La normativa del codice civile in materia di locazioni

Le norme del codice civile applicabili alle locazioni, dettate dagli artt. 1575 e seguenti c.c., riguardano le obbligazioni fondamentali del rapporto, sia dalla parte del locatore sia dalla parte del conduttore, o locatario o inquilino che dir si voglia. In primo luogo, esaminando le obbligazioni del locatore, emergono, in via principale, l'obbligo di consegnare il bene in buono stato di manutenzione, di mantenerlo in condizione da servire all'uso convenuto e di garantirne il pacifico godimento durante la locazione.

Dal lato del conduttore, si segnala invece l'obbligo di prendere in consegna il bene ed usarlo con la diligenza del buon padre di famiglia , nonchè l'obbligo di godere del bene stesso nei limiti della destinazione prevista in contratto ovvero preusmibile in base alle circostanze.

Altre obbligazioni tipicamente gravanti sul locatario hanno ad oggetto il pagamento del corrispettivo nei termini pattuiti, l'esecuzione nel corso della locazione delle riparazioni poste a suo carico e, da ultimo, la riconsegna del bene locato al termine del rapporto contrattuale. In base al contratto di locazione, il conduttore acquista il diritto di ricevere in consegna la cosa, mobile o immobile, ed essere posto pertanto nella condizione di poterne godere.

A seguito della consegna del bene, il locatore risulta avere adempiuto la propria prima obbligazione, cosicchè, da quel momento in avanti, il conduttore è tenuto, in particolare, a pagare i canoni pattuiti. Ne deriva che tutte le spese conseguenti alla mancata o ritardata consegna del bene locato costituiscono una posta di danno che spetta al locatore risarcire. Tale obbligo, peraltro, non viene meno neppure se, al momento della conclusione del contratto, il locatore era in buona fede, credendo di essere in grado di immettere l'inquilino nella disponibilità del bene stesso fin dalla data d'inizio del rapporto di locazione, ovvero neppure se il conduttore era a conoscenza del fatto che, al momento della stipula del contratto, l'immobile non si trovasse nella disponibilità del locatore.

Si ribadisce altresì che il bene consegnato al conduttore deve trovarsi in buono stato di manutenzione, la cui valutazione deve necessariamente tenere conto della destinazione del bene stesso (diverso è naturalmente il grado di manutenzione richiesto per un immobile adibito ad abitazione o a negozio e quello previsto per un immobile destinato a magazzino), ferma restando l'essenzialità di un livello basilare di manutenzione.

Non rientra, invece, negli obblighi del locatore di un immobile concesso in godimento per un uso particolare, ad esempio per l'esercizio di un'attività di vendita al pubblico, l'esecuzione delle modifiche necessarie affinchè l'immobile considerato possieda i requisiti prescritti per il rilascio della apposita licenza dalla competente autorità amministrativa. In tal senso si è espressa anche la giurisprudenza, la quale, in caso di inidoneità dell'immobile locato all'uso pattuito, individua come unici rimedi a tutela degli interessi del conduttore la risoluzione del contratto ovvero la riduzione del canone concordato, ai sensi dell'art. 1578 c.c., e non l'azione di esatto adempimento volta ad ottenere che il locatore provveda alla ristrutturazione dell'immobile per conseguirne l'idoneità (cfr. Cass. sent. n. 584/63 e Pret. Milano sent. del 26 settembre 1990).

Di contro, il locatore è invece tenuto a porre in essere tutte quelle opere di manutenzione straordinaria indispensabili per eliminare l'inevitabile deterioramento dovuto al trascorrere del tempo ed al caso fortuito, indipendentemente dal relativo costo (si veda Cass. sent. n. 1947/81), al fine di conservare la condizione esistente al momento della stipula del contratto, tenuto conto della destinazione concordemente stabilita.

Soltanto qualora il bene locato, per una causa non imputabile al locatore (si pensi ad un terremoto o ad un incendio), vada totalmente distrutto o cada in rovina parziale, così da non poter più essere usato neppure una volta eseguite opere di riparazione e di straordinaria manutenzione, il contratto deve ritenersi risolto: il locatore, in tal caso, non risulta tenuto a ricostruire l'immobile, nè il conduttore, non avendo più la disponibilità del bene, è più obbligato a pagare i canoni di locazione. Affinchè ricorra a tale riguardo la rovina parziale della cosa locata, la Suprema Corte ritiene che la rovina stessa debba riguardare gli elementi principali e strutturali del bene, in modo che ne sia pregiudicata definitivamente la funzionalità e l'attitudine a prestarsi al godimento previsto dalle parti nel contratto (cfr. Cass. sent. n. 4119/95).

