Locazioni commerciali. I canoni in vigore sono oggetto di nuovi accordi tra proprietari e inquilini

Guido A. Inzaghi Francesco Sanna La crisi finanziaria che dall'inizio del 2008 sta affliggendo la maggior parte dei mercati è argomento ormai noto. Il settore che ha risentito, in modo più significativo di altri, di tali effetti negativi, è senz'altro il mercato immobiliare, non solo relativamente alla stasi degli investimenti da parte dei grandi fondi ma anche in relazione al mercato delle locazioni commerciali, se è vero che, dati alla mano, 2 contratti di locazione su 3, a Milano e Roma, sono oggi oggetto di rinegoziazione. L'attuale crisi, infatti, causa spesso l'impossibilità – o quanto meno difficoltà – di continuare a corrispondere le rate del canone originariamente pattuito, quando le attività esercite nei locali condotti in locazione permettevano una tranquilla sostenibilità del canone. Domanda ricorrente è allora quella riguardante le tutele apprestate dalla legislazione italiana a supporto delle richieste dei conduttori. La materia delle locazioni a uso diverso dall'abitativo (le locazioni commerciali), è disciplinata – oltre che dalle disposizioni del Codice civile (articoli 1571 e seguenti) dalla legge n. 392 del 27 luglio 1978. La legge 392/78 prevede il diritto del conduttore, indipendentemente dalle previsioni contrattuali, di recedere in qualsiasi momento dal contratto nell'ipotesi in cui ricorrano «gravi motivi» (articolo 27, ultimo comma) – posto che sia comunque rispettato un preavviso di 6 mesi. Termine generico, quello dei gravi motivi, suscettibile di includere – in linea teorica – un numero considerevole di casi. La Corte ha affermato in più di un'occasione, che i gravi motivi che consentono il recesso del conduttore, indipendentemente dalle previsioni contrattuali, devono essere determinati da fatti estranei alla volontà del conduttore, imprevedibili e sopravvenuti alla costituzione del rapporto, tali da rendergli oltremodo gravosa la sua prosecuzione. In relazione alle locazioni commerciali, è stato stabilito, può integrare grave motivo, che legittima il recesso del conduttore, un andamento della congiuntura economica sopravvenuto e oggettivamente imprevedibile che lo obblighi ad ampliare o ridurre la struttura imprenditoriale in misura tale da rendergli particolarmente gravosa la persistenza del rapporto locativo. Nel momento attuale è agevole intendere che la norma in esame possa spesso prestarsi da efficace "sponda" per i conduttori, che, con la minaccia dell'esercizio del recesso, chiedono la rinegoziazione dei canoni. Al riguardo va precisato che l'apprezzamento circa l'imprevedibilità del fatto che rende particolarmente gravosa la prosecuzione del rapporto locativo costituisce valutazione rimessa al giudice di merito e che pertanto spetterà al singolo conduttore riuscire a fornire la prova che la propria impossibilità di continuare a corrispondere il canone originario sia effettivamente determinata da un andamento sfavorevole del mercato e non da proprie inefficienze o cattiva gestione. A fronte di tale congiuntura potenzialmente favorevole ai conduttori è opportuno registrare come il legislatore si sia invece mosso in direzione opposta relativamente al tema della rivalutazione annuale dei canoni, segnando un punto a favore dei locatori. Stiamo parlando della novità di cui all'articolo 41-duodecies della legge di conversione del Dl 207/2008, che integra l'articolo 32 della legge 392/78 e rubricato «Aggiornamento del canone». A seguito di tale riforma, l'articolo 32 della legge 392/78 prevede ora che «le parti possono convenire che il canone di locazione sia aggiornato annualmente su richiesta del locatore per eventuali variazioni del potere di acquisto della lira (ora euro). Le variazioni in aumento del canone per i contratti stipulati per una durata non superiore a quella di cui all'articolo 27 non possono essere superiori al 75% di quelle accertate dall'Istat dell'indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e di impiegati. Le disposizioni del presente articolo si applicano anche ai contratti di locazione stagionale e a quelli in corso al momento dell'entrata in vigore del limite di aggiornamento di cui al comma 2 del presente articolo». La norma dispone che, a partire dall'entrata in vigore del nuovo disposto normativo, il limite massimo di rivalutazione dei canoni del 75% delle variazioni accertate dall'Istat dell'indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati si applica con riferimento esclusivo a quei contratti la cui durata minima non ecceda quella prevista dall'articolo 27 della legge 392/78, ovverosia sei o nove anni a seconda della destinazione d'uso dell'immobile. Viene sancito quindi il diritto del locatore di richiedere l'aggiornamento in misura anche superiore al 75% delle variazioni accertate dall'Istat – fino al 100% – per tutte le locazioni commerciali di durata superiore ai minimi legali. © RIPRODUZIONE RISERVATALe norme in vigore in alcuni paesi europeiOltre confineFrancia La legge francese sulle locazioni a uso diverso dall'abitativo non ha subito modifiche per consentire il recesso anticipato dal contratto – o una riduzione del canone – da parte del conduttore come conseguenza dell'impatto negativo causato dalla crisi finanziaria, né già contiene rimedi in tal senso. Tuttavia, nella prassi, alcuni conduttori riescono a negoziare riduzioni del canone con i locatori. E spesso tocca al giudice determinare se il nuovo canone rifletta effettivamente il valore di mercato dei locali affittati.Germania La materia delle locazioni non abitative è disciplinata dal Codice civile tedesco: generalmente si tratta di 5 - 10 anni, oltre a possibili rinnovi a canone fisso. La locazione non può in tale periodo essere terminata se non per eventi o diritti di risoluzione straordinari, espressamente concordati tra le parti, o per violazione dell'obbligo della forma scritta nella stipulazione del contratto. E né il termine di durata né l'importo del canone possono essere modificati unilateralmente: neanche in presenza della crisi finanziaria.Regno Unito I contratti di locazione a uso commerciale sono liberamente negoziabili tra le parti: dal 2007 trova applicazione il cosiddetto Codice delle locazioni commerciali (Code of Leasing Business Premises), che ha colmato il vuoto legislativo nel settore. Le previsioni del Codice sono di applicazione volontaria e mirano al raggiungimento di una maggiore parità contrattuale tra locatore e conduttore tramite l'attribuzione, in favore di quest'ultimo, di un maggiore potere negoziale nella definizione delle condizioni contrattuali.Spagna Le locazioni a uso non abitativo, stipulate dopo il 1° gennaio 1995, sono regolate dal Codice civile spagnolo e dalla legge sulle locazioni urbane 29/1994. La legislazione spagnola non contiene disposizioni che consentano al conduttore di recedere anticipatamente dal contratto di locazione né di rinegoziare il canone. Tuttavia, a causa della crisi immobiliare, oggi gli importi pattuiti in contratto a titolo di canone, sono spesso di fatto rinegoziati: i locatori preferiscono ridurre il canone piuttosto che avere locali sfitti.