Normative sulla Locazione : vediamo di che si tratta -Parte 2-

Pubblicato il 6 Agosto 2009

Aggiornamento del canone	Art. 81 equo canone: (Pubblicazione dei dati ISTAT nella Gazzetta Ufficiale) La variazione dell’indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati accertate dall’ISTAT sono pubblicate nella Gazzetta Ufficiale della repubblica italiana. NOTA: La pubblicazione del dato ISTAT mantiene una sua validità per le locazioni ad uso diverso e – per le locazioni abitative – in virtù di quanto disposto dall’art. 6, comma 6, della nuova legge sulle locazioni abitative.
Comunicazione di cessione fabbricato	Se tutti i casi di cessione di immobile (locazione, vendita, ecc…), aventi durata superiore ai 30 giorni, entro 48 ore dalla consegna delle chiavi il proprietario deve effettuare la comunicazione per tutti coloro che prendano possesso dell’immobile.
Conduttore	Colui che conduce in locazione l’immobile (inquilino)
Contratto di locazione	Art. 1571 c.c.: La locazione è un contratto con il quale una parte (c. 320) si obbliga a far godere all’altra una cosa mobile o immobile per un dato tempo, verso un determinato corrispettivo ( c. 1803; att. C. 180)
Deposito cauzionale	Somma lasciata al locatore a garanzia di eventuali danni provocati all’unità immobiliare. Art. 11 equo canone: (Deposito cauzionale) Il deposito cauzionale non può essere superiore a tre mensilità del canone. Esso è produttivo di interessi legali che debbono essere corrisposti al conduttore al fine di ogni anno.
Locatore	Colui che concede in locazione l’immobile
ISTAT	Art. 81 equo canone: (Pubblicazione dei dati ISTAT nella Gazzetta Ufficiale) La variazione dell’indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati accertate dall’ISTAT sono pubblicate nella Gazzetta Ufficiale della repubblica italiana. NOTA: La pubblicazione del dato ISTAT mantiene una sua validità per le locazioni ad uso diverso e – per le locazioni abitative – in virtù di quanto disposto dall’art. 6, comma 6, della nuova legge sulle locazioni abitative.
Locazione	Art. 1571 c.c.: La locazione è un contratto con il quale una parte (c. 320) si obbliga a far godere all’altra una cosa mobile o immobile per un dato tempo, verso un determinato corrispettivo ( c. 1803; att. C. 180).
Morosità	Art. 5 c.c.: (Inadempimento del conduttore) Salvo quanto previsto dall’articolo 55, il mancato pagamento del canone decorsi venti giorni dalla scadenza prevista, ovvero il mancato pagamento, nel termine previsto, degli oneri accessori quando l’importo non pagato superi quello di due mensilità del canone, costituisce motivo di risoluzione, ai sensi dell’articolo 1455 del codice civile. Art. 55 c.c.: (Termine per il pagamento dei canoni scaduti). La morosità del conduttore nel pagamento dei canoni o degli oneri di cui all’articolo 5 può essere sanata in sede giudiziale per non più di tre volte nel corso di un quadriennio se il conduttore alla prima udienza versa l’importo dovuto per tutti i canoni scaduti e per gli oneri accessori maturati sino a tale data, maggiorato degli interessi legali e delle spese processuali liquidate in tale sede dal giudice. Ove il pagamento non avvenga in udienza, il giudice, dinanzi a comprovate condizioni di difficoltà del conduttore, può assegnare un termine non superiore a giorni novanta. In tal caso rinvia l’udienza a non oltre dieci giorni dalla scadenza del termine assegnato. La morosità può essere sanata, per non più di quattro volte complessivamente nel corso di un quadriennio, ed il termine di cui al secondo comma è di centoventi giorni, se l’inadempienza, protrattasi per non oltre due mesi, è conseguente alle precarie condizioni economiche del conduttore, insorte dopo la stipulazione del contratto e dipendenti da disoccupazione, malattie o gravi, comprovate condizioni di difficoltà. Il pagamento, nei termini di cui ai commi precedenti, esclude la risoluzione del contratto.
