NORMATIVE CONDOMINIO

Pubblicato il 6 Luglio 2009

Le delibere dell'assemblea condominiale nulle e annullabili

La Corte di Cassazione (Sezione seconda civile 11 maggio 2009, n. 10816) è ritornata sulla distinzione tra le decisione prese nel corso dell'assemblea di condominio nulle ovvero annullabili. Tale distinzione non è di poco conto ove si osservi che, ai fini della tempestività dell'impugnazione nell'ipotesi di annullabilità il ricorso all'autorità giudiziaria va proposto nel termine di decadenza di 30 giorni, previsto dall'art. 1137 c.c., ultimo comma, dall'assemblea per i condomini impugnanti che vi hanno partecipato e, relativamente agli assenti, dalla data della comunicazione del processo verbale. La sentenza ha il pregio di elencare quali delibere appartengono alla categoria di quelle nulle e quali, invece, alla categoria di quelle annullabili. Si legge in essa: “Sono qualificabili nulle soltanto le delibere dell'assemblea condominiale: a) prive degli elementi essenziali; b) aventi ogget to impossibile o illecito (contrario all'ordine pubblico, alla morale o al buon costume); c) con oggetto che non rientra nella competenza dell'assemblea; che incidono sui diritti individuali sulle cose o servizi comuni o sulla proprietà esclusiva di ognuno dei condomini; d) comunque invalide in relazione all'oggetto“ Sono da qualificarsi annullabili le delibere: “a) con vizi relativi alla regolare costituzione dell'assemblea; b) adottate con maggioranza inferiore a quella prescritta dalla legge o dal regolamento condominiale; c) affette da vizi formali; d) in violazione di prescrizioni legali, convenzionali, regolamentari, attinenti al procedimento di convocazione o di informazione dell'assemblea; e) genericamente affette da irregolarità nel procedimento di convocazione; f) che violano norme richiedenti

qualificate maggioranze in relazione all'oggetto.“ Va ricordato che sulla questione della nullità o dell'annullabilità la Corte di Cassazione è intervenuta, radicalmente, con la sentenza a sezioni unite il 7 marzo 2005 (n. 4806) ponendo fine alle difficoltà interpretative che, fino ad allora, si erano registrate nei giudizi di merito. A proposito di delibere nulle o annullabili, va ricordato che, il condomino che abbia concorso con il suo voto all'approvazione della delibera non è legittimato a impugnare le delibere, nell'ipotesi di delibera annullabile. A tale regola si sottrae l'ipotesi disciplinata dall'articolo 1421 in tema di nullità dei contratti. In virtù di tale disposizione chiunque abbia interesse è legittimato a fare valere la nullità del contratto. Per il condomino astenuto è certamente configurabile l’azione di nullità, sul rilievo che, in effetti, il condomino astenuto, non avendo concorso a formare la volontà contrattuale, è equiparabile al condomino dissenziente. Su tale questione, comunque, sia la dottrina che la giurisprudenza si presentano divise. Va, inoltre, ricordato che le valutazioni di merito dell'assemblea sono insindacabili: è questo il limite estremo del sindacato del giudice sulle deliberazioni assembleari. Un ulteriore limite è costituito dal termine di decadenza. Avverso le deliberazioni contrarie alla legge o al regolamento il condomino dissenziente non può limitarsi a contestarne in via stragiudizi ale la legittimità ma deve promuovere, a pena di decadenza, l'azione giudiziaria nel termine di 30 giorni che, come sopra abbiamo detto, decorrono dalla data dell'assemblea per i condomini presenti e dissenzienti e dalla comunicazione della delibera stessa per i condomini assenti. Trascorso tale termine, in buona

sostanza, le delibere annullabili sono destinate a sanarsi, nel senso che, in caso di mancata tempestiva azione giudiziaria, non è consentita più alcuna impugnazione, anche se per ipotesi il condomino dissenziente abbia inviato una raccomandata (stragiudiziale) contenente censure alla delibera annullabile. Infine, sempre in tema di impugnazione delle delibere dell'assemblea occorre precisare che il ricorso all'autorità giudiziaria non sospende la delibera, salvo che la sospensione sia ordinata dal giudice, ragion per cui la delibera assembleare invalida va eseguita, anche se impugnata dai condomini di minoranza. Va detto, per completezza, che i vizi delle deliberazioni annullabili sono sempre sanabili con deliberazioni di convalida, mentre ci si domanda se le delibere nulle possano essere sanate o convalidate ovvero sostituite con altra delibera. La dottrina e la giurisprudenza sulla questione non sono per nulla co ncordi. La giurisprudenza più recente ha ritenuto applicabile in materia l'articolo 2377 del codice il quale rende inammissibile per cessazione della materia del contendere l'azione giudiziaria di annullamento "se la delibera impugnata è sostituita da altra". In tal senso Cass. civ., Sez. II, 28/06/2004, n.11961 “In tema di impugnazione delle delibere condominiali, ai sensi dell'art. 2377 c.c. - dettato in tema di società di capitali ma, per identità di "ratio", applicabile anche in materia di condominio - la sostituzione della delibera impugnata con altra adottata dall'assemblea in conformità della legge, facendo venir meno la specifica situazione di contrasto fra le parti, determina la cessazione della materia del contendere.“