MOROSITÀ: SENZA SFRATTO IL CANONE VA DICHIARATO

Pubblicato il 28 Dicembre 2009

Come locatore ho un contratto d'affitto registrato, in scadenza (8º anno, 4+4); la volontà di non rinnovare il contratto (già comunicato all'inquilino). Registrerei tale contratto anche quando sarà scaduto. L'inquilino ha un arretrato di 20 mensilità e ha intenzione, per ora, di non lasciare l'immobile in attesa che si renda disponibile la proprietà di un genitore. Per ora non avvio lo sfratto per finita locazione, né per morosità. Sono fiscalmente in regola, se registro il contratto quando sarà scaduto e ne dichiaro il canone per occupazione abusiva sul 730 del 2010? Dato il punto sopra e inviata la disdetta, posso avviare lo sfratto per finita locazione dopo anni? C'è un limite temporale? Oppure rischio la perdita della proprietà dell'immobile? Posso non registrare il contratto quando scadrà, pur dichiarandone il canone? Posso avviare in seguito uno sfratto per finita locazione?

Il locatore che non si attivi con l’avvio del procedimento di sfratto per finita locazione, è tenuto al versamento dell’imposta di Registro di cui all’articolo 17 del decreto del presidente della Repubblica 26 aprile 1986, numero 131, con l’aliquota del 2% (circolare agenzia delle Entrate 9 luglio 2007, numero 43), fermo restando che la proroga fiscale non equivale a proroga negoziale del contratto.Il locatore – inviata la disdetta – può procedere con lo sfratto anche se siano trascorsi anni dalla scadenza del contratto. La giurisprudenza ha infatti chiarito che «la rinnovazione tacita del contrattò di locazione, ai sensi dell'articolo 1597, Codice civile, postula la continuazione della detenzione della cosa da parte del conduttore e la mancanza di una manifestazione di volontà contraria da parte del locatore; cosicchè, qualora questi abbia esternato con la disdetta la volontà di porre termine al rapporto, la suddetta rinnovazione non può desumersi dalla permanenza del locatario nell'immobile locato dopo la scadenza o dal fatto che il locatore abbia continuato a percepire il canone senza proporre tempestivamente l'azione di rilascio, occorrendo invece un suo comportamento positivo idoneo a manifestare una nuova volontà, contraria a quella precedentemente manifestata per la cessazione del rapporto» (Cassazione 11 gennaio 2006, numero 257).I canoni – ancorché non percepiti – devono essere dichiarati. Ed infatti, l’articolo 26 del Tuir dispone che «i redditi derivanti da contratti di locazione di immobili ad uso abitativo, se non percepiti, non concorrono a formare il reddito dal momento della conclusione del procedimento giurisdizionale di convalida di sfratto per morosità del conduttore. Per le imposte versate sui canoni venuti a scadenza e non percepiti come da accertamento avvenuto nell'ambito del procedimento giurisdizionale di convalida di sfratto per morosità, è riconosciuto un credito di imposta di pari ammontare».
Fonte :ilsole24 ore