Obbligazione del conduttore	Art. 1587 c.c.: Obbligazioni principali del conduttore. Il conduttore deve: prendere in consegna la cosa e osservare la diligenza del buon padre di famiglia ( c. 1176) nel servirsene per l’uso determinato nel contratto o per l’uso che può altrimenti presumersi dalle circostanze; dare il corrispettivo nei termini convenuti.
Obbligazioni del locatore	Art. 1575 c.c.: (Obbligazioni principali del locatore). Il locatore deve: consegnare al conduttore la cosa locata in buono stato di manutenzione(c. 1617); Mantenerla in istato da servire all’uso convenuto (c. 1576 ss.); Garantirne il pacifica godimento durante la locazione (c. 1585 ss.).
Patti contrari alla legge	Art. 13 legge di riforma: (Patti contrari alla legge). 1. E’ nulla ogni pattuizione volta a determinare un importo del canone di locazione superiore a quello risultante dal contratto scritto e registrato. 2. Nei casi di nullità di cui al comma 1 il conduttore, con azione proponibile nel termine di sei mesi dalla riconsegna dell’immobile locato, può chiedere la restituzione delle somme corrisposte in misura superiore al canone risultante dal contratto scritto e registrato. 3. E’ nulla ogni pattuizione volta a derogare ai limiti di durata del contratto stabiliti dalla presente legge. 4. Per i contratti di cui al comma 3 dell’articolo 2 è nulla ogni pattuizione volta ad attribuire al locatore un canone superiore a quello massimo definito, per immobili aventi le medesime caratteristiche e appartenenti alle medesime tipologie, dagli accordi definiti in sede locale. Per i contratti stipulati in base al comma 1 dell’articolo 2, sono nulli, ove in contrasto con le disposizioni della presente legge, qualsiasi obbligo del conduttore nonché qualsiasi clausola o altro vantaggio economico o normativo diretti ad attribuire al locatore un canone superiore a quello contrattualmente stabilito. 5. Nei casi di nullità di cui al comma 4 il conduttore, con azione proponibile nel termine di sei mesi dalla riconsegna dell’immobile locato, può richiedere la restituzione delle somme indebitamente versate. Nei medesimi casi in cui il locatore ha preteso l’instaurazione di un rapporto di locazione di fatto, in violazione di quanto previsto dall’articolo 1, comma 4, e nel giudizio che accerta l’esistenza del contratto di locazione il pretore determina il canone dovuto, che non può eccedere quello definito ai sensi del comma dell’articolo 2 ovvero quello definito ai sensi dell’articolo 5, commi 2 e 3, nel caso il conduttore che abiti stabilmente l’alloggio per i motivi ivi regolati; nei casi di cui al presente periodo il pretore stabilisce la restituzione delle somme eventualmente eccedenti. 6. I riferimenti alla registrazione del contratto di cui alla presente legge non producono effetti se non vi è l’obbligo di registrazione del contratto stesso
Registrazione	Sono soggetti all’obbligo di registrazione tutti i contratti di locazione aventi durata uguale o superiore a 30 giorni.
Spese di registrazione	Art. 8 equo canone: (Spese di registrazione) Le spese di registrazione del contratto di locazione sono a carico del conduttore e del locatore in parti uguali.
Restituzione deposito cauzionale	Il deposito cauzionale viene restituito al termine della locazione previa verifica dello stato dell’unità immobiliare
Sfratto	Dichiarazione, fatta dal proprietario, nell’intenzione di tornare in possesso dell’immobile ad una certa data e per determinati motivi; Procedimento giudiziario che mira a vedere riconosciuto da una pronuncia del giudice il diritto del proprietario a riacquistare il possesso dell’immobile; Attività esecutiva, dopo la pronuncia del giudice, che accoglie la domanda del proprietario, e che terminerà nel rilascio dell’immobile da parte dell’inquilino

