratto “ 12

Recesso del contratto “ 13

IL CONTRATTO DI AFFITTO
Obbligatorietà del contratto scritto “ 5

Obbligatorietà della registrazione “ 5

I patti contrari e vietati dalla legge “ 5

a. Il contratto 4 anni + 4 anni “ 6

b. Il contratto a canone calmierato “ 6

c. Il contratto transitorio “ 7

d. Il contratto per studenti fuori sede “ 8

e. Il subaffitto “ 8

f. Il comodato “ 8