Il fisco alleggerisce l'affitto

IL QUESITO Vorrei sapere a quali norme occorre fare riferimento per l'applicazione delle disposizioni agevolative previste ai fini Irpef nei confronti dei conduttori e dei proprietari di immobili abitativi. N.A. - GENOVA ------------

Il mercato delle locazioni ad uso abitativo, nonostante l'attuale periodo di stagnazione economica, continua ad essere, nei confronti dei proprietari di immobili, fonte di un'apprezzabile redditività che, come inevitabile contraltare, va ad incidere significativamente sulla borsa della spesa degli inquilini. Il legislatore fiscale ha inteso, quindi, rivolgere una particolare attenzione a questi contribuenti, riservando loro un gamma di sconti d'imposta, che in certa misura aiuta a contenere il peso dei canoni d'affitto. A questo scopo,il Testo unico delle imposte sui redditi (Dpr 917/1986), dedica l'intero articolo 16 nonché il comma 1, lettera i-sexies dell'articolo 15, alle detrazioni Irpef fruibili da particolari categorie di conduttori di immobili abitativi. Al locatore il beneficio fiscale è riservato, invece, dall'articolo 8 della legge 431/1998, sotto forma di riduzione del canone percepito ma per una circoscritta tipologia contrattuale. La prima formulazione L'articolo 16 del Tuir era inizialmente limitato ai titolari di contratti di locazione cosiddetti convenzionali (comma 1) ed ai lavoratori dipendenti trasferiti per motivi di lavoro (comma 1-bis), si è arricchita dal 2007 (legge 244/2007, articolo 1, comma 9) di due fattispecie, una di contenuto meno "condizionante" (comma 01) e l'altra riservata a giovani di età compresa fra i 20 e i 30 anni (comma 1-ter). Gli elementi che accomunano tutte le ipotesi agevolative, fra loro non cumulabili, sono costituiti dalla titolarità da parte dell'inquilino di un contratto di locazione stipulato in base alla legge 431 del 9 dicembre 1998 (fatta eccezione per la detrazione regolata dal comma 1-bis per l'inquilino/lavoratore dipendente, in cui viene ammessa qualsiasi forma contrattuale), dall'utilizzo dell'immobile come abitazione principale e dal possesso di determinati limiti di reddito. La detrazione è riconosciuta in forma fissa (e non in percentuale dell'onere, come avviene invece per gli inquilini/studenti universitari, in base al comma 1, lettera i-sexies dell'articolo 15 del Tuir), suddivisa in due scaglioni, rapportati, appunto, alla situazione reddituale del conduttore. In ogni caso, il beneficio fiscale non compete più (per un'evidente coerenza di politica sociale) qualora il suo reddito complessivo risulti superiore a 30.987,41 euro. I contratti generici Il comma 01 riguarda i contratti generici. A decorrere dal periodo d'imposta 2007, l'introduzione di questo comma ha ampliata la casistica delle tipologie contrattuali beneficiarie della detrazione, essendo sufficiente ricalcare una qualsiasi di quelle disciplinate dalla legge 431/1998. Pertanto, il contratto potrà essere a canone libero della durata di 4 anni (comma 1 articolo 2 legge citata), a canone e durata convenzionali (commi 3 e 5 articolo 2), oppure essere stipulato per esigenze di natura transitoria, legate a motivi di studio universitario (articoli 4-bis e 5 comma 2). La misura della detrazione è di 300 euro, per un reddito complessivo dell'inquilino non superiore a 15.493,71 euro, e di 150 euro, sino al limite reddituale di 30.987,41 euro. I contratti convenzionali Il comma 1 riguarda invece i contratti convenzionali. In questo caso il beneficio, fermi restando i limiti reddituali del conduttore riportati al punto 1, aumenta rispettivamente a 495,80 euro, per il primo livello di reddito ed a 247,90 euro per il secondo. La particolarità di questa disposizione è data dalla forma del contratto di locazione, da stipularsi necessariamente sulla base degli accordi definiti in sede locale fra le organizzazioni dei proprietari e conduttori. Si tratta dei cosiddetti contratti convenzionali, di durata di tre anni più due di rinnovo, con canone prestabilito. Il dipendente trasferito Il comma 1-bis è sulla figura del dipendente/inquilino e contiene la detrazione più vantaggiosa fra quelle enumerate dall'articolo 16, pari a 991,60 euro, per la prima fascia di reddito ed a 495,80 euro, per la seconda fascia di reddito; tuttavia essa è limitata ad un periodo massimo di tre anni e presuppone la presenza di una molteplicità di condizioni. Occorre, innanzitutto, che il conduttore sia titolare di un rapporto di lavoro dipendente in funzione del quale deve trasferire la residenza nel comune di lavoro, o in uno limitrofo, distante almeno 100 chilometri dal precedente, e che, comunque, sia ubicato in una diversa regione. La detrazione è fruibile nei primi tre anni dal trasferimento di residenza. In via esemplificativa, se il trasferimento di residenza è avvenuto nel 2006, la detrazione compete al contribuente per l'anno 2006, 2007 e 2008. Altri importanti aspetti sono stati chiariti (circolari 58/E/2001 e 50/E/2002) in merito a questa fattispecie. Il rapporto di lavoro non deve necessariamente preesistere al trasferimento, ma può essere anche contestuale a esso; la detrazione non può essere estesa ai titolari di redditi assimilati a quelli di lavoro dipendente, di cui all'articolo 50 del Tuir (ma l'affermazione andrebbe rimeditata in quanto confligge con l'articolo 1 del Dm 11 febbraio 2008, che contempla anche questa "sottocategoria" reddituale); se il rapporto di lavoro cessa durante l'anno di fruizione della detrazione, il beneficio non si perde se non a decorrere dall'anno successivo. Infine, la forma del contratto di locazione prescinde da qualsiasi schema negoziale precostituito, anche quindi dagli schemi disciplinati dalla legge 431/98. I giovani inquilini La detrazione è dedicata ai giovani inquilini di età compresa fra i 20 ed i 30 anni e viene riconosciuta nella stessa misura di cui alla lettera a, del comma 1-bis (991,60 euro, in relazione a un reddito complessivo non superiore a 15.493,71 euro) e per la stessa durata temporale, ossia tre anni. Se viene superato il limite reddituale non spetta la residua e più ridotta detrazione ulteriormente prevista dal predetto comma 1-bis. Il requisito dell'età (minima e massima) è soddisfatto anche se ricorre per una parte del periodo d'imposta in cui si intende fruire della detrazione (circolare 34/E/2008, punto 9.2).