1 – Immobili a destinazione ordinaria

Gruppo A

A/1 - abitazione di tipo signorile
A/2 - abitazione di tipo civile
A/3 - abitazione di tipo economico
A/4 - abitazioni di tipo popolare
A/5 - abitazioni di tipo ultrapopolare
A/6 - abitazioni di tipo rurale
A/7 - abitazioni in villini
A/8 - abitazioni in ville
A/9 - castelli, palazzi di eminenti pregi artistici o storici
A/10 - uffici e studi privati
A/11 - abitazioni ed alloggi tipici dei luoghi (rifugi di montagna,
trulli, baite).

Gruppo B

B/1 - collegi e convitti, educandati, ricoveri, orfanotrofi, ospizi,
           conventi, seminari, caserme
B/2 - case di cura e ospedali (se non hanno fini di lucro, altrimenti
            vanno in categoria D/4)
B/3 - prigioni e riformatori
B/4 - uffici pubblici (municipio, ecc.)
B/5 - scuole, laboratori scientifici
B/6 - biblioteche, pinacoteche, musei, galleria, accademia
B/7 - cappelle ed oratori non destinati all’esercizio pubblico dei
           culti
B/8 - magazzini sotterranei per depositi derrate.

Gruppo C

C/1 - negozi e botteghe
C/2 - magazzini e locali in deposito
C/3 - laboratori per arti e mestieri
C/4 - fabbricati e locali per esercizi sportivi (se non hanno fini di
lucro)
C/5 - stabilimenti balneari e di acque curative
C/6 - stalle, scuderie, rimesse, autorimesse
C/7 - tettoie, chiuse od aperte

2 – Immobili a destinazione speciale

Gruppo D

D/1 - opifici
D/2 - alberghi
D/3 - teatri, cinematografi, sale per concerti, spettacoli e simili
D/4 - case di cura e ospedali
D/5 - istituti di credito, cambio ed assicurazione
D/6 - fabbricati e locali per esercizi sportivi
D/7 - fabbricati costruiti o adattati per le speciali esigenze di una
            attività industriale e non suscettibili di destinazione diversa
            senza radicali trasformazioni
D/8 - fabbricati costruiti o adattati per le speciali esigenze di una
           attività commerciale e non suscettibili di destinazione diversa
          senza radicali trasformazioni
D/9 - edifici galleggianti o sospesi assicurati a punti fissi del suolo,
           ponti privati soggetti a pedaggio.

3 – Immobili a destinazione particolare

Gruppo E

E/1 - stazioni per servizi di trasporto, terrestri, marittimi ed aerei
E/2 - ponti comunali e provinciali soggetti a pedaggio
E/3 - costruzioni e fabbricati per speciali esigenze pubbliche
           (edicole per giornali, pese pubbliche, chioschi, ecc)
E/4 - recinti chiusi per speciali esigenze pubbliche (mercato,
           posteggio bestiame, ecc.)
E/5 - fabbricati costituenti fortificazioni e loro dipendenze
E/6 - fari semafori, torri per orologi comunali di uso pubblico
E/7 - fabbricati destinati all’esercizio pubblico dei culti
E/8 - fabbricati e costruzioni cimiteriali
E/9 - edifici a destinazione particolare, non compresi nelle
           categorie precedenti.

A/1 - Questa categoria distingueva le abitazioni in condomini di
   tipo patrizio, dotati di scala padronale con ascensore, impianto di
   riscaldamento autonomo o centrale e ubicati in zone di particolare
pregio residenziale. La superficie media di questi appartamenti è
   generalmente superiore a 200 mq., con almeno tre servizi e doppi
   ingressi. Spesso dotati di servizi comuni speciali, con dipendenze
   come palestre, saune, campi da tennis.

