Le tasse sulla compravendita: agevolazioni per la "prima casa"

Le tasse sulla compravendita: agevolazioni per la "prima casa"

LE TASSE SULLA COMPRAVENDITA: QUALE VALORE DICHIARARE AL FISCO?

Le tasse sulla compravendita vengono calcolate sulla base del prezzo effettivamente pagato oppure sulla base del valore catastale dell'immobile, generalmente più basso del valore di mercato, ed ottenuto dall'applicazione alla rendita catastale di determinati moltiplicatori.

Al fine di avvalersi di quest'ultima possibilità la legge finanziaria 2006 prevede che l'acquirente dichiari al notaio tale scelta; le tasse verranno quindi calcolate sul valore catastale dell'immobile, determinato moltiplicando la rendita catastale aumentata del 5% per un coefficiente pari a 110 in caso di acquisto della prima casa, a 120 nel caso di immobili diversi dalla prima casa. Tutto ciò indipendentemente dal corrispettivo pattuito, che deve essere comunque indicato nell'atto e corrispondere al prezzo reale (se il corrispettivo superasse il valore catastale ma non fosse quello reale si rischierebbe l'applicazione di una sanzione oltre al pagamento della maggiore imposta).

La Legge Finanziaria 2007 ha stabilito che questa opzione può essere esercitata a condizione che l'acquirente sia una persona fisica, anche se il cedente è un'impresa, purché la cessione sia soggetta a imposta di registro e non a Iva.

La dichiarazione dell'importo realmente pagato permette:

• di poter usufruire delle detrazioni per gli interessi passivi dei mutui per l'acquisto o la ristrutturazione dell'abitazione principale
• di essere esonerati da un'eventuale azione revocatoria in caso di fallimento del venditore, se la vendita è stata effettuata al giusto prezzo
• di evitare maggiori plusvalenze, che vengono tassate in caso di rivendita dell'immobile entro cinque anni dall'acquisto.

Come sapere qual è la rendita catastale, che costituisce la base di partenza per calcolare tutte le tasse?
Il venditore ne è a conoscenza perché è un dato facilmente ricavabile dal rogito precedente o presso l'Ufficio Tecnico Erariale (UTE).

• Clicca qui per scaricare la guida fiscale

LE TASSE SULLA COMPRAVENDITA

Le tasse sulla compravendita (imposta di registro, imposta ipotecaria, imposta catastale, IVA + costo dell'imposta di bollo e imposte a carico del venditore) hanno importo diverso a seconda che interessino la prima o la seconda casa.
Per le detrazioni concesse nel caso l'acquisto sia finanziato mediante l'accensione di un mutuo, requisito essenziale è che l'abitazione sia quella "principale", ovvero l'abitazione "nella quale il contribuente o i suoi familiari dimorano abitualmente" indipendentemente dal fatto che si tratti di prima o seconda casa.

» Tabella tasse sulla compravendita

LE TASSE SULLA COMPRAVENDITA: AGEVOLAZIONI PER LA "PRIMA CASA"

Per usufruire delle agevolazioni devi soddisfare anche queste condizioni:

• che l'immobile sia ubicato nel Comune in cui stabilisci la tua residenza o, se diverso, in quello in cui svolgi la tua attività o ha sede l'azienda di cui sei dipendente; se non risiedi ancora nel Comune in cui vuoi effettuare l'acquisto, devi ottenere la residenza entro 18 mesi
• che dichiari nell'atto di acquisto di non essere titolare esclusivo o in comunione con il coniuge di diritti di proprietà o altro diritto reale di godimento su altro immobile abitativo, sito nel medesimo Comune e in tutto il territorio nazionale, per cui tu abbia già usufruito delle agevolazioni
• la casa che vuoi comprare non deve appartenere alla categoria considerata "di lusso"
• per i primi cinque anni non puoi vendere né donare la casa, salvo che non acquisti entro un anno a titolo oneroso un altro immobile da adibire ad abitazione principale.

Per usufruire delle agevolazioni fiscali non devi compilare moduli o richieste:

• basta dichiarare nell'atto di acquisto innanzi il notaio, di trovarti nelle condizioni previste.
• Si decade dai benefici se in sede di verifica dell'Amministrazione Finanziaria, da svolgersi entro tre anni dalla registrazione dell'atto, risultassero dichiarazioni mendaci (ad esempio se si dichiara falsamente di non possedere altra abitazione acquistata con le agevolazioni o se l'abitazione ha le caratteristiche per essere considerata di lusso).
• La decadenza dall'agevolazione comporta come conseguenza il pagamento della differenza di imposta, di una sanzione pari al 30% dell'imposta non pagata oltre agli interessi di mora.
• Le agevolazioni spettano anche più volte, sempre che ad ogni acquisto vengano soddisfatte tutte le condizioni di legge e quindi in particolare che prima del nuovo acquisto venga alienata la casa oggetto dell'acquisto agevolato precedente.
• Le agevolazioni si estendono anche all'acquisto delle "pertinenze" dell'abitazione principale, anche se effettuato con atto separato.
• E' ammessa l'agevolazione per le unità immobiliari classificate o classificabili nelle categorie catastali C/2 (cantina, soffitta), C/6 (rimessa, box auto) e C/7 (tettoia, posto auto), limitatamente ad una sola per ciascuna categoria, a condizione che le stesse siano destinate in modo durevole al servizio dell'immobile principale, anche se non necessariamente situate nello stesso stabile, ma almeno in prossimità.