INFORMA MUTUO (parte 1)

Chiedere un mutuo...

Avolte i contratti di mutuo sono di difficile comprensione.Questo in parte è dovuto alla necessità di utilizzare termini tecnici insostituibili; certamente uno sforzo di semplificazione garantirebbe un rapporto più chiaro tra banche e clienti.I consumatori, ai sensi del Codice del consumo (Decreto Legislativo

206/2005), hanno un vero e proprio diritto ad una informazione esauriente - chiara e comprensibile - principio

che, già a partire dal 1° ottobre 2003, in forza di una deliberadel C.I.C.R. (Comitato Interministeriale per il Credito ed il Risparmio),è contenuto nella nuova disciplina nazionale sullatrasparenza delle operazioni e dei servizi bancari. Per effetto di  quest’ultima normativa, le banche sono anzitutto tenute a mettere a disposizione della clientela nei locali aperti al pubblico  un foglio informativo il quale deve contenere, tra l'altro,le condizioni economiche dell'operazione e le principali clausole contrattuali che la regolano. Tale informativa può essere

attuata anche mediante l’utilizzo di un prospetto chiamato E.S.I.S. (European Standardised Information Sheet),

frutto del Codice deontologico per l’informativa precontrattuale relativa ai mutui per la casa di abitazione, promosso da una  Raccomandazione del 1° marzo 2001 della Commissione Europea, e al quale hanno aderito la maggior parte degli istituti di credito. Caratteristica dell’E.S.I.S. è quella di fornire un'informativa personalizzata relativa al prodotto individuato come preferibile, contenente, tra l'altro, l'indicazione del tasso nominale

e di quello effettivo, la durata, le rate e i relativi importi, le spese accessorie e altro. Il cliente è così in grado di valutare più agevolmente e soprattutto di confrontare le condizioni di mutuo proposte dalle diverse banche e di scegliere l'offerta più  conveniente.

La chiarezza del contratto  In forza della delibera del C.I.C.R. il cliente (mutuatario), una volta scelta la banca finanziatrice, ha poi il diritto di  avere in consegna da quest’ultima, con un congruo anticipo prima della conclusione del contratto, una copia completa del testo contrattuale per una ponderata valutazione del suo contenuto. La consegna di tale copia non impegna le parti alla conclusione del contratto. È senz’altro

da raccomandare al consumatore un effettivo e tempestivo esercizio di tale diritto, perché solo avendo il tempo di leggere le clausole economiche e normative del contratto (e di tutti gli allegati), o di farle leggere al notaio di fiducia o alle Associazioni dei consumatori, può richiedere eventuali modifiche e correzioni, nonché evitare sorprese dell’ultimo istante.

Al contratto deve altresì essere unito un documento di sintesi volto a fornire al cliente con chiara evidenza un riassunto delle più significative condizioni contrattuali ed economiche.

Se si incontrano difficoltà nella comprensione di tali documenti e delle indicazioni fornite dai funzionari di banca, ci si può rivolgere sia alle Associazioni dei consumatori, sia al notaio, che daranno le informazioni e le spiegazioni del caso.

Qualunque cliente ha il diritto di scegliere il notaio di propria fiducia: può rivolgersi ad esso senza soggezione,

anche prima della scelta definitiva della banca, allo scopo di ottenere informazioni e consigli.

I consumatori hanno un vero e proprio diritto ad una informazione esauriente predefinito; esistono, poi, i mutui a tasso variabile ma con rata fissa, in cui gli eventuali aumenti o diminuzioni del parametro di riferimento si riflettono sulla durata del contratto allungandola o abbreviandola; ed altri casi ancora.

È anche necessario informarsi se il mutuo proposto dalla banca abbia un tasso iniziale (di ingresso) più basso per le prime rate rispetto al tasso che verrà applicato successivamente per la restante maggior parte delle rate (cosiddetto tasso a regime, il quale è, ovviamente, quello più importante).

Al fine di avere una chiara rappresentazione degli obblighi cui occorrerà fare fronte, è senz’altro opportuno richiedere alla banca il piano di ammortamento. Questo documento consiste in una tabella contenente l’indicazione di tutte le rate da pagare (suddivise tra capitale e interessi) e le date di scadenza:

ciò consente una più chiara pianificazione del bilancio familiare.