A/2 - Categoria diffusasi nel dopoguerra, contraddistingue alloggi

di tipo medio in fabbricati dotati di tutti i servizi con piccole aree a
   giardino. Le unità hanno, di media, consistenza superiore ai 4 vani
   con cucina e doppi servizi. Vi sono, peraltro, case di unità di
   piccole dimensioni che tuttavia sono poste in questa categoria
   perché site in zone di particolare pregio.

A/3 - Categoria diffusasi nel dopoguerra, oggi si tende a
   conglobarla nella categoria precedente. La caratteristica di queste
   unità è quella di abitazioni dotate di impianti, spesso con
   ascensore quando si supera il quarto piano, alloggi di piccole e
   medie dimensioni. A volte si può trovare anche il secondo bagno
   di servizio e le finiture sono di solito di media qualità.

   A/4 - Categoria quasi scomparsa. La caratteristica di queste unità
   è quella di abitazioni modeste, con finiture al di sotto della media e
   di discreta consistenza.

   A/5 - Si tratta di unità prive di servizi igienici propri, con locali non
   disimpegnati ed in genere con accesso da ballatoi esterni. Queste
   unità hanno consistenza anche modesta e rifiniture economiche,
   ma possono presentarsi con notevoli superfici.

   A/6 - Questa categoria identifica i locali di abitazioni in
    precedenza usufruiti dai salariati al servizio dei proprietari terrieri
    (cascine).

   A/7 - Abitazioni diffusesi nei piccoli centri. La loro caratteristica è
   quella di sorgere su lotti più o meno ampi, isolati o facenti parte di
   lottizzazioni più estese; a volte si presentano come costruzioni a
   schiera, ma sempre con area a giardino esclusivo.

   A/8 - la caratteristica di queste unità è generalmente l’ubicazione
    in zone di particolare pregio residenziale, la dotazione di ampie
    aree scoperte esclusive a parco o giardino, la notevole
    consistenza, il grado di finitura molto accurato, con abitazione del
    custode.

   A/9 - Categorie in cui rientrano le costruzioni di tipo patrizio,
   costituenti dimore storiche, dotate di parchi o dipendenze varie,
   generalmente soggette a vincolo artistico-storico.

   A/10 - Queste unità debbono avere le caratteristiche strutturali di
   uffici, di norma sono prive di cucina, i servizi igienici sono privi di
   vasche da bagno, con antibagno dotati di lavandini e spogliatoi.

A/11 - Abitazioni ed alloggi tipici di certe zone: rifugi di montagna,
baite, trulli, masi, ecc.

Il contratto di locazione stagionale tecnicamente viene definito "contratto di locazione transitoria per finalità turistica".
È regolato dagli articoli 1571 e seguenti del Codice Civile.

La forma scritta può esserci o non esserci (meglio se c'è, per aver chiarezza di diritti ed obblighi).
L'acconto/caparra è d'uso (ma non obbligo) dare una caparra (meglio quella penitenziale, in caso di recesso; quella confirmatoria è più vincolante) all'atto della stipula scritta o della conclusione verbale del contratto.
La percentuale della caparra non è prevista per legge una percentuale fissa; può essere concordata liberamente fra le parti (può bastare anche un 10% o meno) o essere prevista dagli usi locali (Camere di Commercio).
Gli obblighi del conduttore sono stabiliti dall'art. 1587 del Codice Civile e sono:

prendere in consegna la casa e osservare la diligenza del buon padre di famiglia (diligenza media) nel servirsene per l'uso determinato nel contratto.
pagare il corrispettivo nei termini pattuiti.