Il quadro dei bonusLe agevolazioni fiscali previste per il conduttore e per il locatore

DALLA PARTE DELL'INQUILINOARTICOLO 16 TUIRLa detrazione del primo scaglione è vincolata a un reddito complessivo fino a 15.493,71 euro e quella del secondo scaglione a un reddito fino a 30.987,41 euro. L'immobile deve essere utilizzato come abitazione principale. Essa non presuppone necessariamente la residenza anagrafica, a eccezione della locazione di cui al comma 1-bisComma 01: Detrazione annua di 300 euro e di 150 euro. È previsto l'utilizzo di qualsiasi forma di contratto, disciplinata dalla legge 431/98Comma 1: Detrazione annua di 495,80 euro e di 247,90 euro.La forma del contratto è vincolata a quella prevista dal comma 2 articolo 3 della legge 431/1998 Comma 1-bis: Detrazione annua di 991,60 euro e di 495,80 euro. Il beneficio, limitato a tre anni, è riconosciuto ai lavoratori dipendenti trasferiti per motivi di lavoro. La forma del contratto è liberaComma 1-ter: Detrazione annua di 991,60 euro. Il beneficio, limitato a tre anni, è riconosciuto ai giovani di età fra i 20 e i 30 anni. La forma del contratto è una di quelle previste dalla legge 431/98ARTICOLO 15 lett.i-sexies TUIR La detrazione è prevista nella misura del 19% calcolato su un importo massimo di 2.633 euro. È riservata agli studenti universitari che studiano in una università ubicata in una provincia diversa da quella di residenza e distante dal luogo di residenza almeno 100 chilometri. Il contratto di locazione deve essere stipulato secondo uno degli schemi disciplinati dalla legge 431/98

DALLA PARTE DEL PROPRIETARIOARTICOLO 8 LEGGE 431/98Abbattimento del canone di locazione del 30%, nonché della base imponibile ai fini del Registro, a condizione che:1. Il contratto sia stipulato in base al comma 2 articolo 3 della legge 431/1998 (contratti convenzionali)2. L'immobile sia situato in un comune ad alta tensione abitativa (articolo1 Dl 551/88)3. Il proprietario indichi in dichiarazione gli estremi di registrazione del contratto e della denuncia ai fini IciNon è presupposto l'utilizzo dell'immobile come abitazione principale da parte del conduttore