IL CONDOMINIO. Il regolamento di condominio

Il regolamento di condominio è molto importante in quanto disciplina la vita condominiale. Nel regolamento di condominio sono inserite le norme che disciplinano i servizi e le parti comuni, l'attività dell'amministratore e dell'assemblea condominiale. Al regolamento di condominio sono allegate le tabelle millesimali per la ripartizione delle spese. In base all'articolo 1138 c.c., vi è l'obbligo di redigere il regolamento di condominio quando vi sono più di dieci condomini. Se l'assemblea non delibera in proposito, ogni condomino può interessarsi della redazione del regolamento condominiale.

Se i condomini sono meno di dieci, il regolamento di condominio è facoltativo, ma una volta predisposto vengono applicate le stesse regole e norme previste per il regolamento di condominio obbligatorio. Tale regolamento è approvato con un numero di voti pari almeno alla metà dei condoni intervenuti in assemblea e titolari di almeno la metà del valore dell'edificio. Per poter modificare il regolamento condominiale è necessaria la stessa maggioranza con il quale è stato approvato.

Il codice civile, disciplinando la materia del regolamento condominiale, si riferisce esclusivamente a quello assembleare, ovvero a quel regolamento che deve essere approvato dall'assemblea con la maggioranza di cui all'art. 1136 c.c. II comma (maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno la metà del valore dell'edificio) e trascritto nel registro indicato nell'ultimo comma dell'art. 1129 CC.

Accanto a questo tipo di regolamento non contrattuale (essendo frutto di un vero e proprio "atto collegiale"), vi è un altro tipo di regolamento riconosciuto pienamente dalla giurisprudenza: quello contrattuale.
Secondo la giurisprudenza, vi possono essere sostanzialmente tre tipi di regolamento contrattuale:

1. quello approvato all'unanimità e sottoscritto da ogni condomino;
2. quello predisposto dall'originario costruttore-venditore ed accettato dai condomini. Questo regolamento deve essere richiamato negli atti d'acquisto dei singoli condomini così da formarne parte integrante e sostanziale oppure viene allegato ai singoli atti di acquisto ed accettato dagli acquirenti mediante atti di adesione;
3. quello predisposto dall'originario unico proprietario dell'edificio ed inserito quale parte integrante nei singoli atti di disposizione. Quest'ultimo deve essere depositato presso un notaio, registrato e quindi inserito nei vari rogiti.

La dottrina e la giurisprudenza sono concordi nel ritenere che la modificabilità delle clausole contrattuali o regolamentari è particolarmente rilevante il profilo della loro la maggioranza assembleare. Mentre le clausole contrattuali possono essere modificate solo con il consenso da tutti manifestato in forma scritta, quelle regolamentari possono sempre essere vagliate, al fine di essere adattate alla mutevoli esigenze della collettività condominiale, dall'assemblea con la maggioranza di cui l'articolo 1136 c.c., anche se formalmente inserite in un regolamento contrattuale, in quanto la natura di una clausola dipende dal suo contenuto piuttosto che dalla sua collocazione.