Il pagamento del saldo avviene, in genere, alla consegna dell'immobile.
Per la Cauzione non vi è nessun obbligo imposto dalla legge; viene però di norma richiesta dal locatore, all'atto della consegna dell'immobile, in particolare per consumi di utenze: luce, gas, telefono e per eventuali danni che il conduttore dovesse procurare all'immobile o ai mobili in esso contenuti. Anche qui la misura è lasciata alla libera contrattazione delle parti o agli usi locali (Camere di Commercio).
Per il Recesso dal contratto se si è versata una caparra penitenziale, si la si perde ma il locatore non può richiedere nessun risarcimento danni; se si è versata una caparra confirmatoria, si perde ugualmente la stessa, ma oltre a ciò il locatore potrebbe, in teoria, richiedere al conduttore il risarcimento dei danni subiti e provati oppure pretendere il pagamento integrale del prezzo (adempimento del contratto).
In caso di controversia se si tratta di persone residenti in altro Stato membro possono rivolgersi alle locali sezioni delle varie associazioni di tutela consumatori.

Regolato dall'art. 2, comma 3, L. 431/98 e
art. 1 D.M. 05/03/1999 Contratto 3+2

Tale contratto è stipulabile esclusivamente nelle 11 aree metropolitane e nei comuni con esse confinanti, nei comuni capoluoghi di provincia e in tutti gli altri comuni ad alta densità abitativa. Prevede una durata di tre anni più due di rinnovo automatico. Per quanto riguarda la facoltà di recesso dal contratto, il conduttore, come nel caso del contratto a canone libero, ha facoltà di recedere in qualsiasi momento dal rapporto contrattuale, qualora ricorrano gravi motivi: deve solo darne comunicazione al locatore con preavviso di sei mesi.

Il locatore, invece, alla prima scadenza, può avvalersi della facoltà di diniego del rinnovo del contratto, ma soltanto in alcuni casi espressamente indicati nell'art. 3, comma 1, lett. da (a) a (g); a tal fine egli deve darne comunicazione al conduttore con preavviso di almeno 6 mesi.

Durata e rinnovo
3 anni + 2 di rinnovo automatico

Facoltà di recesso

Conduttore: ha facoltà di recedere in qualunque momento con preavviso di 6 mesi.

Locatore: ha facoltà di recesso allo scadere del terzo anno per i motivi previsti dall'art. 3 comma 1 L. 431/98

Canone
All'interno delle fasce definite dagli accordi territoriali nelle 11 aree metropolitane, nei Comuni con esse confinanti, nei Comuni capoluoghi di provincia e nei Comuni ad alta densità abitativa. Negli altri Comuni tale contratto NON è stipulabile.

Modulistica
Obbligo di utilizzare il contratto tipo

Agevolazioni fiscali
Previste

Contratto a studenti universitari fuori sede
Art. 5, comma 2 e 3, L. 431/98 e art. 3
D.M. 05/03/1999

Nei comuni sede di università o di corsi di laurea distaccati e nei comuni limitrofi è possibile stipulare un contratto transitorio che risponde alle esigenze degli studenti universitari. Condizioni essenziali alla stipula sono:

che il conduttore sia iscritto ad un corso di laurea con sede nel comune in cui è sito l'immobile
che il conduttore abbia residenza in comune diverso

Il contratto può inoltre essere stipulato con

un singolo studente universitario
un gruppo di studenti universitari fuori sede (che sono, in questo caso, solidalmente responsabili)
le aziende per il diritto allo studio che si occupano di trovare soluzioni abitative per gli studenti assistiti.

Anche questo contratto può, secondo la dottrina prevalente, essere stipulato in comuni non ad alta densità abitativa, con le stesse modalità già esposte per il contratto transitorio ordinario.

Dove può essere stipulato
Nei Comuni sede di università o di corsi distaccati e nei Comuni limitrofi.

Requisiti dell'inquilino
Essere iscritto ad un corso di laurea con sede nel comune in cui è sito l'immobile ed avere residenza in un Comune diverso.

Aggiornamento del canone
Non può superare il 75% della variazione annuale dell'indice ISTAT

Durata
Da un minimo di 6 mesi ad un massimo di 3 anni.

