DEBITI DEL VECCHIO PROPRIETARIO

DEBITI DEL VECCHIO PROPRIETARIO

Deliberazioni - esecuzione di opere straordinarie all'edificio prima della vendita di unità immobiliari Trib. civ. Milano, sez. VIII, 14 settembre 2006, n. 10141 La deliberazione dell'assemblea condominiale riguardante l'esecuzione di opere straordinarie all'edificio, precedente di qualche giorno la vendita di unità immobiliari, determina che gli acquirenti debbono pagare le spese relative, trattandosi di obligationes propter rem. Non esclude il debito degli aventi causa verso il condominio la mancanza di informativa tra le parti circa la deliberazione stessa e gli acquirenti sono chiamati a rispondere delle spese solidalmente con l'alienante, non al suo posto. E,dal momento che la buona fede avrebbe voluto che l'obbligazione fosse dichiarata nelle trattative e indicata nei contratti, poichè rilevanti nel sinallagma, la parte venditrice è tenuta alla manleva per tali spese.

L'acquirente di una unità immobiliare, inserita in un condominio risponde solamente delle spese condominiali sorte in epoca successiva all'acquisto, e ha diritto di rivalersi nei confronti del vecchio proprietario per i debiti accumulati in epoca precedente. In questo caso vale infatti il principio generale della personalità delle obbligazioni, e non quello dell'ambulatorietà passiva, come di norma nell'art. 63, att. C.C.. Cassazione Sez. III n. 1956 del 22/02/2000

Obbligo dei condomini di contribuire al pagamento delle spese condominiali Cass. Sez. II Civile, sentenza n. 15288 del 21 luglio 2005 L'obbligo dei condomini di contribuire al pagamento delle spese condominiali sorge per effetto della delibera dell'assemblea che approva le spese stesse e non a seguito della successiva delibera di ripartizione volta soltanto a rendere liquido un debito preesistente e che può anche mancare ove esistano tabelle millesimali, per cui l'individuazione delle somme concretamente dovute dai singoli condomini è il frutto di una semplice operazione aritmetica. Ciò non va confuso con la disciplina posta dall'art. 63 comma 1 disp. att. codic.civ., che richiede l'esistenza di uno stato di ripartizione approvato dell'assemblea condominiale solo al fine di rafforzare le possibilità di tutela del condominio-creditore, consentendogli di ottenere decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo.

Cass. N° 6323 del 18/4/2003
In caso di vendita, le spese per la conservazione delle parti comuni dell’edificio, sono a carico di colui che è condomino nel momento in cui è nata la necessità di eseguire le relative opere, e non nel momento in cui vi sia una deliberazione di approvazione da parte dell’assemblea condominiale (che potrebbe essere successiva alla vendita).

Cass. civ., sez. Unite, 08-04-2002, n. 5035
In caso di azione giudiziale dell'amministratore del condominio per il recupero della quota di spese di competenza di una unità immobiliare di proprietà esclusiva, è passivamente legittimato il vero proprietario di detta unità e non anche chi possa apparire tale - come il venditore il quale, pur dopo il trasferimento della proprietà (non comunicato all'amministratore), abbia continuato a comportarsi da proprietario - , difettando, nei rapporti fra condominio, che è un ente di gestione, ed i singoli partecipanti ad esso, le condizioni per l'operatività del principio dell'apparenza del diritto, strumentale essenzialmente ad esigenze di tutela dell'affidamento del terzo in buona fede, ed essendo, d'altra parte, il collegamento della legittimazione passiva alla effettiva titolarità della proprietà funzionale al rafforzamento e al soddisfacimento del credito della gestione condominiale.

Obbligo del nuovo proprietario al pagamento dei contributi condominiali precedenti  Cassazione civile Sentenza 18/08/2005, n. 16975)
L’art. 63, co. 2°, disp. att. cod. civ., che limita al biennio precedente all’acquisto l’obbligo del successore nei diritti di un condomino di versare, in solido con il dante causa, i contributi da costui dovuti al condominio, è una norma speciale rispetto a quella posta, in tema di comunione in generale, dall’art. 1104, ultimo comma, cod. civ., che rende il cessionario obbligato, senza alcun limite di tempo, in solido con il cedente, a pagare i contributi dovuti dal cedente e non versati.
Pertanto, in tema di contributi condominiali va fatta applicazione dell’art. 63, co. 2°, disp. Att. cod. civ. poiché il rinvio operato dall’art. 1139 cod. civ. alle norme sulla comunione in generale vale, per espressa previsione dello stesso articolo, solo per quanto non sia espressamente previsto dalle norme sul condominio.

Cassazione del 09/08/1996 n. 7353    Titolo: In caso di nuovo condómino, la ripartizione di spese in deroga ai principi legali, non lo vincola se non abbia manifestato la volontà ad aderirvi.  Massima: L'efficacia di una convenzione con la quale, ai sensi dell'art.1123 primo coma, cod.civ., si deroga al regime legale di ripartizione delle spese non si estende, in base all'art.1372 cod.civ., agli aventi causa a titolo particolare degli originari stipulanti, a meno che detti aventi causa non abbiano manifestato il loro consenso nei confronti degli altri condomini, anche per fatti concludenti, attraverso un'unica manifestazione tacita di volontà, dalla quale possa desumersi un determinato intento con preciso valore sostanziale (Artt.1123, 1372 cod.civ.).

Nel caso di fallimento di un condominio, per soddisfare le spese gravanti sull'unità immobiliare del fallito, l'amministratore si farà autorizzare dall'Assemblea a chiedere agli altri condòmini il versamento, pro-quota millesimale, di tale importo: inoltre dovrà insinuarsi nel passivo fallimentare. Una volta recuperati gli importi del fallito dalla Curatela Fallimentare e/o dal nuovo proprietario, come da 2° comma art. 63 disposizioni attuative del C. C., gli stessi verranno restituiti ai Condòmini che li hanno anticipati.