Cambio di rotta sugli immobili

Angelo Busani L'abbandono di qualsiasi contenzioso in essere in tema di reddito d'impresa e di Iva con riferimento alle compravendite immobiliari nei confronti delle quali il Fisco abbia contestato lo scostamento del corrispettivo dichiarato rispetto al valore normale del bene venduto. A meno che vi siano, nel caso concreto, circostanze gravi, precise e concordanti che depongano nel senso della infedeltà del prezzo dichiarato (quali ad esempio il maggior valore del mutuo richiesto dall'acquirente per pagare il prezzo): è quanto l'agenzia delle Entrate indica ai suoi uffici periferici con la circolare n. 18/E del 14 aprile 2010. Con il decreto legge n. 223/2006 (convertito in legge 248/2006) erano state introdotte le seguenti regole di accertamento (applicabili come presunzioni semplici prima del 4 luglio 2006 e come presunzioni legali relative da tale data in avanti, ai sensi della norma interpretativa contenuta nell'articolo 1, comma 265, della legge 244/2007): a) in tema di Iva, l'articolo 35, comma 2 (in modifica dell'articolo 54 Dpr 633/1972) aveva consentito al fisco di procedere direttamente alla rettifica della dichiarazione annuale Iva, senza necessità di una verifica della contabilità del contribuente, considerando provata l'esistenza di operazioni imponibili per un ammontare superiore a quello dichiarato nel caso in cui il corrispettivo dichiarato per la cessione di beni immobili fosse inferiore al valore normale dei beni ceduti; b) in tema di reddito d'impresa, l'articolo 35, comma 3, in modifica all'articolo 39 del Dpr 600/1973, aveva disposto che l'Amministrazione potesse rettificare il reddito dell'impresa venditrice considerando anche qui provata l'esistenza di ricavi non dichiarati qualora, pure in questo caso il corrispettivo dichiarato fosse inferiore a detto valore normale. Venne poi disposto che «i criteri utili per la determinazione del valore normale dei fabbricati» (articolo 1, comma 307, legge 296/2006) avrebbero dovuto essere periodicamente individuati con provvedimento del direttore dell'agenzia delle Entrate, il quale a sua volta emanò il decreto il 27 luglio 2007. Tutte queste disposizioni in tema di presunzione di maggior fatturato e di maggior reddito sono state adesso abrogate dall'articolo 24, comma 4, lettera f), e comma 5, legge 88/2009 (perché ritenute in violazione dell'articolo 73 della direttiva 2006/112/CE, secondo la quale la base imponibile ai fini Iva è il corrispettivo dichiarato), con la conseguenza che gli uffici del Fisco non possono più utilizzare le suddette presunzioni legali per fondare i loro accertamenti, ma debbono utilizzare le regole vigenti anteriormente al 4 luglio 2006 e tuttora applicabili; e quindi: a) in tema di Iva, il disposto dell'articolo 54, comma 2, dpr 633/1972, secondo il quale l'accertamento di un maggior fatturato può essere fondato «anche sulla base di presunzioni semplici, purché queste siano gravi, precise e concordanti»; b) il tema di imposte sui redditi, il disposto dell'articolo 39, comma 1, lettera d), del Dpr 600/1973, pure per il quale l'esistenza di attività non dichiarate «è desumibile anche sulla base di presunzioni semplici, purché queste siano gravi, precise e concordanti». Con riguardo alle controversie pendenti, gli uffici devono pertanto, secondo l'Agenzia, valutare se le motivazioni degli accertamenti impugnati si dimostrino comunque adeguate o se, invece, alla luce dell'intervenuta modifica normativa, si rivelano insufficienti. In particolare, il contenzioso verrà continuato qualora l'infedeltà del corrispettivo dichiarato sia sostenuta, oltre che dal suo scostamento rispetto a un valore normale di entità superiore, anche da ulteriori elementi presuntivi, quali il valore del mutuo (se di importo superiore a quello della compravendita), i prezzi che emergono dagli accertamenti effettuati sulla base di indagini finanziarie o i prezzi che emergono da precedenti atti di compravendita del medesimo immobile. © RIPRODUZIONE RISERVATALe tappePrima del 4 luglio 2006 Lo scostamento tra valore normale e prezzo era da ritenere una presunzione semplice di occultamento di fatturato e di ricaviDopo il 4 luglio 2006 Il maggior valore normale rispetto al prezzo era da ritenere una presunzione legale relativa di occultamento di fatturato e di ricavi (era però ammessa la prova contraria del contribuente, difficilissima da fornire)I nuovi effettiPer effetto della legge 88/09, sia prima che dopo il 4 luglio 2006 l'accertamento del maggior fatturato o del maggior reddito può essere fondato non più sul puro e semplice scostamento tra valore normale e prezzo ma solo su un insieme di elementi presuntivi gravi, precisi e concordanti

Fonte : il sole24ore