Il locatore, inoltre, non può limitarsi a non arrecare direttamente molestie all'inquilino, ma deve altresì garantirlo dalle eventuali pretese di diritto fatte valere da terzi sul bene locato. Al locatore deve dunque rivolgersi il conduttore nel caso in cui chicchessia, sostenendo di avere il diritto di godere del bene o di una parte del bene oggetto del contratto di locazione (dichiarandosi, per esempio, proprietario oppure usufruttuario del bene, oppure, ancora, titolare di un diritto di servitù su di esso), compia atti di esercizio di tale pretesa.

Il locatario, al fine di ricevere tutela, è pertanto tenuto a dare pronto e tempestivo avviso al locatore di tali turbative, a pena di risarcimento del danno che dal mancato avviso possa derivare al locatore stesso. Tale garanzia non si estende, invece, alle molestie di fatto arrecate da terzi, che non pongano cioè in discussione il diritto del conduttore di godere del bene.

Ne consegue pertanto che, se nel corso della locazione si verificano infilitrazioni di umidità ad opera del proprietario del piano sovrastante concretanti una chiara molestia di fatto, il conduttore nond eve rivolgersi al locatore, ma direttamente al responsabile, nei cui confronti è legittimato a richiedere sia l'eliminazione delle cause della turbativa sia il risarcimento dei danni subiti.

Peraltro, all'obbligo gravante sul locatore di far godere il bene locato si riallaccia la garanzia , prevista dall'art. 1578 c.c. a favore del conduttore, che il bene stesso sia esente da vizi. I vizi rilevanti a tal fine sono soltanto quei difetti che, pur senza escluderla, diminuiscono in modo apprezzabile l'idoneità del bene all'uso pattuito, mentre sono da ritenersi privi di rilievo i vizi che comportano soltanto un fastidio per il locatario, nonchè quei vizi insuscettibili di incidere sull'uso del bene previsto nel contratto di locazione.

Se dunque il vizio insorge nel corso della locazione, il conduttore ha diritto alla riparazione di esso a spese del locatore; qualora, invece, il vizio stesso sia già presente al momento della consegna del bene, , tale situazione legittima il conduttore a chiedere la risoluzione del contratto oppure, in alternativa, la riduzione del canone in misura proporzionale alla rilevanza del vizio riscontrato ed alla ridotta possibilità di godimento della cosa locata, in modo che sia sempre mantenuto un equilibrio economico - giuridico tra le opposte prestazioni del locatore e del conduttore.

Un'ipotesi di vizio riconducibile alla fattispecie ora illustrata di cui all'art. 1578 c.c. consiste nella mancanza del provvedimento amministrativo necessario per la legale destinazione del bene locato all'uso convenuto (si pensi, ad esempio, al mancato rilascio della licenza commerciale per il fondo locato ad uso negozio - cfr. Cass. sent. n. 15558/02). Qualora poi risulti che il locatore, al momento della conclusione del contratto, fosse a conoscenza dell'esistenza dei vizi e li avesse consapevolmente occultati, il conduttore acquisterà il diritto anche al risarcimento di tutti i danni che da tali vizi gli saranno derivati.

Il locatore non risponde dei vizi del bene locato solo in tre ordini di ipotesi: 1- se, al momento della stipulazione del contratto, i vizi erano facilmente riconoscibili; 2- se essi erano conosciuti dal locatario perchè gli erano stati evidenziati dallo stesso locatore o anche da una terza persona (si ritiene, infatti, che il conduttore il quale non abbia denunciato tali difetti abbia implicitamente rinunciato a farli valere ed abbia accettato il bene nello stato in cui esso si trovava al momento della consegna); 3- se il contratto limitava o escludeva espressamente la responsabilità del locatore per i vizi della cosa.

A tutela degli interessi del conduttore, peraltro, la legge stabilisce che la rinuncia debba risultare da una dichiarazione scritta, che, se inserita in un modulo prestampato di contratto, deve anche essere richiamata e sottoscritta specificatamente. Inoltre, ai sensi dell'art. 1579 c.c., il patto con cui si escluda o si limiti la responsabilità del locatore per i vizi della cosa non ha effetto, se il locatore li ha in malafede taciuti al conduttore oppure se i vizi sono tali da rendere impossibile il godimento del bene. Se poi i difetti in questione risultano altresì idonei ad esporre a serio pericolo la salute dell'inquilino o dei suoi familiari o dipendenti, il conduttore può ottenere la risoluzione del contratto, anche se i vizi gli erano noti, a prescindere da qualunque rinuncia, dal momento che la tutela del diritto alla salute prevale su qualsiasi patto tra privati di esclusione o limitazione della responsabilità.