I dati forniti dal piano di ammortamento sono, a seconda  dei casi, più o meno indicativi: nel caso di mutuo a tasso variabile, infatti, sono calcolati sulla base del tasso al momento della stipula, e non possono tener conto anche delle eventuali future  variazioni dei tassi di mercato. Si chiama preammortamento

il periodo di tempo - generalmente di breve durata - durante il quale il mutuatario è impegnato a restituire rate composte da soli interessi e non anche da capitale.

Il tasso e la durata sono senz’altro gli elementi principali da tener  presenti nella valutazione di un mutuo.

Il tasso degli interessi può essere fisso, quando è convenuto nella stessa misura per tutta la durata del mutuo, oppure variabile, quando è determinato con riferimento a parametri mutevoli che devono essere definiti con criterio di obiettività e terzietà.

La scelta tra tasso fisso e variabile è questione di merito, relativamente alla quale il mutuatario ha piena discrezionalità, assumendone il rischio con totale responsabilità: preferisce il primo, di massima, colui che ritiene che il costo del denaro aumenterà nel periodo di durata del mutuo; se così sarà, avrà fatto un

buon affare, perché la sua rata resterà invariata; ma se invece il costo del denaro diminuisce, potrà trovarsi a pagare un interesse fuori mercato, senza avere, in termini contrattuali, alcun diritto nei confronti della banca di modificare le condizioni del mutuo. Preferisce il tasso variabile in particolare chi ritiene che il costo del denaro possa ancora scendere, e non vuole perdere la possibilità che la sua rata di pagamento si abbassi

conseguentemente; se, invece, il costo del denaro sale, aumenterà anche l'importo della rata. Il tasso di un mutuo variabile è – normalmente – più basso di quello di un mutuo a tasso fisso.

Ferma restando la suddivisione principale tra mutui a tasso fisso e mutui a tasso variabile, esistono diverse tipologie di contratti in cui i suddetti criteri possono fondersi o alternarsi:

ad esempio, con il termine di mutuo a tasso misto si indica l'ipotesi in cui, a scelta del mutuatario, e secondo le modalità stabilite nel contratto, il tasso di interesse passa da fisso a variabile o viceversa; si chiama mutuo con cap quello a tasso variabile  ma che non può mai superare un certo tetto massimo

Il tasso di interesse

(fisso o variabile) e la durata  Al fine di avere una chiara rappresentazione degli obblighi cui occorrerà fare fronte, è senz’altro opportuno richiedere alla banca il piano di ammortamento notaio di fiducia o le Associazioni dei consumatori, delle imposte che gravano il mutuo e delle spese notarili.

Il trattamento fiscale dei finanziamenti bancari è regolato dall’articolo 15 e seguenti del D.P.R. 601/1973: in luogo delle  ordinarie imposte, sempre che la durata del finanziamento sia stabilita in più di diciotto mesi, si applica un’imposta sostitutiva che, spesso per contratto è a carico del cliente. L’imposta è pari allo 0,25% dell’importo mutuato, fatta eccezione per i finanziamenti contratti per l’acquisto, la costruzione o la ristrutturazione di abitazioni diverse dalla prima casa, per i quali l’imposta sale al 2%.

Quanto alla parcella notarile, essa è fissata sulla base di una tariffa approvata con decreto ministeriale: è legittimo richiedere al notaio di fiducia un preventivo, esibendogli la documentazione necessaria per una valutazione realistica del lavoro da compiere. La parcella notarile è di base calcolata sul valore della pratica la quale, ai sensi di legge, coincide con l’importo per cui viene iscritta l’ipoteca; detto valore, come si vedrà più avanti, è superiore alla somma mutuata anche in misura notevole. Il preventivo è da valutarsi con prudenza, anche alla luce della complessità della pratica.

La Legge 248/2006 ha abrogato le disposizioni legislative e regolamentari che prevedono, con riferimento alle attività libero professionali e intellettuali, l'obbligatorietà di tariffe fisse o minime.