INU - Gruppo di lavoro “Politiche e strumenti per la residenza sociale”

Pubblicato il 19 Novembre 2009

INU - Gruppo di lavoro “Politiche e strumenti per la residenza sociale” Alcune riflessioni per l’aggiornamento del lavoro del Gdln “Politiche e strumenti per la residenza sociale” Pietro Maria Alemagna 08/ 02/ 2008 Definizione di Edilizia residenziale sociale: Nel documento del 22 maggio 2007, licenziato dal Gdln, si riportava la seguente proposta di definizione di ERS : 10. Definizione di edilizia residenziale sociale Premesso dunque che l’obiettivo di fondo è quello di arrivare al raggiungimento degli obiettivi di cui sopra, si tratta di stabilire una definizione, da rendere ai sensi dell’art. 117, comma 2, lettera m della Costituzione, ai sensi dell’art. 5 della legge n.9/2007, che risponda alle necessità imposte dalla Commissione Europea (Comunicazione della Commissione sui servizi di interesse generale nella UE del 2006) e garantisca la più ampia libertà di azione rispetto alla realizzazione ed alla gestione della residenza in affitto sociale o comunque a canone concordato a tempo indeterminato, specie in assenza di finanziamenti pubblici. Tale definizione dovrà tenere anche conto dei diversi interessi delle Amministrazioni locali e dovrà permettere di rispondere alle molteplici sfaccettature della domanda sociale (giovani coppie, anziani, immigrazione esterna ed interna) che non si esauriscono nelle sole fasce che hanno diritto ad accedere al canone sociale. Si propone pertanto la seguente definizione: “L’edilizia abitativa sociale, comunque promossa e supportata dalle pubbliche istituzioni a livello statale, regionale o locale, costituisce un servizio di interesse generale finalizzato al raggiungimento degli obiettivi di integrazione e coesione sociale e di qualità funzionale dei tessuti urbani indicati dagli strumenti di pianificazione territoriale ed urbanistica ed alla riduzione degli svantaggi di individui o di gruppi nell’accesso ad un’abitazione funzionale, salubre, sicura, dignitosa e dai ridotti consumi energetici. Tale servizio può fruire di agevolazioni e finanziamenti pubblici ma può essere anche frutto di meccanismi compensativi, perequativi e negoziali o di altri accordi istituiti fra settore pubblico e settore privato. Esso riguarda principalmente gli alloggi in locazione permanente di proprietà pubblica a canone sociale o a canone concordato a tempo indeterminato ma può includere anche alloggi di proprietà privata in locazione a canone concordato o calmierato regolati da procedure di accesso attraverso bandi ad evidenza pubblica che stabiliscano, oltre che condizioni di permanenza della locazione, anche condizioni di durata della locazione limitata nel tempo, privilegiando quei meccanismi che prevedano, al rientro del capitale investito, una successiva acquisizione pubblica. Al fine di potere ottenere i massimi benefici pubblici nei programmi a carico dei soggetti privati, l’edilizia abitativa sociale potrà comprendere quote contenute di alloggi in vendita convenzionata per particolari categorie di utenza regolati da procedure di accesso attraverso bandi ad evidenza pubblica, garantendo comunque la permanenza della proprietà pubblica dell’area.” 1 Tale definizione teneva conto della preoccupazione di soddisfare le esigenze più ampie che si potevano ritrovare nel paese, lasciando quindi la possibilità di articolare questa definizione secondo le varie necessità. Da quel momento il dibattito è avanzato ed in particolare si è precisato meglio il significato di ERS come una componente delle dotazioni territoriali, aggiuntiva rispetto a quelle già previste come standard dalla normativa nazionale. Inoltre la legge 244/07 (Finanziaria 2008) ha portato alcune indicazioni, come quelle all’art. 2 commi 285-286-287, che vanno tenute in considerazione. Questi commi introducono, al fine di incrementare il patrimonio immobiliare destinato alla locazione a canone sociale, una nuova tipologia di immobili definita “residenza di interesse generale destinata alla locazione” comprensiva di “edifici non di lusso localizzati in comuni ad alta tensione abitativa e vincolati alla locazione a canone sostenibile (?) per almeno 25 anni”. Si tratta di una tipologia di immobili che, come specificato nel comma 287, “costituiscono servizio economico di interesse generale, ai fini dell’applicazione dell’art. 86, paragrafo 2, del trattato istitutivo della Comunità europea e sono ricomprese” (anticipandola in qualche modo) “nella definizione di alloggio sociale prevista dall’art. 5 della legge 9/07”. Alla luce di quanto sopra ed in assenza ancora di una definizione nazionale di ERS (art. 5 legge 9/07) si ripropone oggi la necessità da parte nostra di tornare sulla definizione. A tale proposito vale la pena di distinguere il caso in cui l’edilizia residenziale sociale funge da “dotazione aggiuntiva” su aree destinate esplicitamente a tale funzione, da quello in cui essa invece risolve anche gli stessi obiettivi sociali ma su altre aree come quelle pervenute al Comune attraverso meccanismi perequativi e compensativi. Il dibattito anche interno al Gdln ha fatto emergere, e continua a fare emergere, nel momento in cui si assegna alla residenza sociale una funzione di “dotazione”, la conseguenza di limitare la sua definizione