IL MERCATO DELLE LOCAZIONI / AFFITTI

Come va il mercato degli affitti in Italia?

Nel momento di difficoltà delle compravendite, ora che tutti i centri studi registrano un calo del numero di transazioni, così come i primi segni negativi nei prezzi d'acquisto (oltre che un aumento della percentuale di sconto applicata e dei tempi necessari per chiudere la trattativa) il mercato delle locazioni si rilancia, “conquistando” parte di quelle offerte rimaste insoddisfatte dalla compravendita. Sempre di più, infatti, sono le famiglie che non riescono ad accedere al mutuo per l'acquisto della propria casa (conseguenza del restringimento dei criteri valutativi da parte delle banche e di un'oggettiva contrazione generale delle condizioni economiche) e che pertanto valutano l'alternativa dell'immobile in affitto.
Un mercato, pertanto, che oggi risulta più “appetibile” e conta su una richiesta maggiormente ampia e variegata: al target solito di giovani coppie, studenti, trasferisti, immigrati e separati, si aggiunge, nell'ultimo periodo, quello delle famiglie “classiche”.
Il mercato delle locazioni è inoltre influenzato da fattori di comportamento sociale, come l'evoluzione del concetto di “famiglia” e le recenti tendenze demografiche. Quella italiana è una famiglia dalle dimensioni sempre più ridotte ed è una famiglia le cui esigenze abitative cambiano nel tempo e non sono più così stabili e durature come un tempo.
A “spingere” la partita a favore della locazione, sono scese in campo anche le misure contenute nella finanziaria 2008 che sostengono gli inquilini, soprattutto quelli giovani, e la recente proposta di una cedolare secca per la tassazione del reddito da locazione che portano a pensare che anche la politica, proprio come altri addetti del settore, dopo aver a lungo incoraggiato l'acquisto, iniziano a valutare con più attenzione il nostro mercato.
Un mercato sostenuto da un'ampia

offerta, alimentata soprattutto da chi avendo acquistato l'immobile come forma d’investimento, ora vuole metterlo a reddito e venderlo ora non sarebbe particolarmente vantaggioso. A questo bisogna aggiungere la volontà dei proprietari di puntare sulla continuità del rapporto di locazione andando incontro alle esigenze del conduttore con una riduzione dei canoni richiesti. Il risultato combinato delle dinamiche che si stanno registrando sul mercato della compravendita e su quello della locazione ha comportato un lieve aumento dei rendimenti immobiliari che si attestano su circa il 5%. Il 2009 è per noi sicuramente un anno all'insegna della crescita, con un sostenuto livello dei contratti: mediamente le nostre agenzie in questo primo semestre riescono a concludere circa il 6% in più di transazioni, ma con canoni in lieve diminuzione (con oscillazioni medie dal -5 al -10%). D'altronde le grandi oscillazioni, i boom ed i crolli, sono aspetti tipici della compravendita che colpiscono solo marginalmente il comparto delle locazioni, caratterizzato da un andamento più regolare e
non da cicli periodici.

Quanto tempo ci vuole, mediamente, perché un immobile venga affittato?
La ripresa di cui sta godendo il mercato dell'affitto è confermata anche dalla riduzione dei tempi mediamente necessari per locare gli immobili (calati del 10% nell'ultimo semestre del 2008).
Le abitazioni nuove necessitano di meno tempo per essere locate rispetto ad una media che si attesta, comunque, su circa due mesi e mezzo sia per le grandi città che per le città di provincia. Questi i tempi per le abitazioni, che si allungano, invece, se si prendono in considerazione gli immobili commerciali (quasi 5 mesi il tempo necessario per concludere la trattativa per un negozio o per un ufficio).

Quali sono le richieste di chi cerca l'immobile? Quali le caratteristiche privilegiate?

Tenendo conto delle dovute differenze tra il mercato della grandi città, dove la localizzazione dell'immobile, la presenza di un'università e delle grandi aziende incidono notevolmente sulla vivacità del mercato, rispetto ad un piccolo centro, possiamo dire che tra le