Un tetto per il mutuo

È dunque il momento di valutare il modo migliore per tutelarsi contro il prevedibile rincaro delle rate. Scegliendo di passare a un finanziamento a tasso fisso oppure a un prodotto variabile ma dotato di cap

A nalizzando la tendenza dei tassi d'interesse, non sembra il momento di preoccuparsi. Piuttosto, l'attuale fase di mercato potrebbe rappresentare l'occasione giusta per decidere che cosa fare del proprio mutuo, approfittando della relativa stabilità sul fronte del costo del denaro, delle numerose proposte sul mercato e del tempo a disposizione per decidere le prossime, eventuali mosse. Negli ultimi anni del resto si è affermato il concetto che il mutuo è un prodotto che richiede manutenzione, in funzione delle proprie esigenze e dello scenario macroeconomico; si può insomma, e in qualche caso si deve, intervenire sul tipo di tasso e sulla durata del contratto di finanziamento immobiliare. O addirittura cambiare banca e prodotto. Senza contare che nei momenti di difficoltà estrema si può ricorrere anche alla sospensione della rata, come previsto dalle misure introdotte da Bankitalia.

Lo scenario attuale mostra che chi ha scelto fin dall'inizio il tasso variabile sta ancora assaporando la soddisfazione di pagare ogni mese una rata più bassa di oltre il 20-25% rispetto a fine 2008. E anche chi si è convertito al variabile più di recente sta risparmiando in maniera evidente rispetto a quanto avrebbe pagato con il tasso fisso. Non solo: le banche centrali sembrano garantire politiche monetarie accomodanti ancora per lungo tempo, ovvero tassi di interesse estremamente bassi almeno per tutto quest'anno. Peraltro proprio in settimana sul mercato interbancario l'Euribor (il parametro cui è legata la maggior parte dei mutui a tasso variabile) ha segnato nuovi minimi storici su tutte le principali scadenze: all'ultimo fixing della settimana l'Euribor quotava rispettivamente lo 0,41% sulla durata a 1 mese, lo 0,65% su quella a 3 mesi (la più utilizzata in riferimento ai mutui) e lo 0,95% sulla scadenza semestrale. Il che vuol dire che, ipotizzando uno spread medio dell'1-1,5%, oggi chi ha un mutuo indicizzato non paga oltre il 2% di interessi.

Pure lo scenario a breve non appare minaccioso sul fronte dei tassi di interesse: nei giorni scorsi sono stati segnati nuovi minimi storici anche per i tassi impliciti dei future con scadenza più ravvicinata, sulla scia delle preoccupazioni legate allo stato delle finanze pubbliche, soprattutto della Grecia. Il contratto con scadenza giugno 2011 ha sfiorato l'1,5%, mentre quello di dicembre 2011 è sceso sotto il 2%. Scenari che indicano dunque tassi bassi ancora a lungo, anche se un po' più alti di quelli attuali. I primi ritocchi verso l'alto da parte della Banca Centrale Europea, anche se molto moderati, non sono attesi prima di fine anno o del primo semestre 2011.

Ma la traumatica esperienza del periodo 2005-2008 ha indubbiamente insegnato parecchie cose ai detentori di un mutuo a tasso variabile. In primo luogo, è ormai chiaro anche ai profani che i tassi bassi, tanto più se bassissimi come gli attuali, non durano in eterno. Soprattutto se confrontati con i 25-30 anni che oggi rappresentano la durata media di un finanziamento immobiliare. In secondo luogo, sempre negli anni scorsi si è appreso che, una volta partiti, in genere i rialzi si susseguono in maniera piuttosto ravvicinata, col risultato che anche un aumento dello 0,25% (in genere, il ritocco minimo da parte delle banche centrali) in pochi mesi si trasforma in un consistente 1-1,5%. Terzo insegnamento da tenere presente: anche un innalzamento dei tassi di un solo punto percentuale, su un mutuo con una vita residua di 25-30 anni e superiore a 100 mila euro, finisce per pesare parecchio. Quarta regola: quando i saggi sono già saliti, è ormai troppo tardi per mollare il tasso variabile e decidere di convertirsi al fisso, che nel frattempo è salito in parallelo. Da qui la necessità di cominciare a pensare al futuro, anche se i circa 3 punti di differenza tra tasso fisso e variabile, pari a circa 180 euro su un mutuo da 100 mila euro con scadenza trentennale, oggi portano il cliente a trascurare spesso i mutui a tasso fisso, anche nelle loro versioni più convenienti presenti sul mercato.

Prima di decidere, importante è stabilire i criteri di scelta. Per fortuna le tipologie di prodotto oggi si riducono a tre o quattro. Ossia il tasso variabile (oggi il più gettonato e ormai pari al 60% del totale dei mutui in essere), il tasso fisso e il variabile con cap, che fissa cioè un tetto massimo oltre il quale il tasso non potrà andare. A queste categorie si possono aggiungere i mutui con finestra periodica (ogni due, tre o cinque anni), che consentono di cambiare il tipo di tasso, e i mutui di surroga, ossia i prodotti che offrono condizioni particolari valide solo per chi ha già un mutuo presso un'altra banca. I finanziamenti che offrono maggiori garanzie di stabilità della rata ovviamente costano di più, almeno allo stato attuale, salvo poi risparmiare in futuro quando i saggi saliranno. In particolare, come accennato, il tasso fisso, indicizzato al parametro Irs, oggi è più alto di circa il 3% rispetto al variabile. I mutui con cap invece fanno pagare per la sicurezza uno spread un po' più alto, in genere tra 50 e 80 centesimi.

