BREVI CENNI SULLA LOCAZIONE

Pubblicato il 7 Luglio 2009

I CONTROLLI DELLA CALDAIA SPETTANO AL CONDUTTORE

A chi spetta l'onere di pagare il controllo-revisione della cadaia di un appartamento termoautonomo quando il nuovo inquilino vi entra.
L'allaccio della nuova fornitura è a carico del locatario, ma il successivo controllo spetta al locatore che deve consegnare la casa in ordine o all'inquilino perché è manutenzione ordinaria?

In assenza di diversa pattuizione contrattuale, il decreto, ministero delle Infrastrutture e dei trasporti, 30 dicembre 2003 – dettato per le locazioni convenzionate di cui all’articolo 2, comma 3, legge 431/98 – può costituire valido parametro interpretativo anche per le altre tipologie di locazione. In base al richiamato decreto, sono a carico del conduttore le spese per la pulizia annuale dell’impianto di riscaldamento, messa a riposo stagionale, manutenzione ordinaria eccetera.La disposizione è comunque in linea con quanto previsto dall’articolo 1576, Codice civile, per il quale «il locatore deve eseguire, durante la locazione, tutte le riparazioni necessarie, eccettuate quelle di piccola manutenzione che sono a carico del conduttore

I TEMPI DEL RILASCIO SE DISDETTA IL LOCATORE

Se il locatore di un immobile ad uso diverso dall'abitazione dà formale disdetta del contratto dodici mesi prima della scadenza, il conduttore può in quel periodo recedere in qualunque momento con un preavviso anche inferiore a quello previsto contrattualmente? Ciò parrebbe logico, dato che il conduttore deve cercare e trovare una nuova collocazione prima della scadenza del contratto disdettato, e, nel caso vi riesca, non sembra giusto pagare due canoni a seguito di decisione unilaterale del locatore.

Nel caso non si può parlare di recesso del conduttore, che comporta – salvo patto contrario – un preavviso obbligatorio di sei mesi (articolo 27, ultimo comma, legge 392/78).Se il locatore ha accettato senza riserva la riconsegna dei locali prima della scadenza, il conduttore è tenuto a versare i canoni di locazione sino alla data di scadenza del contratto. In questo senso, si veda la giurisprudenza secondo cui, «nell’ipotesi in cui il conduttore, ricevuta dal locatore la disdetta del contratto, rilasci l’immobile senza attendere la scadenza contrattuale, il locatore non ha diritto alla pigione per il periodo che ancora manca a tale scadenza, qualora abbia accettato l’anticipata riconsegna dell’immobile locato» (Pretura di Milano, 20 aprile 1990).

Contro gli inadempienti. Il primo rimedio è il decreto d'ingiunzione

In caso di morosità servizi comuni vietati

Le spese di manutenzione ordinaria delle parti comuni dell'edificio e di esercizio dei servizi generali sono poste a carico di ciascun condomino, ripartite secondo il criterio di legge (articoli 1123, 1124 e 1126) o il regolamento contrattuale di condominio, in base alla tipologia di spesa, dissenzienti inclusi. In caso di morosità l'amministratore può ottenere «decreto d'ingiunzione immediatamente esecutivo, nonostante opposizione»: il destinatario dell'ingiunzione cioè, pur potendo fare opposizione, deve pagare (ottenendo il rimborso alla fine del giudizio che accerti l'infondatezza del decreto) anche qualora avesse impugnato la delibera assembleare posta a fondamento del provvedimento monitorio. La Corte di cassazione (sezioni unite 4421/2007) hanno risolto il contrasto giurisprudenziale e hanno stabilito che «il giudice dell'opposizione al decreto ingiuntivo – ottenuto dall'amministratore contro il condomino in mora – non può sospendere il processo in attesa della definizione del giudizio di impugnazione della delibera assembleare (articolo 1137, Codice civile) posta a fondamento del provvedimento monitorio, mancando tra le due cause un rapporto di pregiudizialità necessaria». L'amministratore può richiedere anche l'emissione del decreto ingiuntivo in base a prospetti mensili delle spese condominiali non contestati e anche in mancanza dello stato di ripartizione, ma in tali casi non potrà chiedere la clausola di «immediata esecuzione nonostante opposizione» potendo agire in sede di processo ordinario di cognizione. Tale possibilità rientra nell'ambito delle prerogative dell'amministratore, che non è tenuto a ottenere dall'assemblea alcuna specifica approvazione per la presentazione del ricorso (Cassazione 12130/2004). Al contrario, l'inerzia dell'amministratore può comportare una sua responsabilità nei confronti degli altri condomini, soprattutto perché, se non sollecitati, i crediti da oneri condominiali subiscono la prescrizione breve quinquennale (articolo 2948 e Cassazione 12596/2002). Altro rimedio riguarda il caso di mora protratta per un semestre: l'amministratore, se il regolamento di condominio ne contiene l'autorizzazione, può sospendere al moroso l'utilizzazione dei servizi comuni suscettibili di godimento separato