all’edilizia in affitto. Ciò premesso si tratta di meglio definire i connotati di questo affitto nella durata e nella forma. E’ naturale innanzi tutto il riferimento all’affitto permanente di alloggi di proprietà pubblica a canone sociale, che certamente è quella tipologia di affitto con la più forte valenza sociale. Ma una definizione che limitasse in tal modo il campo escluderebbe altre forme di locazione, pure di grande importanza sociale, di alloggi di proprietà privata a tempo indeterminato con canone calmierato, concordato, “sostenibile” convenzionato etc. (vedi coop. a proprietà indivisa) oppure a tempo determinato sempre con canone calmierato, concordato, “sostenibile”, convenzionato. Per non restringere quindi eccessivamente il campo, e per recepire quanto detto nella finanziaria (Art.2 commi 285-286-287), va allargata la proprietà anche al settore privato e per quanto riguarda la durata, va accettato anche un limite minimo di 25 anni . Per quanto riguarda la forma del canone va detto che non è la definizione di ” calmierato” che garantisce le finalità dell’edilizia privata in affitto (anche in vista di future possibili misure legislative in materia di affitti privati) così come non è detto che l’edilizia privata a “canone concordato” porti sempre a soluzioni di forte valenza sociale. Anche la nuova definizione di “canone sostenibile” non ha parametri di riferimento che garantiscano questo obiettivo. Per tali ragioni potrebbe essere più conveniente ed appropriato adottare più generalmente la definizione di “affitto convenzionato”. Si lascia così al Comune la possibilità comunque di controllare le regole ed i livelli dei canoni secondo gli obiettivi che essi assumono. Tutto questo porta ad eliminare dalla definizione di ERS come “dotazione”, da attuare sulle aree destinate allo “standard aggiuntivo residenziale”, l’edilizia convenzionata in vendita e qualsiasi altra forma (affitto temporaneo a breve durata , etc. affitto a canone concordato, etc.) 2 D’altra parte però deve trovarsi il modo per lasciare la possibilità di destinare le aree, destinate alla residenza e acquisite dall’Amministrazione attraverso i meccanismi perequativi e compensativi, anche a forme di questo tipo, chiarimento che eliminerebbe in partenza gli impedimenti giuridici che si verrebbero a porre laddove un Comune decidesse di utilizzare quelle aree anche per programmi misti (vedi: ricerca di risorse per la realizzazione dell’edilizia in affitto), o addirittura (caso limite) per programmi di sola edilizia convenzionata in vendita nel caso non esistesse in quel comune la necessità dell’affitto sociale. In particolare per quanto riguarda allora l’edilizia convenzionata in vendita, non si tratta di escluderne a priori la presenza dai programmi di edilizia residenziale di interesse pubblico, ma si tratta piuttosto di definirne e aggiornarne le finalità, la durata, gli obblighi ed i limiti (dovrebbe per esempio essere garantita la durata nel tempo della proprietà pubblica del suolo) al fine di farne emergere quella funzione che nel passato ha pure avuto e che in molte situazioni ha finito per perdere. A tale proposito non si dimentichi che l’assegnazione di aree per l’edilizia convenzionata in vendita, con un’incidenza praticamente nulla del costo dell’area, permetterebbe a molti Comuni di porre sul mercato quote di alloggi in vendita a prezzi molto bassi con gli immancabili benefici effetti sul calmieramento del mercato. La logica etica e morale di far coincidere L’ERS con l’edilizia in affitto sociale deve confrontarsi con la necessità di non creare impedimenti alla soddisfazione delle diverse necessità degli Enti locali (Comuni grandi, piccoli e piccolissimi etc). Sono gli strumenti di pianificazione che debbono stabilire gli obiettivi da raggiungere in base a queste diverse necessità e non può essere un’eventuale definizione di legge a garantirle. Chiarita quindi la possibilità (anche se limitata o condizionata alle finalità ed al dimensionamento di cui allo strumento di pianificazione) di utilizzare le aree cedute gratuitamente al Comune anche per l’edilizia convenzionata in vendita o per altre forme che potrebbero essere raccolte sotto la sigla generica di ERC (Edilizia residenziale convenzionata), la definizione di ERS può anche limitarsi agli alloggi in affitto ma come segue: “L’edilizia abitativa sociale costituisce un servizio di interesse generale finalizzato al raggiungimento degli obiettivi di integrazione e coesione sociale e di qualità funzionale dei tessuti urbani indicati dagli strumenti di pianificazione territoriale ed urbanistica ed alla riduzione degli svantaggi di individui o di gruppi nell’accesso ad un’abitazione funzionale, salubre, sicura, dignitosa e dai ridotti consumi energetici. Essa comprende alloggi in locazione permanente o temporanea (di durata almeno venticinquennale) di proprietà pubblica o privata a canone sociale o convenzionato con procedure di accesso regolate attraverso bandi ad evidenza pubblica” * _______________________________________________________________________________________________ * La stessa definizione è stata proposta dall’INU Emilia Romagna come contributo al PdL "Governo e riqualificazione solidale del territorio" della Regione in revisione della L.R.20/2000.
fonte :ttp://www.inu.it/