In generale, comunque, il primo criterio di scelta deve essere «la propria capacità di sostenere, economicamente ma anche psicologiamente, il rialzo della rata è il primo elemento», ripetono spesso gli operatori. Inoltre «la protezione diventa d'obbligo per chi ha finanziamenti di ammontare importante e a lunga scadenza», aggiunge Luciano Ambrosone, responsabile prodotti di impiego della direzione marketing di Intesa Sanpaolo. «Da qui la scelta di offrire un tasso fisso molto competitivo, intorno al 5%». Condizioni, come mostrano le tabelle pubblicate in queste pagine, offerte anche da altri istituti, da Cariparma a Bnl e Barclays, e molto appetibili, se si considera che «un tasso Bce al 3,5-4% può essere considerato un livello molto lontano, ma in realtà non è difficilmente raggiungibile a fronte di crescita economica vivace e inflazione più marcata», spiega Roberto Anedda, direttore marketing del broker Mutuionline. «Se a un tasso Bce del genere si somma uno spread medio di mercato intorno all'1,5%, si arriva al 5,5%, superiore quindi al 5% ottenibile adesso anche con i finanziamenti di maggior durata». Sulla possibilità di passare spesso, e senza spese, da tasso fisso a variabile, e viceversa, punta invece Cariparma. «Offriamo condizioni competitive sia sul fisso che sul variabile», spiega Nicola Generani, responsabile direzione marketing retail-private della banca del gruppo Agricole, «ma riteniamo comunque che, a seconda delle fasi di mercato e delle esigenze del momento, il cliente debba disporre delle massima flessibilità, che offriamo appunto tramite la possibilità di cambiare tasso di frequente, senza spese e con il supporto dei nostri consulenti. A breve completeremo la gamma anche con un mutuo a tasso variabile dotato di cap».

Proprio i prodotti con cap rappresentano la novità degli ultimi mesi. In realtà esistono da tempo, ma presentavano un tetto massimo molto alto, fissato intorno all'8-9% e di fatto irraggiungibile. Oggi invece il cap viaggia tra il 5,5% e il 6,3%, fornendo quindi un'assicurazione piuttosto efficace contro i futuri, eventuali rialzi dei tassi. Da valutare bene è il livello del cap e lo spread aggiuntivo; ovviamente, più sono bassi, meglio è per il mutuatario. Per consentire ai clienti di risparmiare, Intesa Sanpaolo offre anche la possibilità di coprire il mutuo col cap solo nella prima metà della vita del finanziamento, ovvero nella fase in cui è più sensibile alle variazioni di tasso e durante la quale i sottoscrittori hanno in genere maggiori difficoltà ad affrontare un rincaro della rata. In questo caso lo spread, che è applicato sull'Euribor a 1 mese, è più basso e inoltre si riduce ai valori normali, tra 1,5 e 1,7%, una volta che decade la copertura. Attenzione però: anche nel caso dei mutui con cap la rata cresce, fino a quando non viene raggiunto il tetto prefissato, con aggravi anche di 250 euro mensili su un mutuo da 100 mila euro a 20 anni e soglia al 5,5%. «Chi non è in grado di sopportare oscillazioni della rata farebbe bene a evitare anche questo tipo di soluzioni, che offrono una sicurezza soltanto relativa», sottolinea Ambrosone. Per contro, in momenti come quello attuale questo tipo di prodotti consente di approfittare dei tassi ai minimi.

A inizio febbraio è anche scattata la moratoria per i mutui, ovvero la possibilità di chiedere la sospensione delle rate per un anno. In base all'accordo tra le banche italiane e il ministero dell'Economia, chi è in difficoltà perché ha perso il lavoro, è in cassa integrazione o ha subito la pre-morienza del capofamiglia, può richiedere alla banca di sospendere il pagamento delle rate per almeno 12 mesi, anche se ha già accumulato ritardi nei pagamenti fino a 180 giorni consecutivi, ovvero per una rata semestrale. La sospensione si applica per i mutui di importo fino a 150 mila euro accesi per acquisto, costruzione o ristrutturazione della prima casa. E ne possono usufruire soltanto i clienti con reddito imponibile fino a 40 mila euro annui. La lista degli istituti aderenti alla moratoria è pubblicata nel sito internet dell'Abi (www.abi.it), dove è anche possibile scaricare il modulo di richiesta di sospensione. E l'accordo sembra funzionare: basti pensare che in meno di un mese la sola Intesa Sanpaolo ha ricevuto circa 1.700 richieste di congelamento dei pagamenti delle rate.