Venendo ora ad esaminare le obbligazioni principali del conduttore, si precisa che quest'ultimo è tenuto innanzitutto ad usare la cosa locata,secondo la sua destinazione, con la diligenza del buon padre di famiglia, col conseguente divieto di eseguire innovazioni che ne mutino la natura e la destinazione. Tale obbligo, peraltro, è sempre operante nel corso del rapporto, indipendentemente dall'obbligo di restituire il bene nella medesima condizione in cui esso è stato ricevuto, una volta scaduto il termine del rapporto contrattuale. Inoltre il pagamento del canone di locazione costituisce la fondamentale obbligazione del conduttore, al quale non è consentito in alcun modo astenersi dal versare il corrispettivo nè determinare unilateralmente il canone nel caso in cui si verifichi una riduzione o una diminuzione del godimento del bene, anche quando tale evento sia ricollegabile al comportamento del locatore (così Cass. sent. n. 9863 del 1998).

Quanto alle modalità di pagamento di detto canone, si segnala altresì che poichè, salva una diversa previsione contrattuale, il versamento del corrispettivo del contratto di locazione deve essere effettuato in contanti al domicilio del locatore, l'adozione di un diverso mezzo di pagamento, quale, ad esempio, l'assegno bancario, comporta l'inadempimento del conduttore: l'invio di un assegno, infatti, non ha efficacia liberatoria qualora non venga accettato dal creditore locatore (in tal senso, tra l'altro, Cass. sent. n. 1326/95).

Da ultimo, preme soffermarsi sull'obbligo del locatario di riconsegnare il bene al termine del rapporto contrattuale, obbligo che non può ritenersi adempiuto per effetto del mero abbandono della cosa, richiedendo, invece, un'attività del conduttore consistente nella effettiva immissione del locatore nella disponibilità dell'immobile, generalmente mediante la riconsegna delle chiavi. Pur non essendo necessaria, risulta assai utile, a tal fine, la redazione, al momento della riconsegna, di un verbale di consistenza del bene, recante la descrizione di esso e degli eventuali danni dallo stesso patiti, predisposto nel contraddittorio delle parti, così da superare ogni eventuale contestazione che dovesse insorgere al riguardo. In ogni caso, la mancata verifica, all'atto della riconsegna delle chiavi, delle condizioni del bene locato e dei danni arrecati dal conduttore non implica, di per sè, la tacita rinuncia del locatore al diritto al risarcimento dei danni (così Cass. sent. n. 10152/93).

Inoltre, in mancanza di una coperazione del locatore in sede di rilascio del bene, il conduttore, per liberarsi dalle obbligazioni poste a suo carico dal codice civile, deve rispettare la precisa procedura prevista, intimando al locatore di prenderne possesso con un atto notificato tramite ufficiale giudiziario, con facoltà, qualora l'intimazione non abbia esito, di chiedere al giudice la nomina di un sequestratario. A seguito della consegna a quest'ultimo del bene locato, il conduttore è da ritenersi liberato. Il bene medesimo, peraltro, deve essere restituito dallo stesso stato nel quale egli lo aveva ricevuto, fermo restando il normale deterioramento dovuto all'uso. Il locatore non può pretendere, infatti, di riottenere la cosa come se non fosse mai stata concessa in godimento ad alcuno, dal momento che l'usura è l'inevitabile conseguenza dell'utilizzazione del bene.

La Cassazione ha inoltre avuto modo di rilevare che, nelle locazioni ad uso abitativo soggette alla disciplina dell'equo canone, la clausola che obbliga il conduttore ad eliminare, al termine del rapporto, le conseguenze del normale deterioramento d'uso, provvedendo per esempio all'imbiancatura delle pareti, deve considerarsi nulla, in quanto, addossando al conduttore una spesa che non dovrebbe essere a suo carico, attribuisce al locatore un vantaggio ulteriore rispetto al canone pattuito ed è quindi vietata dall'art. 79 della legge n. 392/78, nota come legge sull'equo canone (cfr. Cass. sent. n. 11401/92).