Rinnovo
Automatico per il primo periodo. (6 mesi + 6 mesi)

Recesso
Previsto a favore del conduttore per gravi motivi

Suddivisione degli oneri
accessori tra locatore e conduttore
E' necessario rifarsi alla tabella di ripartizione degli oneri allegata a ciascun accordo territoriale.

Modulistica
Obbligo di utilizzare il contratto tipo

Agevolazioni fiscali
Previste a favore del locatore

Contratto di natura transitoria
Regolato dall'art. 5, comma 1, L. 431/98 e art. 2 D.M. 05/03/1999

Finalmente la riforma delle locazioni regolamenta in maniera specifica un tipo di contrattazione che viene incontro alle esigenze di larga parte dei locatori e conduttori, e in riferimento al quale la precedente normativa lasciava grande incertezza. Si tratta del contratto di natura transitoria, per la stipula del quale la legge 431/98 e la Convenzione Nazionale del 05/03/1999 dettano precise regole e condizioni:

- è in primo luogo necessario che locatore e conduttore (oppure anche solo uno di essi, a seconda di quanto stabilito dall'accordo territoriale) dichiarino, specificandola in contratto, l'esigenza che li ha indotti a stipulare un contratto di natura transitoria. Il conduttore che paventa l'esigenza transitoria è inoltre tenuto a documentare la stessa, allegando al contratto la certificazione relativa;

- il locatore che adduca la suddetta esigenza è, poi, tenuto ad inviare al conduttore, prima della scadenza del contratto, apposita raccomandata con la quale conferma la transitorietà della sua esigenza: solo in questo modo egli ha la possibilità di riottenere la disponibilità dell'immobile alla scadenza del contratto; in caso contrario, invece, il contratto verrà ricondotto alla durata di 4 anni + 4.

Si ritiene, inoltre, che tale contratto sia stipulabile anche nei comuni che non rientrano nell'elenco di quelli ad alta densità abitativa; in questo caso, non essendo previsto per tali comuni il deposito di un accordo territoriale, si prevede la stipula di un contratto il cui canone è libero e che viene stilato in conformità con il modulo contrattuale allegato alla Convenzione Nazionale.

Durata
Da un minimo di 1 mese ad un massimo di 18 mesi.

Rinnovo
Non consentito

Facoltà di recesso
Prevista a favore del conduttore per gravi motivi

Modulistica
Obbligo di utilizzare il contratto tipo

Agevolazioni fiscali
Non previste

Contratto libero

Il proprietario può chiedere il canone che vuole; durano però 8 anni.

Convengono a chi non ha bisogno di riavere vuota la casa per molti anni, e punta sul reddito da affitto.Ma anche a chi pensa di venderla tra pochi anni o di destinarla al figlio, ancora minorenne (in questi casi, vale la durata di 4 anni del contratto).

Durata del contratto
Minimo 8 anni (4 anni +4 di rinnovo automatico). "Solo" 4 anni, in casi particolari.

Canone
Completamente libero, secondo accordi fra proprietario e inquilino.

Aggiornamento del canone
Si possono decidere liberamente:

- ogni quanto tempo farli (per esempio ogni anno);

- secondo quale meccanismo (per esempio, aumentare il canone
ogni anno della stessa percentuale dell'inflazione);

- con quale procedura (per esempio, richiesta del padrone di casa
all'inquilino con lettera raccomandata).

Suddivisione spese fra proprietario e inquilino
Quella stabilita dal Codice civile e dagli articoli sopravvissuti dalla legge sull'equo canone (n.392/78).

Disdetta
Per l'inquilino: almeno 6 mesi prima di quando vuole andarsene,
con lettera raccomandata

Rinnovo del contratto
Automatico, se non c'è disdetta, per altri 4 anni.

Sconti fiscali
Previsti a favore del proprietario: il 15% del canone, da denunciare sulla dichiarazione dei redditi (come già accadeva).