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DIARIO DELLA CRISI
Pubblicato il 3 Settembre 2009
DIARIO DELLA CRISI
La cruda verità sull'immobiliare Usa
Segnali di ripresa del mercato immobiliare a luglio negli USA? Sì, qualche casa in piu si è venduta, ma perché? Ormai, in questo mercato, si stanno incrociando due fenomeni che nulla hanno a che vedere con la ripresa. Gli investitori, i costruttori - a un anno dall'inizio della crisi - devono per forza «realizzare», pena il fallimento. Capita cosi che Extell, quarto gruppo immobiliare americano, proprio a luglio abbia chiuso le trattative per vendere parte del proprio patrimonio e incassare liquidità. A Miami ha venduto una delle sue torri, con 570 appartamenti, a duemila dollari per metro quadro. Al di sotto del costo di costruzione! Fino a tre mesi prima il prezzo era il doppio. Per Extell era vitale trovare 153 milioni per restituire una parte dei prestiti ottenuti dalla TD Bank and iStar, una finanziaria in grande difficoltà, che così ha trovato un po' di respiro. Un altro private equity group, pochi giorni prima, aveva acquistato dal Regent Hotel - sempre a Miami - cinquanta mini appartamenti «fronte mare» pagandoli 630 dollari il metro quadrato.
Adesso è il momento dei raiders. Un po' in tutto il mondo si sono costituite finanziarie piccole e grandi per fare affari nel settore immobiliare americano e a luglio si sono visti i primi effetti. New York è il principale obiettivo di tutti, anche di molti privati, e questo ha tenuto a galla i prezzi delle abitazioni a Manhattan, meno quelli negli altri distretti della città. Queste iniezioni di capitali sembrano cambiare qualcosa nel breve periodo, ma sono pur sempre una goccia nel mare. Solo a Miami, di condomini come quello saldato da Extell, ce ne sono 9.600. Invenduti, alcuni da completare, potrebbero ospitare oltre duecentomila persone. Nella capitale della Florida gli analisti prevedono una discesa dei prezzi fino a 1.000 dollari il mq., meno della metà del costo di costruzione.
In Arizona, altro posto dove si è costruito oltre misura, i prezzi - nelle trattative normali - ormai si aggirano attorno ai mille dollari per mq., cosi bassi da inficiare le aste dei fallimenti. Le società specializzate in aste, infatti, si trovano spiazzate perchè i prezzi sono ormai superiori a quelli di mercato. In Illinois, nella mitica Cook County - la contea di Chicago - le vendite sono scese del del 46% rispetto allo scorso anno.La situazione è così grave, e i fallimenti stanno crescendo tanto velocemente, da aver portato alla paralisi gli uffici preposti. Nel primo quadrimestre ci sono stati fallimenti nel pagamento di mutui per oltre tredicimila famiglie, che sommate alle 48.000 dello scorso anno, fanno oltre sessantamila case abbandonate. Per la fine dell'anno si prevedono altri quindicimila fallimenti e per la fine del 2010 saranno circa centomila le pratiche giacenti negli uffici del tribunale. Per un comune che deve chiudere gli uffici, imponendo le ferie obbligatorie ai dipendenti perché non ha di che pagare i salari, si tratta di una ulteriore scoppola.
La vicina contea di Lake City, per affrontare il problema, ha costituito una società ad hoc con a capo lo sceriffo. Riuniti tutti gli uffici che si occupano di foreclosure sotto un unico coordinamento, si è deciso di procedere alle vendite, senza cedere gli immobili a brockers privati. La contea ha stimato che, oltre ad un certo risparmio, si potrebbero realizzare quasi due milioni di nuove entrate solo perché, in questo modo, non si pagano le provvigioni per le aste.
L'unico vero segnale di ripresa delle vendite è venuto dalla California. Qui i prezzi sono scesi così in basso - la media dello stato è meno 41% rispetto a dodici mesi fa - che molte famiglie stanno cercando di comperare. Si tratta di un ritorno delle famiglie sul mercato, cosa che non accade altrove. Indice di fiducia, indubbiamente, ma da verificare nei prossimi mesi. Perché gli operatori più ottimisti sanno che l'invenduto è così grande che per parlare di ripresa e di nuove costruzioni occorrerà molto tempo.
Fonte : Il MAnifesto
La cruda verità sull'immobiliare Usa
Segnali di ripresa del mercato immobiliare a luglio negli USA? Sì, qualche casa in piu si è venduta, ma perché? Ormai, in questo mercato, si stanno incrociando due fenomeni che nulla hanno a che vedere con la ripresa. Gli investitori, i costruttori - a un anno dall'inizio della crisi - devono per forza «realizzare», pena il fallimento. Capita cosi che Extell, quarto gruppo immobiliare americano, proprio a luglio abbia chiuso le trattative per vendere parte del proprio patrimonio e incassare liquidità. A Miami ha venduto una delle sue torri, con 570 appartamenti, a duemila dollari per metro quadro. Al di sotto del costo di costruzione! Fino a tre mesi prima il prezzo era il doppio. Per Extell era vitale trovare 153 milioni per restituire una parte dei prestiti ottenuti dalla TD Bank and iStar, una finanziaria in grande difficoltà, che così ha trovato un po' di respiro. Un altro private equity group, pochi giorni prima, aveva acquistato dal Regent Hotel - sempre a Miami - cinquanta mini appartamenti «fronte mare» pagandoli 630 dollari il metro quadrato.
Adesso è il momento dei raiders. Un po' in tutto il mondo si sono costituite finanziarie piccole e grandi per fare affari nel settore immobiliare americano e a luglio si sono visti i primi effetti. New York è il principale obiettivo di tutti, anche di molti privati, e questo ha tenuto a galla i prezzi delle abitazioni a Manhattan, meno quelli negli altri distretti della città. Queste iniezioni di capitali sembrano cambiare qualcosa nel breve periodo, ma sono pur sempre una goccia nel mare. Solo a Miami, di condomini come quello saldato da Extell, ce ne sono 9.600. Invenduti, alcuni da completare, potrebbero ospitare oltre duecentomila persone. Nella capitale della Florida gli analisti prevedono una discesa dei prezzi fino a 1.000 dollari il mq., meno della metà del costo di costruzione.
In Arizona, altro posto dove si è costruito oltre misura, i prezzi - nelle trattative normali - ormai si aggirano attorno ai mille dollari per mq., cosi bassi da inficiare le aste dei fallimenti. Le società specializzate in aste, infatti, si trovano spiazzate perchè i prezzi sono ormai superiori a quelli di mercato. In Illinois, nella mitica Cook County - la contea di Chicago - le vendite sono scese del del 46% rispetto allo scorso anno.La situazione è così grave, e i fallimenti stanno crescendo tanto velocemente, da aver portato alla paralisi gli uffici preposti. Nel primo quadrimestre ci sono stati fallimenti nel pagamento di mutui per oltre tredicimila famiglie, che sommate alle 48.000 dello scorso anno, fanno oltre sessantamila case abbandonate. Per la fine dell'anno si prevedono altri quindicimila fallimenti e per la fine del 2010 saranno circa centomila le pratiche giacenti negli uffici del tribunale. Per un comune che deve chiudere gli uffici, imponendo le ferie obbligatorie ai dipendenti perché non ha di che pagare i salari, si tratta di una ulteriore scoppola.
La vicina contea di Lake City, per affrontare il problema, ha costituito una società ad hoc con a capo lo sceriffo. Riuniti tutti gli uffici che si occupano di foreclosure sotto un unico coordinamento, si è deciso di procedere alle vendite, senza cedere gli immobili a brockers privati. La contea ha stimato che, oltre ad un certo risparmio, si potrebbero realizzare quasi due milioni di nuove entrate solo perché, in questo modo, non si pagano le provvigioni per le aste.
L'unico vero segnale di ripresa delle vendite è venuto dalla California. Qui i prezzi sono scesi così in basso - la media dello stato è meno 41% rispetto a dodici mesi fa - che molte famiglie stanno cercando di comperare. Si tratta di un ritorno delle famiglie sul mercato, cosa che non accade altrove. Indice di fiducia, indubbiamente, ma da verificare nei prossimi mesi. Perché gli operatori più ottimisti sanno che l'invenduto è così grande che per parlare di ripresa e di nuove costruzioni occorrerà molto tempo.
Fonte : Il MAnifesto